新浪財經訊 由北京大學經濟學院、北京電視臺《財經五連發》聯合主辦的2011中國經濟新春論壇：變局與突破于2011年2月19日在北京-財富會高端會所召開。上圖為房地產業新變局論壇。

　　以下為對話實錄：

　　主持人：歡迎各位收看中國經濟新春論壇特別節目。這次論壇由北京大學經濟學院北京電視臺財經頻道和北京萬科共同推出的。那么2010年我們看到房地產調控有一個拐點，并且用史上最嚴重來形容。2011年對2010年來說更進一步。掌聲歡迎四位嘉賓。因為我們看到當您接受采訪的時候，您說我認為這個政策是一個非常好的政策，目前的調控。

　　劉曉光：我是在達沃斯論壇上聽到了八條，在亞布力論壇上聽到了北京十五條，我覺得政府從力度角度，從他的目標，對樓市肯定有一個非常強的調控作用。

　　主持人：是一個非常重大的影響。

　　劉曉光：非常重大。去年11月份，我跟你講了，有可能出現一些重大的變化。當時他們取笑我，應該這些是必然出現的。

　　主持人：三個月之后，過去的一些預言，現在已經被定為現實。我們今天準備了水果。我知道陳淮先生喜歡吃葡萄。所以我第一個拿起來這個，我想問毛先生，這個水果對您來說，大不大？

　　毛大慶：挺好看的。

　　主持人：我就想問你壓力大不大。

　　毛大慶：好吃就行。

　　主持人：你現在壓力大不大？

　　毛大慶：肯定有壓力。

　　主持人：這個壓力是不是前所未有的。

　　毛大慶：這個壓力前所未有。關鍵這個背景和思考點也是前所未有的。

　　主持人：你現在都在思考什么？

　　毛大慶：不是我思考。是頒布政策的人思考。我們跟著執行。但是我感覺這次調控，有一個非常深層次的社會經濟發展的一個背景。不減輕負擔，剛才說的，不是開發商們，我想是劍指變革，劍指產業。2011年剛才我說了，今年這一年，注定很不一樣。是眾多新的篇章的開始，也是眾多的矛盾匯集到現在，不得不加以解決關鍵的時候。對于房地產行業來說，我想這里有一個不得不重視。就是改革開放30年，到現在，我們大家都可以記得，改革開放有幾個非常重要的詞，讓一部分人先富起來。讓一部分地區先富起來。摸著石頭過河等等。這個房地產，我想只是一個表象的問題。他傳導給我們的，就是經濟發展不均衡。城市化發展的不均衡。資源分配的不均衡。包括我們這種經濟結構的一系列的這種不可持續性。我想到了現在，也就是所謂的新的篇章開始，十二五的開始，改革開放第三個三十年。這些問題，已經不得不解決了。那么我想，從調整產業的發展結構，房地產當然首當其沖。為什么？因為我們離不開生活的這種空間生活的資源。而這些資源，已經成為了一種累贅，和導致大量發展的負擔。所以這個時候，我想政府出手解決這個問題，他所帶來的背后的深層次的思想，絕對不僅僅是房價的問題，也絕不簡簡單單是房地產調控的問題。

　　主持人：感謝。謝謝！陳淮老師，兔年兔子急了還咬人，我還沒聽明白什么意思，您給解釋一下。

　　陳淮：因為兔子急了還會咬人。

　　主持人：您剛才睡著的時候，思考什么？

　　陳淮：我在想，我剛才為什么問的時候不睡覺。因為臺下的不睡覺，給桌子上刷一個不干的油漆，就睡不著了。

　　主持人：馮科先生那塊，對于目前我們看到的形勢趨勢的變化，您看到了嗎？從樓市的調控進入2011這個層面。

　　馮科：我們看到這個價格變化，城市方面的市場結構的變化，朝這個方向的變化。我想這些調控措施，短期是恰當的。長期我們還要改。我們看這個更多的投資需求，轉向資助需求為主。我想這些措施下去以后，讓我們觀察到結構上的變化。

