2009年2月9日下午，中國企業家論壇第九屆亞布力年會在黑龍江亞布力繼續舉行。新浪財經獨家全程直播此次會議。圖為北京華遠集團董事長任志強。(來源：新浪財經 白鵬輝攝)

點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　2009年2月9日下午，中國企業家論壇第九屆亞布力年會在黑龍江亞布力繼續舉行。此次論壇的主題是“大變局時代下的中國企業”。新浪財經獨家全程直播此次會議。圖為北京華遠集團董事長任志強在“平行論壇：大變局時代，房地產行業的發展趨勢”上。

　　任志強：我覺得世界經濟危機和實體經濟比例失調，虛擬經濟和實體經濟比例失調之后比重過大，會影響世界經濟。中國的問題本來和美國沒有什么關系，如果有關系兩萬億就沒了，大家都指望那兩萬億活著呢。那么為什么我們也出現了經濟的下滑？我們的經濟下滑就是剛才馮總說的去市場化問題。

　　大家都覺得，很多人在指責政府救市，不應該用看的見的手拯救市場。理論是對的，但是中國的特殊性是什么？我們在看得見的時候市場被攪亂了，現在是要斬斷這個看的見的手，但是沒有人去斬，所以要用看的見的手再去攪和，我們很典型的市場化，大家可能都注重于保障，其實我們保障的是什么？保障的是居住權利，但是現在我們政策要做的是分清財產權利。計劃經濟了這么多年，我們就做了一條，分配財產。你要分房子要經過我，要給我送禮。他現在不漲了，但是仍然想著這些，我給你保障住房，你還得繼續找我。如果完全市場化就不需要了。所以他們在拼命的強調不去保障居住權利，所以所有的政府都不愿意見到這種現象。因為這是一個財產權利，但是住房永遠是居住權利，這就對保障什么東西產生了疑問。

　　第二，我們現在所有的動作都延續了奧巴馬救市政策中提出的方法，中國政府也是這樣做的，所以我們這么多年一直在強調，投機性就是市場化，我只保留自住，自住是什么概念？美國人的錢只能買美國的鋼材，中國人是自己蓋的房子只能自己住，要是把它變成商品交易不行，那就沒有市場化了，如果所有人都是自住房子怎么會有市場化呢？深圳是市場化程度最高的城市。如果從居住在房子里的人來看，沒有多少，只有70%左右是住用，反過來，我們再看烏魯木齊，烏魯木齊從人住的房子情況看自有化率達到97%，因為幾乎沒有外來人口，所以外地人只能住酒店，但是恰恰是他的市場化程度有強烈的反差。如果按照現在的戶籍人口算，他的縮小化率是最高的。但是恰恰因為他的市場化程度用120萬的戶籍人口保證了1000多萬的流動人口的居住權利，解決了居住問題。本來是一個好事，可是我們不行，我們最怕的是世界貿易保護主義在經濟危機后出現。但是我們現在最強調的是各省的地方保護主義和我們的小農意識，這是完全去市場化的東西。

