陳淮

　　1987年在中國人民大學獲博士學位，1993年獲研究員職稱，為國家級有特殊貢獻專家，曾任國務院發展研究中心市場研究所副所長，現任中國城鄉建設經濟研究所所長，中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系系主任，中國社科院和中國人民大學博士生導師。

　　陳淮：謝謝，很高興參加這么一個盛會，有點誠惶誠恐，各位聽眾對短期買房掙不掙很感冒，但是我偏偏不研究怎么樣買房子掙錢這件事情。中國的住房建設，房地產業的發展，是中國我們甚至說中華民族我們這個社會這個國家發展歷史上的一件大事，大到什么程度呢？大到社會整體價值觀的一場革命，在20、30年前，你們的老師也教過你們要樹立無產階級思想，政黨無產階級接班人，爭取有一天坐在上海論壇里面的時候，把自己整成一無所有。以前我們以越窮越光榮，有產是作為社會的敵人打倒的對象來對待，而今天來討論住房建設和房地產的時候，我們本質上討論的是一個正在大踏步踏向，讓更多的人民群眾成為有產者，所以我說它是一個經濟發展，社會發展，民族進步的大事，不是短期內什么價位買進賣出能掙錢這樣一個小的意義所能解釋的事情。應該說，我發言的主題關于住房保障體系這件事情，是和房地產市場發展密切相關的，人們早就知道了，當非市場化分配資源的機制越發達，越充分時候，市場經濟的原則，才能貫徹到社會設備的每一個角落，這是一個非常重要的認識，美國人說人權，什么是人權，人人生而平等，有追求幸福的權利，這個是叫做人權。他是對抗中世紀的黑暗，是對抗王權和神權的勢力，人人追求幸福這是對貴族實力的徹底否定，人人追求幸福是對神權的徹底否定，但是也有沒有追求上幸福的人怎么辦呢？人人在奧運會上都有奪金牌的權利，那沒有奪金牌的人怎么樣，受傷退出比賽的人怎么辦呢？于是人們就提出了，人人有追求幸福的權利和享有基本保障的權利，所以我們討論的住房保障體系和其他的保障體系都是指，不是因為你在競爭當中跑的快，社會給你分配資源，不是因為你比別人強社會多給你資源，因為你比別人弱或者是暫時弱，社會給予你關照，社會給予你保障，這是第一意見。沒有住房保障體系，我們市場經濟是發展不起來的，如果我們奧運會只有劉翔得獎金，有很多廣告商請他做代言人，而生了病的人躺在跑道上的人，這樣的人沒有保障的話，在下次比賽的時候他們就更沒有保障了。所以保障體系的建立，第一優化了資源，在不同人群中的配置狀況，第二減少了市場發展的社會阻力，第三，緩和了人們在收入增長過程當中擁有財富之間的矛盾關系，有些人不是一輩子都買不起房子，但是在初期踏上社會的時候就是買不起房子，這個時候就需要保障。