　　主持人：結構已經在發生變化。第一個水果我們在說壓力。這個大家似乎輕描淡寫的就把這個壓力吃掉了。

　　劉曉光：我們只看到了經濟的策略，經濟的手段。而且我估計呢，可能還會用。

　　主持人：下一步還會用。您已經做好了充分的準備？

　　劉曉光：我們早在去年就做好準備了。企業在轉型。

　　主持人：這個水果您喜歡嗎？

　　劉曉光：桃當然喜歡了。

　　主持人：特別喜歡這個。我們前面拿出梨來不好。梨首先不能分著吃。其次梨呢，性良。我們吃點這個。這個養人。用桃形容的話，我們形容這個給大家帶來了新的想象，新的希望。

　　毛大慶：我想說你是不是逃跑。

　　主持人：不是。

　　毛大慶：我想這個房地產這個行業，我始終認為中國還有相當長的發展的前景。曉光我們倆從去年談了很多次，我其實很認同他這個觀點。這個行業需要自醒和自悟，是不是這個行業就一直那么沒有自省沒有自律呢。過去的十幾年，如果沒有這個行業大膽的創新和發展，沒有這個行業敢于摸著石頭過河的態度，我想中國今天的城市化，我們老百姓的居住，我們的生存條件，我們的奧運會，我們的這些國際化城市的發展，也不會是這樣。這個里面我想談不到誰是摘桃，大家都是種桃。房地產行業如果再像前十五年那樣發展，可能是短命的發展。可能會突然間的猝死。從現在的格局和發展來說，我想這個行業能從內分泌失調的狀態回到了和諧平衡的狀態。因為經歷了這么長時間快速不規則的發展，要把它捋順的話，前兩天我在你們那做節目，我說需要加法跟減法并行。所謂加法就是不斷的加強，我們今年所說的保障性的，和以保障性為特征的住房建設。那么這里面也包括了大量的普通商品房，減法，我想政府需要快速的擠出那些不正常的資源配置，態勢。以及，擠出所謂的投機跟投資性的，在房地產內的態勢。我研究了過去十年。這里面有剛才很多貨幣的專家。大家可以回顧一個事情。我們過去中國十年，什么時候貨幣流動性旺盛？這個錢，有沒有流入實體經濟，我想問大家一個問題。過去十年，我看了大量的筆記數字。幾乎錢一旦一旺盛，就沒有流入實體經濟。流入的任何東西都有炒作性。利潤空間穩定的恐怕就是房地產。但是房地產具有很強烈的偽裝性。因為它具有強大的適用性。它比大豆黃油，藝術品古董都有適用性。大家不太關注他這種炒作性。但實際上我們實體經濟，這個是一個真正的危險所在。我想房地產有過去15年的發展，這里面有必然性。但是我們以他最大的繼續吸納社會資金，我想實際經濟發展，真的是沒什么希望。

　　主持人：謝謝。非常感謝。我想可能我們一方面是通過行情的感受觀察出目前的壓力。這個方面是十分巨大的。另外一方面優秀的企業在盼著市場在進行一次正常的起來。也盼望著內分泌的平衡。請問這個桃是否可以自由發揮。我就不限制了。桃讓您想到了什么？結合目前的房地產市場這些關健詞。

　　陳淮：我正在努力的理解和消化毛大慶剛才說的這個話。我以為我聽不懂向老師的話是必然。感情毛總說企業家的話，我也聽不懂。我基本沒聽懂，剛才你說壓力，你遠沒到頭。你還得熬一些年。真正當你覺得你的對手不再是政府和政策，而是你的行業對手和你的需求者的時候，你才真正到了生死攸關的階段。第一個，只要企業和整個行業還在和政策博弈，那說明你才剛起步。我們在十年前，2001年的時候，長盛那會兒你畢業了嗎？

