2008年12月18日，由《國企》雜志社主辦的“國有企業的應對策略高層論壇”在北京召開。新浪財經獨家圖文直播本次會議。圖為北大經濟研究所副所長馮科發言。(來源：新浪財經 胡秀巖攝)

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　　2008年12月18日，由《國企》雜志社主辦的“國有企業的應對策略高層論壇”在北京召開。新浪財經獨家圖文直播本次會議。圖為北大經濟研究所副所長馮科發言。

　　以下為實錄：

　　主持人：下面有請北大經濟研究所副所長馮科，他言的題目是“金融風暴下房地產市場的對策”。

　　馮科：非常感謝主持人的介紹，也謝謝大家的耐心，堅持了一天的論壇，非常疲憊，我想我下面講的內容是大家非常關心的，房地產價格的趨勢是怎樣的？第二，什么樣的產品可以買？

　　講到房地產的話一定跟宏觀經濟脫不了干系，房地產行業在我們國家被放在第三產業，而金融危機一定會影響到第三產業，而第三產業還是為制造業服務的體系。而房地產在金融危機體系下怎么看待呢？大家今天講了很多金融危機方面的事情，那么怎樣判斷它對實體經濟的影響？如果從歐洲和美國來看，GDP每下降1個百分點，就說明金融危機變成了實體的經濟危機了，那么來判斷我們08年跟07年相比，從11.9%，如果按照世界銀行預測下降到9.3%，這樣房地產行業也會受到很大的影響。

　　因為房地產跟宏觀經濟的關系很密切，是什么樣的關系呢？經常一個比喻就是主人和小狗的關系，如果小跑開了主人100米、200米，說明這個小狗瘋了。另外房地產本身這兩年也存在著泡沫，正常也該回歸了。地經濟增長周期不可能永遠向上，目前已經是中國理事上最長的經濟增長周期了。另外金融危機中國難以獨善其身，所以房地產的價格必然會回調，而股市從6000點下降到1800點，已經非常厲害了，而我們房地產的指數按6000點計算還在5000點上下，還有很大的空間，那么有沒有大的降幅？我們國家的調控政策是想讓大的房地產發展起來，讓中小的退出市場，最后的結果可能是大的倒了，中小的幸存了，這是我們對房地產趨勢的一個簡單判斷。在這種驅使下房價價格會繼續下降，盡管我們有刺激措施，這種刺激措施也不是一天形成的，房地產的價格變化一般會滯后1-2年，現在的下調是前幾年累計調控的解決，這是我們對房地產價格趨勢的一個判斷，現在遠遠沒有到達。

　　對于國家、對于企業、對于個人來說，在金融危機情況下如何作出對策、決策或者投資的判斷呢？我想花點時間跟大家討論，在這種情況下我們如何理由房地產行業對國民經濟的重要意義，我們建議啟動中低價房地產價格來應對金融危機，因為房地產行業直接拉動57個子行業，它既是消費品又是投資品。我們北京買一套房子200萬，買一件衣服、買一部汽車不太可能超過它的價格，這是一個人一生當中的消費，實際上美國的今天是我們的未來，中國也是首先走出低谷的一個國家。但是我們對房地產的問題上一定要謹慎，當然我們很希望用技術創新拉動中國的經濟增長，能夠讓中國經濟更加環保，但是我們也要面對現實，我們在資本、技術、信息、勞動、土地等生存要素中，我們的技術、信息不具有優勢，而我們還是勞動力很稟賦仍然是我們的比較優勢，因此也規定了我們在未來一段時間里不要好高騖遠，應該要讓資本、技術、信息、勞動、土地等幾個行業聚攏起來，哪個行業能把這些產業聚攏起來呢？那就是房地產行業，房地產企業吸納了大量的資本，我們的金融體系不完備，金融配置資源效率很差。另外房地產的建造至少吸納900萬-1000萬的勞動工人，如果市場經濟能解決的問題政府沒有必要把它去除掉，政府設想用鐵路建設替代房地產，這里面存在一些問題和困惑，我們的投資對GDP的拉動占比已經達到45%，繼續加大投資的占比會擠除消費，只有房地產這個部門才能更好的把投資轉化為消費，才能把國家的行為、公司的行為和個人的行為很好的結合在一起，所以我們仍然要注重，怎么做？我認為把銷售量做到最大這才是關鍵，08年的房地產銷售大概是07年的1/3，房地產最怕是什么？拖延，因為它最大的成本是財務成本，用35%的錢貸款65%來營造一個項目，更多的企業可能20%是靠自有資金，80%是靠貸款，你拖一天你的利息是巨大的，很多房地產老總都會說，“一天不見了一套房子”。所以對于房地產企業來說就是最大限度的快速出售房子，所以他們到了一定時期只要是有利潤或者是微虧損，一定要促進成效量。

