新浪財經訊 第七屆中國國際金融論壇于2010年10月16-17日在上海浦東召開。論壇主題：綠色金融創新與產業綠色轉型。上圖為洲聯集團•上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅演講。

　　鄒毅：感謝大會的安排。

　　中國房地產未來十年怎么變化？我們看一下未來發展趨勢。

　　首先從國際局勢上來看的話是匯率大戰。以人民幣計價的資產房地產資金，實際上存在著千篇一律的聯系。現在以日本、美國為首的匯率博弈剛剛開始。導致匯率升值一個最快速的現象，人民幣資產快速地升值。

　　我們看一下當前基本上是第一步保證穩定，第二步控制價格。另外大的方面，在十二五規劃當中，中國的房地產房產稅的問題，房產稅的問題，轉移到當前一個大的范疇來說，是下一步十二五規劃當中討論最重要一個稅制改革，涉及到等等，都是下一步稅制改革最重要的問題，相當于中國社會意義重新再分配的問題。

　　咱們今天談中國房地產金融，很大一方面對房地產企業，他可以籌劃是金融渠道或者是金融手段在進一步優化和進一步走到開放的階段。但是融資渠道拓寬的問題，仍然作為資本運營房地產企業面臨非常關鍵的點。

　　從這些天相關企業政策頒布執行有幾大方面關注。

　　中國整個下游十二五規劃當中中國區域經濟規劃。我計算了一下，從09年初開始，到現在中國所頒布立即出臺國家級區域發展規劃達到20個，都對城市發展建設及城市群的發展。整個在這個結點上，不光是中國房地產市場，整個城市發展模式都是有轉型階段。交通基礎設施的升級，以及下游城市形態規劃當中存在一些新的模式、新的思路、新的現象。這些方面都將影響中國整個房地產企業的投資和企業的發展。這是一個房地產發展目前的現狀。

　　看一下這個數據。這是我統計從04年開始到10年為止，整個作為一個非常重要的融資渠道之一房地產信托市場發展情況。我們可以發現，近幾年，從09年開始，國家新一輪宏觀調控之后，金融渠道調控發生非常明顯的跡象，信托整個資金市場應用的份額在進一步的增長。

　　2010年整個中國房地產信托，從09年兩三百億增長到上千億，總共規模達到兩千億左右，對國家宏觀調控以及相關金融調控政策是密不可分的，這是值得進一步關注的。

　　另外看看中國城市的變化。說到城市，我們就要說到中國城市發展規劃和中國城市發展政策。我們看幾個數據，09年開始中國城市化率達到46.6%，連續十年增長率1.4%，這樣非常快速的一個增長過程。預計達到整個發達國家城市化率的百分之七八十，相信在未來十年內，將會非常接近，而且以這樣的速度發展下去。經過十年一二類大的城市發展下去，隨著其發展的就是房地產行業。所以所謂的互聯網、云計算等相關戰略性新興產業，都將成為房地產逐步開拓的熱點。

　　中國相關空間模式發展變化，中心輻射這樣的城市模式，更適應人口眾多、人口密度較大這樣的一種城市發展格局。所以相關城市規劃，帶來高房價這樣的趨勢，會成為短期大中型城市發展的結點。相關的政府也好，相關決策者也好，下一步在這樣產業格局變革下，進行重新相關城市布局定位。隨著產業定位之后，進行產業引導、培育，形成新興有朝氣的產業園區。對地方政府來說，下一步的策略重新設置我們以往的服務模式。

　　在這方面我們覺得整個城市將有這么幾大變化。從我們接觸中國目前相關的產業地產和房地產出現新的項目來看的話，新型園區，以往高新技術園區或者開發園區作為主要發展區域。但是現在我們發現單純地方政府以經濟開發區為粗放型發展方式，已經不適應現在發展模式，一定是出現一種新的更專業化園區的出現。我們發現各種高新技術產業園區，資源性的園區，隨著消費的主體升級以后帶來物流商貿區，隨著人民生活質量提高以后帶來的主題公園，以及高鐵新成，都會成為未來重要的變化和一個城市重要發展的亮點。這都為城市發展規劃帶來新的挑戰。

　　另外我想提到一點，住宅市場高利潤已經逐步遠區，商業地產的春天卻到來了。第一大方面，成本在提高。第二很大政策風險之下，我們的價格我們的銷售速度在受到進一步非常大的調控。第三方面政府對相關項目的開發，開發結論性加快。另外從開發商手上拿出高利潤模式，其實在稅收方面進行我們下一步利潤的縮減，將進一步降低我們企業利潤的水平，導致現在當前政策調控之下，像商業地產、住宅地產消化率以及現金流風險加大。

　　在這種情況下商業地產帶來很大的機會。這種大的機會有這么幾大方面。第一，人民幣升值，住宅地產調控。第二，中國老百姓真正在富裕，我們人民幣GDP和人均可支配收入都在存在兩位數的增長，這將導致城市下一步升級，以及商業硬件環境升級。第三，從當前商業地產現象來看有這么幾個方面的現象，簽約火爆、成交量成交價格有進一步的提升。

　　對商業地產運作的話，實際上有一個相當大的困擾，整個商業金融環境還不夠，我們商業租金，和我們相關品牌租賃市場，并不能隨著火爆的市場達到租賃市場環境改善。從長期投資和短期來看都需要利弊的過程。我們商業地產領域將進入一個新的發展機遇期。

　　從企業戰略方面來看的話，在這個結點上，企業競爭戰略轉型已經成為必須。

　　第一個案例萬科為主這樣產品線，他用標準化的模式，使他在短期內有效規避價格快速上漲、政策調控風險。

　　第二個案例在香港在中國內地非常老牌的公司實施綜合性的開發，他通過把相關的投資和現金集中在不同的地區，有效形成資產組合，降低風險。

　　第三個案例，現在越來越多的外資，相當于制造業領頭羊公司，他們在制造業這個行業做的非常厲害，所以以土地為籌碼招商，所以他有其他房地產行業不具備拿地的優勢，使他們從而在這個資本市場上具有優勢的契機。

　　第四個案例做更大的項目作為規避風險的方式。

　　下一步你將會看到很多優秀的房地產企業，他們不知名，但是他們做項目根本不愁銷售的問題，因為他們抓住有針對性的市場。

　　在一些綜合性房地產當中，剛才我們說的商品房領域存在很多的機會，也是現在人民幣基金和房地產基金所投資的，實際上把商業房地產拆卸的話，我們發現酒店、購物中心，甚至于現在相關的一些養老地產，都成為當前專業化房地產目標所定，他們在開發過程中所取的功能和特色都各不相同，但是他們都成為當前行業資本的重點。資本都在這個領域，我覺得有非常多的機會。

　　最后說一下，對于一些大型的，很多開發商不是做一個項目，做一個地塊，更多是跟政府談判，做大的區域建設，大的發展的問題。涉及到金融籌劃，戰略方面的設計，甚至于更多。可能一個大的項目，未來都會成為一個上市公司，成為上百億的穩定發展的企業，這樣的情況之下，需要更加多樣化、國際化的戰略設計。這方面在拿地戰略，在戰略投資模式再升級，招商模式再升級方面，都成為一個市場我覺得現在一個新的時間點上，很多企業作為一個主要需求的熱點。

　　今天簡單說這么幾大方面，主要是跟各位嘉賓共享一下當前房地產市場的信息，貢獻一下當前的思考。謝謝！