住建部政策研究中心副主任秦虹(圖片來源：資料圖片)

　　嘉賓簡(jiǎn)介：

　　現(xiàn)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任，研究員，兼任中國社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系副主任、教授》長(zhǎng)期從事住房與房地產(chǎn)政策研究、城市公用事業(yè)政策研究。

　　2008年在世界銀行做訪問學(xué)者。

　　曾主持“引導(dǎo)我國房地產(chǎn)健康發(fā)展研究”等部級(jí)科研項(xiàng)目20多項(xiàng)，發(fā)表論文百余篇。曾獲國家“九五”科技攻關(guān)與國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目科研突出成果獎(jiǎng)和個(gè)人先進(jìn)獎(jiǎng)。

　　秦虹：

　　各位來賓下午好。非常高興有這樣的機(jī)會(huì)來到第一財(cái)經(jīng)中國經(jīng)濟(jì)論壇。在這里和大家交流一下對(duì)房地產(chǎn)的看法。

　　我今天的題目是第一財(cái)經(jīng)給我出的，《十二五視野中的中國房地產(chǎn)業(yè)》。我盡可能在45分鐘之內(nèi)把我準(zhǔn)備的問題解釋清楚。

　　談三個(gè)問題，第一個(gè)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。大家看這樣一個(gè)圖三個(gè)曲線，這條紅色的曲線是2008年全國商品房銷售面積的增速，大家知道去年房產(chǎn)銷售下降20%，藍(lán)色的曲線是2007年全國商品房銷售的增速。他是增速最快的一年，黃色是今年上半年的增速，這是今年3月份之后，第二季度之后銷售速度加快。今年上半年一共銷售了3.1億平方米的商品住宅。平均每個(gè)月銷售面積超過了500萬平方米。量比較大，不但超出了2008年銷售總量，也超過了2007年銷售面積總量。也就是房地產(chǎn)上半年形勢(shì)迅速回暖，比較迅猛。不僅是在增速上比較在絕對(duì)量上也比較客觀。隨著房地產(chǎn)終端市場(chǎng)銷售面積的迅速回暖，市場(chǎng)的前端，土地市場(chǎng)也在回暖。國房景氣指數(shù)和房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，以及土地開發(fā)面積指數(shù)，在第二季度也出現(xiàn)了一個(gè)回升的態(tài)勢(shì)。去年全國60個(gè)城市大概流拍的土地160宗，今年開始流拍減少，很多城市東北的大城市土地出現(xiàn)了議價(jià)。開發(fā)企業(yè)縮量保價(jià)態(tài)勢(shì)有所改變。由于去年市場(chǎng)銷售的態(tài)勢(shì)不好，很多開發(fā)企業(yè)采取了主動(dòng)的縮量保價(jià)的舉措。就是不拿地，不開工，緩施工。去年到現(xiàn)在，全國的新開工面積一直是負(fù)增長(zhǎng)。開發(fā)企業(yè)通過縮量維持來他的價(jià)格，不至于下滑太多，這是一種主動(dòng)自我保護(hù)行為。今年第二季度隨著樓市的回暖，企業(yè)的縮量保價(jià)的態(tài)勢(shì)有所改變。我們期待市場(chǎng)前端的房地產(chǎn)開工、施工這個(gè)速度能夠加快。以便對(duì)我們上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一個(gè)實(shí)質(zhì)性的帶動(dòng)。怎么看待，特別是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化？我們?cè)趺凑J(rèn)識(shí)這樣的變化？當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)說明什么問題？我想談一下我的思考和研究。

