戴德梁行中國行政總裁張國正(圖片來源：資料圖片)

　　嘉賓簡介：

　　畢業于英國安格魯大學城市規劃系，1993年加入梁振英測量師行(現已與DTZ合拼) 并擔任中國部董事， 主要負責住宅房產的銷售、策劃及推廣。

　　1993年加入梁振英測量師行并擔任中國部董事，負責梁行在整個中國大陸的物業推廣和策劃工作并經常往來于北京、上海、深圳、廣州、武漢、重慶等大的房產市場。。 1997年，擔任戴德梁行上海公司總經理，負責分公司的日常工作工作包括咨詢和策劃。2007年晉升為戴德梁行中國行政總裁。

　　張國正：

　　各位領導各位嘉賓，非常高興今天下午能參加第一財經舉辦的2009年地產投資論壇。我今天跟大家分享的幾個方面不同的角度，第一個關于機構性投資房產，在中國最近的情況。還有就是外資房地產開發商在最近一段時間的動作。還有因為大會要求我談一下第三代城市房產開發的角度。我關于這三點跟大家討論一下

　　所謂房地產機構性的投資，不知道大家了不了解。大概在5年前出現的。當時開始有一些國際性的機構性投資者，大博、美玲等等。在機構性的角度來投資房地產。當時媒體給新進來的投資者一個很奇怪的形容。就是一匹“狼”。大家覺得他們有的是資本和經驗，一進來大陸的投資，大陸里面的開發商沒有這樣的技巧跟他們對抗，肯定被他們吃掉。當時有一種說法，我們肯定給狼吃掉，另外一種說法，鼓勵大家，我們要與狼共舞，不一定要吃掉，要跟他們一起拼。

　　在五年下來，大概是2005、2004年，是怎么樣一個狀況呢？今天在金融風暴以后，是一個很奇怪的現象。跟當初我們預期的，有很多的出入。

　　我們今天發現，當年我們認為是狼的，現在不一定那么兇猛。當年認為是羊的，其實也不一是一般地小綿羊，也不一定是溫柔。為什么這樣講呢？大家看一下這個圖，是2008年跟2009年對比一下。在不同板塊上面外資跟內資做了一些投資的對比。因為這些投資者集中主要做現金流的項目交易，所謂的大宗的就是1000萬億美金起，小的就不說了。

　　如果從寫字樓，酒店公寓綜合這幾個方面，首先因為金融風暴的原因，在所有的環節里面，在投融資這一塊的業務是全面下滑。從2009、2008的對比。從背景上面是有下滑的，這個很清楚。但是最重要的是我想說明的是，在辦公樓領域在商戶領域，內資的份額要比外資大。尤其是在近期里面。這些說明什么問題了？大家都很清楚，因為外資在歐美市場出現問題，他們就會把手上面在中國的資產變現。要不就是重新整合，要不就是把這些資金送回老家去了。這段時間就出現了外資回籠資金，內資接盤的局面。我們舉了三個例子。第一個上海的中海中心，SOHOO的一個交易，這樣的一個計劃，我覺得比較有方向性的，主導了后面的內資怎么去處理整幢這樣一個物業，我們無法評論對市場是一個好還是壞。但是明顯是一個內資跟外資有所不一樣。這個物業很有趣，他處于上海最核心的地段。上海這些核心地段的辦公樓的持有者基本是外資，這次SOHOO進去把它享受了，代表了。這種形勢在中國出現或者在上海北京這種市場的出現，那么我覺得是一個非常好的機會。上海或者北京最高的大概辦公樓，就是大概5萬到6萬人民幣每平方米，上海跟香港這個速度發展，上海的辦公樓完全是被低估了。上海是機構性投資活動最為頻繁的地區。我們公司推薦了一個項目給上海的投資者，上海的投資者一看這個項目，我覺得很熟悉，為什么現在還賣不掉？第二天就出一個價格給外國人考慮。但是他就說我馬上很快的時間做成交。不要調查，要馬上進行交易，很快就交易了，同跟他當天買進來的時候，大概跌了20%左右。他最后不買了。這也說明了內資投資者因為熟悉市場，可以作出很快速的反映。這樣狀態下，我自己的觀點是后面的機構性投資市場，外資壟斷的局面將會結束。取而代之就是最起碼是一個平衡的雙線發展，大陸的出現的投資市場三分天下，外資不會撤，第二，中國的機構投資者會出現，第三塊從來很少出現大陸本身的個人投資者，他們有很大的資本容量，比如說一個老的家族，或者是做了其他行業，但是有大量的現金，或者募集資本的能力很強。把外資壟斷的市場完全改變。