　　這個問題出在哪里呢？我們要生產自住的房子就給你銀行貸款，給你支持，給你鼓勵，要是生產商品性的，對不起，限制你的銀行貸款。從消費上來看，只要是自住型的，貸款的利率，給你首付和低利率，但是如果是投資型的，商品化型的，不行，必須給你高額利率。這就和我們所說的貿易中的貿易關稅的壁壘是一樣的道理。也就是說，你買外國人的東西就給你加稅，買自己的東西就減稅。所以這種去市場的程度所有的地方都可以看到，幾乎所有的東西都是按照去市場化辦理的。倒過來說，我們改革30年最成功的是什么？也就是說，現在我們要做的就是恰恰把改革30年的最成功的去掉，回到計劃經濟，所以9000多萬套房子，名義上的保障。真正需要保障的只有5%，北京不到2%，我們戶籍人口是4萬，常住人口是1600萬。我們根據2005年的人口調查情況看不到5%，1.5%，三年以上的農民工需要保障，那么我們9000萬套是什么概念？2億戶城市居民，這個900萬套住房，這個比例還在不斷增加，像北京，北京如果把所有的保障性住房加起來遠遠超過20%，那么要保障誰？我們的市場，而且很多市場都在說，我們一個月的工資買不起一平米的房子，我們的第一財經報上連續登房地產刊報，很多教授都說，我們的房價太高了，計算基礎是什么？一個人一個月的工資買不起一平米的房子，我說他們愚昧，愚昧到什么程度？如果房價是2000塊錢，房價的收入比就在1：6以下，沒有人可以想像，你為什么要買一平米的房子？如果你的工資買得起一平米的房子，哪有那么便宜的房子？所以我們的政府官員拼命號召一個月的工資一定要買一平米的房子，現在是68平米，如果一個人一個月能買得起半平米的房子，一年就是36平米，已經超過了一個家庭的收入。假如這個城市的工資買得起一平米房子，就是可交易房，一個人4000塊錢的工資，這是一個國際的基本常識，但是所有的政府官員都不知道，所有的媒體都不懂，所有的學者都瞎引用。

　　我們現在還有很多1000塊錢的房子，其實我們用的只是70個城市的物價指數，但是全國因為11個城市房價上漲，但是很多地區的房價下降根本沒有人知道，還有很多不納入指數統計的房價已經低得不能再低的，房價已經在1：4以下，還是買不起。那么這個房價到底解決了什么問題？我們從2005年的統計中來看，總的私有住房比例37%，非常非常高，我們現在最少30%的人住不了房子，你要買這個房子，在解決自己住房的同時還要解決其他人的住房。我就沒有想到這個成本里還有這么大的水分，我們還解決了北京市2塊錢的車票問題，那么這面你要享受2塊錢的車票，那邊你還要享受房子，我不知道政府都在想什么，我覺得市場一定會萎縮。前年我們大概是7.7億平方米的銷售量。今年的預期都很樂觀，但是我覺得今年會超過6億平方米，就是有些地區降價，經濟適用房的供應量加大了，指數也會從最低向上升，我們最擔心的并不是這一輪政府采取的措施會讓股票上漲，表面上看來是V型，但是會有第二和第三個V型不斷進來，因為非市場化的因素沒有取消，會掉下來，可能發9000億的債，過兩天可能實體經濟又掉下來了。

　　在整個的發展過程中所有人都認為房地產商主要解決的是民工問題，鋼材問題，其實他們錯了，房地產在中國的GDP增量中占22%的比重，大概有1.8個百分點是房地產提供的，那么對于第三產業的拉動比重大概要超過60%，銀行保險業各個方面的比重，房地產占的比例非常大，你可以想想，全國只有房地產這樣的行業，其他任何行業有這樣的比重嗎？汽車行業有多少？所有其他的單個行業不可能找到有5萬多億的第三產業比重，達不到，所以它的第三產業比重調整，政府現在做的是什么？名義上打著是結構調整的旗幟，總的生產量還在增加，電力也一樣，我們要增加5600億的投資，所有的工業對于中國經濟和世界經濟來說，所有人都不投資了，既然沒有人投資，沒有人消費，最后錢貶值了，最后損失是什么？損失是所有的經濟都在不斷的下滑。靠國有的這點投資，或者政府的財政投資，搞一個小V型，又掉下去了。今年發9000億國債，明年還能發9000億嗎？今年可能有6600億的收入，因為房地產只要投資，今年必須是下降的。如果要是掉下去變成負增長，意味著今年的1.8個百分點就沒了。但是我并不是特別悲觀。政府可能還會出臺相應的政策，就是我們企業能干的很多，你說服不了我的時候是拿不到消費和投資的。所以在政府和投資者的博弈里，大不了不投了，反過來投資者來說，也可以不投在中國，投在外國，那么對于中國政府來說是巨大的投資損失，所以他如果不出臺相關的政策，最后他可能預想的這些都不太可能實現。