　　今年上半年已經(jīng)銷售了3.1億的商品住宅。這些房子賣的什么房子？仔細(xì)研究一下全國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國的商品房里面90平方米以下的商品房銷售的增長(zhǎng)速度50%，同時(shí)140平方米以上銷售面積的增長(zhǎng)速度是70%。90到140平方米之間的這樣一個(gè)面積類型的商品房銷售面積增速在1到3月是負(fù)增長(zhǎng)，1到6月是10.5%，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前支撐這個(gè)市場(chǎng)兩個(gè)主要的力量，第一個(gè)力量就是小戶型90平方米以下。我們相信絕大多數(shù)是出自于置業(yè)者他們購買的購房。140平方米以上的大戶型，支撐這部分房子的主要是一些改善性投資性的需求力。市場(chǎng)上占有的份額是非常大。反映了我們當(dāng)前市場(chǎng)上，比較明顯的一股市場(chǎng)銷售的兩股力量。

　　從3.1億平方米的商品房銷售面積還可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，去年到今年的市場(chǎng)波動(dòng)中，我們的大企業(yè)特別是品牌的大企業(yè)，在市場(chǎng)上占盡優(yōu)勢(shì)。我們發(fā)現(xiàn)3.1億平方米銷售的商品房里面，銷售面積在2萬平方米以上的，這些項(xiàng)目只占在售項(xiàng)目的17%。但是這些項(xiàng)目銷售了全部商品房70%的面積。所以我想這帶給我們一個(gè)思考，我們作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們提供什么樣的住宅？什么樣的產(chǎn)品？我個(gè)人的看法，我覺得作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)做大做優(yōu)做強(qiáng)是鐵譽(yù)。我們的市場(chǎng)證明了這一點(diǎn)，中國的發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)做大才可以做結(jié)構(gòu)。我們做了結(jié)構(gòu)，我們才有不同的大戶型小戶型，我們東部西部，不同的液態(tài)我們也有商業(yè)也有住宅。這樣一個(gè)做結(jié)構(gòu)，我們企業(yè)才可以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。另外就是做強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型行業(yè)。一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)不做強(qiáng)，資金不青睞你，不可能在這個(gè)行業(yè)里面有持久的發(fā)展。這一次我們說了，去年下半年到今年的考驗(yàn)，有品牌優(yōu)秀的大企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率是逐步提高的。你不做優(yōu)就得不到市場(chǎng)的認(rèn)可。目前房產(chǎn)市場(chǎng)的銷售具體的數(shù)字可以得出來，房地產(chǎn)行業(yè)如果我們企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，只有做大做強(qiáng)做優(yōu)。這就是我們房地產(chǎn)發(fā)展的鐵譽(yù)。另外還說明我們政策效益是非常明顯。也就是說去年下半年開始，黨中央國務(wù)院保增長(zhǎng)的一部分是涉及到房地產(chǎn)政策。政策的出臺(tái)是非常果斷。措施非常有利，效益是非常明顯，所有的政策里面特別是信貸政策，無論是支持購房者購房的政策，還是支持開發(fā)企業(yè)，加快開工、加快施工進(jìn)度的信貸政策，這些政策里面，信貸政策的效果是最為明顯的。房地產(chǎn)為什么對(duì)信貸政策如此影響敏感？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本來就是資金密集型行業(yè)。這個(gè)行業(yè)里面國防經(jīng)濟(jì)指數(shù)和我們這個(gè)行業(yè)房地產(chǎn)貸款的增速走勢(shì)是完全一致的。這個(gè)行業(yè)資金是否充足，信貸政策是否寬松以及對(duì)資金能否順利流盡這個(gè)行業(yè)。這個(gè)行業(yè)景氣狀況關(guān)系非常密切。

