新浪財(cái)經(jīng)訊 由《英才》雜志發(fā)起，聯(lián)合新浪網(wǎng)、北京青年報(bào)等主流媒體共同舉辦的“2010(第十屆)中國年度管理大會(huì)”于2010年12月3日在北京柏悅酒店舉行。新浪財(cái)經(jīng)全程直播本次論壇，圖為地產(chǎn)行業(yè)的博弈智道論壇全景圖。

　　主持人姚長盛：謝謝大家，感謝主辦方給我這個(gè)機(jī)會(huì)跟業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍人物有這個(gè)機(jī)會(huì)交流一下。今天上午主要的內(nèi)容就是引導(dǎo)一個(gè)邏輯，特別抱歉就是今天這樣一個(gè)長條桌，除了我之外其他人不可能所有人非常清楚的看到彼此，你們會(huì)看得很清楚只有面對(duì)面。我盡量轉(zhuǎn)述各位的話，希望今天燈光不用太強(qiáng)烈，差不多情況下就把燈一關(guān)。

　　大家主要在燈光底下會(huì)有一點(diǎn)顧慮，害怕很多媒體會(huì)把說出去的話報(bào)出去。

　　我們這歡迎發(fā)微博，不允許把內(nèi)部討論的觀點(diǎn)發(fā)出去，這個(gè)在年底之前有助于大家的價(jià)值，有助于大家之間交流。我們隨意來問，本身地產(chǎn)處于一個(gè)很特殊階段，我們說宏觀政策觀察期10月份開始，現(xiàn)在地產(chǎn)又到了微妙的時(shí)期，第一個(gè)話題先交給張總。張總知道第一個(gè)問題很難，下面的問題我沒有問過，張總也沒有回答過。第一個(gè)問題聽說北京3萬塊錢的樓盤開始往外放了，你怎么看這個(gè)事情？

　　張寶全(今典投資(集團(tuán))有限公司董事長)：這是很正常的一件事情，從長期來看我覺得中國房地產(chǎn)在五年到七年基本態(tài)勢(shì)是不會(huì)變化，就是因?yàn)橹袊�大的�?jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展在漲，這也決定了不經(jīng)受我們房地產(chǎn)的價(jià)格，企業(yè)其他方面的價(jià)格。中國目前大家很多人認(rèn)為好象房地產(chǎn)的價(jià)格太高，所有調(diào)控都是針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格，我不這樣認(rèn)為。我認(rèn)為現(xiàn)在的調(diào)控可能還針對(duì)我們的宏觀經(jīng)濟(jì)，我覺得中國宏觀經(jīng)濟(jì)的過熱包括就想把這個(gè)熱降下來，從通貨膨脹的狀況來看或者是這幾年一直飄來飄去現(xiàn)在一直慢慢在降落。

　　所以說中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的戰(zhàn)略型速度決定了我們很多的東西。在北京、上海等國際城市，包括現(xiàn)在的世界城市，這就意味著什么，意味著跟國際接軌，不僅僅意味著我們?cè)谖幕�、游戲�?guī)則上方面還有包括層次的價(jià)格，這個(gè)城市的消費(fèi)價(jià)格，很多東西是全世界消費(fèi)，不動(dòng)產(chǎn)也是一樣的。在國際上是這么一個(gè)市場(chǎng)的價(jià)值體現(xiàn)。

　　所以我覺得這也是我們面臨的一種矛盾，又想做世界城市，又想把我們很多東西控制在我們一個(gè)比較低的水平狀態(tài)中，市場(chǎng)自己有自己的能力平衡，一個(gè)成熟市場(chǎng)特點(diǎn)就是他能夠自我完善，自我平衡，自我調(diào)整。

　　主持人姚長盛：您在說市場(chǎng)現(xiàn)在能夠有自己一個(gè)平衡能力，大概其從4月17日開始到現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)在慢慢削弱，類似像過去的資本市場(chǎng)，政策是這種特征會(huì)慢慢越來越明顯，樓市不會(huì)出現(xiàn)政策使，現(xiàn)在就是政策使，現(xiàn)在政府是最大的開發(fā)商，政府來確定賣的價(jià)格，確定什么時(shí)候賣，確定以什么方式賣，確定賣多少，當(dāng)政策跟市場(chǎng)的滲透率越來越高的時(shí)候，發(fā)生階段性失衡的時(shí)候作為市場(chǎng)最關(guān)鍵的參與者，房企這塊有沒有什么策略？

　　張寶全：有一些政策，但是這些政策被媒體放大了，它究竟對(duì)我們會(huì)有什么樣的影響，市場(chǎng)最大的力量還是市場(chǎng)本身，還是供應(yīng)和需求。我覺得其他方面就是成熟的因素，中國房地產(chǎn)是比較正常的或者是比較正常、平衡的東西。你在今天給他施加壓力壓下去，一定會(huì)在另外一個(gè)地方反彈上來。像房價(jià)今年上半年有一些政策影響限購限貸，我覺得這個(gè)影響可能會(huì)在今年年底也包括明年上半年會(huì)有一種反應(yīng)。這種反應(yīng)是一種反彈，就是你壓了多少，他的價(jià)格會(huì)彈多少。這個(gè)市場(chǎng)我認(rèn)為基本上是正常的，盡管價(jià)高但量并不大，整個(gè)量也很大，價(jià)也很高，正所謂當(dāng)它的量少的時(shí)候價(jià)高，但是真的放在中國二三線城市一起加起來總體算的話，像3萬平米房價(jià)出現(xiàn)在整個(gè)中國房地產(chǎn)平均價(jià)位指數(shù)沒有太大影響。全國像北京這樣的不可能，把北京看做未來出現(xiàn)的狀況更不可能，我覺得這本來就是不同的市場(chǎng)就有不同的特點(diǎn)或者是我們要不同的對(duì)待，沒有什么我認(rèn)為可比的。

　　主持人姚長盛：張總的判斷這個(gè)市場(chǎng)相對(duì)樂觀，比我聽到有些人看待的比較樂觀。本身金地在今年一年中動(dòng)作也很多，我們看到政策對(duì)于地產(chǎn)這一塊的影響力比往年也都要大。剛才張先生說市場(chǎng)由基本面決定，供求關(guān)系是最根本的，價(jià)值因素僅僅從一個(gè)側(cè)面反映出你的壓力，壓力有多長，反彈有多長，時(shí)間會(huì)有多長，現(xiàn)在看有可能到年底到明年一季度有一個(gè)小小的反復(fù)或者是拐點(diǎn)，不知道您對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)判斷是什么？企業(yè)這方面的策略又會(huì)從哪個(gè)角度有一些新的點(diǎn)？

　　黃俊燦(金地(集團(tuán))股份有限公司總裁)：最近我也在跟很多地產(chǎn)交流，大家普遍反映出來就是大部分的人開始從樂觀慢慢很多人變得悲觀，我自己個(gè)人可能還是相對(duì)樂觀一點(diǎn)，所以很多觀點(diǎn)跟大家講應(yīng)該是基本一致。這次來北京也有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家做一些交流，包括非地產(chǎn)行業(yè)，跟地產(chǎn)相關(guān)的金融行業(yè)，他們的態(tài)度認(rèn)為國家在這個(gè)調(diào)控上面的決心是很大，慢慢從以前到現(xiàn)在變得悲觀了，市場(chǎng)有其自身的規(guī)律在里面。可以看到金地集團(tuán)今年上半年我們整個(gè)銷售只有五六十億，跌出全國房企的20名，很多媒體說怎么回事，可以看到在后半年我們現(xiàn)在的銷售額已經(jīng)到了200多億了。

　　可以看到你真正對(duì)于這些置業(yè)的需求是比較多的，另外對(duì)相對(duì)好的產(chǎn)品相對(duì)好一點(diǎn)。給人們感覺是有一定的中級(jí)置業(yè)產(chǎn)品也是銷量不錯(cuò)的，在買房的數(shù)量不能夠去按照自己的想法去買的情況下，很多人開始一步到位。

