2009新浪金麒麟論壇嘉賓專訪：蔡洪平

　　專訪主題：2009新浪金麒麟論壇  嘉賓專訪

視頻：蔡洪平稱當前股市樓市不存在泡沫 媒體來源：新浪財經

　　專訪時間：2009年10月27日上午

　　專訪嘉賓：蔡洪平

　　新浪財經：各位新浪網友，我們這位嘉賓就是來自于UBS董事總經理投資銀行亞洲區主席蔡洪平先生。歡迎蔡總。剛才也聊到很多關于宏觀經濟形勢走向問題，您是來自于投行，可以說來自金融第一線的人員，對于2009年這一輪信貸擴張所帶來的股價和樓價的快速上漲可能隱含的泡沫，您作為一個第一線從業人員有沒有相應的擔心？

　　蔡洪平：現在關于樓市和股市的爭論很多，我認為在國內A股股市來說還是很健康的。前一時期對經濟反彈的預期已經實現，所以有一個回調的空間。這種回調都是經濟整個復蘇中的一個過程，我不認為A股有泡沫的因素出現。現在市場上的市盈率也不高，差不多在18-20倍左右，在新興市場國家，這不算高的。

　　新浪財經：您覺得上一輪資產信貸的擴張，并沒有帶來資產價格的泡沫？

　　蔡洪平：我不認為有泡沫，目前的股價也不是太離譜。相反在香港的資本市場，資金就非常多，這跟信貸擴張沒有關系。我們做的國藥，剛剛完成上市，在美國是25倍，我們在香港發39倍，還漲了50%。至于樓市，高端的地方地產價格上漲，這是事實。

　　新浪財經：但您覺得不是泡沫？

　　蔡洪平：但我也不認為是泡沫。

　　新浪財經：原因在哪？

　　蔡洪平：很多人把樓盤跟美國、巴黎、舊金山比，認為很高，我認為很正常。可能有些過熱，或者偏熱一些，特別是深圳、上海、北京的地產價格比較高，特別是高檔房地產，我認為還是可以接受的。

　　新浪財經：您剛才說了這么多，我們想知道為什么您覺得沒有泡沫，您覺得這個價格是合理的，是從什么角度來作出這樣的判斷？

　　蔡洪平：第一，我認為這是一個土地稀缺資源的概念。中國有13億人口，進入到二十一世紀，這個民族20%的人成為中產階級以后，他們對高檔房地產的需求是剛性的。我的客戶，中國80%大的地產商上市都是我做的，潘石屹的SOHO，綠城、恒盛，即將做的龍湖等等都是我們在參與，我們認為他們投資者里面，買房子90%都是自己住的，而不是投資群體。

　　新浪財經：所以您覺得這個價格合理？

　　蔡洪平：我就不知道一個國家有需求，為什么敏感，這是好事，這是真正的內需，這是高端內需。我們到今天為止，要刺激內需，也就是房地產，因為內需沒有起來。

　　新浪財經：您剛才提到了大眾為什么會覺得敏感，會覺得不合理，是因為他并沒有分清高端地產和保障性住房之間的差距？

　　蔡洪平：是，因為現在保障性住房和經濟適用房沒有漲多少，豪宅、高端類的，現在買房，應該鼓勵，因為高端買房占的附加值高，就業，政府土地也升值，房子也漂亮。你們沒見過在上海造的房子，很多沒有見過這么好的房子，那是人類生活的一種升華和夢想的實現，我們不是為了造福人民嗎？為什么有人買房子我們就那么緊張。比如我做這個夢，可是買不起，那就拼命創業，去成才，去發展。我認為是好事情。當然價格是有些偏高一些，整個市場就是這樣波動，一會兒高一會兒低，但是這種高高低低像浪花似的，也可能調整，但這是正常市場現象，不要過多干涉。

　　我問過很多市長，上海的、北京的，應該歡欣鼓舞，只有高價，有人買房子，才能帶動就業，帶動需求。如果都沒人買房子，都住低價房子，政府也收不到錢，材料也上不去，建設也上不去，老百姓房子也翻不上去。這是好的內需，應該鼓勵。千萬不要把貧和富的意識形態帶到我們看經濟現象，我認為中國難得一枝獨秀的經濟現象，應該使勁的鼓勵。

