第十一屆學習型中國-世紀成功論壇于2010年12月30日/31日－2011年1月1日在北京九華山莊隆重舉辦。中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇在會上表示，今年房地產業能吸納5萬億資金。

　　以下為演講實錄：

　　孟曉蘇：非常高興能夠到這里來參加學習型中國的成功企業家論壇。我跟大家帶來的題目是“房地產業短期調控與長期發展”，今天正值元旦，首先向各位在座企業家說一聲新年快樂，祝大家身體健康，事業成功。短期調控與長期發展，不是我講，是中央十二五規劃建議中講的，就是把短期調控政策和長期發展結合起來，第一是全面看調控，憂心看物價，客觀看樓市，淡然看房價。我知道在座有一部分是房地產的企業家，大家都關注樓市，也有一些人不做房地產大家畢竟買房子也關注房地產的變化。第一個談談全面看調控。

　　剛才陳主任講了調控是一個常態，恰恰是因為房地產業不光需要市場調控，而且需要政府調控。而政府的調控原則是反周期，天熱了幫助這個孩子脫衣服，天冷了幫助這個孩子穿上衣服，如果明年天冷了還把孩子拔光，那就不是孩子有病而是家長有病。在房地產不足的時候通過政府各項措施推動房地產發展，我們這幾年就看到包括08年打壓，09年保發展救樓市，去年到現在正在調整樓市，遏制過快增長。

　　包括供應緊缺和結果，要從多方面來采取措施，同時是他的主題，也是堅決遏制這個態度。不是要政府降低房價，年初就有人問，房價是總理說了算，還是總經理說了算？我們說中央電視臺一位著名主持人就用這句話向國務院總理發出調整，這句話在神州大地上傳了半年多，年底總理總算做了回答。其實，我們知道房價幾乎不是總經理說了算，也不是總理說了算，是市場說了算。而現在是供不應求，剛剛走出低谷進入一個新的發展期，這個時期房子還沒有產出，房子要產出需要一年半到兩年，他不像種大白菜一樣，一個半月就可以收割。所以，總需要有一個產出的過程，所以現在需求出來了。

　　在去年我就提醒，要增加供應量，包括增加土地供應量，和保障房的供應量。可以采取臨時性措施抑制需求，去年年初所進行的國務院一方面遏制房價過快上漲，另一方面加快房價供應，從這兩個方面進行調控。文件中講的很清楚，是短期，是暫時的，是臨時性措施，是一定時期內。去年調控了8個月，我們看到抑制房價過快上漲得到明顯調控，房價增幅明顯下降，到11月份已經上調7.7%，比當時調控之前已經大大的下降。

　　另一方面在增加供應量方面也取得很好的成果，去年開發投資和新開工面積都是兩位數高位增長。另一方面就是關于廉租房，我們政府有關部門10年沒有建廉租房，廉租房也是我們這些人，是中房領導在98年提出的建議。是前一屆，而不是現一屆主管部門忽略保障性住房。

　　現在國務院認識到位，07年主張建保障方，去年提供580萬套保障房，使得去年一年保障房建設力度相當于過去10年，我們知道今年還要增加。沒有錢怎么辦？通過發國債來增加保障房建設。現在用集體用地來建保障性住房已經成為社會熱點，要形成符合國情保障性體系，和商品房體系，這是兩個體系。早在98年我們就提出的，現在應該說統一認識是兩個體系，而溫總理也提出要開1千萬套保障方，保障房投入也需要一個產出過程。我相信再過1、2年，保障房的產出將會緩解群眾情緒，解決低收入家庭的住房困難。

　　我們去年光記得調整樓市忽略了物價。著名經濟學家吳敬鏈就2010年就提出打壓房價，物價會上漲，一夜之間就變成最沒有良心的經濟學家了。網民就罵，說我們去把這個吳老頭的家給拆了，他第二天回答網民，就把我家拆了也不解決問題，果不其然沒有過半年，吳敬鏈魔咒就出現作用，當年物價出現大幅度上漲。

　　包括各種方式，限購令擠出去流向其他領域，包括炒黃金，炒白銀，炒郵票，炒翡翠，炒玉石等等。但是，這些資金炒大蒜，炒綠豆這就影響全體居民的生活質量。這很幽默，蒜你恨，豆你玩，年底總結，叫漲時代，就造成了通貨膨脹。在加上從國外輸入型通脹，造成了燃油漲價，煤價上漲，化肥上漲。其中食品價格上漲，主要還是食品價格，面對這個情況中央政府在中央經濟工作會議上兩次提到物價，要把我們物價放到更加突出的位置，要使物價總水平基本穩定。

