第三角度可以看一下在國外來說也可以看到城市發展的過程很簡單，以美國為例，紐約的人口從五十年代就開始轉移。日本由于軌道的發展居民圈不斷擴大。上海居民的人口外遷也形成城市的空心化。這是城市空心化的概念。當我們可以看到上海這些數字的變遷，也可以看到我們目前為止上海在2002年的時候概括的非常清楚，我們會成為次級中心，西郊的購物中心、大連的購物中心還有萬達的購物廣場應該說順應了上海城市外圈的情況，發展的非常好，這也是我們連鎖企業發展的方向。

　　我們也可以看到目前的購買來說到底是一個本地客戶留有效購買，本地光光是購買量，那么有效購買量是多少。所以市中心面臨什么問題呢？目前市中心大型的零售商仍進行改擴建，趨向單一化，競爭激烈。

　　第二，有些已經從成熟到衰退期，不少商場的利潤都在不斷下降。實際上海有一些餐飲行業，比如說在上海開了五家店，我跟這家店的老總很熟，他說我開第一家一天25萬，第二家也是25萬，第三家、第四家也是，第五家不行。為什么有這樣的概念出現？因為他所選的所有店都是在傳統的地區，它的邊際效益遞減并不是說管理不善，它有很好的中心廚房，員工也非常的勤奮，但是由于在市中心或者傳統的旺區沒有辦法再發展造成上些瓶頸。就比如說有一家它的旗艦店非常的好，但是最初所有的加盟店輸的一家糊涂，沒有一家收回成本。因為這些加盟店效仿他的做法，在市中心做的非常好我們也在市中心做。但是這兩家店目前做什么？目前也把他們所有的眼光全部集中到所謂的上海空心城。這邊有一個集團當初去奉賢、松江等一些郊區，現在都已經成為上海最好的商業零售的企業。

    當我們說完這些以后很明確我的觀點，所有的零售企業要考慮平效、特單價、邊際效益的情況下應該從上海的次級商業中心運作。目前這些企業去的話成本很大，我們公司目前在松江在寶山當初有很大的商戶經營的，但是可以看到很多企業竟然第一年，可能前半年就要走了。為什么會走？因為當初進來的時候就沒有很好的考慮問題，當然和發展商自身原因有關。因為一些連鎖企業并不了解我們區域的消費情況，可能有一家企業兩個開發專員一天同時到這個項目走動一下，所謂的前瞻性和選鋪的方法有問題。還有我們發展商就是商業所有者自身的語言體系不符合。打一個比方，比如說我們在04年的時候涉及商業地產的時候，我們跟我們的老總討論，因為我們是商業運作模式，我們老總說我們就算租金搞這么復雜干嘛，我們不用這么復雜。然后這么做怎么樣才能符合，同樣比如說我們在做很多標準的時候，我們對一些的用電量、用氣量我們沒有專業的研究過，但是一旦開始做了這些問題全部會發生。所以我們這個環節問題是現在需要同一種語言去說話。

　　我們可以看到目前的問題是信息通道不暢，單兵作戰效率低下。我認為一個連鎖企業一定要考慮你們的特單價和平效，因為我們做了很多次，很多商家有時候我們幫他們算的，很簡單我們開出一個租金價格的時間我們也做過市場分析。但是一些市場開發人員他會給我們說這個價格可以，不錯。我們認為加高了他可以接受，但是為什么有一些連鎖企業擴張了，因為他們一有錢就擴張了，可能有同行對他們的壓力，可能有一些價格他們都會接受。消費力決定這些想法，目前大家知道房產商的租金也蠻貴的。我覺得在座的發展商的業主角色，要學會有業主的語言跟我談。因為很多連鎖企業每月的營業額非常的保守，你可以告訴我，你基本上每個月的盈利額是多少，你給我一個數字，你跟我說大概多少。換句話說我們也不知道租金是多少？這個東西永遠沒有辦法談，我們也希望為這個連鎖企業如果跟發展商談很多問題的話一定要做到跟明確的租金水平，有參照系。比如說很多連鎖企業有一個長的租賃時間，發展商并不是不明白一個房租租給你，比如說租10年20年，可能到第10年就送給你。他五年前拿的房租很便宜現在不想做了，不想做也不還他，他找我們公司來做。說明什么問題？說明發展商也在經營當中，如果大家談我20年2塊錢的租金不提升，你可能永遠拿不到最好的服務。如果大家用比較好的方法我用5年的租金，后面根據通貨膨脹怎么樣調整的話肯定可以做到。我覺得談到最后談不攏大家都不想吃虧，連鎖企業也不想吃虧，就導致之前的租金很高你也不接受。我們也給各位做一個判斷，目前我們有一些物業可以給大家參考。這是我們在寶山的已經做了。這個是在寶山的，是一個大型的娛樂性中心，這是我們在黃山的。這是我們在松江的項目，現在整個松江在未來三年，目前軌道已經通車，現在的量也是非常不錯的，這些基本上是我們后面目前在座的一些樓盤。大致情況就是這樣，謝謝各位。