　　所以我們說，這些政策里面，信貸政策在支持居民購房方面，也使我們廣大的購房者買房子這樣的問題上得了一些實(shí)惠。這是支持市場(chǎng)回暖的因素。

　　最后一個(gè)，城市宜居性提高帶動(dòng)需求增長(zhǎng)。我們從現(xiàn)在開始，中國進(jìn)入了新一輪城市質(zhì)量的提升期。在這一輪里面城市的發(fā)展，城市化發(fā)展開始是一個(gè)粗放的。我們開始的面積擴(kuò)張，人口集中，粗放型的發(fā)展。改革開放30年，中國城市正在通過內(nèi)在的質(zhì)量的提升、現(xiàn)代化水平的提高，以及它內(nèi)在的功能的完善方面，正在下很大的功夫，進(jìn)行巨大的投資來提升城市質(zhì)量。現(xiàn)在大家可以看到城市質(zhì)量，現(xiàn)代化的水平迅速提高，城市環(huán)境迅速改善。在這一輪的城市內(nèi)在質(zhì)量的大發(fā)展的提升期對(duì)房地產(chǎn)影響最大一項(xiàng)舉措就是城市的軌道交通發(fā)展。

　　我們說2003年之前，全國只有4個(gè)城市建設(shè)城市軌道交通。我們現(xiàn)在全國超過兩百萬人口的城市，百萬人口城市有118座。超過200萬的人口48個(gè)，百萬人口的特大城市，它需要快捷方便的交通支持城市的運(yùn)行。現(xiàn)在全國14個(gè)城市正在建設(shè)地鐵。每一個(gè)城市每一條地鐵線的開通，都對(duì)地鐵沿線的房地產(chǎn)帶來極大的需求。因?yàn)樗�使過去交通非常不方便，通達(dá)性非常差的地區(qū)，改革了居住的環(huán)境和位置。

　　我們看到十二五時(shí)期，全國26個(gè)城市開通地鐵，軌道交通的發(fā)展極大的刺激了帶動(dòng)了房地產(chǎn)的需求。我們覺得這個(gè)不僅是在城市內(nèi)發(fā)展，而且現(xiàn)在城市化正在以城市群這樣的形態(tài)擴(kuò)張。城市群形成的最重要的一項(xiàng)舉措，就是要建城際的軌道交通。城際快速的交通線連接起來，現(xiàn)在我們提出來要建城市群內(nèi)，城市的軌道交通的公交化，這樣的舉措極大的改變了土地的區(qū)域價(jià)值給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的機(jī)會(huì)。現(xiàn)在城市舊房改造，城市地鐵的建設(shè)，一方面帶來了大量的被動(dòng)需求，另一方面大量改善城市居民住房。對(duì)一些新的居住地點(diǎn)和市場(chǎng)需求所有的因素，都是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這些表現(xiàn)的原因。這是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表達(dá)了一些個(gè)人看法。第二點(diǎn)主辦方希望我談一下，在我們今后發(fā)展中地產(chǎn)商機(jī)。

　　我想談這么四點(diǎn)看法。

　　第一點(diǎn)，我們房地產(chǎn)同我們中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。以及當(dāng)前中國住房的基本狀況來看，中國房地產(chǎn)特別是住房市場(chǎng)，他的基本需求仍在處于勻速的增長(zhǎng)期。也就是基本的需求的基礎(chǔ)仍然是堅(jiān)實(shí)。為什么？三點(diǎn)依據(jù)。我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)里面的屯量住宅，124億平方米。在城市里住半年以上的人，大概6億人，人均20平方米，戶均大約60平方米。是一個(gè)什么概念呢？是一個(gè)保障性住房的概念。廉租住房的標(biāo)準(zhǔn)是戶均50平方米。經(jīng)濟(jì)住房控制在60平方米以下。我們住房改善的空間還是非常大的。

　　大家說，為什么你說的數(shù)字和我們感受的不一樣呢？我身邊的人沒有住這么小的面積。這是因?yàn)槲覀冏》渴袌?chǎng)上，對(duì)市場(chǎng)需求的改善需求是存在的。中國市場(chǎng)問題在于我們城市內(nèi)，對(duì)住房資源占有的極不平衡。城市里面一部分住了很好的房子，他有很多套住宅。但是也有一部分人，住房的面積很小很差，但是他們?cè)诔鞘欣锩婀ぷ髁撕荛L(zhǎng)一段時(shí)間。我們市場(chǎng)上目前存在最大問題就是住房資源占有不平衡。這樣的問題，后面還有他的根源，這是由于我們社會(huì)收入分配的一個(gè)差距。

