6月21日下午,由新浪財經和《新滬商》主辦的“新浪金麒麟主題沙龍-激活后世博商機”在上海召開。圖為易居房地產上海研究院綜合研究部部長楊紅旭。
楊紅旭:各位嘉賓,各位朋友大家下午好。非常榮幸有這樣的機會和大家分享我對整個世博后上海房地產的一些體會。我覺得整個上海是一個傳奇的城市,應該說有三次傳奇經歷,第一次就是上世紀30年代,第二次就是我們浦東開發,第三次我認為就是世博,以及世博之后。第一次傳奇是外國列強強加給我們的,強暴我們的民意。第二次傳奇是中央贈送給上海的。第三個傳奇我認為是我們上海自己爭取的,三次傳奇的經歷也表明了整個上海城市發展的三次飛躍,而且一次都比一次精彩,每一次都是上海自身的能量在一步步提高。第二次浦東開發之后上海的城建業發展的非常迅速,目前小陸家嘴成為整個上海的一個地標,現在是東方明珠、金茂大廈、上海金融中心,未來還會有一個地標建筑,小陸家嘴就成為整個上海的一個建筑方面,房地產開發的標志,世博之后這樣一次整個城市經濟建設發展之后,我認為會有新的投資商機,也會有新的城市地標出現,并且將長期造福于上海人民的發展。
今天大概有四個方面的內容,第一個是城市讓生活更美好,而房地產業最美好。城市讓生活更美好,無外乎關注兩個方面的東西,一個方面就是城市建設,另外一方面就是人均生活,城市建設和人均生活都跟房地產業密切相關,所以世博有多美好,房地產業就有多美好。第二點,我們世博花了很多時間很多精力投了很多財力,因為第一次世博會在一個城市中心社區,跟舊城改造相結合。我們上海就是在幾個平方公里范圍之內進行動拆遷,把世博跟城市動拆遷建設的案例將是空前絕后的。第三個交通等基礎設施建設提前十年,目前我們看到上海到處在堵車,正是因為軌道建設,本來應該延后建設因為世博提前了。第四個方面,因為世博動拆遷,所以動拆遷1.8萬戶居民,272家企業,為了這些動拆遷戶有200萬平米的商業建設直接拉動了上海房地產建設。近幾年整個上海的住房里面配套商品房。最后一個,世博的前期效應早就已經體現了,我們做房地產的一直關注這個事情。02年世博當天宣布世博周邊的樓盤利馬封盤,不賣了,因為地價升值了。三林板塊成為上海樓市板塊中最熱的板塊,受世博的影響很大。
然后再講后發效應先發效應,我們認為對房地產而言世博的后發效應要明顯大于先發效應。動拆遷也好,配套房建設也好都是先發效應。后發,我們知道世博之后這里面的場館大部分要拆除的,拆除之后興建的建筑將有幾百萬平米。我們這邊是5.25個平方公里,就算有些建筑保留4、5個平方公里可以興建,興建高檔商務、住宅是必然的,有錢的企業已經計劃打算以后拿這些地盤。第二,軌道交通建設,公共環境極為改善。我們知道整個房地產潛力跟基建有關系,房子本身價值上漲是必然的。2010年最后建好的一些軌道,大概有13個軌道到時會建好。我們發現世博區域可以說是在外患和內環之間區域軌道最密集,未來將有5條線,就是6、7、8、11、13,這將成為軌道交通配套最好區域。軌道交通配套這么好,地價能不漲嗎?這是必然的。第三,我們認為這個區域將成為上海的一張新名片,不僅僅是有很多公共建筑群,而且也有很多新的地標建筑。簡單做個比較,世博中心14萬,演藝中心13萬,世博軸25萬,比如說大劇院7萬,博物館3.8萬,金茂大廈也不過29萬,想不成為上海的新地標新名片也難。
第四個我們認為要經過舉辦世博,應該是整個上海房地產開發和建筑業的環保生態水平大幅提高,很多以前沒利用過沒采用的新技術都將在這里采用,我們知道開發商在采用新技術方面比較滯后,經過這輪之后會給開發商上一堂課,會有利于整個上海房地產開發商的新材料新工藝的提升。還有大膽的設想,按照現在常規思維,世博舉辦之后可能成為上海新的會展中心、旅游中心,但是我們認為這有點大材小用,我們認為這個區域還會有更高級別的定位,一個是國際中心,一個是國際貿易中心。這個是整個上海市的大的規劃分布圖,有四個城市分中心,小陸家嘴(25.83,-0.05,-0.19%)1.7平方公里,目前這1.7平方公里陸家嘴已經沒有空地了,但是上海要加速建造金融中心,必然要建很多的高端甲級寫字但是沒地了。小陸家嘴向東擴0.7平方公里,大約困難重重,動拆遷很難,稍微實驗了一下,結果拆不了,居民漫天要價。如果說再發展,我認為世博區是很好的一個選擇,可能成為整個國際中心配套服務的地方,因為這個區域有5.28平方公里,在其他地方很難用地清下這地方可能有機會,另外就是國際貿易中心。國際貿易中心現在在虹橋樞紐可能是國際貿易的一個點,但是要想建設像香港這樣的國際貿易中心,必須有高端領域配套服務,比如金融,金融服務不可能放在虹橋,有可能放在小陸家嘴,三林居住區未來必將會一軍突起,三林將配套世博會。
最后就講兩句話,世博將推動黃埔江的改造,黃埔江改造早就已經宣布了,但是近幾年推動非常慢,我們認為世博的成功舉辦將會大力度地推進黃埔江改造,而黃埔江改造的話商機無限。對很多企業來講,黃金段條就是商機。今天因為時間關系,暫且講這么多。