　　我們說要取消去市場化的所有限制性條件，不要像小腳老太太似的。放松一點還留一點，如果都是李蓮英在管這個東西一定不好，一定要讓男子漢來管，比如讓李鴻章來管。今年我們大概是3.5億到4億，聽起來都很可怕。北京去年是1400多萬，銷售就是800萬左右，大家覺得一算帳，按照去年的1400多萬大概要24個月才能消化掉，但是2005年，如果回復到2005年的水平，把1400萬控制在1年內，關鍵是能不能把消費啟動，消費需求是巨大的，去年我們增加了9000多萬，就是增長了，去年比前年增長了1500，這900多萬戶家庭，不管是政府蓋房子還是開發商蓋房子。很多人說開發商不降價我就不買房子。不買房子就不買房子吧，你就回去種地吧，跟父母在一起生活，自己獨立開發，要不就為了租房子今天搬到這里明天搬到那里，或者沒有房子結不了婚，最后老婆也跑了，不買我有什么損失？買了房子是救開發商，如果這樣倒過來的話是不是所有人不買東西，買東西就是為了救生產商？你重新回到非市場經濟的小農經濟。我自己養個豬，自己養個雞，下個雞蛋自己吃。現在我們的商業經濟邏輯實際上就是這樣的，你不降價我就不買房子，真正開發商說資金有問題了，我覺得也是，但是有一個問題，如果是他自己的錢，沒有銀行貸款，一個月就賣一套房子，就夠我吃夠我喝了，我舉個最簡單的例子，大家可能想不到，我這個房子如果是1萬塊錢，8000塊錢就賣，那么降了2000塊錢，我得交3000塊錢的稅，但是如果銀行拍賣是8000塊錢的話，一分錢都不賺，本來剩5000塊錢，拍賣了7000，我為什么要這么傻呢？我自然不會還銀行錢。因為他減少了很重很重的稅。4.9%的契稅都沒有了，我為什么還要還銀行錢？

　　萬科不干。這個樓盤虧了也得賣。但是一個小開發商，就是一個項目，我就忍吧，所以你別以為你跟開發商對著干。一定會以市場化決定價格，可能有升，也可能有降。但是如果用政府看不見的手去硬性介入，就未必了。如果要是在這種情況下，對于我們中國經濟，政府別以為減那點稅就能虧了，政府說今年1200個億，今年經濟不好，大家不買設備，1200億是不能兌現的，只有買了設備才會扣除那個，那是騙老百姓。房地產也同樣，如果大家在投資下降，銷售下降，各方面下降，政府的稅收就會下降，北京去年是500多億的房地產收入，今年估計200億都不到。那么這個損失，如果拿出200億用于免稅，北京的房地產會反轉過來，因為實際上這個退稅是非常非常少的，大家可能沒算過帳，如果不上所得稅的人買得起房子，那個房子就不值錢了，大城市來說，一定是需要納稅人買房子，但是3000塊錢能上多少稅？這樣的話，在6000塊錢房子里收到的稅比個人所得稅多幾百倍，我們算了，大概多了120倍，根本不用擔心由于退稅的影響，而且如果退稅是按利息退的話，那是必然的，你要退十年或者二十年，是定額的，今年你買不起房子，明年大學生畢業了，我想，社會上現在這些理論是最后的市場化，如果沒有市場化中國不會有今天，中國也不會有未來，市場化如果到今天，為什么我們的制度留不住這些名人？能人？一個國家不照顧窮人是不行的，但是不保護富人這個國家也一定不行，不能說因為有房子，你就是富人，而是有房子，不管這個房子是誰，我要保證你的居住條件，這樣我們才能有市場經濟，才能有我們今后的未來，但是總的城市化人口一定要注意，全球平均49%的水平，我們想房地產的未來還是有希望的，也許誰下臺之后就換了一個新的思維，變成新的市場化。

    相關專題：

    2009中國企業家論壇

    新浪聲明：新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。