由《中國企業家》雜志社主辦的“2007(第六屆)中國企業領袖年會”于2007年12月8—9日在北京中國大飯店舉行。主題：繁榮時期的領導力。新浪財經獨家網絡支持。以下為北京中坤投資集團有限公司董事長黃怒波參加“房地產的‘資本時代’”分論壇講話實錄。

　　黃怒波：我首先說今天有一個大背景，我們今天這個會是繁榮時代的背景下召開的企業領袖年會。

　　我們今天所有抱怨是繁榮時代的小資情調的抱怨，為什么呢？我前天為開這個會從日本趕回來就是中日詩歌兩國交流，他們的詩人都是領軍人物，今年中國詩人過去了，去了以后有一個很深的感受，我們接觸的大量日本青年都是30歲左右，我沒想到那么多漂亮的日本女孩90%多沒有結婚，為什么？他們工資你們不想不到，有一個美女月薪20多萬日元，2000多美金的水平，是我們部門經理副職的薪資水平，他租一個小的公寓一個月大概6、7萬日元，他們沒有辦法結婚，有一個年輕人給我看他的皮鞋裂著嘴。他們看到所有中國人都認為我們有錢，相比之下，日本經濟的這個簫條，我在日本就討論，想想我們30歲的年輕人比他們幸福多了，我們可以經常跳槽。在日本他們找到正式的工作相當不容易，所以說，今天討論是買多大的房子，以至于政府限制你不能買大不能買小，在日本是你能不能租的起房子。日本有一個70多年的詩歌雜志社，在我去的前幾天倒閉了，欠600多萬美元，我說不行我來給他，他說不行了，這個主編在頭一天42歲腦溢血死掉了。

　　第二個觀點，再講個例子，我們的總裁到美國去，有一個

房地產項目。昨天下午給我匯報很興奮，說黃總，在美國房地產我們看了一個項目，跟中國的程序差不多，我說這就對了。所以大家討論房地產資本時代，在市場經濟下，哪一個不是資本時代？哪一個行業？比如IT燒錢比房地產燒的多，完全依靠市場和銀行，沒有現代社會經濟，沒有一個行業離得開資本。討論我們的資本時代，很簡單，我們的房地產資本時代是不可回避的階段，這個時代的到來也象征著房地產在發展完善。房地產的資本時代一定不只是上市，要伴隨著我們國家的其他體制完善。比如金融體制的革新、金融產品不是銀行就是上市，一定有很多

社保基金，按照合法的渠道進來。在美國就這樣，美國做房地產很大一部分資金還是靠銀行，每個銀行都有房地產部門。所以這個情況下，房地產行業未必只是上市這一個獨木橋，只不過中國的金融產品太死，沒有別的出路可走。

　　第三，房地產上市是扎堆上市，有一個共性問題，房地產企業都比較雷同，產品雷同，但也有問題，再大不可能超過萬科，已經形成這么大的規模和一套經驗程序了。如果大家都做住宅，相反你們看北京有一個報道，2020年北京人口將到2200萬人，現在是1700萬人。按這個城市化發展速度看，住宅是一方面，還有別的產品，比如休閑、度假的興起，大城市的郊區度假產品都是滿的，你可以做大也可以做小。如果拿休閑度假的產品上市，一定在中國是一個非常好的產品，所以我的想法是說要走向

資本市場，首先要把產品按自己的特性細化、分化，未必都跟著萬科。