　　第二層意思，中國的保障體系大家要求很高，為什么夾心層還買不起核心區的房子呢？人人都有自己美好的愿望是沒有錯的，人人都有追求幸福的權利，為什么是對神權的否定呢？你不要天天想著住大房子、吃好東西，這是資產階級思想，你要一不怕死，二不怕苦，你要為共產主義獻身，現在追求現實幸福是一種善，不是罪惡，人們應當想住好房子，應當想穿漂亮的衣服，這是社會進步的動力是文明。但是是不是大家都能在一個時點上，一個短的時間內把理想都實現呢？實現不了，我們社會有一個社會化的保障體系在中國才不過十年，我們改革開放三十年，建國六十周年，但是有保障體系才十年，中國原來有保障體系是舊體制下包含在企業當中的生老病死有依靠，這個保障體系和改革的進程不相適應，到了亞洲金融危機，到98、99年之后，大量國企職工離開勞動崗位，我們才注意到這個保障方式不適應了，企業關停產關門了，老人領不到醫療金了等等我們才開始逐步建立社會最低生活費保障體系，養老金社會統籌發放體系，最低工資制度，失業保障體系等諸多體系。在這十年當中，我們的發展速度并不慢，我們的城鎮居民6.07億人發展速度不算慢，但是我們和民眾的需求有差距，我們需要加速。第二個保障體系不是一朝一夕建立起來的，到現在為止，全世界沒有任何一個國家，包括發達國家社會保障體系當中取得堪稱典范的，美國還有4千多萬人群沒有基本醫療保障，美國的住房保障體系如果沒有缺陷用不到發次級債。我們認為中國的住房保障體系分四個層次，一個是過去加緊做現在加緊做的廉租房，最低端的老百姓就應當不花錢和基本不花錢有房子住，我們在前十年和前二十年的城市建設過程當中已經解決大多數人有房子住的問題，我們不是今天才解決大多數人的住房問題，現在我們不是大多數人有房子住，得是所有人都要有房子住，這就是廉租房的應保盡保，中國的難題在于，這個保障層面，美國和發達國家6%-7%的家庭，中國需要保到20%-25%的家庭，因為美國的財富形狀是一個橄欖型，而中國是一個金字塔型。我們現在年紀輕輕有收入來源，但是我的工作收入和買一個商品房的差距很大，所以就有援助型的住房保障，有的人我不是一點能力也沒有，但是十成里只有一成到二成，有的人是有九成、八成，他們都是在援助型的住房保障，他們會以住房補貼等諸多的辦法，以及正在研究和一些地區正在嘗試的公共租賃住房都屬于援助型和區別于民政局管發盒飯一樣的救助型，對于購房能力不足和暫時不足的人群用不同的方式給予支持。第三個層面是互助型的，公積金就是互助型的保障，公積金跟醫療保障等還是不一樣的，像醫療保障在工作期間繳納社保費，你一輩子沒有生病，它跟你沒有關系。住房公積金不一樣，它的社會統籌屬性是這個錢仍然是你的，如果你退休沒有買房子，這些錢還會退給你，這是互助型的，這里有政府的參與，理論上來說，制度上來說，人人都有享有公積金的權利，從你的公積金里扣除一塊錢，公積金必須要增加2塊錢，假如你掙5千塊錢，國家規定12%，每個月的公積金帳戶就存入1200元，在1600元免個人所得稅的額度之外，還有1200元免個人所得稅，相當于政府在1200元補貼你購房15%-20%。公積金現有的問題是說，作為互助型的保障，真正有能力在公積金中多繳貸款的人不需要動用公積金貸款，他們已經有房子住了，而真正迫切需要買房子娶媳婦的年輕人，他的繳存余額很少，工資水平也不算高，所以公積金的貸款額度不高。另一方面，目前還有1萬億的余額出不去，一方面借不到錢買房子，他們也互助不了，這個有改善的余地，并不是說沒有工具。最后一個就是自助型的，不是自己幫助自己的保障性住房，我自己幫自己怎么成了政府的政策了？這個政策很重要，只要是自助之人，首先在解決住房問題上努力自己盡到最大努力的時候，政策自然應當給予你這種努力一定的鼓勵，我們目前還有沒有這樣的政策工具，但是在國外很多國家都有了，比如住房儲蓄銀行，或者叫住宅帳戶，這個銀行你可以資源開立帳戶，你可以自愿存錢，你存到這個帳戶里的錢可以免減個人所得稅，但是存在帳戶里面的錢不能向洗腳屋、卡拉OK，只能在住房上使用，鼓勵人們盡可能多的為自己解決住房困難做出努力。這是自己幫助自己的自助型，我們說住房保障體系還有很多的細節，時間的關系就不一一細說。

　　最后說一點，保障歸保障，政策歸政策，這個說法不對，保障的部分能不能用市場化的辦法呢？老百姓現在愿意買多大的房子就買多大的房子，為什么還要干預房價和房形呢？顯而易見，20年中每年只有5%或者是5個人改善，哪5個人先改善，交給市場自然是出價最高的人先改善，在市場當中，而政府要保障住房困難的優先改善，但是要居住高檔住房，你要往后退，所以政府的政策一定要合理干預的。

　　我和大家概述了住房保障體系的理論思路，和我們的政策框架。僅供大家參考謝謝大家。