　　我們的判斷就是將來房子的結(jié)構(gòu)如果從商品房的角度來看，以前是中高端，現(xiàn)在更多從兩端發(fā)展，中高端一部分在往上走，這兩頭在短期來看我覺得還是可以的。至于說調(diào)控會(huì)到什么程度？還看后面政府還能夠在金融措施方面會(huì)出什么樣的一些方法，我們現(xiàn)在來看它確實(shí)只是沒辦法去調(diào)整供應(yīng)，只能去拼命打需求。如果說將來對(duì)于開發(fā)商的資金方面他繼續(xù)使勁把它掐緊的話，可能在明年下半年會(huì)有一些不利情況出現(xiàn)。現(xiàn)在能不能夠去把這些金融政策落實(shí)的比較好，包括預(yù)收款和貸款等等，各方面的力度怎么樣，還是看后面的表現(xiàn)有待觀察。

　　主持人姚長盛：兩周之前人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院出了一份報(bào)告，中國宏觀經(jīng)濟(jì)2010年判斷流動(dòng)性收緊，大題目是這么定的，里面用5%的篇幅談到房價(jià)，房價(jià)跌20%，軒然大波。用了一個(gè)數(shù)字模型推了推資金鏈的問題，判斷明年一季度末，3、4月份之間會(huì)有70%以上的房企以中小為主，也包括若干大房企資金鏈出現(xiàn)緊缺，他認(rèn)為之后連續(xù)兩個(gè)月左右能夠直接反映在價(jià)格上，他對(duì)明年的判斷上根據(jù)緊的程度和時(shí)間明年上半年房價(jià)會(huì)有20%的跌谷，業(yè)內(nèi)和業(yè)外兩種態(tài)度，陽光100賣了那么便宜，很多人天天念你的好，唯一就是當(dāng)時(shí)房子蓋得有點(diǎn)小，大戶型有點(diǎn)少，今天問一問你是樂觀派還是悲觀派？張總屬于樂觀派，這是相對(duì)樂觀，您呢？

　　易小迪(陽光100集團(tuán)董事長)：我是謹(jǐn)慎樂觀，因?yàn)槲铱梢源騻�(gè)比方，這個(gè)房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)就是高壓鍋，這里面燒得一個(gè)是地價(jià)在漲，第二把火是流動(dòng)性過剩，這里面肯定有上漲的壓力。但是調(diào)控政策換個(gè)口在那冒氣，火不撤氣永遠(yuǎn)冒，現(xiàn)在我們?cè)诟邏哄伬锟街�呢�?/p>

　　主持人姚長盛：這不是謹(jǐn)慎樂觀，是極度悲觀。

　　易小迪：把蓋子把你蓋上，有冒氣的壓力，要么把火撤了，你說發(fā)展商是收不住的，發(fā)展商高價(jià)能借到錢，他只是一個(gè)利率問題，畢竟社會(huì)上的錢是利率，我覺得這個(gè)是攔不住的，要么把流動(dòng)性全面撤了，要么把這個(gè)蓋子打開了，全部釋放了。這個(gè)氣也就這么多，冒也就這么多了。競(jìng)爭激烈了，市場(chǎng)平衡了，房價(jià)也漲不到哪去。

　　主持人姚長盛：這話跟有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)說過嗎？

　　易小迪：領(lǐng)導(dǎo)我夠不上。劉總夠得上。

　　主持人姚長盛：希望劉總給轉(zhuǎn)達(dá)一下，希望高壓鍋揭個(gè)蓋直接出來了。

　　易小迪：真正揭了這個(gè)蓋沒什么了不起的。

　　主持人姚長盛：您的策略有什么變化？陽光100在全國拿的也很多。但是在北京看不到項(xiàng)目？

　　易小迪：我們是繼續(xù)走向農(nóng)村。

　　主持人姚長盛：跟城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)保持一致，說說您的策略吧，不涉及商業(yè)機(jī)密大家可以談一下。

　　易小迪：沒有商業(yè)機(jī)密，剛才提到我們的定位一直定在新興市場(chǎng)，銷量還是可以的，市場(chǎng)對(duì)路。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在白領(lǐng)買房很辛苦，兩極分化在全國都體現(xiàn)出來了，真正現(xiàn)在大家都知道要想產(chǎn)生利潤的話，一個(gè)是你做一些相對(duì)高端的產(chǎn)品，第二要做一些非住宅產(chǎn)品�，F(xiàn)在我們的策略就是在二三線城市做綜合體，彌補(bǔ)面向白領(lǐng)的中產(chǎn)階級(jí)這個(gè)價(jià)格不高的產(chǎn)品。

　　主持人姚長盛：尋找差異化，大家分成樂觀派和悲觀派，現(xiàn)在沒有悲觀派，現(xiàn)在高壓鍋派剛剛出現(xiàn)。最近一段時(shí)間光出地王就好幾個(gè)，就是在座當(dāng)中，幸虧沒有媒體，否則今天就有別的話題了。問問范總，談?wù)勑蝿?shì)，從博弈角度來說，判斷下一步政策是驅(qū)緊還是？

　　范偉(復(fù)地集團(tuán)董事長)：形勢(shì)我覺得是很難判斷。

　　主持人姚長盛：您是樂觀還是悲觀派？

　　范偉：我是以不變應(yīng)萬變，形勢(shì)難判斷，就拿剛才人大的說法要下跌20%，他預(yù)測(cè)到的假如ABC就會(huì)有D，他有沒有想過出現(xiàn)D的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)E，比如真的市場(chǎng)下跌20%，可能政策又變了。所以還沒有到達(dá)20%就變了，他預(yù)測(cè)到20%，其實(shí)永遠(yuǎn)到不了20%。我覺得這個(gè)預(yù)測(cè)很難，因?yàn)槭袌?chǎng)太聰明了，誰能夠預(yù)測(cè)市場(chǎng)誰就能夠變成上帝了，我們的策略就是以不變應(yīng)萬變，企業(yè)不能改變什么，能改變是自己，政策對(duì)所有人都一樣，是公平的。這個(gè)也沒有好多說的，作為企業(yè)最關(guān)鍵是練內(nèi)功，把客戶研究好，把產(chǎn)品做好這是核心競(jìng)爭力。

　　主持人姚長盛：如果說對(duì)所有人來說市場(chǎng)上機(jī)會(huì)都是均等的，尤其是在政策風(fēng)險(xiǎn)是一樣的，公司會(huì)做一些應(yīng)變，您的公司會(huì)有哪些變化？不涉及商業(yè)秘密。

　　范偉：公司內(nèi)部分成兩個(gè)方向，我們說內(nèi)部是叫開發(fā)集團(tuán)，一個(gè)是投資集團(tuán)，開發(fā)集團(tuán)的核心是關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注產(chǎn)品，把產(chǎn)品做好。投資集團(tuán)是從房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈上下游分析的，我們認(rèn)為未來這個(gè)行業(yè)會(huì)有越來越多的不管這個(gè)市場(chǎng)怎么變化，一定會(huì)有越來越多的資金是需要專業(yè)的人去進(jìn)行管理，他需要去分享城市化進(jìn)程好的結(jié)果。我們認(rèn)為我們是這么多年在行業(yè)里面開發(fā)是有這個(gè)能力，有這個(gè)可能性為更多的機(jī)構(gòu)提供這樣專業(yè)服務(wù)，我們?nèi)ツ晏岢鰜矸康禺a(chǎn)基金管理的業(yè)務(wù)作為我們未來新的增長點(diǎn)，這是我們未來發(fā)展空間。

　　主持人姚長盛：結(jié)構(gòu)上有什么變化？

　　范偉：公司業(yè)務(wù)來講保持原來專業(yè)不變，在這個(gè)基礎(chǔ)上往上游一點(diǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)的投資基金管理。

　　主持人姚長盛：地產(chǎn)金融這塊，我們期待劉總給我們帶來關(guān)于上層的消息。

　　劉曉光(首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理)：十年以前有一些大的信號(hào)，說得話也不一般，這樣的話我感覺到國家在考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，模式上可能會(huì)有重大變化。

