上海證大集團董事長戴志康(圖片來源：資料圖片)

　　嘉賓簡介：

　　2004年度CIHAF “上海房地產風云人物”；2004年度“上海十大青年經濟人物”；

　　2005年被授予法國騎士勛章上海浦東新區政協委員；

　　兼任：

　　阿拉善SEE生態協會執行理事；

　　中國工商理事會副理事長；

　　上海市浦東新區工商業聯合會常委；

　　上海市房地產行業協會常務理事；

　　上海市九段沙濕地自然保護基金會副理事長

　　戴志康：

　　各位下午好。我是戴志康從上海來。這紀念房地產行業很熱鬧很豐富，大家都非常關心。但是分界線行業造的行業是很單調很無聊的�？傮w來講一線城市和二三線城市所有的房子都差不多。基本上千篇一律，城市沒有城市的特色。叫我來講房地產，我不知道講什么好。

　　廈門的城市本來是很漂亮的。鼓浪嶼我10幾年前我看到廈門很多的高樓大廈跟上�？吹牟畈欢��？瓷先シ孔釉斓暮苄�，但是城市綠色很差，園林不怎么漂亮跟鼓浪嶼旅游時候的感覺，不一樣。我們搞城市化現代化都追求高樓大廈總覺得這是我們要追求的東西。實際上我們這兩次來相隔10年來廈門，我感覺還是以前的鼓浪嶼漂亮的多�，F在的城市我覺得有點遺憾。

　　我本來做投資出身的，80年代初做投資，90年代末做房地產到現在。不算做的太早也不算太晚希望在這個行業里面建設起一些自己的特色和特點。能夠在這個行業里面站穩腳跟。但是在探索過程當中，我本來不是做工程的，理工科的背景。所以我想在建立獨特優勢的時候，我想到做人文，造房子不是單單做一個物理的東西，我們追求一個美好的社區，一個溫馨和諧的生活。尤其是運用到商業地產方面。更是需要你這個項目本身能不能持續不斷地吸引人們到這里來活動，不管來吃飯購物聚會。他得有人氣，什么東西吸引人氣，我相信他有一點跟我們物理的空間物質的東西相對變小，更多的是有沒有文氣，我今天想利用這個機會，分享一下我正在做的一個項目。先給大家放一個動畫片。叫喜馬拉雅。

　　我們的房子基本上已經封頂裝修做完準備做內裝修了。我們的項目取名喜馬拉雅中心，在我的心理一直有一個夢想，世界上最高的山脈是喜馬拉雅，我希望創造一個在我們心目當中有一個人文理想的高度。不是物質的高度，而是用人類所積累的智慧人文精神來對接。有一個無窮的無限的高度。所以希望能夠在長江的尾巴的地方，樹一個我們智慧的喜馬拉雅。長江一頭連青藏高原。到了我們上海浦東就是長江的另外一頭。我希望把這兩頭連接起來。這個項目我再簡單介紹一下他的一些功能。我2001年買了這個項目當時在浦東還是很偏的一個地方，對面是國際展覽中心，展覽中心當時還剛開始，只造了三分之一的地方，在浦東已經建設了兩三年，同時我也住在浦東。但我覺得作為一個家園浦東還缺些什么，缺少一個藝術文化的地方。政府對我們的想法比較支持。沒有可能給我們一個地，那我們找一個自己的土地，增加文化設施的容量。我來做一個藝術中心，這樣我就把商業的和藝術的結合造在一起。一開始只是說一個簡單的理想。以為就是建這么一個空間，但后來我們把這個想法真正找大師給我規劃出來以后，這個東西要建起來，不是幾千萬是幾個億，單獨增加投資部分就是4到5個億元，總建筑規模需要20幾個億，后面還要4、5個億開張。我們當時預算的時候17、18個億元。在我剛拿土地的時候，還沒有地鐵線，現在我們增加了地下的容量。增加2萬多平方米的藝術空間，加起來我們17、18萬平方米。理想規理想，但是所有的投資都要考慮回收，如果只是幾千萬的純粹的工藝投資還可以承擔，但是幾個億，我們企業目前，我們沒有力量承擔。如何把文化藝術的投資不只是作為一個承諾性的投資，使得商業價值提升。這個事情就挑戰大了，我們在2006年底終于感覺到找到一點自信，這樣做下去問題不大，這樣才開工。

