國務院參事陳全生發言（新浪財經 陳鑫 攝）

　　新浪財經訊 2010年12月28日，由中央統戰部、全國工商聯指導；北京大學民營經濟研究院主辦的“中國企業家思想傳承與發展論壇”在北京大學百年講堂隆重舉行，本次論壇的主題是“傳承華夏商道智慧，成就未來商業領袖”。圖為國務院參事陳全生發言。

　　陳全生：很高興能夠參加這個論壇，借這個機會談一點自己的看法。剛才幾位經濟學家或者官員都講了對宏觀經濟的看法我講點具體的。對房地產市場的幾點認識，還是像往常一樣，我是國務院參事，國務院參事以個人身份參加這個論壇，所以我今天講的全部代表個人，跟政府、機關沒有任何關系，講的智慧是集體的結晶，講的錯誤的是個人得學術淺薄，是我的。

　　樓市一點面子也不給，4月17號出臺“史上最嚴厲”的政策現在又出了新五條，有人說樓市調控的18般武藝都用了，但是樓市就是不聽話。

　　大家看12月的房屋銷售增長了17.48%，1227億元，與去相比43994億元僅差一步之遙。

　　二是國內一線標桿房起已有近七成完成今年全年的銷售任務，還有就是北京上海、廣州武漢現在報出天價的地王。

　　(PPT) 這就是著名的房地產企業全年的收入比較，看看這個藍的就是計劃，紅的就是往年，11月有不少已經超過了全年計劃，銷售的很不錯，這是11月份全國370個大中城市房屋銷售價格同比上漲.3%。大家看一看1989年2月20號的文章，《人民日報》發表的，就帶來一個問題，就是我們不調，因為這個比不對，不調的時候，就這種上去，一調九個，這個第一個圓的地方上的更大，不調的時候不上，一調就上去了。要認真的分析房地產的狀況，我認為房地產三大問題。

　　第一是房價上漲的根本原因是供不應求。2000-2009年房地產供給呈整體下降趨勢，與此同時，房地產需求呈快速上升趨勢，所以一個上升一個下降，供給不足是房價上漲的根本性原因。

　　第二房地產市場結構存在重大缺陷，所謂市場結構就是有銷售市場，缺少租賃市場。這是結構的缺陷，原因就是我們把“有房住”等同于“有住房”，然后提出了市場管商品房，政府管保障房對嗎？這句話不對，所以必須建立健全中國房地產的租賃市場。

　　第三對地方政府的GDP考核需要盡快轉變，不能再考核GDP。

　　先說第一供給不足是房地產上漲的根本原因，是因為十間年房地產構成我國房地產供給四項重要指標，土地購置面積，完成開發面積，竣工面積和施工面積的增長，均呈集體下降趨勢。

　　而經濟持續快速增長，城市化進程加快，居民收入水平增加，也是導致房地產上漲的原因。

　　這是999年到2009年的土地購置面積這是下降的，下降了多少個點，10年間下降了60個點，完成開發面積從2000-2009年也是下降的，下降的趨勢是40.9%下降到負19.9%，又是60個點。房屋施工面積也在下降，從2003年的26變成了2009年的12.8，下降了近13個點，而與此同時，城鄉居民收入水平增長的狀況，就是這個狀況(PPT)，大家看，這個都是這樣鞋著上去的，剛才是下來的。

　　(PPT) 給大家看一張圖，就是按月累計土地購置面積增長狀況，這是2000-2009年土地購置面積增長狀況，從2000年到2003年，就是前面這個四個格是2000-2003年的四個格，大家可以這些柱形的線是40%，2003年進行了宏觀調控，土地供給相應減少，所以04年5月到07年5月，有兩個紅的小紅選，土地購置18個月的低增長和負增長，連續三年土地購置面積是如此之低，造成了07年的房價大漲，就是因為連續三年土地購置面積連續15個月的負增長，18個月的低增長原因。07年的房價大漲刺激了土地購置面積的增長，所以07年有一個小山頭上來了，08年遇到經濟危機又下來了。從2008年6月到2009年12月期間，土地購置面積連續三個月的低增長后，持續15個月的負增長。再看這個大的藍圈，這是04年到09年6年期間增幅高于10%的只有14個月，其他58個月時間均是低增長和負增長，正是因為這種增長狀況如此低下，所以今后幾年房價繼續上漲，這是我的判斷。