　　最近溫總理面對網民的提問明確提出，我們完全有能力控制物價的總水平，我們明顯的看到由于物價的上漲，我們面對著新的途徑，并不光是一個老課題。可見宏觀調控不是只有調控房價一個目標。第三我講一講客觀看樓市，中國樓市價格在持續的上漲。有時候穩步，有時候快速。原因很多，其中通貨膨脹也是一個重要因素。可現在我們知道，美聯儲的伯南克，又在開著直升機撒鈔票，使得我們中國這樣的新興經濟國家受到損害。

　　我們中國不僅是自己也在增加印鈔，我們要化解前一段的工作困難。我們中國還有另外一個問題，什么問題呢？我們在座不少是搞進出口貿易，我們這些年出口換匯，把產品賣出去錢回來了，錢回來是美元。國家就必須要用央行來發行新鈔，用人民幣來購買這些錢物帶回來的美元，變成外匯儲備拿出來買美國國債，這些錢人民幣就留在國內，對應的商品已經沒有了。

　　我們現在外匯順差已經超過2.6萬億美元，國家要花這些錢把這些錢收過來，18億票子，我這個數據還是研究現行匯率，超過18萬億，最后是90萬億。如果90萬億有什么樣的危險局面，怎么解決這個問題，原來是從1998年以來的房改，拿出過去不是商品的東西作為住房，作為福利房以后大大發展了商品房。他就像一塊海棉一樣，把這些資金吸納進去，光是新房銷售，新建的房子就銷售了59億平方米，吸納社會資金22萬億人民幣。

　　比如說2010年就能夠吸納資金5萬億，這么一個大的海棉化解了我們物價上漲的風險。你非要擠這塊海棉，擠出去，你非要在上游炸水壩，你下游在組織抗洪這不是有病嗎？我們就需要研究古人的思路，天是向西北傾斜，日月星辰往西北移動，所以江湖湖泊就向西南流動，宇宙洪荒就有這么規律，日月星辰都掉到東海里就會造成洪水泛濫，熱錢橫流。還是應當該買什么東西的資金，還是進入到什么地方，老百姓的選擇是什么？買房買車，已經成為老百姓的主要消費選擇，這不是我們今天才認識到，是老總理朱镕基在1996年接受我們建議，把住房建設說成是新的經濟增長點，和新的消費熱點，這反應我們政府管理者對于客觀、真理的認識。

　　而我們現一屆中央領導人也明確提出穩定發展住房消費和汽車消費，最近中央經濟工作會議和十二五規劃提出，要擴大內需，提出是消費需求。我們再看看中國老百姓，現在買房買車拉動經濟，促進了中國的經濟有一個從低谷到高漲期的發展規律，幾乎四步走。從98年我們從東南亞金融風暴走出，到這次我們從全球金融海嘯走出，第一次是政府先投資，98年投3萬億，這次投了4萬億。這次是樓市率先啟動帶動經濟發展。

　　我們這次也是走到這一步房地產先行啟動了，第三方實體經濟還沒有起來，只有過一段時間實體經濟在這些消費的拉動下才能逐漸起來，股市還要晚幾年。這已經是上一輪經濟證明這個規律。有人不信，明明是需要老百姓通過買房拉動經濟了。有人認為先啟動第三步最好，于是他們在去年就提出一個建議，國家采納了，十大產業振興戰略，要提前振興鋼鐵、有色、化工、紡織、輕工電子等等。我們鋼鐵業已經占全世界第一了，我們還要振興，為什么？因為投資下去才能有就業。

　　我們紡織剛剛拿起大錘，還要振興，只有投資下去才能就業，這些人提前振興這些制造業。國內其他消費還沒起來呢，過去我就給大家講個一個笑話，是蘇文茂先生的講的橡皮膏的故事，這個酒鬼喝醉了擔心被老婆打，他就拿了一個橡皮膏貼在屁股上，結果給貼在鏡子上了，我們個別專家給出的注意就是貼在鏡子上。過了8個月，國務院就提出措施要抑制鋼鐵、水泥，振興產業過剩。到了去年下半年，更不得了，工信部提出要關閉100萬以上鋼鐵廠，反正也要死一批，不如先死小的，可見最終沒有把最終消費提出來，只是發展最終制造業，提前啟動制造業，沒有房地產，包括其他產業，把它組裝成一個產品賣給老百姓，當然這個產品是過剩的。老百姓不可能賣幾捆水泥和鋼鐵來拉動經濟。

