吳立范：我們知道今年是我國改革開放三十周年，經濟改革三十周年相比，住房的改革實際上是從過去的十年當中才取得了一些突破性的進展，當然我們在解脫了長期以來福利分房的束縛之下，住房的改革隨著經濟改革的發展，已經成為當前經濟社會生活中重要的一個方面，在這樣的指導思想下，今年六月份中山大學黃達人校長直接關懷領導下，由嶺南學院、法學院、公共關系政治學院和房地產學院各位老師組成了政府的主導作用和房地產社會責任的專題組，經過幾個月的研究、調查，初步形成了自己的看法和研究的成果，研究的成果集中體現在這本書上，大家有機會的可以看一下。

　　具體的內容會在書里反應出來，因為時間的關系，在這里只是大概、簡要的介紹自己和同事在這些方面研究的結果，今天所討論的問題是“從國際的視角看我國的住房政策”，主要是討論三個方面的問題。

　　一、住房政策的目標

　　目標的選擇可以說是整個政府住房政策一系列具體的措施、模式及基本出發點，也是理論的基礎。

　　二、模式的選擇

　　主要是討論政府和企業在房地產行業當中各自的定位和作用。

　　三、最后簡單的談一下有關房地產政策、措施選擇的問題。

　　房地產行業在政府的作用上，西方尤其是美國、英國、歐洲等國家長期以來已經形成自己一套完整的理論和政策，這些理論和政策會對我們當前制定自己的政策，自己的措施會起到借鑒的作用。

　　住房政策的目標選擇：我提出的觀點是：住房是否應作為社會福利？

　　住房跟衛生、教育一樣是人類基本的需求和基本的要求之一，從政府的角度作為社會福利來看，這是有長期的爭論。

　　美國的情況來看，美國的政府在制定房地產政策的時候，考慮的是幾個因素，基本的觀點是，個人家庭應當對其生命、發展、事業負有基本責任，不應該由政府取代。

　　政府的責任是確保全民、家庭在社會發展中的平等機會，簡單的說，舉一個例子，從教育的角度來說，政府將教育作為公民個人或者是家庭發展的必要條件，為什么這么說？

　　教育是提供社會、個人發展機會的平等必要條件，免費的小學教育、免費的初中教育、高中教育，義務教育目的是為了提供機會的平等。

　　住房是否會成為公民的權利，該問題在美國認為，不是基本的權利，只有當個人或者是家庭經過自身的努力，仍然無法達到自己條件的時候，而且要經過某種形式財產的測試，因為市場經濟規律是強者獲勝，有一部分群體和個人、家庭，即使經過自己的努力也很難達到基本的生活條件，這種情況下，政府有責任，有義務幫助這部分人得到基本的生活條件。

　　這部分人得到政府幫助的同時，他們的標準應該是比較低的生活標準，如果現在有兩部分群體，一部分群體如果是處于不利的社會條件下，經過自己的努力無法實現自己的基本生活條件，另一部分群體經過自己的努力達到了基本滿足的住房或者是醫療、教育條件，這種情況下，得到政府幫助的群體，他們的生活水準不應當超過經過自己努力達到基本生活條件的群體。

　　這是美國討論的內容，并不是說大家沒有爭議，政府如何在住房問題上起到應有的責任，剛才說的是基本的哲學性的觀點。

　　英國對住房哲學和理念有不同的觀點，他們認為住房和教育一樣，應該成為公民的某種權利，政府不僅僅是要提供機會的均等，所有的公民在社會上公平競爭，而且強調結果的公平，大家經過努力后，是否可以達到公平的結果。

　　住房問題上，英國政府在戰后尤其是二次世界大戰后，朝著福利社會的方向發展，也經過了很多的討論，例如對貧困法的廢棄，認為住房的基本生活條件是公民人生存的基本需求，應該得到保障，該保障不一定要經過某種財產或者是某種經濟條件的測試。

　　這跟美國政府的觀點是不同的，得到政府幫助和保障的標準不一定是最低的標準，可以達到或者是超過經過自己努力獲得住房的標準，這兩種觀點代表了當今世界住房保障的兩種觀點。

　　對于我國來說，改革開放三十多年來，我們的做法類似于英國的模式，也就是說，政府承擔著居民生活，尤其是住房問題上的基本保險和基本責任，住房是采取福利分房的狀態，這種福利分房可以說是比較低水平的模式，當時的經濟環境下所能達到的標準。