　　主持人姚長盛：比如？

　　劉曉光：房子主要賣本地的，你的模型要發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，多蓋限價(jià)房。這個(gè)擔(dān)心不是主要的，比如重大的商品制度需要改革，行政手段包括開工計(jì)劃甚至你的價(jià)格計(jì)劃都要進(jìn)行。再比如從資金市場(chǎng)上進(jìn)一步收緊，還有其他行政經(jīng)濟(jì)的手段，這都是一些方式方法問題。根本是國家到底怎么看這個(gè)行業(yè)？將來主導(dǎo)性他認(rèn)為模型是什么樣的呢？這可能是我們面臨重大的問題。

　　劉曉光：可能會(huì)有顛覆性、振蕩性的，因?yàn)楝F(xiàn)在看法不一樣了，我們的看法很簡單，就是市場(chǎng)化，有一定收入能力的人不要去管，剩下的就是想辦法把限價(jià)房、租賃房這項(xiàng)投入很清晰，我說所謂顛覆性和振蕩性這兩條路子有新的出現(xiàn)，比一般的金融性能控制，可能涉及到我們地產(chǎn)的內(nèi)涵。

　　主持人姚長盛：戴總您怎么看？

　　戴志康(證大投資集團(tuán)董事長)：我認(rèn)為沒有這個(gè)消息，但是我認(rèn)為這是肯定的，我想今后大家要放得稍微老實(shí)一點(diǎn)，我們做市場(chǎng)一天到晚就想市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)好，今后半年的感覺還可以，我認(rèn)為這個(gè)研究報(bào)告是可以的，后一段時(shí)間會(huì)有調(diào)整，是金融調(diào)控和政策調(diào)控疊加在一起的某種調(diào)整方式。而且這種判斷本身如果沒有這個(gè)調(diào)整，后面所謂黃金十年不會(huì)出現(xiàn)。我認(rèn)為這個(gè)調(diào)整有可能從長遠(yuǎn)整體宏觀來說是比較的過程。

　　主持人姚長盛：您說是中國經(jīng)濟(jì)十年還是地產(chǎn)？

　　戴志康：宏觀，后面30年的調(diào)整是世界都需要個(gè)調(diào)整，美國也要走，也要轉(zhuǎn)換機(jī)制，我們也要做結(jié)構(gòu)調(diào)整，沒有這個(gè)調(diào)整，我們后面不可能有十年、二十年的黃金時(shí)期，不可能以發(fā)燒方式搞這個(gè)。所以大家還是要謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。

　　主持人姚長盛：您有自己的應(yīng)對(duì)方法嗎？以前您做過判斷。

　　戴志康：我們重點(diǎn)受調(diào)控政策影響少一點(diǎn)的這種產(chǎn)品方向，不能走商業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變，我們做一些政府喜歡看到的像藝術(shù)文化類，更加公共性一點(diǎn)這樣的產(chǎn)品多了，這是我們應(yīng)對(duì)的方法。

　　主持人姚長盛：謝謝，這邊是樂觀派，這邊是謹(jǐn)慎樂觀派，這邊讓人絕望派。您不這么看？您先解釋一下。

　　張民耕(北京銀信投資有限公司董事長)：我相信現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家恐怕沒有一個(gè)國家可以用政府力量滿足大家的住房問題，尤其是中國13億人口當(dāng)中還有那么多人沒有完全城市化，城市化進(jìn)程還要20、30年的時(shí)間，要靠政府來滿足建房問題那是天方夜譚的事情，我是徹底的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　主持人姚長盛：不可能出現(xiàn)這種情況。

　　張民耕：絕對(duì)不可能，中國歷史上有一個(gè)寓言大禹治水太深刻了，堵是永遠(yuǎn)堵不了的，只有輸，兩條線。房價(jià)那么貴，進(jìn)程當(dāng)中資金也缺乏，怎么解決城市化當(dāng)中資金問題還有供應(yīng)鏈問題，兩條路，一條放開農(nóng)民的土地，土地成為城市化的生產(chǎn)資料，這時(shí)候土地價(jià)格自然下來了。第二放開人民群眾的儲(chǔ)蓄進(jìn)入城市化進(jìn)程的渠道，26萬億存款，如果有2.6萬億放到房地產(chǎn)上，這時(shí)候是攤平了房地產(chǎn)的利潤，增加了房地產(chǎn)投資的量，這樣自然就增大了供應(yīng)。增大了供應(yīng)，如果能夠大到略有贏余，略有過剩的時(shí)候房價(jià)就下來，這是理想狀態(tài)，要很長時(shí)間。

　　我們現(xiàn)在做什么事？這里有我的股東，易總、范總是我的股東，我們走一條路就是房地產(chǎn)基金，美國走這條路子，用社會(huì)資金建設(shè)城市，開發(fā)房地產(chǎn)，來滿足需求。這條路我看見現(xiàn)在房地產(chǎn)基金的春天來了，政府堵上了門，給我們打開了一個(gè)窗戶，就是基金是可以逐步從私募走到公募，社會(huì)來分享城市化的收益，增大供應(yīng)，必然會(huì)平抑物價(jià)。任何政策只是一時(shí)性達(dá)到階段性目標(biāo)，長遠(yuǎn)來說市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的道路擋不住的。

　　主持人姚長盛：劉總您回應(yīng)一下。

　　劉曉光：您說的很理想，希望市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化、國際化的道路越走越廣、越走越寬，現(xiàn)在面臨了很嚴(yán)重的政治壓力，確實(shí)是這樣的。

　　主持人姚長盛：社會(huì)判斷，合法性放在前面，周總反應(yīng)過來了吧，顛覆不顛覆這個(gè)模式好弄。

　　周忻(易居控股有限公司董事局主席)：講三點(diǎn)，第一個(gè)講過去，過去我想房地產(chǎn)除了股票沒漲，別的都漲了�，F(xiàn)在大家都在說調(diào)控不調(diào)控的過程中，我看到每家開發(fā)企業(yè)都是不斷的發(fā)展，昨天萬科破了1000億，房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾年當(dāng)中我的感覺實(shí)際上就是伴隨著整個(gè)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無非我們感覺不舒服的是第一聲音不舒服，反正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種行業(yè)，我們的經(jīng)營者的聲音不舒服。第二個(gè)問題感覺是拿股票跟別的股票比一比，感覺不舒服。2008年市場(chǎng)金融風(fēng)暴的時(shí)候我們的股價(jià)跟當(dāng)時(shí)有幾家在美國上市的第一個(gè)是如家做經(jīng)濟(jì)酒店的，第二是跟分眾我們是同一起跑線，全盤跌下來同一起跑點(diǎn)，我的盈利也不差，現(xiàn)在如家50塊了，分眾是25塊了，我們是40塊左右徘徊，經(jīng)營角度并不差，公司的發(fā)展我想到這點(diǎn)感覺就有點(diǎn)不舒服。對(duì)開發(fā)商來講就是股票上不去，我感覺從市場(chǎng)角度開發(fā)商，從現(xiàn)金流、土地儲(chǔ)備還有市場(chǎng)供應(yīng)鏈來講會(huì)多一點(diǎn)。

　　第二件事情講未來房地產(chǎn)走勢(shì)的一個(gè)問題，我還是這句話就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)，不管你怎么調(diào)控，不用去做宏觀上任何討論，整個(gè)基本面土地上需求大，目前現(xiàn)金流社會(huì)上的現(xiàn)金流量多。不管怎么做，實(shí)際上都是一種相對(duì)短期行為。今年4月份的政策調(diào)控，我們第一個(gè)作出的反映從沸點(diǎn)到冰點(diǎn)，二季度企穩(wěn)，三季度回來，三季度回來了，我開會(huì)的時(shí)候跟他們說樂觀的估計(jì)10月份還有一個(gè)行情。不是說市場(chǎng)要跟政府怎么樣，本身是市場(chǎng)調(diào)控過程中本身他就是一個(gè)所謂用行政手段或者是調(diào)控手段博弈市長的過程。這個(gè)過程當(dāng)中，不用討論這個(gè)，房地產(chǎn)論房地產(chǎn)，不管做什么，無非就是調(diào)控長一點(diǎn)短一點(diǎn)的問題。

