新浪財經訊 1990－2010：走向資本強國——中國證券市場20年回顧與展望暨第四屆中國上市公司市值管理高峰論壇”于2010年5月29日在北京召開。上圖為萬通地產董事長馮侖。

　　馮侖：我個人對資本市場打交道，從地產行業來看距離還比較遙遠。這個地方目前的資本市場要說的嚴重一點就是家伙還在，但不干活了，一個再融資，一個交易并購重組等這些東西，大概八、九個部門要審，要八個月到一年，所以你想，市場功能本身已經對企業創新和發展起不到太大的正面作用了。這種情況下，我覺得要從今天看是比較遙遠的，反過來說對地產企業來說，我們也有一個責任應對這件事情，怎么應對呢？就是用創新應對。我想講一下創新邏輯，地產公司的價值鏈無非就是三個階段，一步步往上。最底層是開發，開發的核心競爭能力在規模、速度和成本，這三條的競爭，這輪商業模式面臨巨大的壓力。但它要有一個前提，大規模獲得便宜土地，第二快速的制造，比如住宅產業化、降低成本，再有資本市場的支持，當然還有每年房價要漲10%到15%，這個前提不存在，這部分的商業模式就面臨一個巨大的挑戰。那么第二個臺階要創新，實際就要圍繞營運，不動產的營運，我們講的美國模式，也可以概括為吃軟飯，賺硬錢，就是用你的營運能力、創新能力、品牌能力以及導演加制片的能力，提升出租率、服務品質、客戶穩定性等。下一步面對這樣的市場情況，開發商要轉型為商業不動產的運營開發。第三個臺階就是資產管理，把好的運營的不動產作為金融產品。

　　主持人：現在我們跟地產愛很交集，金融地產兩大支柱相互激勵，他們漲的太快導致政策沖他們開刀，結果他們死頂著，我們證券市場遭殃。你評論評論他們開發商該不該降點價？

　　蘭榮：作為市場參與者，我們正在變化，客觀的講，確實現在地產市場總而言之太多的中國人住不上房子，這肯定是不對的。

　　馮侖：正因為這樣，這次調控重點是抑制奢侈性消費和投資性的購房，這樣目前已經見到政策效果，投資性的購買幾乎歸零了，奢侈性消費也減少了七成。但他們占多大比例，在北京來看，這兩種需求占到購買數量的大概15%左右，價值量大概差一半左右。所以這個角度，未來市場房價我認為下挫20到30%應該是可以預見的。