　　從我們平均數(shù)上來看，我們住宅需要改善的空間很大。這是一點(diǎn)理由。

　　第二點(diǎn)理由，中國仍然處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段。中國城市化的水平46%，這個(gè)數(shù)字不及世界的平均水平。我們今后隨著城市化的發(fā)展，我們城市人口的積聚，城市的擴(kuò)大。對(duì)我們房地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生很大的需求。第三個(gè)理由就是我們當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)。我們現(xiàn)在全國13億人。我們城市人口有6億人。對(duì)于城市人口里面，60歲以上的人口占到了城市人口的12%，已經(jīng)開始進(jìn)入了老年化的社會(huì)。但是35歲以下的人口，仍然占到40%以上。如果假定35歲以下的人，將來都要成家，都需要住房的話，這部分就是人口紅利因素目前還沒有過去。所以一個(gè)市場(chǎng)的基本需求，在未來一段時(shí)間內(nèi)，仍處于勻速增長(zhǎng)的過程。

　　去年一個(gè)例子來證明我的觀點(diǎn)。2008年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。我們2008年，由于我們受到了自身市場(chǎng)的調(diào)整再加上全球金融危機(jī)的影響。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積比2007年下降了20%。在東部的特大城市，北京、上海、廣州、深圳包括廈門。在去年商品房銷售下降了40%左右的水平。盡管在東部的大城市，房地產(chǎn)銷售面積急速下降40%這樣的情況下，全國2008年仍然是6億平方米的商品房。僅僅比2007年下降了20%，總的銷售面積仍然是高于2006年。一年銷售6億商品房。這樣的銷售面積在我們東部特大城市成交面積下降40%的情況下實(shí)現(xiàn)的。中國發(fā)展不平衡。很多中小城市中西部地區(qū)。當(dāng)在東部地區(qū)市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮的情況，中國的房產(chǎn)市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的。基本需求量還是存在的。

　　基本需求的一個(gè)勻速增長(zhǎng)。住房改善集中改善期還沒有結(jié)束。這樣的情況，對(duì)我們房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。

　　第二個(gè)我想說的是市場(chǎng)需求增長(zhǎng)重心開始發(fā)生變化。東部地區(qū)一線城市，在房地產(chǎn)市場(chǎng)占的份額非常大。東部的兩市四省，北京上海山東廣東浙江江蘇，占到房地產(chǎn)市場(chǎng)的60%左右。這些年來，我們的中西部地區(qū)，二三四線的城市房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度加快。也就是說，大家看這樣一個(gè)圖，紅色的曲線是西部房產(chǎn)投資增速。綠色曲線是中部，藍(lán)色的曲線是東部地區(qū)。這些年來中部和西部房地產(chǎn)投資的增速是超過平均水平。市場(chǎng)投資增長(zhǎng)的重心已經(jīng)開始向中西部地區(qū)以及二三四線城市轉(zhuǎn)移。這可能源于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階梯式。

　　當(dāng)東部房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始火熱的時(shí)候。中西部房產(chǎn)剛剛起步。特別是最近，去年為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)。中央提出4萬億投資。在這個(gè)投資里面，很多基礎(chǔ)投資是中西部地區(qū)的。這是今年年初的各個(gè)省份，固定投資增幅前幾位超過30%的所有的城市都是中西部地區(qū)。隨著中央以及地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施投資力度的加大，這些地區(qū)投資環(huán)境得到極大的改善。實(shí)際上對(duì)我們房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的需求和依賴。我們的媒體也好，開發(fā)企業(yè)也好，除了關(guān)注東部的一線特大城市之外，把更多的注意力放在二三四線城市以及中西部地區(qū)。