　　我們往前看十年房地產(chǎn)最擔(dān)心一個(gè)就是政府保增長變成了防通脹，雙控的手段。實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)政策，貨幣政策發(fā)生重大變化的時(shí)候?qū)嶋H上房地產(chǎn)市場(chǎng)是首當(dāng)其沖的一個(gè)真正的一個(gè)問題。所以大家現(xiàn)在不用去判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么回事，致癌去判斷中國經(jīng)濟(jì)未來是什么走勢(shì)，我當(dāng)時(shí)跟他們劃兩個(gè)需求，中國經(jīng)濟(jì)增長的需求，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)增長需求，無非是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長需求稍微波動(dòng)大一點(diǎn)，這里有一個(gè)曲線而已�，F(xiàn)在要看實(shí)際上還是貨幣政策，還是中國的經(jīng)濟(jì)政策。但是回頭想一想，如果中國的經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)，從雙保變成又回到雙控的情況的時(shí)候，不是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)有問題，實(shí)際上中國經(jīng)濟(jì)也很多行業(yè)都有問題。

　　我再重復(fù)一點(diǎn)，就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)真的是非常的樂觀，中長線。剛才講了這么多好的，中長線的問題在哪里？剛才講了中國城市化進(jìn)程的改革是擋不住的。

　　主持人姚長盛：近期怎么樣？

　　周忻：還是樂觀，明年中國的房地產(chǎn)應(yīng)該有一個(gè)新高，這是我個(gè)人的一個(gè)判斷。第三個(gè)問題就是大家講的到底政府政策的一個(gè)導(dǎo)向問題，實(shí)際上中國房地產(chǎn)市場(chǎng)哪一天不好玩了，就是政府哪一天說我只管經(jīng)濟(jì)適用房，只管保障房，讓房地產(chǎn)回歸本來面目，我的不好玩是打引號(hào)。政府是可以對(duì)房地產(chǎn)做計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，回到幾十年前想想，發(fā)糧票的時(shí)候，政府是不是把所有的飯店全關(guān)門了。不管是街道還是個(gè)人的，先不講私營不私營，每一家都有糧票，但是飯店還是少。實(shí)際上政府今天不敢說這個(gè)話，實(shí)際上是保障型這塊東西我們還沒有，如果在十二五的時(shí)候大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，政府只管普通老百姓的生活，政府管嗎？新加坡政府管嗎？所謂市場(chǎng)化的房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)全開放的一個(gè)過程，我認(rèn)為十二五可能有一個(gè)機(jī)會(huì)或者說大力發(fā)展保障房之后或者是一種奢望，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)市場(chǎng)化的調(diào)度。我不管，你愛跌多少就跌多少，讓市場(chǎng)做調(diào)節(jié)，這個(gè)時(shí)候我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)反而不好玩了。好玩就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和調(diào)控經(jīng)濟(jì)在一個(gè)波動(dòng)范圍里，我認(rèn)為這個(gè)問題可能是一個(gè)機(jī)會(huì)的到來，這是我個(gè)人的三個(gè)想法。

　　主持人姚長盛：就是坐在這邊的人不樂觀就是季度樂觀的，我左手左邊的這塊不是悲觀就是讓人絕望的。我覺得這很有意思，很多事我得琢磨琢磨。王總呢，今天這個(gè)主題，突然之間在劉總帶領(lǐng)之下有點(diǎn)跑偏，跑到事先沒有想到大家心理也沒有這個(gè)預(yù)期，一個(gè)顛覆性的，包括市場(chǎng)性、行政性、計(jì)劃性放開這兩塊，現(xiàn)在出現(xiàn)了巨大的矛盾。已經(jīng)有好幾個(gè)人站出來明確反對(duì)劉總意見，雖然劉總說這不是我的意見。

　　王偉東(威能(北京)供暖設(shè)備有限公司總經(jīng)理)：我發(fā)表一下這幾點(diǎn)看法，第一個(gè)我覺得政府該做的事情沒有做好，不該做的事情差太多，我們講這個(gè)房地產(chǎn)的話，我去加油，我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)跟我們石油行業(yè)有點(diǎn)類似了，政府在控制土地，加油站有多少油價(jià)的定價(jià)基本上不在各位房地產(chǎn)的手里。我想我們整個(gè)建筑成本差不多，你只是能夠決定你是做89號(hào)油還是97號(hào)油，把房價(jià)調(diào)高沒有需求。政府把這個(gè)需求扭曲了，他現(xiàn)在開始限制了，我不好意思我拿了美國護(hù)照，我現(xiàn)在想買房，你在北京有房不能再買房了，沒辦法我周邊朋友通過某種方式取得糧票，這個(gè)糧票也可以賣房，房票，我現(xiàn)在通過一個(gè)朋友花了20萬買了房票可以買房。

　　主持人姚長盛：您自己親自干的？

　　王偉東：這不是我干的，排的隊(duì)20萬，無形之中把房價(jià)就漲高了。政府每一次調(diào)房價(jià)，過一段時(shí)間房價(jià)一定增長，該做的沒做好。土地供應(yīng)決定了你的供給，土地沒有完全放開，這是政府應(yīng)該干的。第二他應(yīng)該做的是什么？舉個(gè)例子，在座房地產(chǎn)開發(fā)商跟政府的關(guān)系，是政府眾多兒子之一，但是這個(gè)兒子不是親生的，政府需要經(jīng)濟(jì)增長的時(shí)候。

　　主持人姚長盛：共和國長子說現(xiàn)在給你帶來關(guān)于媽媽的消息。

　　王偉東：政府需要經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)給你鼓勵(lì)怎么增長，涉及到上百個(gè)行業(yè)增長可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)過熱我要打壓你，中國經(jīng)濟(jì)目前為止除了房地產(chǎn)這塊，其他的行業(yè)還真是沒有讓人感到受孤。我們感覺現(xiàn)在真正讓我們感覺到這個(gè)行業(yè)希望并不是特別大，因?yàn)楹芏噱X政府拿去了，政府在行業(yè)調(diào)整這塊沒有做到位。相反今年、明年有可能經(jīng)濟(jì)過熱他限制一下，過后怎么辦？還要依靠我們眾多房地產(chǎn)的朋友推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。否則經(jīng)濟(jì)怎么樣，老百姓就業(yè)怎么樣。

　　所以這塊來講，長期來講房地產(chǎn)應(yīng)該是看好的，如果像劉總講的政府要接管過來最后這個(gè)行業(yè)會(huì)很糟糕的，政府做不好。

　　劉曉光：新的模型，這個(gè)新的模型可能有行政手段也有經(jīng)濟(jì)手段，新模型要給你引導(dǎo)。

　　王偉東：我的判斷我不是圈內(nèi)的，政府參與越多，這個(gè)行業(yè)越難管，最后老百姓越買不到合適房子。

　　張寶全：我認(rèn)為不會(huì)空穴來風(fēng)，在大城市和一線城市會(huì)有一些效果，二三線城市不會(huì)太有效果。中國房地產(chǎn)一個(gè)很重要的信號(hào)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長很快，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不是地產(chǎn)本身而是宏觀經(jīng)濟(jì)，先把你摁住，你跑得太快的，這是短期行為。中國基本的狀況就是中國的土地和人口增長很嚴(yán)峻，所以說土地資源稀缺必然帶來不動(dòng)產(chǎn)的稀缺，這些已經(jīng)決定了中國房地產(chǎn)的基本態(tài)勢(shì)。長期來看是樂觀的，近期來看可能是有近憂的，目前來講最多是這樣子而已，尤其是現(xiàn)在劉總說的無端憤怒，轉(zhuǎn)為政治壓力，作為領(lǐng)導(dǎo)人怎么來面對(duì)公眾等等，作為姿態(tài)也好，最重要就是中國我覺得通貨膨脹真的起來的話，可能給中國大部分的民眾，尤其是中低收入的民眾整個(gè)生存和生活帶來的影響是很大的。從目前中國政府來講把穩(wěn)定和諧看得很重要的時(shí)候，哪怕對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有破壞性行為，暫時(shí)馬車跑太快了，找個(gè)繩子拴住，我覺得這種拴也只是在一線城市，二三線城市根本不需要。像在金融危機(jī)的時(shí)候，大家都在一線城市掉的時(shí)候，大家都沒掉，金融危機(jī)之后全部反彈的時(shí)候他沒怎么彈，因?yàn)槭袌?chǎng)一直處在穩(wěn)定和平衡的狀態(tài)。