　　主持人：畢業了。

　　陳淮：也是媒體讓我們討論，沒想出一個桃來。但是你說的這個桃來，好像家電業到了彩電業全軍覆沒的時候了，因為都在打價格仗。而且呢，入市以后，我們家電業簡直就是全軍覆沒了。當年，01年中國的彩電生產能力四千七百萬臺。當年的銷量是兩千萬臺。到08-09年我們生產了九千八百多臺，還全賣出去了。中國的彩電業沒生死存亡。最開始的時候限購，憑票走后門，然后手消費稅。那時候誰買彩電要手消費稅。然后呢又定點，必須是輕工業部，電子工業部，兵器工業部，定點的企業才許生產。這些政策的過后，當時政策扶持了企業基本上沒活下來的。除了長虹大概算碩果僅存，還有幾口氣不知道，但是它至少還在那呢。當時政府政策連戶口都不給報的黑戶黑孩子，現在都成世界一流企業了。我們已經是當之無愧的世界家電業。我想中國的房地產業勢必也是。在過去幾年，或者問毛總你對競爭感覺到壓力嗎？老問他，從04、05，到現在，你對政策呢。你逃不逃，說明這個政策，對管理市場的人，我們還都沒有一真正走到這個企業。這是值得思考的謝謝！

　　主持人：非常感謝。這是我聽到的最近一段時期，我們對于房地產市場發生變化的結合另外一個坐標性對比出來的這么一種結果。我很喜歡您剛才說得那么一段話。但是我想毛總，他不是不想表達，他是在用一種非常的方式，表達清楚。所以說呢，劉曉光先生，我記得從去年11月份，就第一次提出有可能市場發生我們看不到的變化，都會比現在更嚴厲的變化。至今就是今年的住房結構發生了劇變。保障住房的規模和升級，在2011年，是否可以，我們說比用2010年形容的詞匯，就是更加讓人溫暖，更加讓人感覺到像一個桃一樣，帶來紅色和養人的感覺。

　　劉曉光：保障房的加大，肯定是一個溫暖的。但是有一個問題，我們得思考。這個有一個中間的地帶。有一部分人，可能不夠享受保障房的待遇。但是他買商品房能力有限。這部分是我們要思考的問題。

　　馮科：我想保障性住房的品種，更贊成更多的租房。做少一點經濟適用房。我們在看別人購買的時候，會弱小一些。從現在重新調整幾個房地產市場結構，究竟應該是20%還是多少，還是70%、80%。還是一半一半。我想等這個結構穩定下來以后，這些臨時性的限購措施要取消。我們更多的要升華市場。我們一切要與市場化的手段，才是最后能起到良好的作用。現在的政策我最擔心的是什么？我們在加強調控的時候，政府部門在自我加強。公權在增加。市場化強調私權。我們要注意這個方向。我們用這個需求的空間，換出來時間，要加緊改革。

　　主持人：謝謝。謝謝馮科先生。陳主任這是什么？

　　陳淮：這是小蘋果吧。

　　主持人：再猜。

　　陳淮：綠蘋果。

　　主持人：再猜。

　　陳淮：美國綠蘋果。

　　主持人：像不像梨。

　　陳淮：沒看出來。

　　主持人：現在的市場上，看著像蘋果，但是最后出來的，卻跟你的口感不一樣。蘋果梨。我需要問的問題是，現在我們看到的，很多過去的蘋果，也許味道在變。要有一點梨的味。如果不是牽強附會的，這種領導的話，我想問一下市場現在在發生著什么樣的變化。我們單純從供應結構和企業來說。毛總。

