由《中國(guó)企業(yè)家》雜志社主辦的“2007(第六屆)中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”于2007年12月8—9日在北京中國(guó)大飯店舉行。主題：繁榮時(shí)期的領(lǐng)導(dǎo)力。新浪財(cái)經(jīng)獨(dú)家網(wǎng)絡(luò)支持。以下為萬通集團(tuán)董事局主席馮侖參加“房地產(chǎn)的‘資本時(shí)代’”分論壇講話實(shí)錄。

　　馮侖：我覺得很有趣，今天是禮拜天，而且不到9點(diǎn)大家來了這么多人討論房地產(chǎn)，大家一定不是追求真理的，是來窺探真相，好象想聽點(diǎn)真經(jīng)，大家可能會(huì)很失望啊。我們?cè)谶@里談這個(gè)話題已經(jīng)成為公眾話題，談了很多，談到現(xiàn)在還再繼續(xù)談，可見這個(gè)領(lǐng)域里要看到真相和追求真理是很不容易的事情。

　　我先說一下張醒生的開場(chǎng)白太沒有歷史觀點(diǎn)了，就像郁總和任總說的，它是兒童時(shí)候的游戲，那時(shí)5歲時(shí)候已經(jīng)是這樣了，現(xiàn)在都20多歲了，5歲穿開襠褲是天真，20歲穿開襠褲是流氓。現(xiàn)在老是說那時(shí)候這個(gè)那個(gè)的時(shí)候，所以你要有歷史觀點(diǎn)，任何行業(yè)，加工業(yè)、制造業(yè)在5歲的時(shí)候也是隨地大小便的，那時(shí)候不是兒童自己不懂要上廁所，而是家長(zhǎng)沒有把他領(lǐng)到廁所，家長(zhǎng)有責(zé)任。任何行業(yè)初期的時(shí)候，如果有不成熟，不完全是企業(yè)的問題，有社會(huì)、體制各種各樣的問題。到十幾歲為什么不穿開襠褲了，因?yàn)榧议L(zhǎng)告訴他應(yīng)該上廁所。所以隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制不斷完善，政府說不能搞這個(gè)，大家就不搞這個(gè)，于是規(guī)范了，于是由天真走向成熟，由成熟變成體面，由體面變成任總這樣的偶像。包括媒體，總是說兒童時(shí)代，那就沒有歷史觀點(diǎn)。現(xiàn)在經(jīng)過三個(gè)時(shí)代，郁總講的非常清楚，我們已經(jīng)步入了青年時(shí)代，我們已經(jīng)知道怎么正衣冠、怎么樣走路、怎么樣跟人打交道，已經(jīng)20多歲了，

房地產(chǎn)已經(jīng)20多年，進(jìn)入這樣一個(gè)進(jìn)步和成熟的時(shí)代。

　　我們今天講到的資本市場(chǎng)，資本市場(chǎng)是什么？相當(dāng)于大姑娘出嫁，就是把你最美好的拿去給人家看，讓婆婆看，過去在家里早上不起來沒人看，老娘還會(huì)給你煮早飯。但婆婆就不可以了，就站在門口喊，要收拾干凈。基本是資本時(shí)代，即使是大姑娘出嫁也未必生兒子。現(xiàn)在所有上市公司都收拾干凈了，到各種地方經(jīng)受投資者的眼光挑剔，經(jīng)過政府部門的審核、經(jīng)過客戶包括網(wǎng)上不斷的批評(píng)，最后上市了。上市以后是否意味著幸福呢？就像所有在座的男人女人出嫁、娶媳婦了幸福了么？大部分應(yīng)該是“日子”，而不是“幸福”，日子就是活著，上市房地產(chǎn)公司依然如此。舉個(gè)例子來說，大陸主業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的A股的這些公司，大概100家，今年再融資有多少呢？不到10家，不到10家融資的份額是380億，2/3集中在三家公司身上，那也就是說100出嫁的新娘生兒子的不到10個(gè)，生大胖小子的是3個(gè)，你的份額非常小。