　　另外就是如果采取政策，這種政策一定給政策中間的灰色階段帶來利益，你把限價(jià)房推的多了，最后這個(gè)錢誰能控制指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)把你線下的錢不是全部至少是一半甚至更多，也一定會(huì)回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，二道販子有錢賺了。

　　主持人姚長盛：趙先生講一講。

　　趙勇(富華集團(tuán)總裁)：我還是屬于樂觀的，我不屬于真正的房地產(chǎn)商，我應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)商，我做主要是金寶街、酒店、商場(chǎng)、會(huì)所、辦公樓等等，我是受益者。金寶街我拆遷的時(shí)候一平米不到一萬，我蓋了樓沒賣自己經(jīng)營，十年之后拆遷費(fèi)漲了十萬了，我感覺房價(jià)上漲商業(yè)地產(chǎn)也上漲，資產(chǎn)也增值。我沒怎么賣房，最近我準(zhǔn)備賣一個(gè)房子，地點(diǎn)不錯(cuò)，二環(huán)以里的地鐵旁邊的項(xiàng)目，我看了政策沒辦手續(xù)。最近想賣的時(shí)候手續(xù)挺難辦的，銷售部不在我這，在政府這控制的，一房一價(jià)。

　　主持人姚長盛：定的時(shí)候2.9萬就賣了，想賣就這么定，現(xiàn)在就能賣。

　　趙勇(天鴻地產(chǎn)董事長)：我的拆遷就那么貴了，我的心態(tài)我還是堅(jiān)持我的原來的經(jīng)營思路就是我還是做商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)為主，我還有一些地段沒有做完呢，根據(jù)我的能力每年往前推進(jìn)。因?yàn)槟銜r(shí)間長了看起來還是那樣的，50、60萬平米核心地段，我感覺原來做出來的現(xiàn)在感覺不錯(cuò)，這是我的心態(tài)。我還是堅(jiān)持能不賣就不賣，能經(jīng)營就經(jīng)營，憑自己能力。政府就是說低潮的時(shí)候買點(diǎn)，我記得金融危機(jī)的時(shí)候你有沒有開工，為了保增長你可以開工。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)過熱的時(shí)候他有地也不讓你開工，也不讓你干，我覺得這個(gè)波動(dòng)很大。搞地產(chǎn)是時(shí)間性，十年來看，慢慢來，不是非得今年賣多少，明年賣多少，這是我的心態(tài)，十年下來還不錯(cuò)。

　　我剛才提的這些政策方面，我認(rèn)為可能會(huì)有，因?yàn)槲乙彩菂⒓舆^很多會(huì)，將來慢慢不會(huì)讓你市場(chǎng)這么波動(dòng)，很多政策可以讓你慢慢緩解一下。要保留政權(quán)，中國共產(chǎn)黨的政權(quán)要保留，控制不住肯定有一些招，這點(diǎn)也應(yīng)該考慮。我還是勸急于求成的話，我要賣多少，上市公司沒辦法，還得慢慢來。

　　主持人姚長盛：柴總談一下。

　　柴志坤：剛才各位老總的觀點(diǎn)我全同意，在不同層面，不同角度講我基本聽了聽四個(gè)意見。第一個(gè)意見是樂觀的，樂觀意見出發(fā)點(diǎn)認(rèn)為中國未來在拉動(dòng)內(nèi)需和城市化過程中房地產(chǎn)市場(chǎng)一定份額會(huì)不斷的增加，這是樂觀派的核心觀點(diǎn)。但是在這種情況之下，我們作為原來傳統(tǒng)的開發(fā)模式或者是我們?cè)谧�的開發(fā)商是不是能夠繼續(xù)擴(kuò)大自己的利潤或者是繼續(xù)按照原來方式掙錢，這個(gè)是值得下一步研究，作為每一個(gè)企業(yè)自己去思考的。

　　悲觀派的意見房地產(chǎn)可能由原來的支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為下一步更多要去符合民生的需要，我一覺得這肯定是一個(gè)方向。這個(gè)方向并不代表一定由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，因?yàn)闈M足民生需要也是需要一些市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)手段的。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)就是易總提的高壓鍋，我覺得也很有道理，其實(shí)這個(gè)高壓鍋兩邊的壓力在近期更為明顯，一方面看來貨幣政策在短期內(nèi)要收緊，另外一方面大家也能清晰的感覺到經(jīng)濟(jì)增長的壓力還是很大的，政府保持積極財(cái)政政策可能性還是大的。這種情況下高壓鍋的放地法案跟土地收益和財(cái)政收益有一定的關(guān)系。高壓鍋也不是很可怕，但是易總講有一個(gè)閥在上面，必須這兩個(gè)要平衡，在大的起碼從短期內(nèi)貨幣緊縮，經(jīng)濟(jì)增長還要保持一定速度的背景下我覺得還會(huì)放緩。范總提了一個(gè)專業(yè)化的思路我也非常的同意，不斷市場(chǎng)怎么變，企業(yè)把自己的事做好，房地產(chǎn)的開發(fā)商的定位很重要，把自己的定位是一個(gè)手藝人什么時(shí)候都有飯吃，把自己定義成我天天搞投資，這點(diǎn)也要做，把自己的手藝丟了也成問題。我就是這幾個(gè)觀點(diǎn)。

　　主持人姚長盛：把自己定位成藝術(shù)家。柴總總結(jié)的不錯(cuò)，丁總說一下。

　　丁佐宏(月星集團(tuán)董事長)：我在房地產(chǎn)是一個(gè)新兵，我感覺房地產(chǎn)也是兩個(gè)概念，也是兩面派，一個(gè)就是形勢(shì)大好，一面是形勢(shì)不好。形勢(shì)大好是什么呢？后危機(jī)的房地產(chǎn)十年，我看沒有幾個(gè)跳樓的。太好做了，只要做到房地產(chǎn)都發(fā)大財(cái)，賺大錢。我偶爾聽了之后感覺到賺錢是如此的容易，簡單。過去我看到房地產(chǎn)商都不得了，原來也比較簡單。做其他的工藝行業(yè)確確實(shí)實(shí)我覺得是非常辛苦的，仔細(xì)想想那些科學(xué)家更辛苦，做教授大學(xué)校長更辛苦，他賺的錢很少，他的智慧并不比我們差多少，所以說這是我們說的形勢(shì)大好。都好，怎么調(diào)控說我看做房地產(chǎn)每年都在翻番，每年都在增長，還在繼續(xù)的拉近，房子到現(xiàn)在都沒有降下來，都在不斷的漲。

　　還有一個(gè)形勢(shì)不好，一個(gè)是國家、政府我相信共產(chǎn)黨還是很厲害的，想干成的事還沒有幾個(gè)干不成的，這是一個(gè)方面。第二個(gè)方面如果說政府還調(diào)控不下來，干不成，馬上所有的人不想干別的事，都在干房地產(chǎn)，房地產(chǎn)太好干了，這個(gè)角度來講房地產(chǎn)也不好干。這我認(rèn)為現(xiàn)在不管是富人百富榜等等，房地產(chǎn)都排在前列，讓那些不做房地產(chǎn)的人眼紅。老百姓過去是砌草房，企業(yè)是全部投資房地產(chǎn)�？偟膩碚f農(nóng)村城市化也好，社會(huì)的發(fā)展也好，房地產(chǎn)的總的形勢(shì)肯定是好的，暴利不像以前來的那么簡單、容易了。

　　還有一個(gè)問題房產(chǎn)稅的提高，今天早上看電視十二五期間國家一定會(huì)把這個(gè)房地產(chǎn)稅這個(gè)概念肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)稅一旦實(shí)現(xiàn)之后我認(rèn)為這個(gè)格局會(huì)改變，老百姓想到過去買房子是不交稅，現(xiàn)在買房子要交稅了。我現(xiàn)在也有一些住宅地產(chǎn)，更多是商業(yè)房地產(chǎn)，我更頭疼。我現(xiàn)在手上就有總共加起來的商業(yè)地產(chǎn)400多萬平方米。將來勞動(dòng)成本增加，各方面的物業(yè)管理的費(fèi)用增加之后，國家一收稅，我想想將來的日子并不好過。

