第十一屆學習型中國-世紀成功論壇于2010年12月30日/31日－2011年1月1日在北京九華山莊隆重舉辦。住房和城鄉建設部政策研究中心主任、著名經濟學家陳淮在會上表示，不應將2010年的樓市調控政策稱為“歷史上最嚴厲的樓市調控政策”，“實際上是恢復常態過程”。

　　以下為演講實錄：

　　陳淮：正如剛才主持人所說，我們只能跟大家簡單聊一聊，新的一年已經開始了。我們抓緊給大家一些有用的信息，我們說涉及房地產政策有三種，第一是宏觀政策，宏觀政策不是調整房地產的政策，是影響房地產的政策。我們簡單直接進入結論的話，在2011年利率政策的提高，利率的提高應該是沒有懸念，不需要討論再升一次還是升兩次。

　　2011年貨幣政策的決策主要依據不是房價漲跌高低，而是通脹率，而是社會物價總水平，這是第一個問題。第二個問題，我們還需不需要蓋房子，中國還需要蓋很多很多的房子。中國現在住房不是像人們以為我們已經蓋的過多了，是遠遠不夠，我們至少還有4個方面，第一住房保障體系。今年應該說2011年我們光保障房的建設任務1千萬套，什么含義？我們在過去10年住房大躍進這么一個10年過程中，過去10年中國蓋了80億平方米城市住房，7千萬套城鎮住宅。這7千萬套包括保障房、商品房、居民自建、改建住房以及大型礦產自建房多種房型，不過平均每年700、800萬，包括保障方商品房，明年光保障房就1千萬套。并不意味著我們今后按照這個規模始終持續去建保障房，并不意味著大家大多數去住保障性住房，只是我們需要3到5年加速期，奠定一個實現人人有房住的基礎。

　　我們已經解決大多數有房子住，但是大小好壞遠近新舊不能滿足大家的要求。但是，我們首先要解決所有人都有房子住做到應保盡保，這是中國第一個建設住房的任務。第二個任務我們得滿足農民工進城要求。過去10年我們依靠農民工為我們建成能開奧運會的北京，世博會的上海，能開亞運會的廣州，這也形成中國城鎮結構不合理，也形成我們到現在為止6.3億城鎮人口有超過四分之一部分人群還是非城市人口。也就是說，在統計局的統計數字里，按照城市居住半年以上的統計為城鎮人口的口徑，他們被統計城鎮人口，實際上他們的身份還是農民工，遠沒有享受到城市資源覆蓋，沒有分享城鎮化帶來的好處，今后5到10年的周期，這一部分住房建設任務極其繁重。

　　現在這部分人群占1.5億人，5千萬的家庭。有人說實際上不止一個農民工打工，后面還帶著老婆孩子還要來，還要多的多，要估計8千萬。而且到2020年可能我們城鎮人口還將增長2億左右。第三個我們住房建設的任務還得滿足老百姓住房，從改善性需求，從脫貧型需求向改善型需求轉變，這個任務也極其繁重。別看現在大多數城鎮居民住在房子里，他們大多數住的只是能滿足基本住房需求。什么叫改善型，我們今天也沒有太多時間介紹，孟曉蘇董事長已經在后面等著了。

　　簡單說20年前年輕人結婚，買1.5米寬的床，現在要買2.2米寬的床，還有必要的家具，這就是改善型。我們福利分房衛生間最多擱一個馬桶，只是一個廁所的功能，現在要有化妝等功能，這個需求也是在未來5到10年將出現一個高潮。最后一個需求我們還得滿足我們城市老舊城區改造和危舊房改造的建設任務，還得滿足我們城市結構調整過程中重點發展中小城鎮和二三線城市要求。

　　在前不久十七屆五中全會通過關于十二五規劃建議里面，明確說的以大城市為依托，中心城鎮為重點是我們中國未來城市化城鎮化發展的重要任務。這是關于第二個大的問題，我們房地產產業還有沒有發展前景，還要蓋多少房子，我個人看法我們恐怕蓋房子的歷史任務，建設城市的歷史人物帷幕才剛剛拉開，遠不到閉幕的時候。

　　最后我們對未來一年短期內的政策形式如何判斷？比較不贊成媒體說2010年的政策叫做歷史上最嚴厲的調控。2010年幾乎所有的政策都是一種常態性的調控政策，希望無論是準備買房子，正在建房子和賣房子都明白，2010年所有政策幾乎都是常態性的調控政策，你不要指望短期能熬過去了，你要學會活下去。比如說，利率我剛才也說了，我們到現在為止利率還遠遠低于通脹率。10月份通脹率總體5.1%，現在叫做基準利率，城鄉居民儲蓄存款利率兩次升息之后才2.75，即便在這兩次升息之后，估計升到7、8次還只是保守估計。

　　從2.5年利率基準利率升級，我們預計這個利率至少要升1倍，不要存幻想，這是第一個。大家說第三套房子政策是歷史上最嚴厲，現在就可以告訴大家，什么時候過多占有優質資源要求，采取抑制措施也是這個社會上所必須的，政府公共職能所規定的。比如將來是不是都永遠不給你貸款呢？不一定，但是一定要有抑制措施，我想不要存幻想。我們房地產市場，如果靠買第三第四第五套房子支撐，這個市場本身就有毛病。

　　再說一個不動產稅，或者叫物業稅，房產稅。對不動產征稅是一個房地產市場發展的長期制度建設，有資產就要征稅，這個稅種理論意義上說和調控房地產沒有關系。調控房地產，我剛才應該更準確說，和調控房地產價格沒有關系。但是，他出臺之后一段時間內，大家閑置的房子移到市場當中來供給會增加。一些過度需求，本來不需要那么大房子也要超前買大房子，由于物業稅出臺會買的比較多，需求會減少，會對市場的供求關系有一定影響。

　　但是，請記住物業稅也好，房產稅也好，從來不是調整房價的政策。我想說第三塊大問題，大家別以為2010年政策已經熬過去了，實際上是恢復常態過程。我們從今天起對1.6升小排量汽車在購置上不優惠一樣，只是把優惠恢復到常態，以上我們抓緊這點時間和大家以上交流，謝謝大家。