　　毛大慶：這個問的非常好。首先剛才聽馮教授談的，其實現在看到所有的調控，不外乎在周旋一個時間。這個時間所換取的，并不是我們現在看到的簡單的打壓房價，更是市場結構的改變。所以你問的市場結構和產品的結構，我想在未來相當長一段時間里。我講中期的一個長度，市場會發生明顯的。這是兩個市場。一個是無論任何形勢，以政府來組織的這樣一種保障性為準的市場。這里不減輕負擔的是我們談到的限價房，廉租房，這里面也包括了普通的商品房。另外我們所說的市場化的住房供應。這兩個東西，今天從政府的，不論是他的調控的方向和態度我想未來得市場一定會發生一定的變化。這個變化在他完全形成穩定的市場之前，現在政府更多的需要爭取更多的時間，調整兩件事情。一個就是我們市場供應結構，要把保障性的東西，快速的推到前面來。讓他迅速的能夠完成。無論怎么樣，迅速還是需要一定的時間的。另外一個所做的變化。我想跟我們所有人闡述的觀點，未來的住房的消費觀念，也要有一個新的觀念。我們是市場很大，資源很有限的國家。我想這個問題，今天我們開始認識到這個問題。在前幾年，我在開這個“兩會”的時候，很少有政府大規模談人口和社會資源分配結構的問題。而現在，我想這個問題，尤其在今年，已經成為一個大家人人都在談論的問題，我想在這個問題下，共同認識到一個問題，就是我們資源的分配，必須要加以控制和引導，否則會出現問題。在大的背景下，問我的結構就不一樣。

　　主持人：尤其是后面關鍵的變化，就顯得更為深遠一些。

　　毛大慶：對。

　　陳淮：我還是順著我自己的思路。抓不住長盛的這個。我們需要一段時間。剛才北京大學的教授和毛總都講到了，我們需要一段時間進行思考這個問題。第一個呢，調控城市結構。我們需要中國的二三線中小城市，均衡發展，才能最終實現房地產市場的相對平衡。房價和老百姓購買力相對平衡。

　　主持人：均衡發展。

　　陳淮：沒有大量的中小城市發展，就北京這個從此不賣房了，也解決不了這個問題。我們需要一段時間。我們要爭取一段時間。第二我們需要爭取一段時間，讓那些有改善需求，但是還不是太急的。我們先把供給滿足了最低端。住房最困難的。那些吃了家常菜還想吃海鮮的。你就再多吃兩天家常菜。先把那些盒飯還沒吃飽的問題解決了。咱們需要一段時間。第三個，剛才毛總說了一個資源。我們需要一段時間，緩解我們的土地，風險承受能力，以及國民經濟各產業之間的均衡發展過程中的這么一個一段時間，不然的話，我們的能源，交通運輸，基礎原材料的供給，都會發生很大的斷裂問題。產業結構調整需要時間。最后我們還需要一段時間，通過收入增長，來縮小房價和老百姓收入之間的矛盾關系。這個差距，不僅僅是靠房價的降低，也靠老百姓收入群體性的提高。這個時間，我想剛才毛總再三講到兩次他在臺上講，坐在這也講，這個是有爭議。我想我們在這個眼前的事情。

　　主持人：謝謝！我又給您一個新的水果了，您喜歡吃香蕉嗎？

　　劉曉光：想吃不敢吃。血糖高。

　　主持人：就談過去。如果我們從香蕉來看，這都是運動之后，這個對體力補充最好的。很多人，廣東選手都是在換場之際，暫停的時候，吃一跟香蕉。現在也許叫落后，現在也許不需要一個暫停。那么這時間，你吃掉的香蕉，帶來了未來的突破是什么？下一個我們看到的房地產突破會在哪個方向？