　　過去造住宅房地產(chǎn)和店鋪賣掉了，錢賺到兜里了不太擔(dān)心，今天我想面臨這樣的問題，也想從各位專家腦子來掏出點(diǎn)東西，我該怎么辦。到現(xiàn)在來講昌盛昌衰也好大形勢(shì)是比較好的。國外來看中國13億人口經(jīng)濟(jì)增長，中國人有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)也是弊端，中國人的攀比心理特別重，過去住80平米房子，現(xiàn)在看到人家住100、150米他也住，所以說中國的市場(chǎng)越來越大，總的形勢(shì)很好，但是沒有以前賺錢那么暴利了，這是我的建議，謝謝。

　　主持人姚長盛：中鐵的鄭總。

　　鄭勇(中鐵置業(yè)集團(tuán)公司董事長)：突然點(diǎn)起我的名字來，聽到前面各位同行，尤其是房地產(chǎn)老大講了很多觀點(diǎn)，非常的受益，也學(xué)到很多東西，很受啟發(fā)。我的觀點(diǎn)跟前面幾位老總的觀點(diǎn)是一致的。首先我從事這個(gè)行業(yè)比較晚，回過頭來看，咱們改革開放30年，包括住房制度改革幾十年以來房地產(chǎn)行業(yè)首先對(duì)國家無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生，尤其是改善咱們城市的發(fā)展質(zhì)量還有改善廣大民眾的居住條件，這個(gè)真的還是做了很大的貢獻(xiàn)的。

　　咱們看住房制度改革之前，有城市很多大家的房子一個(gè)宗旨，磚瓦結(jié)構(gòu)就是磚瓦結(jié)構(gòu)，很多城市大江南北幾乎一個(gè)房型，這個(gè)情況是很普遍的�，F(xiàn)在看過去整個(gè)社會(huì)上前一段時(shí)間有輿論說中國的房子壽命低，除了結(jié)構(gòu)的問題上其實(shí)很大問題當(dāng)時(shí)建房只是考慮了一個(gè)滿足衣食住行的理念。現(xiàn)在也沒有考慮可持續(xù)發(fā)展問題，但是市場(chǎng)化之后很好的解決了這個(gè)問題，而且在一段時(shí)間之內(nèi)國家的財(cái)政財(cái)力都已經(jīng)不能夠滿足城市化的發(fā)展所帶來的一些住房需求的壓力。市場(chǎng)的力量，社會(huì)的資金包括房地產(chǎn)業(yè)幫助國家很好解決了問題。我第一個(gè)觀點(diǎn)還是認(rèn)為我們房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上對(duì)國家的經(jīng)濟(jì)和民生是做了很大的貢獻(xiàn)的。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，今后幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍然是要扮演這個(gè)角色，仍然會(huì)起到非常重要的作用。是不是仍然是國家的支柱經(jīng)濟(jì)，就是要談第三個(gè)觀點(diǎn)，目前我們房地產(chǎn)和我們國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一樣，同樣面臨著結(jié)構(gòu)問題。這個(gè)結(jié)構(gòu)既有投資的結(jié)構(gòu)問題，也有需求結(jié)構(gòu)問題，也有公用結(jié)構(gòu)問題。從投資角度來講現(xiàn)在的投資，現(xiàn)在的需求，購買人很多的情況不單純是真正的住房需求的人，這個(gè)我們同行業(yè)都是有同感的。

　　這里有一些投機(jī)的人還有一些炒房的人包括一些熱錢，又不是我們行業(yè)所能夠控制得了的事情。需要國家從政策層面，從一些行政手段，不單單是盯在一個(gè)末端，還是要從前面一些投機(jī)控制需求角度上進(jìn)行控制它，解決好需求的問題。

　　再一個(gè)供應(yīng)的問題，兩個(gè)方面，一個(gè)方面是住房的供應(yīng)，國家十二五發(fā)展規(guī)劃綱要里面也有重要的一方面就是加大保障房和廉租房和公租房的投入比例，目前很顯然這個(gè)比例是失衡的。還有一個(gè)就是土地的供應(yīng)目前采用這種方式表面來看是解決一個(gè)防腐敗的問題。這種供應(yīng)方式把原來稀缺的土地資源造成了更加稀缺，這是第三個(gè)觀點(diǎn)。

　　第四個(gè)觀點(diǎn)我認(rèn)為既然目前存在結(jié)構(gòu)性的問題，政府就需要有一定的時(shí)間，要有一個(gè)過程來去調(diào)整這個(gè)結(jié)構(gòu)。因此，基于解決結(jié)構(gòu)的問題的需要，政府下一段時(shí)間要采取行政措施抑制房價(jià)增長，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展還是必要的。只不過看看政府的手段是不是有效，處的一些位置，發(fā)力點(diǎn)找得是不是準(zhǔn)確。這些措施能夠確保既不影響行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又不損傷從整體上一些經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，又能給結(jié)構(gòu)性調(diào)整贏得一些時(shí)間。這是我的幾點(diǎn)意見，謝謝各位。

　　主持人姚長盛：謝謝鄭總，非常愉快通知大家，劉總爆料已經(jīng)通過微博發(fā)出去了。我一直認(rèn)為這是閉門會(huì)議，有一個(gè)丁小崗(音譯)就在我們現(xiàn)場(chǎng)，非常愉快把這個(gè)發(fā)出去了。我是偷偷發(fā)了一條，后來丁小崗給我回了一條說比我發(fā)的晚了點(diǎn)。劉總說話敢作敢當(dāng)，但是言之有據(jù)，積極反響也不錯(cuò)，讓我們主題更加豐富，從上到下，從未來到模式。

　　劉曉光：還有一個(gè)和諧的問題。

　　主持人姚長盛：今天上午朋友很多，從李總往下說。

　　李貴斌(光耀東方集團(tuán)董事長)：政府也很做難，往往宏觀調(diào)控一管就死，一放就亂。現(xiàn)在抑制房價(jià)確實(shí)這個(gè)管的力度一天比一天大。前幾天我到市建委辦手續(xù)去了，看到政策有一定的變化�，F(xiàn)在就北京打壓房價(jià)來說，房價(jià)高了嗎？確實(shí)是高了，有房子的人如果讓他降下來他覺得都虧了。沒買房子的人覺得這房價(jià)又確實(shí)是高了。這個(gè)政策拿捏不準(zhǔn)這里有幾個(gè)情況，第一個(gè)拿捏不準(zhǔn)政府的公信力，執(zhí)行能力受到一定的影響。如果壓得太狠的話，這一次的經(jīng)濟(jì)改革，城市化進(jìn)程催生大都市外來人口流動(dòng)很大。先不說別的，房價(jià)一旦壓得再低，流動(dòng)人口這個(gè)交通壓力都很難解決。無論哪個(gè)國家它有GDP的問題，涉及到就業(yè)，這又是一個(gè)情況。

　　北京這個(gè)城市又不能代表全國各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)情況差異很大，一線城市、二三四五線城市，搞這個(gè)政策一刀切往往解決不了中國的問題，其他的出了一些政策，這政策，那政策，我感覺政策頗為多，這一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程，哪個(gè)城市未來多少人口，規(guī)劃怎么進(jìn)行，房價(jià)應(yīng)該是個(gè)什么樣子，管理模型應(yīng)該是個(gè)什么樣子，按說你政府應(yīng)該在這方面有個(gè)比較好的政策。而過來年這塊我感覺有些城市的房子過一些時(shí)間要拆，造成資源浪費(fèi)。

　　我感覺各個(gè)企業(yè)的情況不同，在哪開發(fā)的項(xiàng)目選擇的不同，放慢點(diǎn)節(jié)奏，穩(wěn)一穩(wěn)，感覺企業(yè)很有實(shí)力，這時(shí)候在市場(chǎng)上走得更快一些，會(huì)更好一些。我大體就說這兩個(gè)情況，謝謝大家。

