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李廣寧：城市規劃要考慮可持續發展
2009年7月23日，由《福布斯》中文版攜手重慶市商業委員會、重慶渝中區人民政府共同舉辦“福布斯中國城市投資與發展論壇”在重慶市渝中區召開。新浪財經視頻直播此次會議。上圖為麥肯錫全球合伙人李廣寧。
李廣宇：女士們，先生們，今天非常榮幸能夠在這兒，和大家做一個交流，重慶以前來過幾次，昨天下午我下了飛機，第一句話就說：“重慶我來晚了。”因為昨天早上有一個日全食，我因為有些事在上海必須做，所以沒辦法留在了上海。結果在這個過程當中其實咱們重慶還是非常有天時地利的唯一是長江流域當中最好的能夠觀測到日全食的地方，所以我非常的遺憾和這個失之交臂。但是我想回到現實當中，重慶可能還能留給我們很多潛在的商機，希望在這一輪當中我可能不會再說：“重慶我來晚了。”
今天早上很多嘉賓都談到很多大的宏觀的趨勢，尤其是和目前的金融和國際的金融危機，和經濟危機相關的一些話題。今天下午我想把視角從大勢上漸漸轉移到我們城市當中來。在講之前，可能還是有一點大勢要跟大家重溫一下，為什么我們未來20、30年我們可能會有這么一個很好的機遇，麥肯錫做了很多研究，我想跟大家分享幾組數字。一個是到說到2025年的時候，中國的城市人口會是一個什么概念呢，到那個時候會達到10億人口，也就是新增的城市人口會有3.5億人，超過今天美國所有總人口的總和。第二個數字是中國會有多少，超過100萬人口的模式，根據我們這個模型的預測會有超過200個微型的城市，在目前歐洲達到這樣規模的城市目前是35個，同樣為了達到中國發展服務型經濟，第三產業最終需要很多的辦公的場所，也是同樣根據這個預測，未來20年當中會新建高達5萬幢的摩天大樓，同時也需要大量的軌道交通系統來配套，我們也預測有170個大型軌道交通在中國出現，同時在歐洲這個數字是70個。到2025年，我們估計全國將有2/3的人口會生活在城市。從這些數字當中可以看到未來發展的這樣一個動力。
在未來發展過程當中，我們這個巨型城市和大型城市也會有很大的發展。今天我們提到西三角的概念，這個和我們的研究也是相當吻合的，我們認為未來會出現11個人口，超過6千萬的城市群，這11個城市群當中一個是成都重慶的成渝的城市群帶，再加上西安這兩個地方加起來，一共會有大概超過40個城市在內的城市群在里面。下面我想給大家看一些圖片，這個圖片大家非常熟悉了，因為這反應了我們過去改革開放，取得的輝煌的成就，同時也給大家展現過去十年當中中國西部。尤其是重慶取得的一些成就。這是20多年前的一個照片，這是一個30年前的照片，這是十幾年前重慶的照片，這是現在(PPT演示)。所以剛剛看到是很巨大的機遇，但是這個過程當中，我們也深刻的意識到在這個進程當中，其實是存在非常多的問題和挑戰。
我們未來要捕捉這么多的機遇，那么在這個過程當中，我們城市的開發和再開發可能會遇到什么樣的問題和挑戰？主要是圍繞三方面來展開講一下。一個是我們在考慮整個城市，或者說，我們CBD在做規劃和戰略當中，會有什么樣的問題，同時在功能形態規劃當中也會有問題。最后是我們機制和體制上的一些保障。從戰略規劃角度來講，我們在國內過去幾年當中，也做過幾十個這樣的案例，這個問題可能都是有些有代表性的問題，從規模角度來講，規模的確是很大。舊城改造，包括新城建設都出來了，但是可能也造成了過剩和同質化的競爭。同時我們想吸引的高品質的辦公樓，包括整體的環境真正能夠達到這個標準，其實是不多見的。