　　劉曉光：我們國家有一個，就是什么時間控制，平衡一個點。是12年還是13年，還是15年。第二個這次十五，好像對土地制度，好像還沒有一些具體措施。

　　主持人：您回答了這兩個問題，比我想問的問題尖銳的多。

　　劉曉光：關于吃香蕉的問題是這樣，我們的企業家，因為我們中國企業和其它企業不太一樣。第一我們面臨自身管理水平開發水平。服務水平。面臨著巨大的政策壓力。那么我們也在想，不知道今年的形勢，到底會怎么樣。我判斷可能四五月份出現一個低點。從量上來講，可能有20、30%會有一個低點。會降低。那么這個時間多久，這個可能沒有過去那么好的時候了。企業可能自身轉型，無非幾個方向，在二三線城市。今天過去十二個十個。對二三線城市又是一個問題。第二個問題，我們講的，也要做點保障經濟適用房。我們講要有更通暢的通道，能夠做保障房。現在機會很難得。不是你想做就能做。第三個問題，當然我們在轉型。用更多的，圍繞十二五規劃，通過新的發展規劃，圍繞更多的高端服務業的產業，和地產融合來做。

　　主持人：好，謝謝，非常感謝。馮先生，我們現在來判斷，前面，我覺得劉總用一個自己的例子來說明。去年我們看到萬科成為千億俱樂部的成員。非常大的一個突破。甚至我們預計會到三千億。甚至會比這個時間，有一個變化。你覺得如果香蕉吃不了了。下一步大家吃什么身體健康了？

　　馮科：我覺得房產企業，確實面臨一些轉型的挑戰。剛才陳淮先生講到，家電行業非常的形象。當年我們買21寸彩電的時候還買不到。我們今天住房也是，市場上供不應求，我們也買不到。房價猛漲。是不是回歸到了一個利潤比較高的時候，回到社會的平均利潤率。面臨這么一個過程。那么我想，這個要適應回歸到這個水平上。那么我感覺到萬科它把這個規模做大，把這個規模做大以后，把這個相對利潤降低，把絕對利潤做好。也許是沒有香蕉吃，你要考慮，不要老瞄著像以前的政策。應該適應現在的市場狀況。

　　主持人：已經開過很多會了毛總，得出什么共識了。

　　毛大慶：因為萬科主要有三戰略，這里面我想沒什么奧秘，但是最有意思的就是最后一句話，堅持走城市縱深的道路。這個里面，我有一點感慨，剛才陳淮老實說中國二三線的均衡發展。這里面有某種很默契的，我想最根本的說一下，房地產問題的根本解決，如果沒有一個合理的城市分布，來舒緩人們對城市生活的，包括居住要求的這種壓力呢，合理的分配的話，今天我們在這，空談這個調控，房價，你就是不讓人家買了，這個房地產的問題，仍然沒有得到根本的解決。好多年以前我在講，我說我們什么時候看到美國人，歐洲的人一定要在，美國一定要在某個城市買房子。我們有沒有看到美國人每個人一定要到紐約置業，到華盛頓買套房子。

　　主持人：他覺得住他家鄉就特別好。

　　毛大慶：回答萬科，我想城市縱深也在解答這個問題。其實我們在跨越某種意義上，城市發展他的生命周期，也許這個地區的發展，還沒有達到大家公認的生命周期，我們先進去了。那么我們在引領這種城市化發展的趨勢，這個時候，作為企業來說，他會占有企業發展的先機。這里面恐怕是只是小的戰術手段。大的背景仍然不能脫離大的趨勢。

　　主持人：下一個水果我個人非常喜歡。陳主任這是什么？

　　陳淮：我覺得我想說不敢說。

　　主持人：您大膽的說吧。

　　陳淮：這是芒果是嗎？芒果。

　　主持人：我只能說您答對了。就是芒果。您猜猜芒果要說什么呢？

　　陳淮：我不知道。直接說吧。

　　主持人：從你們喜歡吃的，想到很多普通人喜歡吃的。我想這個芒果代表大家對于未來市場的一個想象。這個猜想很不準確。猜想非常不準確。這個房價平穩，城市化率等等。但是對于各位來說，未來恐怕這已經不是2011年了。在進入了新的這個里面，最大的猜想，額是什么呢？陳主任您最大的猜想是什么？