　　第三個(gè)房產(chǎn)商機(jī)，主要是談一些城市化的因素。城市化對(duì)房地產(chǎn)帶來商機(jī)。為什么呢？主要因?yàn)槌鞘谢�的加快城市�?nèi)人口增加。人口增加就會(huì)使城市內(nèi)原有的土地稀缺性提高。造成土地價(jià)值提升。同時(shí)城市化不僅僅是單純?nèi)丝谠黾樱�也是城市�?guī)模的擴(kuò)張，帶來土地區(qū)位的變化。過去的郊區(qū)變成了市區(qū)。一些偏僻的地區(qū)，由于城市化的發(fā)展城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大可能便成了一個(gè)繁華熱鬧的地區(qū)。由于城市土地區(qū)位價(jià)值發(fā)展了變化，也造成了土地的議價(jià)。所有這些都對(duì)房地產(chǎn)帶來投資機(jī)會(huì)。

　　就拿中國城市化的進(jìn)程來說，如果2007年和1990年相比城市內(nèi)的人口密度增長(zhǎng)了7倍，也就是說城市內(nèi)的人口大量積聚，造成原有土地的稀缺性提高。同樣2007年和1990年相比，城市建成面積，已經(jīng)完成了基礎(chǔ)設(shè)施配套形成完全的城市功能的，2007年和1990年相比擴(kuò)大了兩倍。城市建成區(qū)面積的擴(kuò)張?jiān)斐闪顺鞘械耐恋夭粩鄥^(qū)位價(jià)值不斷變化。這些都造成了土地的議價(jià)。土地開發(fā)和再開發(fā)。它的價(jià)值提升，這是由于區(qū)位價(jià)值變化，產(chǎn)生了增殖和議價(jià)的過程。

　　所以房地產(chǎn)在過程中帶來很多投資的機(jī)會(huì)。中國的城市發(fā)展的特點(diǎn)就是，一方面我們的規(guī)模和速度是驚人的。改革開放30年，我們新增了4億人，這里面其中的1.5億人是最近10年增加的。我們同時(shí)城市化發(fā)展還有一個(gè)特征，一方面城市人口密度增加，大量人口往城市里集中，另一個(gè)，伴隨著郊區(qū)化，城市化和郊區(qū)化同時(shí)并進(jìn)。這是中國城市化發(fā)展的獨(dú)有的現(xiàn)象。為什么中國出現(xiàn)這樣的特征呢？有很多因素支撐這樣的變化。一個(gè)方面由于中國的城市化在改革開放之后，在政策上給予支持和調(diào)整。第二個(gè)原因，是因?yàn)槲覀冋�府有�?qiáng)大的行政力量，來推動(dòng)企業(yè)的“推二進(jìn)三”。城市內(nèi)的企業(yè)大郊區(qū)發(fā)展，我們?cè)诮紖^(qū)開發(fā)了很多的工業(yè)園區(qū)。第三個(gè)原因在快速城市化的同時(shí)，也進(jìn)入了快速機(jī)動(dòng)化的時(shí)代。小汽車大量進(jìn)入城市家庭，支持了郊區(qū)城市化的發(fā)展。這是中國的一個(gè)特點(diǎn)。

　　城市化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如此緊密。未來中國城市化將會(huì)走什么道路呢？從十一五規(guī)劃已經(jīng)明確了，今后推進(jìn)城市化的健康發(fā)展，我們要走以城市群作為主題的空間形態(tài)的模式。全國推動(dòng)城市化的發(fā)展，這樣一個(gè)問題上，都與城市群作為一個(gè)空間主題形態(tài)的模式推動(dòng)。全國規(guī)劃了十幾個(gè)了。也包括我們海西城市圈的發(fā)展。城市區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)。如果說再集中一下我們的話題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何尋找商機(jī)為？城市化為什么房地產(chǎn)帶來商機(jī)？什么樣的地區(qū)為房地產(chǎn)帶來更大的商機(jī)呢？更多的是和城市群和城市全密切的地方發(fā)展商機(jī)會(huì)更大。全國各地的房地產(chǎn)都會(huì)得到發(fā)展機(jī)會(huì)，我們更加相信在城市群里面的核心城市以及與核心城市群關(guān)系緊密的城市發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)更大。希望企業(yè)關(guān)注這些城市群的發(fā)展來尋找企業(yè)發(fā)展商機(jī)。