　　主持人姚長盛：感謝，我們繼續(xù)往下。

　　管學(xué)斌(天津泰達(dá)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理)：我要說簡單我的一個(gè)體會(huì)，我覺得現(xiàn)在這個(gè)政府真的走一個(gè)中國特色社會(huì)主義道路，摸著石頭過河。我感覺到他政策方面一直在摸索，出來很多政策有時(shí)候看起來并不是經(jīng)過深思熟慮，他又沒有辦法，政府徘徊在房地產(chǎn)貢獻(xiàn)上、和諧上頭，這兩個(gè)事情擺不平，在猶豫，我也感受到政府的為難之處。再往下發(fā)展一個(gè)體會(huì)來說，一個(gè)是土地，我是做商業(yè)房地產(chǎn)的，跟大家感覺不太一樣。政府要是嚴(yán)格調(diào)控的話，從資金鏈上調(diào)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生大的影響，對(duì)我們商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)有一些影響。

　　我入門時(shí)間比較短，我就簡單說這些，謝謝。

　　主持人姚長盛：鄂總在哪開發(fā)項(xiàng)目，我打開一個(gè)雜志上面寫著鄂爾多斯。

　　鄂俊宇(華府置業(yè)董事長)：匯報(bào)一下，劉總?cè)ソo我們指導(dǎo)過，實(shí)際上我們現(xiàn)在做了一個(gè)選擇就是退市了，原來做上市公司，現(xiàn)在退市。跟上市公司的心態(tài)步態(tài)一樣，現(xiàn)在確實(shí)環(huán)境的變化給不同的企業(yè)，不同目標(biāo)、不同心態(tài)的人帶來不同的感受。所以我感覺四個(gè)觀點(diǎn)、八個(gè)觀點(diǎn)都正常，大家都各自理解，各求自然。

　　我們覺得行業(yè)的環(huán)境是大家關(guān)注，包括趨勢(shì)，我覺得確實(shí)剛才劉總講的國家大的戰(zhàn)略對(duì)我們整個(gè)行業(yè)的影響確實(shí)要非常給予重視，不管它的趨勢(shì)是如何的。我們?nèi)绻�總是用一個(gè)行業(yè)的本位或者是一個(gè)商人的思維去跟國家戰(zhàn)略去博弈的話，我覺得風(fēng)險(xiǎn)比較大。尤其是在這樣一個(gè)未來極大不確定這樣一個(gè)時(shí)代，這是一個(gè)不可思議時(shí)代。

　　我覺得現(xiàn)在國家有國家的考量，他一定會(huì)加強(qiáng)對(duì)所有資源的控制，然后增強(qiáng)國家的力量，然后對(duì)沖國內(nèi)國外可能發(fā)生的大的不確定性的巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在我覺得這個(gè)時(shí)代就是黑天鵝事件在影響這個(gè)時(shí)代，寒潮打起來了對(duì)我們今天討論的問題的影響就沒有意義了。上海可能一個(gè)火就會(huì)影響上海政府整個(gè)的行為。在這樣一個(gè)形勢(shì)下我覺得我們對(duì)這種根本影響的東西還要給予重視，不能簡單站在行業(yè)角度去樂觀或者是悲觀去看。我們生存在這樣一個(gè)時(shí)代，脫離不了國家命脈對(duì)我們各自的影響。

　　第二個(gè)行業(yè)思考就是去年開始我們也做了一部分變革，把一部分作為私募資本，我們找的資本方向都是做能源的。因?yàn)樗麄冞^去做能源沉淀了大量的現(xiàn)金資本，貨幣資金，他一定要找到一個(gè)投資方向，他能對(duì)短期收益其實(shí)不是很在乎。比如他不會(huì)跟你談這些周轉(zhuǎn)，要求你效率很高的。他相對(duì)穩(wěn)定、相對(duì)長期，因?yàn)樗�每年還有不斷的現(xiàn)金流補(bǔ)充。這樣的資本我覺得不以短期、快捷為目標(biāo)的資本，對(duì)于進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境我覺得恰恰也一個(gè)機(jī)會(huì)。我們今年一起在鄂爾多斯跟他們投了50萬平米的高端項(xiàng)目，我們?cè)诒本┦樟艘粋�(gè)爛尾別墅的項(xiàng)目。我覺得做起來都比較從容。

　　像鄂爾多斯的城市一線發(fā)展一個(gè)都沒有去，當(dāng)08年整個(gè)GDP都在下跌的時(shí)候，鄂爾多斯這樣增長的城市萬科沒有關(guān)注，他們也曾經(jīng)討論過，我們?nèi)サ臅r(shí)候發(fā)現(xiàn)那個(gè)城市的機(jī)遇很驚奇，我們定位很清楚，跟當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)沒有關(guān)系，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)可能都過剩。那個(gè)地方的產(chǎn)品定位很清楚，我們到這些老板的家鄉(xiāng)蓋跟北京、上海房子一樣，但是房價(jià)只是它的一半。今年在鄂爾多斯的房子今年推了100套，600平米一套，2.1萬的售價(jià)都賣完了。現(xiàn)在新東灣等都進(jìn)入了，有一些新興市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。在北京也有很多機(jī)會(huì)，如果像剛才柴總講了，如果把自己當(dāng)做一個(gè)手藝人，我們就是手藝人出身，忽然跟資本沾了一定邊，回歸到手藝人層面上，不管以后怎么變化，我們有一些生存的機(jī)會(huì)。

　　李長山(百匯行投資(北京)有限公司董事長)：我簡單說一些觀點(diǎn)，一個(gè)我覺得這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年的情況有這么一句話，原來我在國土報(bào)上發(fā)了一篇文章，把市民交給市長，把市場(chǎng)交給市場(chǎng)。什么意思呢？該政府解決的問題政府解決，該市場(chǎng)解決的問題由市場(chǎng)來解決，這是一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)全國的各城市不一樣，政府不應(yīng)該一刀切，現(xiàn)在政策基本上在全國是一樣的。一線城市還有熱點(diǎn)地區(qū)，這幾年房地產(chǎn)利潤率基本上都在100%和百分之幾百以上，三四線城市的利潤率只有10%左右，縣級(jí)市等等一般都在3000元以上，成本2700、2800，沒有什么利潤可言�，F(xiàn)在按照中央政策對(duì)三四線城市一樣的對(duì)待，三四線城市的房地產(chǎn)基本上就死掉了。一線城市還有熱點(diǎn)地區(qū)要細(xì)化分開，現(xiàn)在全國的政策基本上跟中央政策一樣的，無論是金融政策還是稅收政策都是一樣的。

　　朱仝(世嘉集團(tuán)董事長)：剛才大家說得都非常多，從地區(qū)行業(yè)、市場(chǎng)方面說得比較多，我想闡述一下在中國的房地產(chǎn)行業(yè)或者是在大中型城市做房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們是民營企業(yè)，作為民營企業(yè)我覺得更應(yīng)該擺平自己的心態(tài)，首先一點(diǎn)民營企業(yè)什么時(shí)候也干不過國營企業(yè)。第二民不與官斗，咱也干不過政府。因?yàn)槲覀兦耙欢卧趹讶徜N售的住宅，我們二期賣得均價(jià)8500元，報(bào)三期手續(xù)的時(shí)候他要求你必須寫承諾，三期銷售成交均價(jià)不得高于二期的成交均價(jià)，沒辦法，要賣嗎？要么你就別賣，要么你就等著，要么你就承諾把價(jià)格拉平。所以這個(gè)是政府又管銷售又管市場(chǎng)，又管價(jià)格、成本、施工等等，政府就做吧。

　　在這環(huán)境下，大的市場(chǎng)政策的環(huán)境下我們應(yīng)該擺平心態(tài)，首先應(yīng)該做好自己的事，先別想那么多，調(diào)整自己，把自己的項(xiàng)目做好，把自己的管理做好，把流程做好。

　　再一個(gè)就是說從另外一個(gè)心態(tài)上來說，中國房地產(chǎn)還是一個(gè)大市場(chǎng)，我自己的判斷可能未來不會(huì)有這種大起大落的變化，但是一種緩慢的成30度角度這樣的增長還是一個(gè)市場(chǎng)的常態(tài)，也可能是一個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)常態(tài)。所以在這種背景下，在這種基本的思路的前提下，我認(rèn)為作為我們民營的房地產(chǎn)企業(yè)還是應(yīng)該有話慢慢說，有事慢慢做，有錢大家掙，我就說這么多，謝謝。

