由華夏時報主辦、新浪網聯合主辦的2009中國CEO高峰論壇論于2009年11月20日至22日在北京舉行，新浪財經圖文直播此次會議。上圖為廈門大學管理學院副院長戴亦一。(圖片來源：新浪財經 梁斌攝)。

　　新浪財經訊 由華夏時報主辦、新浪網聯合主辦的2009中國CEO高峰論壇論于2009年11月20日至22日在北京舉行，新浪財經圖文直播此次會議。上圖為廈門大學管理學院副院長戴亦一。

　　戴亦一：各位企業家朋友大家下午好，今天樊綱教授談了中國經濟發展五大趨勢，劉紀鵬教授又從資本市場發展的角度，對我們描繪了未來一年中國資本市場將發生的多層次，積極的股市政策等等一些重大的變化，我長期從事房地產方面的研究和教學，所以我想應主辦方的邀請，來談談我對房地產行業的一些看法。

　　他們給我出了個題目，叫中國經濟與房地產投資的辨證關系，所以我要遵照這個意圖，從房地產這樣一個角度，來看中國2010年經濟發展這樣一個走勢。同時從另一個側面看看明年的樓市是什么樣的變化。

　　首先聲明，就像這一幅圖(PPT)一樣，你從不同角度看到不同的東西，我們一般人思維習慣是從左上往右下看，如果這樣看是奔跑的羊，但是從右下往左上看是一群鳥。

　　中國經濟世界領先，率先復蘇，8%還不能叫做復蘇的話，那什么叫復蘇呢？最快也就是10%。但是從微觀角度來說，在座的幾百名企業家，你們今年的增長是不是都有8%以上呢，因為我長期從事EMBA項目的管理，跟EMBA企業家接觸非常多，我們在北京也有十一個班，上海五個班，所以廣泛接觸了企業界的同學。宏觀非常火熱，但是微觀層面并不樂觀，相當企業仍然感覺不到復蘇。

　　宏觀跟微觀的冰火兩重天來自哪里？我從房地產來看看，對做房地產的朋友來說，09年是很好的一年，但是如果沒有美國的金融危機，中國的房地產企業也許到今天有三分之一要倒掉，我說金融危機最大的受益者就是房地產企業。

　　當然我的觀點可能帶有一定的行業個性，所以我想先說一下，這是我的一家之言。

　　關于中國經濟與房地產的辨證關系，我想先看一下經濟跟房地產到底有什么關系，有人說房地產綁架經濟，也有人說房地產是國民經濟的支柱。我以一個學者的角度來說，我認為房地產行業應該是國民經濟的支柱。

　　發達國家的房地產的產值占GDP的10%以上，我們中國拉動內需怎么拉也拉不動，今年出臺了汽車的消費者刺激政策，政府刺激房地產，是這兩個大的消費領域的刺激，住房的消費，從企業層次看是投資，老百姓買了房子要裝修，這是一種消費，純粹從消費，我們4%的消費增長對GDP的貢獻來講很可憐，早上姚總經濟師講的，這四個點的消費的增長，在座的很多的企業家你們的產品并沒有增長，汽車增長，住房消費者增長，所以它作為中國經濟的支柱，在世界任何國家都是如此。

　　房地產不可能成為火車頭行業，不可能一個國家的經濟靠刺激房地產來拉動整個經濟，我十月份到美國去，到紐約、芝加哥，美國的經濟也在刺激汽車和房地產，買房政府直接補貼幾千美金，但是真正的美國經濟，沒有辦法靠刺激房地產來直接刺激美國經濟，我們中國一直有一個錯誤的想法，認為我先發展房地產，房地產一起來，土地市場活躍，政府賣了地，收入也增加。也拉動了房地產投資，拉動了鋼鐵、水泥等行業，我就可以引領整個經濟走出經濟危機。

　　一個國家的經濟不能由房地產來做火車頭，我們先用美國的一個模型跟大家做講解，一個偏遠的縣，土地價格很低，要發展地域經濟，縣長能不能一上任就說我發展房地產業，大建住房，就能把經濟帶起來嗎？這是天方夜譚，這個地方沒有工廠，做生意的人很少，怎么有人買房子呢，這不是拉著自己的頭發往上提嗎？