第二個問題是在質量方面，我們在做很多區域規劃的時候可能沒有特別明確的這樣一個產業規劃。導致招商的后滯，先把一棟棟樓建造起來，建設完了以后吸引什么樣的投資者，大體上我們要金融，大方向上可能想了幾個大的概念，但是在具體的落實過程當中，基本上還是摸著石頭過河，見路走路。所以我們提供的相應的服務和設施的硬件，都往往不能滿足客戶的這樣一個需求。另外還有一個，就是可持續發展的問題。我們在做很多規劃的時候可能比較單方面的考慮，短期的經濟利益和一些GDP的增長，但是對于我們這個區域是不是發展的質量，包括長期的可持續性是怎么樣考慮得比較少，包括在生態環境問題，上面考慮得也不是非常充足，最后在很多的經濟利益和人文教育之間，有時候我們做選擇的時候，往往也忽略了后者。這里面經驗教訓其實是很多的，在國內國外，包括香港、新加坡，在早期他們CBD的開發過程當中，也是推掉重來的模式，到后來找不到城市記憶，找不到過去的根兒在哪兒，在那個時候才想到是不是保留下來一部分。在這個過程當中，上海也進行了很多的思考，可能在早期浦東的開發當中，沒有考慮這個問題。但是最近上海大家都知道，比較成功的新天地。類似這樣的案例當中其實我們的城市規劃者和開發商在這方面已經開始有一些思考，可能做得還不夠完美，但至少已經把我們人文這方面的元素已經開始考慮進去了。首先第一個問題就是特色，現在很多新城，很多CBD，如果把眼睛蒙起來，我隨便把你空降在中國任何一個城市，比如是一個所謂的甲A的寫字樓，或者是一個五星級的酒店，如果我就把你丟在大堂里，你肯定很難說，我現在在某一個特定的城市，因為很多的周邊的環境，已經是千篇一律。自身的特色已經不夠明顯了，而且有時候一窩蜂盲目的追求國際化的形象，對于當地有風貌特色的老城區進行改造的時候，有的時候這種改造是毀滅性的，就完全的徹底重來。我個人在這方面有特別深的感受，我記得最早我國內做一個舊的城區改造的時候，是在2001年那個時候是和上海市政府合作，對于整個大的南京路片區進行改造，當時最早的討論當中有一個領導說，是不是要把南京路周圍有幾個街區推倒，造一些大型的購物中心。
另外在功能配套方面，很多地方做這個事情的時候，可能功能規劃比較單一，相應的很多其他功能可能考慮得不是很齊全，雖然我們可能也說，我們也有餐飲、零售、酒店、會展、娛樂等，但是我們可能還是作為一個小配套的概念來考慮，只是作為一個小配套，其實我們打造的是一個商務圈，這里面其實每一個元素都有它非常重要的作用。這方面我們重復在走美國50、60年代走過的路，在美國紐約“911”以后，我們公司也全面參與了“911”這邊的重新的規劃和重建的工作，當時他們得出來，很重要的心得，以前基本上就是一個摩天大樓，基本上的功能就是以辦公為主，他們也意識到這樣一個街區，最后造出來會是一個沒有活力的街區。會是一個白天可能很多的人流，但是晚上可能是沒有人的街區。他們在改造當中非常重視這個問題，把各種各樣的功能都非常有機的融合在一起。另外在基礎設施上，也有一定的挑戰，這方面是咱們中國的強項，我們一旦下了決心投資到位，造基礎設施會非常快，但是由于在前期規劃當中的思考，不是非常的充分，也會造成一些問題。一個是街區與樓宇間的連貫性比較弱，造成孤島現象，這個目前在上海浦東陸家嘴非常嚴重，為什么很多企業機構不太愿意去浦東，而留在浦西，這也是其中原因之一。你如果去過新天地再和陸家嘴相比，就發現樓與樓之間你起碼得花5分鐘，10分鐘才能走過去，而且每一棟樓都是一個封閉的系統，所以你非得走進這個樓里面才能進行很多活動。而很多做得比較好的CBD是不一樣的，任何一個地方都能隨心所欲的能夠走道。另外道路設計也有關系，現在浦東陸家嘴在修一個天橋，但是其實還是不能夠完全解決這方面問題。
最后一個方面，就是機制和體制的保障。從開發模式這個角度來講往往可能走兩個極端，要么就基本上是以政府為主導，沒有充分的來調動最好的社會資源，來做這樣的事情。或者另外一個極端，有些地方政府比較急于招商引資，把一些開發商引進來以后基本上讓他自由發揮，有時候有的開發商素質不是很高的話，可能也以短期的經濟利益作為驅動，所以規劃的時候也沒有考慮到整個區域的整體性和前瞻性，缺乏一個宏觀的引導。所以這兩個極端，在我們開發的過程當中都應該避免。
最后是我們很多的規劃和計劃，是不是能夠落地，當然這里面原因有很多，包括領導人的更替等等，在這個過程當中，我們是不是能夠保證實施的規劃有一個延續性。