　　隨著，改革開放后，福利分房制度得到了否認，我們做了180度的轉變，從九十年代初開始，打破過去的傳統，由單位負責居民的住房分配改為由市場調節和供應。

　　九十年代后，住房改革確實取得了非常大的進展，而且使居民生活、住房條件得到了相當大的改善，同時我們也看到市場經濟并不是完善的分配機制，市場經濟這只看不見的手也帶來了弊病，因為房價的上漲和居民收入的不同帶來了不同的問題，對住房的要求，對政府在住房政策上的要求，也提出了新的觀點，對我們來說，政府提出的是居者有其房，這是長遠的目標，長遠的目標在當前如何體現，政府應當充分的利用市場向居民提供住房，同時向低收入家庭提供住房保障，同時利用市場，政府也要在市場機制出現失靈的條件下，提供居民基本的社會保障。

　　住房政策目標的選擇

　　政府和市場在住房領域中如何定位的問題，從美國來看，美國政府基本的觀點是，住房應該是家庭經過自己努力，只是對經過努力后不能解決的群體提供保障，因此美國政府的住房模式是大市場，小政府。

　　大市場是說整個居民的住房95%是由市場解決的，政府只是提供不到5%的住房，美國一億多的家庭中7000多萬個家庭是通過市場購買和租賃房屋的，政府的作用可以說是剩余的作用或者是解決低收入家庭的住房。

　　美國政府在保障居民住房作用上，基本上是由地方政府具體管理。政府只是對最低收入家庭提供各種類型的補貼，最低收入家庭的標準，根據該地區中位收入的水平下低于中位收入的比例，例如低于80%或者是70%，這樣的家庭就是貧困的家庭，根據政府的資源和財力提供各種各樣的幫助。

　　美國是聯邦制的國家，地方政府有很大的自治權，實際上在住房問題上，美國政府是中央政府指導或者是主導著作用。

　　目標是每個家庭都可以住上可以支付得起的住房，手段，提高家庭的住房支付能力和增加住房的供給。

　　英國是講究福利，政府的責任承擔的更大，英國是市場和政府并行，政府提供更大范圍的住房福利，不僅僅是對最低收入家庭，中等收入家庭也可以享受到政府的福利。

　　我國是二元二級住房發展體系，要充分的利用現有的資源，讓房地產公司發揮功能，同時運用各種手段，幫助提高低收入家庭對住房購買能力和居住的水平。

　　住房政策措施的選擇：補人頭還是補磚頭，補人頭的含義就是補充需求還是補充供給，政府的政策無非是兩種，一種是需求范圍，一種是供給，從美國來說，從三十年代到六十年代，政府的作用就是補磚頭，主要的做法是提供各種幫助，對公司、企業和房地產商提供各種優惠的條件，使他們導向于經濟適用房或者是廉租適用房的建設，從七十年代后政府逐漸幫助低收入家庭。

　　二次大戰后，英國七十年代是英國政府大力發展公共住房的時期，政府的公屋已經占到全部住房的1/3，公共住房的建設比例超過了人口增長的速度。七十年代末保守黨上臺后，實行了住房私有化，將公房出售，讓居民自己購買。

　　我國主要是補磚頭，強調住房供給，需求考慮不足。

　　現在政府采取了廉租房和經濟適用房的政策，包括70%的雙限政策，希望在供給上大比例的增加經濟適用房和廉租適用房，我們對需求的考慮并不是很充分的，現在市場上的很多政策，例如稅收政策、房地產的交易等等都是抑制了需求，雖然從出發點來說是抑制投資需求，實際上會一直到基本的住房需求，尤其是二級市場。

　　政府應該切實增加低收入者對住房需求的實際支付能力，尤其是稅收、住房融資方面給予優惠。我們的政策包括地方政府政策，具有直接的干預，由于是價格方面的干預應該檢討，不應該在價格上進行干涉。

　　住房政策是一定社會政治和經濟環境的產物，而這種環境的產物又因為革命國家的人文、地理、文化背景的不同而不同，政策的制定可以適應一定時期，可以幫助我們開拓視野，吸取經驗，為我所用，通過借鑒可以對今后國家住房政策起到幫助的作用，使住房業可以健康的發展，謝謝大家。

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