　　去年就有人今年股市是牛市，2011年又會有專家說是牛市，怎么可能是牛市？我們已經看到一個熊市的結尾。在上一輪經濟起動的時候，最后一步才是股市，是2005年在中國經濟好的不能在好的時候，人們發現股市是最低股，出現998點最低谷，2010年沖到高低，這是一個規律。現在有人就說，股市啟動，我還是幸福人壽保險公司董事長，去年年初我們就說不樂觀，結果去年大幅度下跌，去年股市整個下跌了14.6%。

　　那么，今年會不會是牛市呢？2011年我認為也還不到時候。一說股市我有想起侯寶林先生說的一個笑話，說兩個人喝酒喝醉了，斗嘴，A就拿出一個手電筒一放，對B說你沒喝醉能能我這個柱子爬過去嗎，他說回頭我一喝醉了就把門一關，是誰爬了呢？中國股民順著這個虛擬的光柱爬上去，靠流動性和信息就爬上去了。結果只要一關電門就掉下來了，所以央行不敢關電門，看現在利息都不敢多提，只是一個勁在增加銀行的準備金，但是不提息也不行。到底是不是要順著這個光柱爬呢，各位在新的一年，各位很聰明，自然有自己的判斷。

　　我認為不能讓大家順著光柱爬，要爬就得爬一個世紀的柱子，最好是一個梯子，這樣才能穩穩當當把股市走上去。股市會有大牛市的行情，但是不會再最近，會在未來，未來什么時候我不是算命先生，大家可以自己判斷。在新的一年，股市新的增長明顯的減退，我們要靠什么呢？應該說房地產今年能吸納5萬億，目前正是供不應求，需要增加供應量，包括政府保障房，誰來管商品房，企業家來管，這種旺盛需求會拉動中國經濟持續快速增長。

　　最后談一個淡然看房價，心里很人急躁。我們大陸人反而不如臺灣人，他們最近每年要選一個字作為年度代表字，他們選擇了一個淡。本來有人提出長漲字，不僅物價漲，什么都漲，我們沒有用這個漲字，我們學學臺灣選一個代表字，可能會選憤字，我們怎么會有這樣心態。

　　去年年初專家們預測房價會下降30%，我們已經到了新的一年，房價下降了30%了嗎？我們看到到11月份統計，上漲了7.7%，于是又有專家說2011年房價要下降20%，年年預測下跌，年年是說錯話。所以，社科院發言人在面對這些專家們一次讓人可笑預測出臺的時候，他只能這么調侃自己，專家一預告人們就發笑。

　　從22年統計的時候，房價都持續上漲，從87年一平米才400多塊錢漲到現在4千，去年超過5千了。我們分析一下在房改之前前10年上漲比較快，房改之后后10年房價漲的反而比較低，也就6千左右，未來房價怎么樣。

　　當然對于企業來講我們主動抑制房價過快上漲，我不認為想方設法把房子賣到最高價是正確，這是錯誤的。這種要謀求利益最大化就是企業目的，早就把馬克思主義創始人給否決了，現在我們已經到了企業要講究社會責任的階段。所以，我在這15年一直提倡房屋要高品質低價位，把房子空間更多提供給居民，我們這些房子，包括我們在2000年以后賣的房子，也就是賣到6、7千塊錢，7、8千塊錢，這些房子都已經值了2.5萬，3.5萬，4萬一平方，所有買房居民都因為房產增值得到好處，企業也是如此，企業不能要擠干最后一點利潤，因為房地產升值更多是在老百姓買走之后升值。企業實際上只掙的是一個百分比，老百姓才掙的是一個倍率。

　　這些年我們看到很多老百姓，包括我們向北大清華捐助小區買房子幾千塊錢一平米，現在已經漲到4萬塊錢一平米，房價上漲給老百姓帶來倍率增值，使我們大家都看到了。現在房地產已經成了居民的主要財產，房屋價格上漲給老百姓帶來的好處多。同時，在另一方面必須要大量推出保障房，特別是政府要加大自己的力度，企業要盡可能幫助政府來建這些普通商品房和保障房。這些我們都承擔著責任，我們的目標是要順應各族人民過好更好生活新期待，包括和改善民生，為全面健康小康社會打下有決定意義的基礎。

　　面對這樣一個蓬勃發展的市場，今后的中國經濟會不會不會高速發展了，就會變成L型了，我同意曾培炎同志講的話，他認為中國經濟不會出現增速放緩。最近中央幾個會議也都明確提出，要堅定信心，銳意進取，促進經濟長期平穩較快發展，為我們企業家在未來發展提供一個非常好的外部環境。我希望大家能夠在經濟長期平穩較快發展中得到自己企業進一步的發展，我講完了，謝謝大家。