金地集團董事長凌克(圖片來源：資料圖片)

　　嘉賓簡介：

　　凌克在短短十余年的時間里，將金地集團從一家村建設服務公司發展成為全國性專業化房地產上市公司；

　　當1998年別人考慮生存問題的時候，金地已經在準備上市；當2000年別人解決資金問題的時候，金地已經在思索異地開發；當2004年別人在應付宏觀調控的時候，金地已經在考慮產業上下游的拓展……今天，金地的掌門人將帶著更為宏大的視野和強烈的成長愿望推動金地持久、長遠地發展；

　　凌克曾榮獲“中國地產30年十大杰出領袖”獎，以及新地產評選的“改革開放三十周年地產英雄之影響力人物”等獎項。

　　凌克：

　　今天我在這里跟大家談一下，新秀城市也就是像我們廈門，像我們大連青島啊，還有我們的大家有要看到武漢這樣的城市就是新秀城市，這些二線城市甚至是三線城市地產市場將有甚么樣的機會，我們有很多的發展商在二線城市做。其實不要這山望著那山高，去到北京上海不一定舒服。我們看到二三線城市的時候，跟以前不要同日而語，在這里我跟大家談一下房地產于是的形勢。對于房地產發展的經驗和想法。

　　第一個就是談一下房地產發展的形勢。說到房價和地價，誰都說不清楚。在這里也只能說是談一下自己的意見總體來說房地產發展的形勢前景廣闊，城市化的進程還沒有結束。由現在40%增長到70%多，城市化是一個和大家生活和開發息息相關的這樣的一個事情。

　　我們在10年前我們當時說，全中國人都開始在北京，開始在上海買房，但是到了這紀念開始，我們就會看到，福建的人，都在廈門買房，廈門統計一下，非廈門戶籍的人房產銷售的比重有多大。我相信也不會低。我們看到浙江的人在杭州買房，湖北的人在武漢買房，這就是城市化的進程，中國的城市化進程是非常形象的。我們這樣的發展商所帶來的好處也是非常明顯的。所以從這樣的一個實例來看中國房地產發展的形勢前景是廣闊的。第二點就是最近開始的一直延續到明年我們中國各個城市，房地產銷售將會下降。下降的幅度可能還會比較大，一個原因就是其實在這一論房地產復蘇的過程當中價格的增幅已經是比較大了。所以現在的房價已經是很高，改善性需求的購買來還沒有真正的影響。改善性需求所占的比較非常大。第一批人，這樣的一些房地產銷售仍將繼續，從這樣的一些原因來看整體來說住房的銷量，是要下降。另外就是價格。我們最近做的一個測算我們預測未來的房地產價格穩步上升。為什么呢？其實現在是我們流動性很高，流動性可以支撐我們的房地產價格的上漲。從具體的各方面的政策來看，一方面是貨幣的政策。第二方面房地產按揭的政策。特別是第二套房按揭的政策在收緊。所以這樣看一下接著中國房地產怎么去發展，我覺得最主要要看中國的貨幣政策，貨幣政策的走勢直接決定了中國房地產的走勢。這個是需要大家去留意的。

　　大家可以看一下，貨幣的供應和房價增長的關系。這個圖表里藍色的就是ME的同比增速，黃色的是深圳市房價的同比增速。所以大家可以看到，貨幣的供應量，和房價的同比增速表現出來相當高的相關性。所以今后貨幣政策的走向對房地產市場有著重大的影響。但是我們預測增幅并不會變成一個負值，加房價下跌的可能性并不大。在這里還可以看一下貨幣政策和全球的經濟和中國房地產的關系。第一美國失業率仍然是非常高的，一直延續到明年。突破10%。領域一個方面美國的零售同比增幅比較低。而且美國現在是一個高負債的國家，家庭的負債都在10萬到20萬美金。美國人民大把花錢的時間還比較長。公司的杠桿比較高。負債比較高。公司處于一個相對比較停止的狀況。美國經濟很難說來幫助中國。對于中國而言貨幣的政策，對中國經濟的發展起的作用重大。我們今年的投資，其中用信貸來做的投資非常高。比重占到了80%。比往年都要高的多。而且我認為，這樣的一個作用還將持續。第一上半年7點幾個億，作為一個存款，第二個國家，我們的政府，投入德國這些項目之后，他不能停頓下來，一個城市要開一個隧道，停下來的損失很大。但是在這些數據中間，貸款的比重很高，第二資產的價格很高，大家經常看到拍賣的利潤越來越高，資產的價格也在上漲。銀行業要考慮自身的風險。這樣的因素都是對我們的房價會有影響的因素。大家應該密切關注。這是我們對房價的預測。我們最近也和清華大學聯合做了一個對未來一年房價預測的模型。接下來就是談一下我們公司包括我個人對二線城市投資的經驗和最近的二線城市投資的一些想法。首先我今天因為大家所討論的話題，主要是二線城市的投資，并不代表經濟公司在一線的投資。他在14個城市的投資，一線城市很有限。在城市數量來說，二線城市的數量更多。經濟公司在一線的投資更多。為什么呢？今后誠實的發展，會發展出來城市群，珠三角的城市群，像香港深圳及周邊的東莞惠州這些城市再一體化，公路交通，鐵路交通都在一體化，我們將會在珠三角長三角，大的城市群里面將是重要的投資，可以說經濟公司半數以上的投資都應該集中在大的城市群。這些城市群叫三個大的城市群。但是同時我們也看到二線城市的投資潛力巨大。我們最近比如說在西安，我們在沈陽，我們在這些城市的投資都是在50個億人民幣左右。投資規模很大。