　　新浪財經：您認為一枝獨秀就是豪宅價格的上漲？

　　蔡洪平：當然是，全球沒有的。為什么？日本便宜，巴黎便宜，我都看過的。瑞銀是幾年來連續鼓吹和支持中國房地產業的。三年前，我在深圳中國房地產大會上，鼓勵所有的員工拿到錢就買好房子，誰輸了我貼，到我貼光為止。

　　新浪財經：結果大家都沒輸，都賺了。

　　蔡洪平：對，都賺了。現在在市中心的地方，不買房子，意味著貧困。上次我見了以前我的學生，現在上海，他說蔡總不好意思，前兩年買了三套房子，現在都是千萬富翁的。有兩個機關干部，自己總以為貴，什么都不買，現在還在發牢騷，可是你就意味著貧。所以我認為房子是今天人們對通脹預期和資產重新組合的一個新的嘗試。

　　新浪財經：回到最初的問題，我們討論這么多，為了說明您認為當前股價和樓價不存在泡沫，而且豪宅的上漲是合理的，如果用一句話來總結的話，就是這樣。

　　蔡洪平：我認為豪宅的上漲可以接受，而且我認為作為一個經濟復蘇中的現象，應該值得欣喜的。

　　新浪財經：看來UBS確實是中國房地產行業的領頭羊。

　　蔡洪平：像在浦東，浦江兩岸造的好房子，它是改變了整個人類的看法，法國人看了都傻了。

　　新浪財經：接下來我想問您的問題是，既然您是中國房地產業這樣一個大力的鼓吹和推動者，那您覺得這個理念目前有沒有問題，我們不能一味的去說好、說支持。

　　蔡洪平：問題我認為是有的，問題的推動者，我認為地方政府還是要冷靜。事實上某些地方拍，不是因為沒有土地，而是土地財政的地方政府需要錢，本來300萬可以拍，他分三次拍，某些地方人為的造成土地的稀缺，實際上是不應該的，但是未必他缺錢。地方政府很多財政是靠土地財政收入的，我認為某些地方政府在這方面需要冷靜一些。還有，來拍地的，大部分都是國企，這個也要冷靜。

　　新浪財經：您覺得他們沒有能力去運營這樣的項目？

　　蔡洪平：我認為這是個服務業，國企有的做得也很好，但是清一色國企，我就感覺有點奇怪了。

　　新浪財經：因為現在國企太有錢了吧。

　　蔡洪平：因為他拿的信用是政府銀行的，銀行也是國家的，當然也是上市公司，這是個內循環，沒有真正驅動市場。拍那么高的地價，這是要警惕的，因為這樣一推高，房產商是磚頭搬運工，他們都是英雄，他們賺的錢很少，大部分錢政府賺了，100元的收入里面，房地產商利潤是15-20%，還有80%部分是建材、勞工，地方稅要30%，土地成本占30%，主要是政府拿的。我認為政府在拍地過程中，要符合市場需求。

　　這兩天我看到一些報道，說今年我指標拍完了，不拍了，這更加要命，火上澆油。我認為地方政府在放地的時候，應該遵照市場規律，有需求就放，不應該指標放完就不放，應該加大放地。因為今天的房產漲不是房產張，是地價漲。為什么好地段的房子會漲那么高呢，當然好房子的地價起到刺激作用，但是根本問題是地在漲，地漲就政府拿到錢。當然，在這過程中，房地產由于上漲，也賺了上漲的錢。

　　新浪財經：您說的確實重要，但是如果回到如何去約束地方政府的話，我們不能僅靠地方政府自律來自我約束，您有沒有一些政策上的建議約束政府這種過于逐利的行為？

　　蔡洪平：這個話題太大了，會得罪很多好朋友。有一條可以做，地方政府拍了地，50%中央政府收走，拍這個土地收入，可不可以30%由中央政府收走，而不是由地方政府拿的，我相信他們積極性就不會那么高。

　　新浪財經：沒有利益驅動。

　　蔡洪平：有利益，但不是百分之百給你的。他現在拿著土地財政、拿著錢、拿著很多稅收都是地方稅，但是這涉及到中央調控的問題。

　　新浪財經：話也不能這么說，因為土地財政是促進地方發展的一個很重要的因素，如果沒有這部分錢的話，地方拿什么發展，政府肯定也有他的想法，也會平衡。

　　蔡洪平：我們今天會問，我們埋怨誰，每個人都不能埋怨，有需求埋怨，買方有錯嗎，沒錯，房地產商說我造好房子也沒有錯，土地財政說我養活地方人民的，土地升值拿點錢有什么不好，也是造福各方的。所以這是可以接受的。問題是我認為在拍地過程中，地方政府不要高抬貴手，多放點地，就不會出現那么多“地王”了。這種“地王”上去以后，是一個剛性的推動它的成本，這么高的地的話，一個樓面價都拍到要超過6萬的，他不賣10萬嗎。這樣的話，我認為主要的推動者還是地方政府。我希望這個方面應該冷靜一點。今天的中央政府非常好，有很大耐心，不要老是刺激。一旦過分，當然調控。