　　另外在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，更加密切關(guān)注房地產(chǎn)由于和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系緊密。另外房地產(chǎn)具有雙重的屬性，一方面他具有使用的功能。同時(shí)房地產(chǎn)也有資產(chǎn)屬性。這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化可以看到，影響的因素非常多。如果說房地產(chǎn)市場(chǎng)里面基本需求這一塊，比如說初次置業(yè)的，必須要改善的這部分基本需求是相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的話，影響的市場(chǎng)出現(xiàn)急劇變化的主要因素是外圍的因素。是房地產(chǎn)金融屬性所至的因素。比如說通貨膨脹的預(yù)期，比如說流動(dòng)性多少的變化，比如說信貸政策的調(diào)整，比如說資本市場(chǎng)的漲跌，比如說宏觀經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)景氣的狀況，這樣的因素，影響到投資保值避險(xiǎn)的大幅度快速改善需求的進(jìn)和出。必然對(duì)房地產(chǎn)帶來一些影響。最后談十二五房地產(chǎn)政策的曲線。

　　我首先想談的觀點(diǎn)，當(dāng)前保增長(zhǎng)的房產(chǎn)政策效益非常明顯。我覺得一共有三類政策，第一類政策加大保障性住房投資建設(shè)的政策，一方面可以使我們過去滯后的住房保障制度完善。避免我們低收入家庭市場(chǎng)受到波動(dòng)，同時(shí)保障性住房他仍然是需要我們的鋼材、水泥、原材料他對(duì)上下游企業(yè)的發(fā)展很有利。第二類政策是針對(duì)開發(fā)企業(yè)的政策。一類是信貸支持，放寬了貸款的額度，我們通過降息，使我們對(duì)資金依賴程度，擴(kuò)展了對(duì)開發(fā)貸款的類型。不僅是開發(fā)貸款，銀行給予支持。如果開發(fā)企業(yè)的兼并貸款，政策上明確提出來也給與支持。這樣來支持開發(fā)企業(yè)加快施工。針對(duì)用戶我們也是通過金融信貸和減稅來鼓勵(lì)居民購房，支持居民購房。一方面對(duì)居民住房的改善。另一方面通過對(duì)終端市場(chǎng)的恢復(fù)刺激開發(fā)企業(yè)加快投資來帶動(dòng)上下游的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)對(duì)上游產(chǎn)業(yè)和下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效果也非常明顯，使房地產(chǎn)相關(guān)商品零售額變化增幅變化是非常趨同的。商品房銷售面積和家具類銷售額增速相關(guān)性非常一致。

　　另外再簡(jiǎn)單地說一下，房地產(chǎn)在十二五時(shí)期，政策趨向是什么呢？我認(rèn)為支柱產(chǎn)業(yè)地位仍然持續(xù)。同時(shí)我們要有一個(gè)制度性的建設(shè)來支持這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，所以我判斷，特在十二五時(shí)期長(zhǎng)期制度的建設(shè)個(gè)一定重于短期市場(chǎng)調(diào)控政策。

　　另外政府要保護(hù)好公共利益，什么是公共利益？政府加大對(duì)低收入家庭的保障。政府要關(guān)注長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，節(jié)能、省地、環(huán)保。推廣循環(huán)材料的使用。這涉及到我們節(jié)約用地的方面。政府要完善市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管，政府要依法行政，政府要完善市場(chǎng)調(diào)控就必須理順和建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的，符合規(guī)律的有利于行業(yè)規(guī)劃發(fā)展的制度建設(shè)。這方面的內(nèi)容是非常多。我堅(jiān)信十二五期間，我們長(zhǎng)期制度的建立力度一定會(huì)重于短期的市場(chǎng)調(diào)控政策，這樣政策的制訂對(duì)我們行業(yè)的發(fā)展，帶來持續(xù)的支撐，我的發(fā)言就到這里，謝謝大家！   