　　所以事實(shí)上這么多年回過頭來看去年，甚至看明年，明年我估計(jì)還要少，政策又有調(diào)整，為什么調(diào)整呢？最近在前段時(shí)間網(wǎng)上、媒體上提出一個(gè)非常有趣的小問題，但是現(xiàn)在變成大話題了。我最近老開玩笑說現(xiàn)實(shí)生活中的確很熱鬧，有很多小問題變成大話題，有很多大問題變成小話題。比如某女明星走光了，全國(guó)人民像過年一樣天天議論，這就是小話題變成大話題，成為報(bào)紙的頭條。老太太吃不上飯，多大的問題啊，卻成了小話題。比如有一兩家公司再融資超過100億，于是有記者或者其他熱心人描繪了一下，就說資本市場(chǎng)上圈錢、捂地、囤地、捂盤、漲價(jià)，漲價(jià)以后暴利、暴利以后資本市場(chǎng)再圈錢，這就是典型的小問題大話題，為什么呢？剛才任總講了，再融資1000億，在整個(gè)房地產(chǎn)投資當(dāng)中不到10%，不到5%。在這個(gè)5%里能夠按照剛才說的可能就是個(gè)別是不是有，占多小的份額，典型的小問題變成大話題，大話題以后明年房地產(chǎn)再融資基本上不能嫁了，已婚青年要計(jì)劃生育了，已經(jīng)懷孕的要做流產(chǎn)了。整個(gè)的日子要進(jìn)入資本市場(chǎng)現(xiàn)在也是小荷才露尖尖角，剛才開始的時(shí)候，不能變成大話題，都是小問題。剛才講了幾個(gè)數(shù)字，明年即使是進(jìn)入資本市場(chǎng)的企業(yè)本身可能的再融資機(jī)會(huì)也微乎其微在A股，A股市場(chǎng)部好反應(yīng)在香港也會(huì)反映，最近碧桂園在上市，所以很快便成了所謂進(jìn)入資本市場(chǎng)無非是上市的地產(chǎn)公司，實(shí)際上明年也都要計(jì)劃生育。主要是明年練身材，結(jié)構(gòu)性調(diào)整就是練身材，生兒子明年要慢了。

　　青年20多歲了，已經(jīng)知道怎么文明來做房地產(chǎn)、怎么知道規(guī)范進(jìn)入市場(chǎng)參與合理、理性的競(jìng)爭(zhēng)，我們都懂了，而且我們?cè)谫Y本市場(chǎng)也經(jīng)歷了各種投資者的教育，經(jīng)過了政府的監(jiān)管提示和督促，這方面都有很大進(jìn)步。即使這樣，我也提醒大家，也未必結(jié)婚了一定能生兒子，一定還是要鍛煉身體，保住自己的容顏，爭(zhēng)取以后的機(jī)會(huì)，慢慢把日子過下去。

　　主持人：感謝馮總用大家都懂的原則，我要澄清一下，我說的是網(wǎng)上說的。

　　馮侖：我講現(xiàn)在一個(gè)現(xiàn)象，“未婚女青年推動(dòng)

房?jī)r(jià)上漲”，是統(tǒng)計(jì)局沒有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去的事情。我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲跟需求有很大的關(guān)系，至少少算了50%，如果政府說有100個(gè)人要買房，實(shí)際要買房至少有150個(gè)。我做過很多隨機(jī)的調(diào)查，不完全統(tǒng)計(jì)，年輕女孩，沒有房子嫁不嫁，90%的女性沒有房子是不嫁的，待嫁的年齡25歲到30歲，把買方的年齡大大提前了。另外現(xiàn)在是獨(dú)生子女，這些女性也是獨(dú)生子女，最后6個(gè)人湊首付，兩個(gè)人供房貸，是中國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)，所以給待娶的男孩子壓力非常大。幾個(gè)小姑娘說最低最低男孩要有首付能力。

　　主持人：是不是意味著提高首付的支付標(biāo)準(zhǔn)會(huì)造成更多人找不到對(duì)象？

　　馮侖：的確如此，但適婚人群有話語權(quán)，所以給市場(chǎng)感覺巨大的不滿，這個(gè)東西也是小問題大話題。如果說我們假定政府強(qiáng)制規(guī)定35歲才能買房，這個(gè)問題就解決了，25歲要買房，在全世界都很難，而按照25歲收入的統(tǒng)計(jì)，他們是買不起房的。第二中國(guó)人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系不是以個(gè)人為單位做

理財(cái)的，而是以家庭，家族。一個(gè)人在中國(guó)，只要一個(gè)家族掙錢買幾套房，至少買3到5套，給你老娘買了，能不給丈母娘買么？而這些人統(tǒng)計(jì)上都是買不起房的，但事實(shí)上都買了。這樣特殊的財(cái)產(chǎn)管理和西方不一樣，西方不可能給子女買房。所以這些東西都是統(tǒng)計(jì)局報(bào)表上不統(tǒng)計(jì)的，所以我叫“未婚女青年推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”，我們要看中國(guó)社會(huì)的情況以及我們的文化、傳統(tǒng)，以及當(dāng)年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的政策造成今天需求結(jié)構(gòu)，而不是按統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看的，需求比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)至少多一半，還是非常善意關(guān)心未婚男女青年的。