新浪財(cái)經(jīng)訊 由華夏時(shí)報(bào)主辦、新浪網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009中國(guó)CEO高峰論壇論于2009年11月20日至22日在北京舉行，新浪財(cái)經(jīng)圖文直播此次會(huì)議。上圖為全國(guó)政協(xié)常委、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林。

　　王健林：結(jié)合萬(wàn)達(dá)的發(fā)展，我談?wù)勆虡I(yè)模式，或者說(shuō)叫做競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。把萬(wàn)達(dá)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)跟大家分享一下。

　　首先講講萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式，大家可能都知道，我們現(xiàn)在做了很多的大型商業(yè)中心，這個(gè)模式是走了十年到今天，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式主要的特點(diǎn)就是兩個(gè)方面，第一個(gè)方面就是定單模式，這有點(diǎn)像借鑒工廠定單的概念，當(dāng)初我們?cè)谡�式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)之前，也發(fā)生了很多問(wèn)題，建了房子招不到商，好不容易找到商家了，他還把租金給你壓得非常低。還有一個(gè)就是經(jīng)常打官司，最多的時(shí)候我們有八個(gè)人專(zhuān)門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)打官司，所以說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)這一塊，不僅是要建立起來(lái)，而且要有好的模式。所以我們先跟商家談好，而且具有法律效率，我照著訂單在這兒做。

　　如果要想做好商業(yè)地產(chǎn)，以我做商業(yè)地產(chǎn)十九年，就是我們成立萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司，正式有這個(gè)公司立項(xiàng)以前，我們是萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)里面有這樣一個(gè)部門(mén)，現(xiàn)在正式成立商業(yè)地產(chǎn)公司十年了。

　　第二個(gè)，就是先租后建，我們都是先簽好什么樣的店，大概有個(gè)要求，根據(jù)這個(gè)弄好了，然后他要簽一個(gè)字，我們自己設(shè)計(jì)部門(mén)對(duì)接，然后有簽字，這個(gè)簽上字確認(rèn)以后，再發(fā)生改變，成本一律對(duì)方負(fù)責(zé)。所以第一個(gè)方面，我們建的商業(yè)幾乎很少有拆的。

　　第三個(gè)叫做完全開(kāi)工，就是我們自己有一個(gè)城市商業(yè)中心，我們普遍都在二十萬(wàn)平米上下，這種一般都會(huì)有八到十個(gè)大店，百貨、電影院，卡拉OK，或者健身館，或者餐廳，或者電器的賣(mài)場(chǎng)等，還會(huì)有兩三百個(gè)中小的店鋪，像麥當(dāng)勞、必勝客等等，怎么能使你的設(shè)計(jì)圓滿(mǎn)展示出來(lái)，怎么要求大家同時(shí)開(kāi)業(yè)，做到這一點(diǎn)是費(fèi)了很大的力氣。

　　這是我們的商業(yè)模式的第一個(gè)方面，叫做定單。

　　商業(yè)模式的第二方面叫做完整產(chǎn)業(yè)，就是我們?cè)瓉?lái)一開(kāi)始我們自己做商業(yè)中心的時(shí)候，我們不做管理者，管理者太費(fèi)勁了，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一大堆，逼的我們自己重新成立自己的管理公司，我們是一個(gè)規(guī)劃部，后來(lái)發(fā)現(xiàn)自己做了設(shè)計(jì)，把平面做完了，請(qǐng)規(guī)劃院做圖紙的時(shí)候，不同城市的不同設(shè)計(jì)院就得有一個(gè)培訓(xùn)過(guò)程，翻來(lái)覆去要解釋為什么這么設(shè)計(jì)，圖紙改動(dòng)量讓我們自己承受不了，所以我們想真正要打通上下游，所以我們又成立了自己的商業(yè)規(guī)劃院，走到現(xiàn)在，商業(yè)規(guī)劃院總部二十多人，各地還有一二百人。有了什么問(wèn)題之后可以馬上溝通。

　　還有我們的施工當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)，洗手間很多不好找，于是又提出來(lái)，我們能不能把洗手間設(shè)計(jì)得比較容易找，所以這種產(chǎn)業(yè)的打通，使我們的問(wèn)題解決的更快，經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的更及時(shí)，這也是今天我們公司能快速開(kāi)發(fā)，進(jìn)行工業(yè)化開(kāi)發(fā)，投資商業(yè)地產(chǎn)的保證。

　　那么這種商業(yè)模式有什么好處呢，它和中國(guó)的地產(chǎn)比，是舒服還是更不舒服了，我們自己總結(jié)，我們堅(jiān)持做了十年，獲得了經(jīng)驗(yàn)，更重要的是獲得了品牌，形成了快速?gòu)?fù)制的局面，我們今年可以開(kāi)八個(gè)，明年可以開(kāi)十七個(gè)，一年可以有幾百萬(wàn)平米。形成了自己的整體特點(diǎn)。換句話說(shuō)，具有巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我想有五個(gè)方面。