　　為什么？決定房價是房地產市場的供求關系，而不是房屋的交易量，一般而言，房價下跌之前必有交易量下降，但交易量下降并不一定必然導致房價下跌。

　　會有兩種情況，一是市場供大于求，交易量萎縮后房價肯定下降，二是市場供不應求，渡過價格僵持階段必然是恢復性的價格上揚，我認為現在就處于第二個情況。甚至可以說現在國務院發國務院令，規定房地產商賣房子5000塊錢一平米，超過一塊錢就抓起來，即使這樣房價依然上漲，為什么？我用5000塊錢買了房子，有人用一萬五買我的房子我就賣了，只是差價沒有被房地產商獲取，而有轉手者獲得，而轉手的差價與轉手的次數是隨著供求關系而變化的，所以房屋作為商品升降，根本的決定因素是市場供求關系。

　　所以有幾點建議，利用交易量下降的時機，網開一面，大幅度增加一般商品房的土地供應。為什么要增加一般商品房的土地供給，因為現在都在第四條，廉租房，改造棚戶區，這些土地供給增加了，這些房子的土地供給增加不會影響房地產價格，可以肯定的說斬釘截鐵的說不影響房產的價格，因為他根本不進入房地產市場，影響不了供給需求變化，因為它不進入消費者市場。經濟適用房會進入市場，但是很低，這是2009-2010年全國房地產投資完成額與經濟使用方投資完成額比較，紅的占比沒有超過3.2%，都是3.1級，就從這種投入想改變中國房地產的供求不可能的。所以，要增加一般商品房的用地，明年在今年的基礎上翻一番，后年在明年的基礎上再翻一番。

　　那么增加了土地，會不會影響農田？根據國土資源部的統計數據，09年全國耕地18.3億畝，住宅用地實際供應114.7萬畝，住宅用地可分為廉租房、經濟適用房、一般商品房和高檔公寓別墅用地，其中一般商品房用地約占70%，80.3萬畝僅占全國耕地面積0.044%，即萬分之四點四。我認為是微乎其微，而且這萬分之四點四也是在平衡的基礎上用的，真正占用的大頭是工礦、倉儲、交通、水利項目占地，而不是一般商品房用地。

　　(PPT) 這是1998-2006年農田耕地占用比重結構，中間綠的是生態用地，這是退耕還林的，上面的深藍是農業調整基地，就是原來種糧食現在種花卉的，中間紅的是自然災害損害的耕地，最下面這個藍的是建設用地。這四類情況大家可以看到，最下面的這頭這個地方是30%，實際上統計起來是20%，中間有更低的可能20%，有人告訴我是17%，我們先按20%計算1998-2006年中間最大，最底下的藍的是建設用地。(PPT五)在建設用地當中，建設用地按照28.7%計算，生態建設和農業結構調整問題，建設用地分為基礎設施用地、房地產用地、交通水利用地、旅游用地、工業項目用地、軍事用地，房地產用地又分為商業用地，住宅用地，所以把中間四個紅的乘起來就是上面的4.22%，如果不是按照28.7%，也就是在每年占用農田耕地當中，一般商品房永地只占了3%，所以我認為應該放地。

　　如果連續這樣，房地產商不敢再屯地不開發，而要加速施工，加工開工，盡早竣工，房地產供給自然增加。加快速度，就是提高了房地產的供給。另一方面，買房的人不是在“心中沒底”的持幣觀望，而是“胸有成竹”地等待新房竣工，相當于購房者自身抑制了需求。供給在增加，需求被抑制。

　　第二個要調整調控房地產的思路，我列了一些問題，“有房住等同于有住房嗎”？“市場管商品房，政府管保障房”“四二一”結構與住房制度安排會引發什么”？“解決農民工住房難道不是最突出、最迫切的嗎”？“網民的意見是民意，但能代表民意嗎？“住房自有率達到480%的情況下房價下跌意味著什么”？“鼓勵買房、限制買房、獎勵租房的實質是什么”？