　　但是如果這個地方發現礦，縣長就有辦法了，我可以投資礦業，礦業會帶動加工業，銀行、醫院都會帶動起來。這個地方的經濟總量會增加，人口總量會增加，人們的收入會增加，這個時候你會發展這個地方的房價會上漲。

　　反之礦挖完了，就像我們我們一些資源枯竭的城市，產業不行了，如果不轉型，人口會減少，房價就會下，美國出現了一美元一棟別墅，就是在底特律，不僅是因為那兒失業率很高，最重要是因為美國的汽車工業垮了，底特律經濟垮了，它的房地產也垮了。

　　我們中國這一次的經濟復蘇，有人懷疑我們的經濟數據，說好像宏觀面太好，我們微觀面呢又沒有那么好，那是不是說我們的統計數據有水分，我想我們應該相信國家統計局，但是為什么有如此大的反差？那我剛才講了，我們這一次的經濟復蘇和應對危機，樓市跟股市起了很大的作用，而資本市場泡沫的形成，拉動了信心和信用提升，以及拉動了投資，它對經濟的信息和政府寬松的貨幣政策有關，按老百姓來說就是靠印鈔票，通過印鈔票刺激經濟顯然是很容易的事情，但是為什么全世界很多國家并不是都采取印鈔票來刺激經濟呢？是因為它有副作用。

　　所以從我個人的角度來說，我們這一輪增長已經過分依賴于房地產的繁榮，我們今年8%，這個增長來源于房地產和股市。你不用懷疑這個數據是假的，但是我們關心的是危機過去，經濟復蘇了，我們可以安心的過平常的日子了嗎？不再提心吊膽了嗎？從我個人的角度來說，大家暫且留一下心。

　　我們08年還能依賴房地產嗎？寬松的貨幣政策，房地產2003年以來一直受到政府的關注，政府一直看到房地產有泡沫，擔心引爆金融風險，但是從2006年的國六條，都沒有抑制住房地產，因為當時我們的宏觀經濟非常理想，在座的可以想一下，2003年到2007年，連續五年GDP超過10%的增長率，無論是開工廠還是做生意的日子都非常好過，在這么一個大的經濟高潮和背景之下，我們的房地產市場發展的很好，遠遠快于經濟增長。

　　但是從07年王石先生提出拐點論，為什么它被驗證了？一點是到了07年年底中國房價泡沫確實比較大，現在房價又回到2007年底，而今天買房的人還是很多，開盤第一天就搶光了。我想還是來自經濟條件，一個國家GDP持續超過10%一共世界上只有五次，這么好的時機，不可能長期時期，你能夠跨越十年GDP都10%嗎，不可能的，而這時恰恰碰到美國的次貸危機。

　　CPI上漲的壓力，金融政策連續的加息才是作用于房價市場在2008年暴跌的原因，2008年中國的房地產市場出現了比較深的下跌，沿海受金融危機沖擊比較厲害，珠三角的經濟結構，對外的依存度最高，所以金融危機給珠三角的實體經濟沖擊最大。廣州深圳房價下跌最快，反過來在太原、鄭州房價下跌沒有那么大，這就印證了我們剛才的經濟決定房地產。

　　我們這一輪起動，2008年中國房地產突然進入冬天，房價大幅度下跌，很多開發商資金鏈斷裂，這個情況下，到了2009年，政府沒有別的辦法，出口提不上去，政府投資不可能只靠政府，一定要啟動民間消費，所以這個時候我們采取了寬松的貨幣政策，購買力增強了，尤其是對資產的購買，所以這個房地產市場從2008年的冬天，到了2008年進入了夏天，這是中國獨有的現象，昨天還是門可羅雀，到了今天整個市場一派火爆，所以這是一個最大的變化。

　　房地產在09年起了什么作用呢？房價上升拉動了老百姓買房的欲望，另一方面，開發投資逐漸上升。房地產進入夏天，帶動了住宅的投資，也帶來了住房的消費，帶來了相關行業，鋼鐵、水泥、家具、電信的增長，很重要的一點是樓市起來了，2008年很多地方連工資都發不出來，是因為地方政府的收入主要靠賣地，所以到08年房地產不好，地賣不出去，地方財政非常困難，而到了2009年，這一情況一下子改變了，屢屢出現地王，北京出現了五十億的地，這些錢是可以讓地方政府馬上拿到的，但是這筆錢今天賣了地，明天到帳，后天北京市政府就投下去了，所以2009地方政府這些錢拿去投資，所以房地產對地方政府的投資起了非常積極的拉動作用。