　　現在已經建了3年，過程當中你可以發現，中間是一個流體的結構。是一個大城市的雕塑。又影響了工期一年多。加上去年金融危機，銀根緊張，又拖了一年。現在我們沒有預熱期，只能跟世博會同時開張。這個項目地下三層，又面是酒店我們有兩個酒店，上面三層是一個我們叫他，超五星的精致酒店。一開始也指望用國際品牌來做。他們看不上我們這個地方，太冷落了，不是上海核心區域。我們看中他，他們看不中我們。有的看中我們的，我們還覺得他們不合適。我們只能自己做我們的品牌。我們希望有喜馬拉雅的精神來創建國內真正的五星級的品牌。整個上海，全國，所有的高端酒店都是外國的品牌，原來的外國品牌到了上海代表著他的高檔也代表他的水準，也有市場占有率，但是10幾20幾年，品牌之間的互相競爭。我覺得他有獨特的優勢，我干脆自己搞品牌，經過兩三年的籌備，現在酒店體系基本完成，我相信明年開出來一定是上海最漂亮的酒店。中間粉紅的地方是劇場，劇場左邊是藝術館。然后下面藍色的地方是商業，我們有大概3萬4萬平方米的面積。左上方是創意空間。這是我的一個夢想。就是我做房地產10年，我這個項目從2001年買進到建成開張前后整整10年，做這個項目之前，我們同時完成了大拇指廣場。上海最好的商業中心。我們還做過兩個甲級寫字樓。當然廣場里邊包括一個五星級酒店，我們跟美國合作，引進海外管理。我們在外面8、9個城市，我們也做復合地產。做地產最復雜的就是做五星級酒店。做商業、做藝術館劇場，都具有挑戰性，我把所有的第一次都放到這個地產上面。我希望為上海的城市，為我生活的家園帶來一點美好的感受。上海雖然有中國最高的樓一開始經貿大廈，現在是環球中心，但是高樓大廈在這個時代不算什么。對我們20年心理感覺很偉大的。但是放到世界來看，高樓大廈的時代已經過去了。我想能不能作為上海為中國現代化創建過程當中做一個貢獻。當然這個項目成功了也能夠為我們綜合地產開發帶來很多的經驗和品牌的力量。

　　喜馬拉雅中心是一個產業地產的嘗試，喜馬拉雅中心今后在上海是一個產業孵化器這么一個地方。為什么呢？在商業定位里面我的商業是作為中華品牌成長的孵化基地。喜馬拉雅中心是原創性的中國品牌亮相的一個舞臺。中國過去叫制造中國，品牌比較弱，怎么把品牌亮相。怎樣創造一個中國式的時尚生活中心？我們的地理位置也是一個上海最大的展覽中心的對面。展覽中心做商品品牌的推廣的。他做大陸貨，我做品牌。今后很多品牌在我這里走向世界。我這里是這么一個創意。是一個創意的中心，整個地產是一個產業地產，這個房子不是為了好看而好看。本身好看有親切感能吸引人，甚至成為一個旅游的地方。但我還是希望這個地方有一個原創力能為城市的生產和生活同時帶來創造力的因素。商業地產真的跟搞住宅地產差異非常大，住宅地產做完后賣給別人里面再發生什么故事跟我們沒什么關系，做住宅是一個工程預算數學和物理的工作，商業地產必須考慮房子造完了之后有沒有人氣。我是按照一個人們生活最基本要求出發來考慮問題。房地產的行業，我一開始講到非�；鸷芏嚅_發商都在想，我們作為一個城市和社會的建設者在公眾面前露臉，但我自己感覺到另外一個方面，就像我們布置是建設者同時是一個破壞者，大多數人破壞比建設厲害的多。我們開發房產首先破壞良田我們把很漂亮的土地變成很難看的社區、住宅區。我們建設過程當中制造很多的垃圾，我們排很多的二氧化碳造成我們今天所面臨的困境就是全球氣候變暖，現代化過程我們這些人都有很大的貢獻，但是實際上我們是極大的破壞者，如何在建設和破壞當中，我們盡量建設多一點，破壞少一點，我們思考起碼要把房地產把社區把城市建更漂亮一點，更人文一點，更自然一點。具備一個可持續的一種狀態。接下來我順便講一下，我對房地產行業的其他的思考。