　　分別列出來講一講，有房住不能等同于有住房，有房住不是有房子。目前中國政府處于社會主義初期階段的政府，有能力、有財力保障人人有房住，但是沒有財力，也沒有能力保證家家擁有自己的住房，不可能。為什么？發達國家沒有一個國家解決，高福利國家沒有一個國家解決，高福利國家五萬到六萬人均GDP，發達國家3萬到4萬GDP，中國三千到四千GDP，比別人低了10倍，你還要人人都有，人人家庭都也住房，不符合中國國情。

　　現在提出讓中低收入家庭納入住房保障體系，這是什么意思，80%的人納入住房保障體制，回去了和福利分房沒有什么區別，還搞什么住房制度改革？建設部的資料發達國家分之一擁有自己的住房，三分之一的家庭靠租賃。英國33恩%、美國32%，去調查以后，這些國家的大城市和特大型正式這個比例倒過來，30%自有，70%租賃。即使你有錢你也買不起，紐約租賃比66%，倫敦42%，東京57%，而中國現在住的租賃收入，可見租賃市場之微小。看整體數，這是98年到房屋出租收入和銷售收入之比，都是2%沒有達到3%，就是出租的時候是占個銷售收入比重，可見租賃的市場有多小。(PPT)這個紅的就是租賃的收入，藍的就是銷售的收入。

　　讓每一個家庭都擁有自己的家庭，現在好多都是獨生子女，包括在座的各位，現在20多歲結了婚，結了婚就要有房子，爸爸媽媽首先拿出錢來，要支持獨生子女先買房子，然后隔輩親的爺爺奶奶、姥姥、姥爺也會義不容辭的那錢幫孩子買。所以現在20多歲的孩子就有自己的房子，但是有沒有想過等20年之后，這些孩子正是40多歲的時候，那個時候他有了20多年的工作經驗，他再奮斗一點就可以出成果，因為有20多年的工作經驗，那個時候，手里有三套房子、四套房子，他還努力嗎？他還奮斗嗎？我可以斷言，一定會有新的八旗子弟，這個讓家家有房住的孩子，一定是毀了這個孩子，而且可以判斷那個時候房價一定大跌，每個人手里都也三套、四套。我們目前中國人的素質有多少爺爺奶奶說要把它捐獻，有多少爸爸媽媽說都捐獻房子，不把房子留給孩子，不會的。

　　除了這個問題，更重要的一個問題是農民工的住房問題，我剛才說農民工的住房是頭等大事是最嚴重的問題，為什么？我們1.3億的離土離鄉農民工，1.2億的離土不離鄉的農民工，他們以初中以下為主，他們以已婚為主，已婚的家庭以分居為主，這種狀況使農民工的家庭功能出現了問題，家庭的功能三項，第一贍養老人，現在農村的空巢家庭，空巢老人不比城里少，第二子女不能教養，農民工子女上學難，教養功能也不能發揮。第三夫妻生活的功能，現在我們公開的講，對青壯年的性需求是剛性需求，不能滿足，一定會有一夜情，婚外戀，不比城里人少，這個對中國農村的影響非常巨大。所以有一個報告專門講，現在農民工家庭出現了三多，第一離婚率增多，第二紅杏出墻增多，第三親子鑒定增多。這種狀況對中國社會農村這個集體當中最小的細胞，家庭出現了癌變，這種變化是影響幾年，十幾年、幾十年，所以解決農民工住房問題是頭等大事。

