新浪財經(jīng)訊 第七屆中國國際金融論壇于2010年10月16-17日在上海浦東召開。論壇主題：綠色金融創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)綠色轉(zhuǎn)型。上圖為上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘演講。

　　張泓銘：時間很緊迫，我把我的觀點告訴大家，不講解了。

　　第一個問題，房企業(yè)的資金總體收緊并可持續(xù)。表現(xiàn)在五個方面。

　　一、土地出讓環(huán)節(jié)收緊。土地出讓金支付收緊了，首付50%，余款一年付清。

　　二、資本市場的環(huán)境。IPO事實暫停，再融資事實暫停，債務(wù)市場暫停了。

　　三、信貸環(huán)境。四證齊全放貸長期。

　　四、稅收的環(huán)境。土地增值稅的預(yù)征率提高了，由1%提到2%，上海市甚至提高到3%，3.5到5，預(yù)增。

　　五、交易環(huán)境也收緊了。預(yù)售條件的收緊。四月份到現(xiàn)在，北京市以上海、廣東、深圳，有很多地方出臺的細(xì)則里面，有關(guān)于房屋預(yù)收資金的監(jiān)管，這個是條件的問題。北京、上海提高了預(yù)售的門檻。未來一定會受到預(yù)收資金的監(jiān)管。在這一輪條款當(dāng)中，一套房二套房差別的貸款，三套房的停貸，限購一套防，甚至不讓買房。這一系列的制約，交易的制約，最后交易環(huán)節(jié)里頭，一個是房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，這是稅收，我估計房產(chǎn)稅、物業(yè)稅雙箭齊發(fā)。

　　總體上以前太寬松，未來房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控要規(guī)范化，要逐漸地收緊。規(guī)范化，越來越規(guī)范化。這就看房地產(chǎn)企業(yè)資金越來越收緊了。

　　第二官方完善的制度性安排不會很快降臨。包括間接融資和直接融資兩大渠道。多年來兩大渠道都要發(fā)展？不是。信托、私募基金等等，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。還有發(fā)展更多的方式。比如說抵押貸款、產(chǎn)業(yè)基金的問題等等。但是都要等待官方制度性的安排。這些安排以我個性看法，兩三年內(nèi)是不會降臨的。

　　一，金融改革整體環(huán)境不好，對金融改革風(fēng)險的憂慮。

　　二、房地產(chǎn)金融社會環(huán)境不好。房地產(chǎn)在社會上是一個人人喊打的行業(yè)。我作為房地產(chǎn)行業(yè)人士有一些發(fā)言權(quán)。在全國兩會上，房地產(chǎn)行業(yè)是一個過街老鼠。官方對房地產(chǎn)金融制度的安排，不會很快地降臨。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)的自主之道。一個基本的思路，要開拓較高成本的資金來源。現(xiàn)實有三個方面。

　　1、提倡企業(yè)之間的協(xié)作和聯(lián)合，即有項目獲得資金，而且有現(xiàn)金等你去跟項目企業(yè)之間進(jìn)行再輪的協(xié)作和聯(lián)合，他實際的對象是互相知根知底的房契與房契，房契與非房契要知根知底。

　　2、大膽利用投資公司和私募資金。市場基礎(chǔ)，我以為投資公司和私募基金在我們中國幾千戶，他的資金是幾千億幾萬億都有了。合作的代價，我認(rèn)為是較高的成本，用傳統(tǒng)的銀行貸款，創(chuàng)業(yè)者一個自由資金，他的對象是較好的房地產(chǎn)公司和較好的項目。我建議我們大膽利用投資公司的私募基金，旨在利用保險基金。

　　3、運用保險基金

　　其他考慮的方式有四個。

　　第一外資銀行的貸款。外資銀行審批嚴(yán)格較難成功。

　　第二海外上市。政府對于我們現(xiàn)在中國企業(yè)的海外的上市，聽的看的，尤其是房地產(chǎn)介紹并不很積極，而且人數(shù)也遠(yuǎn)水解不了近火。

　　第三政府并不積極，還要有所抑制。

　　第四典當(dāng)融資快速，并且融資量有限，期限很短。

　　我的看法，我們考慮一個比較現(xiàn)實的方法，是前邊談的三個來源。

　　我今天沒有談金融中長期建設(shè)，也沒談戰(zhàn)略問題，談了兩三年的一個設(shè)想。我的前提是，我們國家，我們政策的環(huán)境，政策是相對收緊的，而且有相當(dāng)長時間的持續(xù)。

　　我的發(fā)言完了，謝謝大家！