　　今年房地產全國上半年反彈非常好，開發商都很開心，但是在開心之余擔心這個行業可持續性怎么樣，從我生活在上海這樣的城市，我有一個感受，如果房子漲的越高，經濟越麻煩。上海的GDP的增長成了全國最差的。我在思考為什么？實際上，房地產發展價格如果太快了，給這個城市營商成本帶來極大的壓力。房地產價格貴表示人力資源價格增長。上海面臨著大量工業往其他方向轉移。所以GDP上不來，還有一個問題說，作為上海的中心城市，他如果不能有一個合理的價格，他的人口，上海的人口積聚能量迅速下降。雖然上海房地產價格漲的很快，但是他銷售房子的套數和外來移民的數量這幾年大大出入。都是富人買房，不能保證大量的新的移民順利進入。我在上海做第一個項目的時候，2000年正大家園我們是2600起步價，到4000、6000很多人來自外地，很多江蘇的，他們都來買房，今年再賣的時候，家鄉人就不來了。上海的這個城市用房價，房價本身就是城市一個圍墻。他極大地把城市跟周邊的鄉村隔離開了，城市的持續發展被這個圍墻圍住了。怎么樣通過內需來促進經濟的可持續性增長？

　　房地產過分的泡沫化，接下來不只是帶動可能是一個障礙。但是上海面臨什么問題？上海面臨造成這個結果他一個問題就是上海沒有建設指標。上海每年都在漲的土地。上海還沒有建設用地，上海這個這么大的城市，沒有住宅用地的動靜。今年雖然拋出一個地，30、40家來搶，因為實在供給太少了。不是政府不想賣地，是沒有指標。沒有什么可賣的。所以我們思考，建設用地指標，國家有一個限制，18萬，18億畝耕地要來發展。我們在土地做疊加式的復合利用，我們造的城市里面有鄉村，鄉村里面有城市，我異想天開上海往周邊發展的時候，能不能道在道路上造城市�，F在土地規劃分的很清楚，工業就是工業，商業就是商業，我們把規定改變一下，我們把城市建在道路上，道路占了建設用地的10%20%還有一個好處就是節約能源，我們甚至不需要汽車就解決了交通問題。我們城市再往鄉村擴張當中，鄉村就在網格當中。像這樣的就是我們住房造到稻田上面，我們可以增加很多的住宅面積。立體式的農業，我就在我家的院子里面種蔬菜。而且自己家的不大的兩三張桌子，夏天都不需要買蔬菜。實際上有很多方法能夠解決我們建設用地問題。所以我們在整個國土的規劃方面在城市規劃方面我們能不能重新思考一下我們對土地利用利用的弊端。在城市發展的土地問題和能源環境問題。這些大文化解決，也是解決我們房地產最根本的問題，盡量解決泡沫化，他往往在空虛不平穩下產生的。就需要一些我們中國自己的創意，城市規劃方面的創意，城鄉規劃方面的創意。我們很多城市的法規都是在國外學來的。他們跟我們的問題是不一樣的。這是我從上海這個城市我自己生活里面感受到的一些啟發，希望能夠跟各位在各個城市里面也許你們還有在座搞規劃的搞國土的，推進現在法規的改進。我們帶著這個想法我們也在實施一個西安就是把第一產業第二產業第三產業合在一起做了一個項目，就是農業的地方，這個地方正好可以種葡萄。種麥田的，種玉米的，拿來種葡萄。我們還可以建酒廠。這個農村又在大城市周邊他同時可以建別墅。把酒莊莊園和城市來建設，搞這樣的發展。真正做城鄉一體化的發展模式。城市發展到鄉村里面鄉村。就地城市化。我相信在各個地方都會有。我今天的演講到此為止。

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