　　所以對經濟公司而言，我們是要用同樣重視的態度對一線城市和二線城市投資。我們一開始是投資于深圳北京上海，這個就是我們三個大的城市群，隨著公司不斷的發展壯大接下來就是投資在廣州天津東莞，沈陽，西安南京這些城市。我們現在在全國的投資了14個城市，在珠三角在深圳，廣州，東莞佛山，還有珠海，這些城市里面你會發覺有很多是二線城市，我們在長三角投資上海南京寧波，杭州。我們在北京投資北京和天津，在西北投資是西安在東北投資沈陽。我們的路子是投資一線城市，在2005年以后我們投資很多的都是二線城市。這是我想講的經濟公司的投資事項。二線城市經濟發展也是非常非常快的。我們以一個武漢的城市為例子，同時以海峽西西岸為例子我們近期做了一個研究，中國在這些重要的二線城市的發展前景是非常大，規模會有多大呢？中國會形成10個左右大型城市，這些大型城市的人口規模都超過1000萬人，這樣大批的人口還會進入到我們說的二線城市，這些省會城市和計劃單列市。我們50%的買家都不是武漢的戶籍，可能是全湖北的人都往武漢走。這是城市積聚的效益，如果從今天來看，這些省會城市，這些計劃單列市。今天我們看到這些城市房地產的銷售在700萬平方米甚至到1000萬平方米，這些誠實的積聚能力和居民的購買力大幅度提高。所以一開始我就講，我們也有一些朋友是在二線城市做。我覺得你就不要非要去北京、上海。你看經濟公司一開始投資在一線城市，以后也得往二線三線城市走。我要講一下最近一段時間，二線城市的房價的增長和地價的增長，跟一線城市做一個比較。

　　首先我們可以看到最近一線城市房價的漲幅遠遠高于二線城市。大家可以看小的左邊的圖，漲幅最高的藍色的線是一線城市，小的紅色的線是二線城市。

　　第二個我們可以看到一線城市，房地產銷售占全國房地產銷售的比例逐步在下降。數字由40%降到了20%左右。所以這里也可以凸現出來，我們這些二線城市的重要性，在我們公司也是如此。如果說在2005年或者是2006年我們再作投資的時候，把錢都要投資在北京和上海，我們北京上海深圳也要投，但是武漢西安沈陽東莞佛山，這些城市我們都會投。所以我覺得二線城市，今天我們會投，而且明天我們也還會投，因為這個市場增長的空間非常大。起初在二線城市做的時候，也有很好的增長空間，在一線城市經營當中，競爭是非常激烈的。我們怎樣做都很難在北京或者上海我們在市場里面所占的比重。但是到了今天我們看一下，盡其在其他的市場里面，有的城市經過3年時間的努力，所占的比重都很大，而且近幾年我們在二線城市里面，銷售的增幅提高的非常快。大家可以看到這個圖我們在武漢我們在2005年進入武漢，到了2008年我們在武漢操作的盤50%我們在2007年我們開始進入西安和沈陽，我們在2007年在西安和沈陽，我們開發的規模土地的規模近100萬平方米，這樣增長空間在一線城市里面是不存在的。另外一方面就是，在最近這段時間，二線城市的地價上漲比一線城市要緩。而且土地的供應量也比一線城市要大。這個都是二線城市的機會。大家就覺得一線城市的樓板價是比較大。，如果說對地價上漲的所承受的壓力和對未來依靠這個房價的增長所帶來的利潤空間的壓力，現在其實二線城市反而低一些所以現在是在二線城市賺錢的好機會。還有一點，二線城市取得地的機會比較多。我們在一線城市基本上只能采用拍賣的方式，我們在二線城市，比如說在西安在沈陽在東莞天津都有協議出讓的方式。我們要把投資開始關注二線城市。

　　另外二線城市開發的機會要優與一線城市。最近你到沈陽到西安包括到廈門，你還可以在不錯的地段獲得土地。其實在懷柔地價也不高了，所以在廈門找一個好地段，賺的錢也是很多的。

　　另外一方面二線城市可以幫助發展商打品牌，比如說我們隔離小城，我們一年可以銷售在8億元人民幣左右，所以在武漢是一個冠軍同樣我們在西安，我們最近開的盤和未來開的盤，有30萬到100萬平方米不等。芙蓉世家現在銷售了8億元。最近在武漢在西安在沈陽，這樣的二二線城市里面品牌很好。客戶很買賬。所以在二線城市里面可以幫發展商增強他的號召力。對經濟公司而言，我們會對北京會對深圳，對上海這些一線城市有大量的投入，對經濟公司這樣一個思考方法是可以值得大家借鑒的。總結一下我們不是一個大規模的發展商，我們資產幾十個億，我覺得你可以做成一個二線城市的房地產投資。如果你是一個大型的房地產商，就要考慮首先投大型的城市，一線城市，同時加上二線城市。這就是我對二線投資的一些想法。謝謝大家！

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