　　新浪財經：當時十大產業振興方案，唯獨沒有房地產。

　　蔡洪平：中國房地產也是中國經濟的逆子。一個大家族的孩子，從來不受歡迎的，好像是另類的，可是家里出問題的時候，還是逆子救了他。振興了半天還是房地產自己起來了，它對中國真的是一個貢獻。一個是汽車，一個是房地產業。

　　新浪財經：所以如果總結一句話的話，未來無論是政府也好、政策也好，應該怎么樣對待這個產業？

　　蔡洪平：房地產業是中國經濟增長的火車頭之一，這是我的觀點，不代表瑞銀集團，不代表UBS，只代表我自己，一定要珍惜。火車頭往前開時，冒點黑煙正常。今天房地產投資1元，對國民經濟和相關行業驅動是2.8，中國人誰會買空調、買家具，誰會買大理石，誰會買家電，買床單，只有買了房子以后才會買。

　　我三年前說過，美國人搬房子，除了老婆換，別的都不換，中國人搬房子，老婆不換，別的都換的。他要驅動很多需求，甚至還要買車。而且房市和車市是互相驅動的，所以我鼓勵年輕人，有錢趕快買房。

　　新浪財經：我們回到最后廣大網友們都最關心的問題，也作為我們今天這場非常精彩采訪和討論的結束，您剛才說到豪宅的價格雖然高，但是您覺得是合理的。

　　蔡洪平：我認為主要一個標準，差別點就是大部分投資還是大部分投機。如果大部分自己住的，投資，是合理的，如果是投機部分，就是炒房或者怎么樣，超過30%以上就危險。

　　新浪財經：您認為現狀怎么樣？

　　蔡洪平：現在我認為超過10%左右還可以接受。

　　新浪財經：您剛才分析了高端的房地產市場，如果我要代表很廣大的網友跟普通人問你對中國房地產后勢看法的話，我們各個層次房產都包含在內的話，您覺得未來幾年之內中國的地產行業將如何走下去？

　　蔡洪平：我認為只要地方政府不急于求成，拍地，按照正常的市場價格往上放，做好規劃，穩步推進，我認為房地產業是中國一個長期增長的空間。像美國有3億人口，什么消費都像全球的火車頭。我們現在中國16億人口，最近發現很多中小城市和縣城地產也起來了，因為他們也需要改善，我覺得房地產業是長盛不衰的行業。

　　新浪財經：我們最后再說說房價。各類地產房產走勢，我們想聽聽您的觀點，這可能也是大眾最關心的。

　　蔡洪平：對房價來說，我覺得主要地價上升推動的。一個是房子的建材，一個是人口成本，一個是土地成本，三個構成房價。現在構成房價上升主要是土地成本，因為建材沒有上漲，水泥過剩的，鋼鐵現在3000多元/噸，也沒上漲，人口也沒怎么上漲，所以只要把土地成本控制好，我認為房價是可以得到有效控制的。我也不希望看到房價拼命上漲，這總是不好，CPI沒有把房價算進去。在中國很有意思，CPI是跌的，可是房價是漲的。我認為未來均衡的把地放出來，房地產業未來還是一個很好的增長行業，如果地價不漲房價也不會漲，可是地價漲，房價一定會漲，所以一定要留一些新興發展地區，交通方便的，或者不是邊緣的城市，我相信那些地方的地價會上漲，因為沒有辦法，有6億人口的沿海，大的發展了的中國人民，他們需要改善他們的生活，這是我基本的看法。

　　新浪財經：謝謝蔡總，今天跟我們聊了這么多關于房地產，無論是尖銳的，還是經典的觀點。

　　蔡洪平：低端房也是要發展，也有需求，這方面中國做得非常好，從經濟適用房、廉租房也要發展，我認為這是對的。

　　新浪財經：感謝您作客今天的新浪金麒麟論壇，也希望在未來每一屆論壇當中，能夠持續聽到您關于中國地產行業的分析。

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