　　第一方面是產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，人無(wú)我有，人有我優(yōu)，你自己有這個(gè)產(chǎn)品，別人做不了，你這就是一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)，所以所謂的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這種優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在我們成了這個(gè)市場(chǎng)上真正的不動(dòng)產(chǎn)商的第一。中國(guó)只有一家不動(dòng)產(chǎn)商，就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，其他的都是開(kāi)發(fā)商。

　　最大的優(yōu)勢(shì)我們現(xiàn)在能做很多項(xiàng)目，可以在區(qū)域慢慢復(fù)制，形成聯(lián)合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　第二個(gè)是資源優(yōu)勢(shì)，我們做了十年商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在與很多銀行達(dá)成緊密合作協(xié)議，我在哪里他就必須跟進(jìn)。我們平均的銷(xiāo)售大概是外界的兩到三倍。

　　我們11月10號(hào)，開(kāi)了一個(gè)招商大會(huì)，那是我們第二屆，超過(guò)一千五百家商家，許多都是董事長(zhǎng)總裁來(lái)的，我相信明年再召開(kāi)的時(shí)候會(huì)更精彩，而且大部分是簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。我們具有巨大的商業(yè)資源，具有選擇權(quán)，而且我們要求每一個(gè)業(yè)的市場(chǎng)有三家，這樣的話我有巨大的資源優(yōu)勢(shì)。

　　我可以先設(shè)計(jì)再開(kāi)工，如果建好再找商家，商家就處于強(qiáng)勢(shì)地位，因?yàn)槟悻F(xiàn)成的在那兒了。

　　第三個(gè)成本優(yōu)勢(shì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)核心的指標(biāo)是賺錢(qián)，所以我經(jīng)常講，做十個(gè)億有一個(gè)億的企業(yè)，絕對(duì)比做一百億才一億的企業(yè)優(yōu)秀。企業(yè)做的好不是看你的銷(xiāo)售額。

　　所以現(xiàn)在我們獲得土地的成本，基本上是市場(chǎng)價(jià)的一半，可能大家覺(jué)得不舒服，你憑什么拿那么便宜的土地，我覺(jué)得做生意的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是在這兒，同樣是做拉面，你味道做好一點(diǎn)，有特殊的調(diào)料，別人就吃你的，你成本一樣，但是有競(jìng)爭(zhēng)力。或者大家都一樣，你可以?xún)r(jià)格便宜20%，你也可以贏利，我覺(jué)得做生意就是要企業(yè)家精神，就是要勤勞、專(zhuān)業(yè)、堅(jiān)持。

　　我覺(jué)得瀟灑不是企業(yè)家精神，現(xiàn)在中國(guó)的企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有在國(guó)際上成為知名企業(yè)，我們還需要?jiǎng)?chuàng)新。

　　第四個(gè)就是管理的優(yōu)勢(shì)，由于我們有專(zhuān)業(yè)的管理公司，在保證我們所有店開(kāi)業(yè)前進(jìn)去，萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)的根本一條，是我們管理公司，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)業(yè)僅僅是開(kāi)始，開(kāi)業(yè)以后保證越開(kāi)越旺，這才能留得住。很多地方的商店，開(kāi)起來(lái)了，慢慢的不行了，很多企業(yè)請(qǐng)我去做診斷，我去看了以后，我跟這些領(lǐng)導(dǎo)講，我說(shuō)最合理的辦法就是炸掉，炸掉以后把土地拍賣(mài)。

　　所以一定要有優(yōu)秀的管理公司，這個(gè)管理公司要專(zhuān)業(yè)化，第一階段怎么搞，第二階段怎么搞，沒(méi)有這些措施會(huì)很難，正因?yàn)槲覀冇袃?yōu)秀的管理企業(yè)，所以我們能做好。要開(kāi)業(yè)怎么開(kāi)，第一階段怎么做，怎么策劃。

　　在三年前，我決定取消商業(yè)管理公司的利潤(rùn)考核，只考核安全，如果你能替別人著想，不愁掙不著錢(qián)。我們連續(xù)五年租金收繳率99.5%以上。

　　如果做企業(yè)，人才決定是最關(guān)鍵的，我們現(xiàn)在大概有兩萬(wàn)多的員工，這是我們很好的發(fā)展保證，而且我們?cè)诎l(fā)展當(dāng)中還做得很細(xì)，有人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)超市，有人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)電影院，招商部門(mén)有的只招餐廳，有的只招家電，有的只招健身中心，越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化，而且這樣也為我自己打下安全保證。現(xiàn)在很多公司來(lái)萬(wàn)達(dá)挖人，挖出去不好使，你挖出去以后，他只會(huì)招超市，別的他不會(huì)做。所以說(shuō)發(fā)展專(zhuān)業(yè)化很重要，分工的細(xì)化，使企業(yè)越來(lái)越好。

　　今天時(shí)間關(guān)系就說(shuō)到這兒，反正學(xué)是不行的，不同企業(yè)有不同企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而且同一個(gè)企業(yè)，在發(fā)展的不斷階段，自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力也不一樣。總而言之，不要迷信什么教科書(shū)，也不要迷信別人講的多么好，就是自己潛心的鉆研，找出你做生意的獨(dú)到之處，你就一定能從一般企業(yè)變成優(yōu)秀企業(yè)，從優(yōu)秀企業(yè)變成卓越企業(yè)。