　　郎曉光(廣順集團(tuán)董事長)：我是屬于二線城市，秦皇島來的，我感覺大家各位老板關(guān)注到北京以外的經(jīng)濟(jì)圈，這里有商機(jī)，因?yàn)槊髂旰竽晡覀兙蜁?huì)高速鐵路50分鐘一站式到秦皇島，秦皇島是高速鐵路、快速公路在修建，也有萬科、萬達(dá)、恒大已經(jīng)在北科新區(qū)進(jìn)行了大量土地，也很好，拉動(dòng)了秦皇島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我覺得這些城市的政策執(zhí)行地方可能有保護(hù)主義，再加上地方政界總覺得比北京慢半拍，執(zhí)行下來有一個(gè)過程，時(shí)機(jī)要好一些，謝謝大家。

　　李曉東(建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長)：我想這個(gè)事情今天上午其實(shí)大家發(fā)言都在圍繞房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟(jì)、未來，我想我今天來跟大家分享一點(diǎn)可能還要看整個(gè)中國宏觀經(jīng)濟(jì)未來得走向。因?yàn)檫^去大家好象有一個(gè)中國經(jīng)濟(jì)未來在談?wù)摲康禺a(chǎn)的時(shí)候一句話，未來中國經(jīng)濟(jì)的增長看好，所以說房地產(chǎn)一定沒有什么問題。關(guān)鍵就是第一句話好象不需要論證，我個(gè)人認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)張總講我們的房地產(chǎn)是短空長多，中國宏觀經(jīng)濟(jì)來說剛好是相反的。中國經(jīng)濟(jì)我覺得已經(jīng)走到了很關(guān)鍵的十字路口，過去30年好象我們不用太操心他都會(huì)增長的，不管怎么樣，市場(chǎng)多一點(diǎn)還是政策多一點(diǎn)，一個(gè)巨大推動(dòng)力就是人口紅利在逐漸存在和改革開放和加入WTO帶來的，因?yàn)槲覀冇芯薮蟮娜丝诩t利。你把生產(chǎn)搞起來需要資金、技術(shù)、信息、人流，這四個(gè)流全部組合在一起，這中間流動(dòng)性最差是人。因?yàn)槟氵@有人工紅利，全世界的資金、技術(shù)會(huì)來，這些都不用愁，我們把門打開這些自然而然。

　　現(xiàn)在感覺到人口紅利即將沒有，將來中國經(jīng)濟(jì)靠什么成長，這種情況下中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)一定要靠轉(zhuǎn)變新的發(fā)展方式，在轉(zhuǎn)變的過程是很痛苦的。房地產(chǎn)在過去扮演了非常重要一個(gè)作用，除了一個(gè)是出口引擎，引進(jìn)來全世界的投資，然后充分的就業(yè)。現(xiàn)在中國我們的勞動(dòng)力市場(chǎng)的價(jià)格，我前段時(shí)間到溫州走了一圈，溫州很多制造業(yè)老板兩個(gè)問題他將來很難再繼續(xù)搞制作業(yè)。一個(gè)是他的富二代不愿意接班，所有人都愿意做投資、炒作，富二代不再經(jīng)營他靠打遍天下的打火機(jī)、火柴等等的東西。

　　還有一個(gè)問題他招不到合適的工人，現(xiàn)在的工人工資比他們都是80后的工人比父輩的工資高四五倍，干的活沒有他的父輩多。印度工資是我們1/4，越南是我們一半。中國新的未來增長靠什么？靠新的市場(chǎng)未來的增長的發(fā)展。我們現(xiàn)在完全靠投資、消費(fèi)彌補(bǔ)外貿(mào)增長的下降，投資和消費(fèi)這兩塊都要來自于房地產(chǎn)，之所以過去中國十年未來高成長、低通脹我覺得資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)這么一個(gè)蓄水池的作用非常大。我們實(shí)際上我們現(xiàn)在的貨幣發(fā)行量非常大，以前物價(jià)沒有明顯的上漲都去了資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)上漲把居民的錢吸引過去了，現(xiàn)在房地產(chǎn)一調(diào)控就會(huì)出現(xiàn)通脹CPI指數(shù)。過去沒有這么大的比重，房價(jià)屬于在CPI統(tǒng)計(jì)里面算投資不算消費(fèi)，只有房租這塊統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，美國住房因素占CPI的42%，歐洲大概占30%，我們統(tǒng)計(jì)了14%，調(diào)控房價(jià)對(duì)通脹影響非常大。如果不改變中國的超發(fā)貨幣，單純談房價(jià)，房價(jià)永遠(yuǎn)控不下來，大家還可以不用那么悲觀，中國經(jīng)濟(jì)未來是不是有強(qiáng)勁動(dòng)力，中國老百姓有沒有錢去買房，這是大家思考的問題。下一步我們就要保障房這塊展開。

　　張紅星(國泰土地整理集團(tuán)董事長)：我們中國的能力和水平都是足夠的，只要它想做到就可以做到。目前房地產(chǎn)所有東西與其叫政策，不如叫措施，它不是長久的。如果追根溯源的話，房地產(chǎn)這些年發(fā)展的模式的根源還是在于土地供給制度還有在需求方面的和財(cái)政方面的問題。我們中國現(xiàn)在杠桿率是非常強(qiáng)的，這個(gè)根源是在于招牌掛制度以后，各級(jí)政府的目標(biāo)跟開發(fā)商目標(biāo)一致，它的動(dòng)力推動(dòng)了土地和需求接二連三上漲，普通商品最后變成奢侈品的標(biāo)桿，所以推動(dòng)了整個(gè)房價(jià)地價(jià)的上漲。但是到目前的狀況下，如果硬性進(jìn)行剎車的話，確實(shí)有宏觀面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。9.6萬億的地方融資平臺(tái)的錢的出處恐怕大部分還是來自于土地招牌掛。

　　如果想讓中國走到99年到05年之間的正常情況下對(duì)土地的制度要進(jìn)行修改，一方面對(duì)土地的計(jì)劃和耕地保護(hù)上大家有什么說法。另外在不合理的需求上有什么說法。中國現(xiàn)在的住房需求除了住房本身之外還很大的投資需求，源于其他地方的投資看不到什么出路，所以說推高了住宅本身的財(cái)富概念。香港地區(qū)一戶50、60平米大家覺得很好，現(xiàn)在大家房子多大都不覺得大，這是很不好的現(xiàn)象，我就說這么多。

　　張堯舜(瑞特格(中國)有限公司總經(jīng)理)：我是張堯舜，個(gè)人感覺基本上比較贊同剛才范總提到的靜觀其變的做法，我們通過項(xiàng)目的聯(lián)系都多多少少有通知我們可能要在這塊做工作，我相信這可能多多少少去說明了目前其實(shí)在房地產(chǎn)這塊應(yīng)該是在靜觀其變，尤其是剛才劉總提到的可能在將來有一些很巨大的變化的話，我相信各位今天房地產(chǎn)老總聽到這個(gè)信息之后大家也會(huì)趨于保守。各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商你們有你們戰(zhàn)略的一個(gè)思路，有你們一定的想法，但是我個(gè)人會(huì)覺得在目前的現(xiàn)階段應(yīng)該是比較保守，觀望的態(tài)度。

　　主持人姚長盛：這事就交給張軍，因?yàn)樯衔缡亲鲆粋�(gè)很難得一件事情，也有很多意外，一個(gè)是大家來捧英才的場(chǎng)，第二是英才給大家創(chuàng)造非常好的年底聚會(huì)。最關(guān)鍵是這個(gè)論壇真談出內(nèi)容來了，而且挺理智的，談出特別理智的內(nèi)容，下面后面就是有合影等等，會(huì)后繼續(xù)來交流，我容幸宣布今天上午我們內(nèi)部會(huì)議已經(jīng)通過微博發(fā)出去了，結(jié)束了。