　　所以我們早上姚總經濟師說，GDP的貢獻90%來自于投資，也有人說這是用錢買出來的，這跟我們在座各位的感覺都是一樣的，你的產品并沒有好轉，而GDP非常好，宏觀很好，微觀不太好。所以我們說投資這三駕馬車主要是靠這個。

　　而投資里面，房地產不僅拉動投資，還拉動消費。不僅今年新增的十萬億，里面有三分之一是住房貸款，而且房地產通過預售，個人按揭，融到大量的資金，這些資金都在投資，即使是成了政府的財政，但是又投到市場了。

　　我們2010年中國消費會大幅度增長嗎？我想不會，原因眾所周知，中國老百姓有錢也不會花，因為未來不確定，就業沒有保證，社會保障體系還不完善，我們明年的出口會大規模的上升嗎？今年出口萎縮20%，明年可能會好一些，但是美國經濟的復蘇是一個緩慢的過程，而且我也會告訴大家，我十月份在芝加哥的時候，有個教授說，金融危機會使得中國的國內市場變得狹窄，道理在哪？美國公司在國內市場不行，他就會拼命到中國做市場，在這個情況下我們出口部可能大幅度增加，我們還得靠投資，可是投資還能這么高的持續下去嗎？十萬億的貨幣發下去遲早會通貨膨脹。通脹不是因為東西太少，東西少了才通貨膨脹那不叫通貨膨脹，通貨膨脹隨時隨地都是貨幣現象，如果我今天把在座各位所有的人民幣都加一個零的話，住索菲特酒店價錢就會變，貨幣一多，物價就會上漲，這是很簡單的道理。

　　政府已經重視到這個問題，所以再靠印貨幣不可能，我們的股市現在還是三千點，我個人認為股市還有到五千點的機會，但是如果我們的股市今年會再到五千點，還有誰有膽量嗎？不會了。

　　我們現在房市已經到了六千點，再往前走可不可以？可以，但是會走多遠我不知道，樓市的泡沫不容易被發現。在流動性過剩的背景之下還會往上，所以我們股票還會漲，樓市還會漲，在接下來，甚至到明年一季度。

　　但是我們的房價已經到了這么高了，樓市到了六千點以上，老百姓越來越謹慎，購買力越來越差，所以量就放不大，對投資就非常危險，這個發動機一熄火，我不知道哪個發動機能提供動力。

　　政府的投資明年再繼續維持，房地產投資已經到了這個位置，再往上，到了八千點九千點，還有多少老百姓會搶呢。這個時候就會面臨危機。現在有兩種觀點，一種主流觀點越來越認為，2010年以后沒有通貨膨脹風險，因為我們產能過剩。

　　所以上次大家記住的是豬肉漲價，這次是煤電油氣，我個人認為通貨膨脹概率也是很大的，引發金融的緊縮政策。

　　在這種變化之下，到了明年，即使是通貨膨脹的因素，CPI超過5%以后，壓力也會越來越大，政府要緊縮，或者市場泡沫，股市到了五千點，樓市到了空前高位的時候，中央一旦緊縮，我們的房地產、樓市跟股市都將面臨巨大的沖擊。

　　所以我個人認為，從樓市的視角來說，是在所難免的，除非你能找到新的熱點來彌補樓市今年對GDP的巨大貢獻。

　　對中國的樓市和后續的宏觀經濟看，短期依然看好，政府也不會對樓市下重手來打壓，因為我們現在還需要這個東西，這是兩個臺柱，只有到迫不得已的時候我們才會緊縮信貸。

　　這個短期我個人認為在半年之內，中期謹慎看空，就是當CPI超過4%，或者說當我們的股市超過五千點，樓市再上臺階的時候，這個時候又會進行內部的調整。那么長期，未來的十年二十年，中國經濟正處于起飛階段，沒有問題。

　　到明年上半年，GDP到9%我是很贊同的。當然經濟行為是人的行為，而人要預測經濟行為是非常困難的。

　　謝謝！

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