　　何力：

　　謝謝秦虹女士。首先是從房地產(chǎn)市場(chǎng)新的格局和中國城市化的特點(diǎn)，包括2010年到2015年長(zhǎng)周期的房地產(chǎn)方面的政策給我們做了一些很好的演講。我相信在座的諸位有問題跟她來互動(dòng)。在這個(gè)期間，我想有一個(gè)問題請(qǐng)教秦主任。從未來六個(gè)月短期看，現(xiàn)在是不是存在一個(gè)開工不足和供應(yīng)上的問題，如果這個(gè)問題持續(xù)下去，目前雖然成交量有一個(gè)調(diào)整，但是未來房?jī)r(jià)還是不斷的漲，這個(gè)過程之中，也許政府會(huì)采取調(diào)整這樣的行為，也有人說，無論如何政府的調(diào)整是非常溫柔的。非常和暖的調(diào)整。包括土地很多發(fā)展商積極的拿地。過去說融資為了拿地，現(xiàn)在是拿地為了融資，土地供應(yīng)方面比如說地方政府是不是加大土地供應(yīng)？對(duì)于未來六個(gè)月的市場(chǎng)參與您有一些什么判斷？

　　秦虹：

　　我認(rèn)為，政策是根據(jù)市場(chǎng)來變。雖然我們關(guān)注到少數(shù)城市有一個(gè)比較大的變化，但是就全國來看發(fā)展是不平衡的。很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定的。如果說短期政策，我個(gè)人認(rèn)為一定要服從兩個(gè)目標(biāo)，首先還是要保增長(zhǎng)的大局。充分發(fā)揮房地產(chǎn)在拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)起到重要的作用。在中國他的增長(zhǎng)還不夠穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)作用還不應(yīng)該忽視。同時(shí)我們應(yīng)該保持市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)一些部分少數(shù)的城市，市場(chǎng)大幅的波動(dòng)政府應(yīng)該給予關(guān)注。這些關(guān)注里面我剛才分析了一個(gè)考慮，市場(chǎng)一定會(huì)有波動(dòng)。但是影響的原因我認(rèn)為是外圍因素。保值的避險(xiǎn)的大進(jìn)和大出。這里面我格外關(guān)注一點(diǎn)就是要提醒房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該說對(duì)房地產(chǎn)投資，大家想把錢用于投資，這是可以理解的。對(duì)于我們房地產(chǎn)投資目前的問題在哪里？我覺得一個(gè)是房地產(chǎn)投資缺少必要的房產(chǎn)投資的金融品種。如果說我們所有的人投資房地產(chǎn)，都是買套房子放到那里的話，加大供給能平均房?jī)r(jià)，但是我們不能把所有的房子都放到那里。所以我們一定要金融創(chuàng)新上更多的設(shè)計(jì)一些和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的一些金融產(chǎn)品。大家投資房地產(chǎn)不一定要買房子放到那里。

　　第二點(diǎn)，房地產(chǎn)投資一定是有風(fēng)險(xiǎn)的。應(yīng)該適當(dāng)加大投資的成本，來規(guī)避這樣的風(fēng)險(xiǎn)。為什么呢？第一、我們國家的住房抵押貸款和國外不一樣。我們是浮動(dòng)利率，像美國的信用等級(jí)以上的都是固定利率。固定利率有一個(gè)好處，當(dāng)投資這個(gè)房產(chǎn)的時(shí)候，你可以知道你的整個(gè)財(cái)務(wù)成本。但是中國是浮動(dòng)利率還可以打七折，但是你沒有辦法判斷未來利率變化這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)房地產(chǎn)變現(xiàn)性是非常差。他與股票投資不一樣的。股票的變現(xiàn)性都非常好，但是房地產(chǎn)變現(xiàn)的交易成本非常大。

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