　　而對于個人來講我們應該怎么做？在什么樣的時機買什么樣的房子？這個問題相當復雜。第一，中國房價趨勢受很多因素的影響。我們再來看房地產本身是一個區域細分市場，在北京不同的區域就會不一樣，很難一概而論是漲還是跌。從大的角度來看房地產價格趨勢要看所在區域的稀缺程度，房地產跟民航業的區別在哪呢？它是一種具有壟斷不可替代性的產業，比如我旅游可以不坐飛機去，但你不可能說住在街邊，就不住房子了，所以它具有不可替代性，所以這種特性又決定了它具有投資性。

　　房地產政策是短期繼續面臨挑戰，而對我們個人來說怎么辦呢？大家都很想知道。對于個人來講房地產這個產品確實是好的投資產品，在1973-2004年這段時間在美國所有的投資中，唯一只有房地產投資是正數，其它的都出現了負數。所以假定我們的對外管制不放棄的話，價格就會很快上來，但一旦管制放開，允許到歐洲、美國、澳大利亞買房子的時候，有一個比較，發現他們的價格比我們更便宜，也許我們的價格會面臨下降的趨勢。這取決于這個假設，而沒有這個假設要看幾個因素，中國的工業化只完成了47%，跟發達國家相比只走了一半的路，工業化一定會帶動城鎮化。而如果講工業化的進程的指數設定為100的話，我們大概工業化的進程只有31.6%，還有很大的發展空間，這是長期看好的趨勢。再從土地價格升值的趨勢來看，土地價格作為房地產的一個成本，長期價格看漲，為什么？因為征收土地建房子就要給農民更多的補償，隨著農村土地流轉的推進，農村土地補償費用會上升，這樣來看房地產市場問題不大，但短期來看它存在著泡沫，存在著企業基本面的惡化，存在著金融危機的沖擊，它一定會面臨往下調整的趨勢。因此大家要有耐心，要多看、少動手，成思危委員長的樂觀判斷是至少到2010年才開始碰，我個人沒有那么樂觀，因為這次金融危機不像上次金融危機是小面積的國家出現了問題，而這次是我們的“客戶”出現了問題，最具有購買力的美國和歐洲出現了問題，所以我不那么樂觀的認為危機那么快就結束了，而房地產市場大家一定要有耐心，再看一看。

　　這大概就是我對金融危機下的房地產市場前景的展望。最后講一點我們的政策恰不恰當？我覺得是值得商榷的，建設部講要投入9000億建設經濟適用房。我覺得這里面存在兩個問題：第一，如果我們的存量2/3拖的太長容易引起金融的壞賬，應該迅速的消化，只要房子賣出去完成經商的一躍，把一切的問題就會解決掉，如果賣出去就會拖延形成壞賬，如果政府投資把民間的投資擠掉這未必是好事。第二，我們建的經濟適用房并不是給了最需要的人，往往是跟政府有各種各樣關系的人才能拿到這樣的房子，不能保證這個公正性。

　　所以我更贊成把這9000億投到廉租房上。從這個意義上講我們要非常的謹慎，這9000億的啟動要非常謹慎。廉租房我更贊成，只要把持你的壓力才會掙錢，我們遠遠沒到福利國家，我們要防范掉進中等收入國家的發展陷井，也就是拉美國家30年前的問題，他們那時候政府要向企業提供更多的公共產品，向企業收更多的稅，從此拉美國家進入了經濟停滯增長的狀態，所以我們要讓大部分人都有生存的壓力才能發展，仍然用小平那句話：發展才能硬道理。如果中國的就業率和增長率維持穩定的水平，中國不可能獲得平穩增長。所以我們要非常清楚的認識到這些問題，最后我把我的觀點總結為三句話：

　　第一，要把啟動中低價格的房地產市場作為應對金融危機的首要策略。

　　第二，我們要在實現產業升級的時候不要丟棄勞動密集型產業。

　　第三，我們實現經濟增長的戰略方向應該是以充分就業為第一前提。

　　謝謝大家！