“2008第七屆中國企業領袖年會”2008年12月6日-7日在北京召開。新浪財經獨家全程直播此次大會。圖為北京市雙全房地產開發公司總經理于焱志。（來源：新浪財經 陳鑫攝）

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　　新浪財經訊 2008年12月6日-7日，由中國企業家雜志社主辦的“2008第七屆中國企業領袖年會”在北京召開，本次年會的主題是“開啟新的三十年”。新浪財經獨家全程直播此次大會。圖為北京市雙全房地產開發公司總經理于焱志在論壇“地產圖存——尋求良性博弈之道”上發言。

　　于焱志：

　　談的主題一直說政府、開發商以及公眾三者之間的博弈，既然說到博弈不可避免談到政府的需求，過去政府的宏觀調控更多針對開發商，實際上我們認真分析一下整個市場的構成，是有三種：第一種是普通公眾的自住房，商品房的更新換代的需求。買來之后，我用來解決自己住宅問題的，這類需求一個特點，它是滯后于市場的，在市場整個經濟周期高峰的時候，它對經濟需求所牽引，往往是跟風的，往往房價起來以后，屬于被提前釋放的，在低谷的時候，相當于一種囚徒的困境，這樣無形給市場構成一個壓力，政策調控的關鍵點針對這部分需求，應該是提前釋放，有利于市場的走穩。

　　第二種是住宅的資本需求所決定的。買了住房之后有保值的需求。我們可以看看，像92年上海房價的上漲，每一次房價上漲背后，都會或多或少有一些金融資本是現行注入的，針對這部分需求來講，應該是區別對待的，它不同于傳統的住房硬性的，必須的需求，它是有它的資本屬性。

　　第三種是由于中國城市化進程和發展速度非常快，各地政府超越了正常的城市化進程以及城市改造所提出的一些需求，現在從南走到北，尤其在二線城市，包括部分一線城市，大家去看，不難發現每個城市都有自己的舊城改造計劃，新建新城的計劃。

　　戴亦一：

　　你講的這三種客觀是存在，但是任總講到現在需求不出來，主要是預期，政策是不確定的，這個預期房價要下跌的話，他就不會采取購買行動，您認為怎么樣改變老百姓的消極預期？

　　于焱志：

　　跑的最快的做投資的，房價的下跌部分原因是由于二手房市場走低，導致了房地產價格往下行，目前要采取一些措施，有效激發用于自住的，包括第二套住房也好，包括住房的升級換代也好，來有效提前釋放這部分的需求。

　　戴亦一：

　　其實現在也有一部分人，市場的預期也不能說完全消極，我們學校的一些老師，最近都紛紛來找我說，我現在準備買房了，因為廈門的房價大概有百分之二三十的跌幅，所以他們已經開始詢問是不是該買，最近包括南京、上海、成都，成都買房可以入戶，這些減稅，買房入戶，地方政府的救市行為，深圳11月份的交易量大幅度上升，創了今年的新高，說明一部分老百姓的預期已經開始改變，已經開始抄底。

　　于焱志：

　　因為各地市場的情況是不一樣的，房地產本身來講，有非常明顯的地域屬性，各地政府應該和自身相結合的措施。我認為，相關的稅收措施和方案的提早出臺，是有助于打破目前的困境，開發商也好，購房人也好，這種困境是政策預期的困境，談到博弈的話就要談到困境，困境解決了自然達到一個新的平衡。