　　對房價下跌還有一些看法，網民的意見是民意，但能代表民意嗎？網民很多，中國人口13億，網民的意見值得重視，是非常前衛、非常先導，非常敏銳，要高度重視認真研究，但是也要清醒的看到，他不能代表民意，因為有13億人，有多少人上網，上網的人有多少人發帖子，發帖子的人有多少發房地產帖子，又有多少發那種極端的帖子？房價下跌有多少人高興？我覺得就像上公共汽車差不多，沒上去之前一定擠，一旦抓住把手踏上去就是沒地方了，別擠了。沒買房的，要求降價，已買了的擔心降價。我說的住房自由率有達到80%，他們雖無語，但內心深處是什么？大家心里都清楚。應該采取什么政策，鼓勵買房、限制買房、獎勵租房，房地產投機，買是為了賣，不是不讓買，是限制什么？賣者高稅，賣者獎勵，什么意思賣房子可以，賣房子的差價，國家收走95%，隨便賣，但是你要租出去，好，獎勵三分之一所得稅，租給窮人第一時間沒有時間交，給你個廉租券，好，二分之一所得稅免交。這個辦法的實質是給另一部分老百姓解決了有房住的問題，不是有住房的問題。還解決了一部分老百姓財產收入的問題。租和售都是商品交換的形式，究竟采取什么形式應該由消費者根據自己的判斷來決定，政府可以通過經濟政策引導，而不應該行政干預倒賣房子獲利的實質就是土地增值，單純就房屋而言，一旦建好竣工，就會發生折舊。土地則不同，土地一直升值，除非發生以外，自然災害、地方衰敗，夕陽產業被歷史淘汰。房產公司是房產公司，地產公司按不同的規律運作，現在既可以通過賣地賺錢，也可以通過賣房子賺錢，所以應該區分這兩者才對。

　　這個是德國的住房制度，房主不再出租，提前三個月告訴房客，因為房主是強勢群體，但是房客如果不再租的房子了，可以提前一個月告訴房主，房客失業法律規定免租金三個月，政府補貼給房客，如果三年不出租，房產稅翻一番，如果五年不出租，政府組織流浪漢入住，如果你還不出租，政府組織建設大規模廉租住房。

　　還有一個大規模建設廉租房小區一定隱憂，為什么？因為大規模建設廉租房小區可以較快的解決大量低收入人群“有房住”問題。廉租房小區的煤氣非、暖氣費收不起來，收不全，而且窮人還有攀比心理，你不交我也不交，最后全都不交，全不交的結果你不敢停水、停電，怎么辦？政府補貼，你以為一屆政府補貼完了，五屆政府都過去了嗎？不會的，不要五大規模的建廉租房，就是鼓勵你買房，限制你賣房，在蓋房子當中必須有幾套房子是給低收入人居住的，就使他們混居在社會之間，不會出現矛盾的對立，就可以妥善的解決這個問題。

　　最后一個問題，就是要完善政績考核制度，現在賣地是地方財政是重要的來源，為什么呢？因為賣地有三大好處，第一就是政府手里有錢了，政府手里很艱難，搞稅制改革以后，錢不多，沒有那么多錢只有賣地，有多少錢？一屆政府有后面十三屆政府的錢，因為70年，可以把后面十三屆政府的錢都拿在自己的手里，何樂而不為呢。第二，賣出的地可以往里投錢，我自己有錢，GDP一定起來，我們考核干部就考核GDP。第三，就是城市里的好地和新地，就和城市的建設和形象聯合在一起，GDP又起來了，帽子又省起來了，不賣地的干部，叫“三蛋”干部，叫“笨蛋、蠢蛋、滾蛋”。所以必須要改變這個政績考核。

　　我用這個句話來結束，這是羅伯特。肯尼迪說過的，“GDP沒有考慮到我們孩子的健康，對他們的教育質量，或者他們在游戲中享有的快樂：GDP也沒有包括我們在公共問題中的爭論的正義以及政府公務員的清廉；GDP既沒有衡量我們的勇氣和智慧，也沒有衡量我們對祖國的熱愛和忠誠。，簡而言之，GDP衡量一切，但并不包括使我們的生活有意義的東西，GDP可以告訴我們關于美國的一切，但沒有告訴我們，為什么我們可以因作一個美國人而驕傲”。我希望大家把注意力集中在后面的黑體字，1968年競選總統的時候的演講，1968年是這種認識，40年后的今天我們用GDP考核干部，我們和發達國家的差距很大，只有深化改革才能我們唯一的出路，謝謝大家！