　　這是我一個觀點。

　　第二個通過這次的金融風暴以后，我們看到，大家的興趣幾乎從二線城市要返回一線城市去，剛剛我們聽到秦老師說，二線城市或者是中西邊很大量的發展，但是從事實、從投資角度我們看到，因為一線城市，他們的物業的質量，他們收入，所謂租金的回報比較穩定，在金融風暴的狀態下，再加上，一線城市的房價地價，在這段時間相對以前有所回落。所以一線城市集中把這些資本重新集中。

　　大家可以看一下，上海2008、2009年，北京08、09年，這兩個對比，相對其他城市很明顯的漲優。上海這個圖上面很明顯是一個機構投資很活躍的城市，剛剛講到了，因為他在不同的板塊上面，商業、辦公、住宅、公寓，他都有很成熟的產品和很強的現金流項目做收購的對象。在板塊上面，我們可以看到什么不同的東西呢？大家可以看到酒店在08、09的區別是有所下調的。給大家收購的時候興趣低了。因為金融風暴，比如說陸家久，上海金融風暴之后租金下降了30%。北京的CBD總部地區，租金也一樣，主要是跨國公司他們擴張計劃給停止了。所以在租賃上面比較慢，形成到了辦公樓并不是一個最垂青的項目。還有就是住宅，因為宏觀調控的影響，同時也有一個因素，也沒有很多保存好的整幢的住宅去賣。但是相反的有趣的是，商業在2009年金融風暴還沒有結束，市場微型反彈變成了一個售后對象。我跟他們討論，因為他們相信中國國策是推動內需長時間做。變成商業是一個很基本的東西。

　　作為商業房地產來講，也因此在幾個板塊里面可能是相對穩定的。而且有一個，它的特性，二線和三線城市甚至是四線城市，都可以找到類似的品牌。它的穩定性很強，辦公樓做不到這樣的。好的辦公樓都在北京和上海可以找的到。別的地方，從區域角度來講最多是乙級辦公樓。在上海和北京有甲級的。19%的增長是綜合體，綜合體以前是很少很少收購的。綜合體就是兩到三不同的板塊放到同一個項目上面，有些是辦公樓有一些是酒店，因為我們發現在市場越成熟這樣一個發展理念，如果是綜合體的話，更有協同效應。大家共同發揮互補，所以我們看到了綜合性的項目在這段時間特別受重視。有兩個信息告訴大家，一線城市在這段時間里面重新成為一個集中資本的地方。商業和綜合體是我們機構性投資者追捧的對象。

　　我剛講到了機構性投資者在中國大陸里面三分天下，外資大家很熟悉，個人是一個新發展，還有一個內資機構性投資者。在這些這么寬松的環境下，銀行的信貸還是比較寬松的。支撐的局面里面有私募基金的募集，在國外非常流行，但是國內針對這個房地產私募基金的法律法規不算太完善，還是有很多公司的方式作為一個PE的運作方式。現在看起來，會很快發展一個正統的去主導PE在國內房地產市場運作的法規出來。領先的比如說一個是美國的黑石，不久前在陸家嘴公司成立一個私募基金。他的名字叫“百事通中國發展投資基金”。50個億，他們組成后，收購我們這些剛才講的物業，作為一個長線投資，是一個很清楚的發展。

　　10月1號會出臺保險業怎么動用內部基金來做房地產業投資。我在北京訪談了很多保險業，他們非常強烈整合這快活動。保險業可以提供給房地產金額，我的數據是1000個億。這種的資本力量是非常非常厲害的，其實是遠遠超越了我們這些外資機構性投資者的份額的。這些加起來的話，是不是我們將來房地產在中國投資的整個地貌會天翻地覆的變化。