要解決這些問題跟挑戰，我們還是要把握六個方面的平衡，第一個平衡就是我們怎么樣把握開發的速度規模和開發質量之間的平衡，第二個平衡是說我們考慮的各個功能之間，是不是有一個很好的混合的平衡。第三就是新城的建設和舊城改造之間，也需要一個平衡，這個其實很多城市都吃了苦頭，最近比較明顯的就是南京，南京搞了一個河西新城，現在又在搞南站的新城，同時還搞了很多副中心，造成了很多重復建設。第四個平衡，是國際化和本土特色之間的平衡。第五個是經濟發展和和諧社會環境保護之間的平衡，最后是政府主導和市場開發的平衡。
最后我想跟大家分享一下心得，剛剛講了這么多問題和挑戰，并不等于說我們不能做這些事情，而是我們怎么樣以新的思路，新的方法在剛剛這些方面都能夠取得一些創新和突破。這些也都是基于麥肯錫和中國政府合作得到的一些認識和心得。剛剛講的傳統的做法，我剛剛已經在問題當中提到的，我可能更多的講一下未來怎么樣，來思考這樣一個問題。首先我們認為應該是在定位上，可能不應該去一窩蜂的去復制，而是考慮到自身的情況，我們本地的特色，本地的產業，能夠因地制宜的去選取一些支柱產業，真的能夠去做強，一些產業的聚集。而不是泛泛而談的說，我們要搞總部經濟，我們要搞樓宇經濟。我覺得這句話可能換成中國任何一個城市都可以適用，在這個基礎上，我覺得還是因地制宜。第二個是說原來考慮了很多，我們抓緊建設，建好了之后有人來，基于未來我想可能還是先要好好的花時間，在我們已經把多少棟辦公樓的圖紙畫好之前還是要從產業戰略規劃考慮，還是要從招商引資先行，不要說樓造好了，把人弄進來，沒有造好之前，我們要想吸引什么樣的投資者，能夠保證我們CBD的規劃一方面具有前瞻性，也具有可操作性。
第三個方面，很重要的一點是，樓宇的設計和功能的配套可能還是要從我們目標的這些企業的實際需求出發，要實現實用性和觀賞性的完美結合，很多時候我們做這個東西可能就是一個拍腦袋，沒有真正想到我們其實吸引了很多行業，包括今天早上講金融行業其實是有非常多的、具體的特殊需求。在形態規劃方面，可能也要改變過去基本上就是從一個形態入手，從硬件這樣一個毛病，可能還是要非常明晰的來勾勒出我們最終的愿景目標。而這不僅僅是一個定性，更多的還是一個定量的愿景目標。在中國很多城市軟件環境方面的問題，可能會大于硬件。
另外就是在推倒從來這個問題上，還是要貫徹高效、集約、環保，而且還要傳承我們的文脈，有相當一部分舊城改造，的確質量比較差。但是我覺得是不是真的值得把它全部推倒重來，是不是要在這里面留下重慶特色的地方。這個值得考慮一下。在多功能的均衡方面，可能也要吸取前一輪的很多大城市的經驗教訓，能夠有一個多功能的混合的開發。另外在CBD整體布局上面，可能要確保樓宇之間的連通和聯動，這個當中政府應該起到非常重要的作用。
最后在開發模式上面，政府和企業都要明確各自的角色和定位。這個也在我們做很多項目當中，政府扮演什么角色，開發商扮演什么角色，其實每一個都有非常清楚的描述。在制定實施計劃的時候，還是要明確長遠的戰略舉措，同時也要找到一些近期的抓。當年我們在上海做外灘改造項目上，也是感受非常深。一方面我們最長遠的目標是說，建成一個國際級的奢華的，至少在亞洲具有代表性的這樣一個中心。在另外一個角度上來講，政府當時覺得很難有抓手，因為外灘很多房子都是分散在很多不同的人家手里，政府的近期抓手就是成立了一個基金，然后整體去把很多的產權至少是使用權統一起來。這件事情其實是很多投資者和外商做不了的事情，政府的確花了幾年時間把這個事情做好。所以今天大家才能去上海看到外灘新的面貌，包括外灘3號、18號，這樣越來越多的國際消費場所的出現。希望這些突破能夠對解放碑CBD下一輪的發展，能夠有所啟示，我也希望經過新一輪的發展之后，以后的投資者來到重慶會說，我們來到重慶為時還不晚。我們也期待著有這樣的機會和大家進行進一步的探討。謝謝大家。
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