　　陳淮：比房價更為重要的，但是房價嚴重干擾了我們的選擇。幾乎大家說兩次三次是要把我們的主攻方向說出來。這些主攻方向解決了房價問題自然就解決了。我們老把它，又干擾了。

　　主持人：趕快突出重點，非常感謝，謝謝！劉總，市場的猜想。不僅是2011了。

　　劉曉光：不知道明年的這個時間，或者說后年的時間是什么。

　　主持人：明年的這個時間會是什么我樣？

　　劉曉光：從房地產角度講，明年的這個時候，可能會出現兩種情況。一種情況就是宏觀調控非常有成效。房地產的銷售量下降。價格也有所下降。一種情況來講呢，可能又出現了動蕩。

　　主持人：哪種概率更大一些。

　　劉曉光：第一種概率更大一些。

　　主持人：后年呢？

　　劉曉光：如果第一種概率出現了，可能會有比較理想的常態出現。起碼中期。三年，各種各樣的策略已經達到了效果。而且有實際的效果。

　　主持人：好謝謝。馮先生。你的猜想。

　　馮科：從長期來看，我認為房地產市場，經過這一論調整，有十年是相對比較好的。他的周期并沒有結束。那么從短期來看，我認為2011年可能會出現滯銷。很多會因為購買率需求被限制住。很多時因為有資格購買的人但是沒有。我覺得2011年最可能出現的就是市場交易量的萎縮。如果這個政策是持續的話，價格會有所升高。但是2011年，我們又面臨一個新的經濟周期和政治周期的起點。這么一個階段的話，如果我們的稍微放松調控政策，在我們的這些其它體制，都沒有發生深刻變化，一些助長房價上漲的趨勢，都沒有發生變化，我們只要稍微放松，極有可能把擠壓的需求釋放出來，形成報復性的反彈。

　　主持人：該你的想象了。

　　毛大慶：我認為沒什么好想象的。微觀的看房地產市場呢，我想2011年，我非常同意我們教授講的，銷售量的萎縮，已經是沒什么好談的了。價格一定會比銷售量來的慢。當量的萎縮達到質的拐點的時候，價格的萎縮也會出現。但是今年呢，它還是出在一個小幅震蕩的過程中。因為大量的土地，在去年的供應，今年有待變成面包。這些做面包的人，現在也都在研究。在這樣一個政策下，到底做什么樣的面包，還有人能買的了面包。我想這是做面包人的心態。至于說買的人，現在比做面包的人清楚。什么人能買，什么人不能買。我想只要讀懂政策，不難理解。但是做面包的人，雖然揣測做數據統計，但是馬上一兩個禮拜弄清楚，到底有多少人能買這面包，我想誰也不是高明的人。但是不用猜疑就是量一定會萎縮。明年我個人觀點，是穩定的。和堅決的。所以我不太認為明年會發生太大的松動。這是我個人的看法，但是按他們說的很對的一條是我們必須要注意到，一切有助于房價上漲的因素，特別是剛才我前面談到的，陳老師談到的一系列不均衡。在沒有遠去的時候，如果一旦發生震蕩，那么所帶來的負面效應，也是非常可怕的。所以，我想這就是微觀看市場，宏觀看市場，我想三件事也不用懷疑。第一就是我們的人口結構，在發生著不可逆轉的，我們的城市化的人口越來越弱，我們的社會結構從啞鈴型變成橄欖型。第三個這個社會從生產企業變成消費型消費的。我們非常落后的城鄉二元化改革的機制，讓原來離的非常遠的陣營。我從來不愛猜想，事情就是這么樣的。

　　主持人：你已經說出你的猜想。同時你已經說我已經看清楚，遠出模糊的東西，原本的真相是什么。謝謝，非常感謝！我們就留著這兩個水果，作為2011的一個懸念。這一串葡萄這個是有期待。最后我們用熱烈的掌聲，謝謝四位嘉賓，非常感謝。