　　中國本身國產機構性投資者他們的主導性我覺得是非常強的。這個是我們新風向里面第三個。

　　談了一段時間關于機構性投資直接收購以后我們也做了一些調查，關于土地方面的。最近如果說從土地獲取這個角度，我們也還是發現了北京、上海在這段時間應該還是比較受歡迎的。我估計因為他們的參與者比較多。我跟一些開發商討論的時候，他們說最重要的，他現金流快不快。為什么北京、上海這些地方速度快，因為他的客源多。有本地人，外省市的人，還有港澳臺的人，還有華僑老外，等等有五類。他們特別喜歡集中在北京上海做。北京上海特別受重視。

　　如果說在這段時間，他們買些什么物業是最受歡迎的。我們也是看紅顏色的。這個紅色的就包括剛才說的綜合體，就是讓他們將來以后發展成為一個綜合體，我覺得有點方向性，是什么道理呢？我們內資開發商過去做的大部分項目，就是蓋好了之后就賣拿現金流。綜合性都是交給外資來做。現在如果54%說明一個什么呢，他們思維上面轉變，他們看，我現在要長時間的營運我這樣項目了，因為他可能發現，他發現把整體性的項目可能跟我現在散售更有力量。可以跟其他的投資者合作。整體性強。現在大家都來做綜合性的項目，因為我覺得看到往后整體性是非常重要的。這個也是新的趨勢。

　　綜合了剛剛講了，基本上關于外資“三分天下”、一線城市重新受到重視、商業和綜合體是追捧的對象、上海北京這些大城市土地獲取來講是漲優，投資市場金融風暴以后引起的一些現象。

　　我是香港人，對香港開發商或者是新加坡的開發商，對外資這塊比較多接觸。外資開發商主要是在一線城市里面做。尤其是歐美的開發商。因為二線三線城市，從語言到法規他們掌握的不是很好。相反在外資里面，香港的開發商新加坡開發商，他們愿意到二線和三線城市去做。大家明白必須要全面拓展。

　　在過去一段時間里面，香港外資開發商發生什么事呢？我覺得是錯過了復蘇的機會。這是我個人的判斷。包括我自己，在金融風暴最嚴重的時候，大概2008年11月份，12月份。大家都忙著預測市場會怎么去變化。冬天什么時候過？大家那時候都在推斷，我把香港或者大陸過去20年，整個周期做了一個模型推論，也要到2010年第一季度，才會有一個回暖的跡象。甚至有些稍微悲觀一點是2010年的第二個季度，沒想到今年第二季度有一個V型的反彈。香港的開發商也好，2009年碰到他，都說，我們看六個月再說吧。這段時間完全沒辦法預計的情況下，都沒有參與前三個月征求土地的動作。當然有另外的聲音，他們其實是很謹慎，他們看到不理智的土地價格的增長，他們其實很聰明躲在后面，讓其他開發商去搶。我看到同時間里面，他們在香港新加坡用很高的價格去獲取土地，收購樓房，為什么在大陸不去這么做呢？我覺得他們對市場的敏感度或者能接受的風險，沒有內資房地產有優勢。因為房地產本身就是很地道的東西。你沒辦法感受。   

　　最后一個環節，我談談第三代城市，我去做了很多挖掘，成功的案例不多。大家都明白第三代城市通過生態性的，在資源配對上面有非常合理的城市，是住的很舒服的這樣的環境，這樣叫第三代城市，環保的元素在里面含量是非常高，這個絕對是國家要推動的一個方向，也是全球發展的方向，但是從房地產開發商今天在看這個東西，很簡單我這個面粉什么價格進來，我的面包賣多少錢，一個很清楚的道理。所以要這樣產品成功的話，政府必須要站出來，給一個更優惠的土地價格，給稅務的安排上面也要有一個優惠。但是嚴格執行環保的含量是足夠的，千萬不要把他作為一個純粹的房地產運作，而是作為扶持，這樣的產品去做才有可能，完全教給市場的話我覺得是很難，最后還是我可以買高多少錢，我們在不同的地方都看見。比如說天津，我們看到一兩個項目他環境做的好，是有號召力，但是到目前為止，不僅是中國地區，我找了很多其他的，可相比性的項目也不一定很明確的因為環保原因促使你的價格高。政府要扶持，才有機會從房產收益這個角度使價格合理化。我跟大家分享就談到這里。非常感謝！

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