由中國社會科學院主辦的“中國社會科學論壇”于2010年11月11日在北京召開。上圖為中國社會科學院城市發展與環境研究所所長潘家華。(圖片來源：新浪財經 梁斌 攝)

　　新浪財經訊 11月11日上午消息 社科院城市發展與環境研究所所長潘家華今日表示，房地產價格不會再瘋長，會維持穩定。

　　潘家華是在中國社會科學論壇上發表上述觀點的。

　　其一，中國和地方政府用行政手段對房價的高壓還將維持下去。

　　其二，房地產市場規范化管理，在深圳已經啟動房產稅，會房地產這種資產的管理進行規范化，如此房地產的投資屬性便會弱化。

　　其三，保障性住房的建設會消化部分剛性需求。

　　在談到未來的走勢，潘家華提及了兩點億因素，城鎮化進程加速推和人口老齡化特征逐漸顯現。

　　目前我國人均住房面積為20平米，如果增加到30平米每年新增的建筑面就就需要8-10億平方米，這也支撐了房地產的發展。

　　但同時，隨著人口老齡化，是城鎮當中很多老人擁有兩套三套住房，這些都會釋放到市場上來，需求和供給會進一步平衡。(丁蕊 發自北京)

　　以下為發言實錄：

　　潘家華：謝謝主持人，我想這樣，首先我們是怎樣來理解這個房地產價格的堅挺，再來看看它為什么堅挺，然后我們來認識一下為什么現在是穩，將來的趨勢會怎么樣，最后我們可能得出一點結論。

　　那么關于這個堅挺？應該說我們這是一個問題的兩個方面。從國家對房地產市場進行調控以來，我們可以看到房地產市場的價格，增幅，增速都大幅下降，在有的地區，最近報道上海房地產價格已經出現下降的趨勢，已經開始下降。那么，從這個意義上來講，他并不堅挺。但是從另外一方面來看，經過這樣大力度的調控現在的房地產市場價格并沒有像人們所預期，很多人所期望的那樣大幅下降。所以，還是比較堅實。

　　從這個意義上講，中央對房地產市場還有地方的調控政策應該是有效的，我們對房地產市場的調控并不是要摧毀房地產市場，是要求穩，求發展，這是我們對房地產市場的價格的堅挺要有這么一個客觀的認識。

　　第二個問題就是如何來認識我們這個房地產市場的堅？應該有很多原因，這個原因中間首先房地產市場，房地產作為一種資產有多重屬性，他是一個投資品，我們可以進行金融投資作為一種投資品得到回報。他是一個消費品，這是房地產真正的，我們社會所需要的一種屬性，應該是一種消費品的屬性。而且他還是一個生產品，房地產可以用來經營、出租。在我們現在房地產堅挺是因為他多重屬性中間走偏了，從而使消費品的屬性得到熱化，投資性得到膨脹，在這種情況下不管是私人投資，我們現在有很多企業資產融入房地產，這就使得我們房地產價格不可能有大幅度下降。

　　第二中國這樣一種自上而下社會，這樣一種資源，這樣一種計劃特征。因為我們的教育資源都集中在大城市，一線城市，省會城市，衛生資源這樣，文化體制也這樣。我們北京對駐京辦的清理我們有接近1千個駐京辦，現在清理掉600多家還有300多家駐京辦，這也是為什么我們一線城市首都房地產價格遠高于省會城市，而省會城市又高于中等城市。所以，正是由于我們這種資源，這樣一種計劃的分配，也就使得我們這個房地產價格在某些地方，在資源相對富瘠壟斷的地方價格非常的堅挺。

　　第三中國自然資源特征，我們資源特征氣侯，水資源，土地資源，生產力是不一樣的，我們孔雀東南飛這樣一種趨勢還會進一步強化，東南沿海人口聚集還會繼續，因為他的環境容量和對經濟容量相對西部地區來講應該是更大。除了我們這樣一些原因之外，我們還有地方政府土地財政，經營土地是我們地方財政的主要來源，地方政府有很多事權但是他的財權相對來講經過弱化，地方政府經營土地這樣一種以往手段只會加強而不會弱化。那么，當然現在還有我們監督質量提升，使得成本有所提高，還有我們現在通脹預期，當然還有我們城鎮化和人口的增長。所有這些一些原因，就使得我們這個房產價格堅實，不可能有一種大幅的下滑。

　　我們再來看我們房地產價格這樣一種穩，我們是堅，但是現在不會再挺，不會再瘋長，應該是說穩。為什么會穩呢？也是有多方面原因，一個原因是中央和地方政府現在關注民生，強化社會穩定，那么行政手段這樣一種高壓還必將維持下去。第二我們現在房地產市場規范化管理，在深圳已經啟動房產稅。如果我們在房產稅，遺產稅，對資產這樣一種管理加以規范化，那我們資產持有成本使之成為投資品的屬性就會弱化，需求將會降低，而回歸到本原消費品屬性。第三就是我們現在政府所大力投入保障房，廉租房，這樣會消化相當一部分的剛性需求。

　　還有我們消費者理念也會趨向于理性，投資的渠道也會多元化。所以，從這一方面來看我們這個房地產市場應該會趨于穩�，F在我們就要看未來的走勢會怎么樣？因素比較多，從宏觀層面上看應該是城鎮化，我們還應該看到我們人口結構這樣一種老齡化，都有政策調控的因素。我們兩會上在演講城鎮化我們現在是滯后于工業化的，會加速，如果我們現在加速的話，我們只是一個百分點，按照一個人均住房面積20平米應該是有2.8億，30平米是有4.2億，我們現在每年建筑面積也就只有8到10億的水平，大家可以匡算我們每年應該是有多大的需求，所以這也是為什么我們房地產市場應該會堅。

　　第二我們的人口結構，盡管我們現在人口還在增長，但是我們人口的老齡化，現在60歲左右這個年齡階層的人，在過10年，20年應該慢慢離開這個世界。而現在60歲，特別是城鎮這批人口，多數有兩套三套住房，這些都會釋放到市場上來。所以，我們這個房地產市場也會隨著我們人口的穩定像歐洲一樣，房地產市場會趨于穩定，不可能出現這樣一種大幅的波動。

　　那么，政策因素取決于多方面。我們現在城鎮化不可能讓每年1400萬農村人口進入城市來住別墅，大的空間，我們知道歐洲在二戰以后從土耳其進口大量的勞工，這些勞工當地政府是建了很當相當于保障方，廉租房，住房的面積條件都非常簡單可以盡快的安置這批人，這樣就使得我們這部分剛性需求得到滿足。那么在我們市場規范，在資源這么一種激化均衡分配這些方面將來也會有所改變。

　　所以，從這方面來看我們應該有理由相信今后的走勢也不可能，也不會有這樣一種非常大幅的波動。那么，應該是個什么樣結論呢？應該是穩中前行，有序發展。我們有一個強勢的政府，政策應該是有效的。那么我們消費也會恢復理性，謝謝大家。