由《中國企業家》雜志社主辦的“2007(第六屆)中國企業領袖年會”于2007年12月8—9日在北京中國大飯店舉行。主題：繁榮時期的領導力。新浪財經獨家網絡支持。以下為房地產的“資本時代”分論壇實錄。

　　主持人：各位早上好，我們的分論壇準備開始了。我們論壇的主題，按照組委會的出題，我們叫房地產的“資本時代”。也非常讓大家高興的是談房地產，我們自然希望請到房地產中的領軍人物，今天確實到了一年的歲尾，把中國的房地產領軍人物、最受大家關注的人請到了臺上，大家也非常熟悉，但按照慣例我們做一下介紹。

　　郁亮是中國最大的房地產上市公司總經理，他也被稱為中國房地產第一經理人，大家歡迎郁總。下一位大家更加熟悉了，是房地產行業中的最有觀點、最有自己心想表達、能夠表示自己一些情感的一位領軍人物任志強，北京市華遠地產股份有限公司董事。任總經常發表非常犀利的觀點，所以有一些新聞界朋友在不理解任總的觀點情況下，曾經給任總一個綽號叫人民公敵。坐在中間的非常帥的是房地產界、中國企業界最具活力的、最有思想、語言文字最吸引人的馮侖萬通集團董事局主席。他最大的特點是把深奧的哲學、思想問題用通俗的語言讓男人聽了笑哈哈，讓女人聽了羞答答，但是都是大家喜歡聽的話題。下一位雖然頭發有些白，但顏面是最青春、紅光滿面的王若雄，王總是猜疑雙雄，大家記得去年的今天，中國企業家領袖年會的現場，王若雄亮了一手絕活，吹了一首長笛，讓大家很難忘，歡迎王總。坐在最遠處的在房地產界眼光中，大家想象中，房地產這個行業是搬磚頭、弄水泥、蓋房子，一般沒什么詩情畫意。但是在房地產領域中，出現了一位詩人北京中坤投資集團有限公司董事長黃怒波黃總，下面還有一位互動嘉賓姜明先生。

　　謝謝大家的光臨。

　　既然我們大會主題是叫房地產的“資本時代”，我們不妨看看這是中國房地產的回顧，在我們過去的若干十幾年中，中國房地產怎么發展起來的。當然隨著中國的經濟發展，每個公民都要解決衣食住行，現在看起來衣食行已經不是問題了，住是非常關注的大話題。在過去十幾年中國房地產有一條基本的發家路線，這是網上歸納的，房地產商的花樣年華的日子。房地產商通常是這樣開始發家的，開發商指引拿地的計劃，然后游說征服，獲得買地的收費資金，走通拿地環節就可以憑土地向銀行借款還清，拿到地蓋房子賣。認為是爆料中國房地產，之后我又了解一下，網上統計了一下，今天中國房地產的公司和設計房地產公司大約200多家。中國大約現在有5萬多家房地產公司，200多家仍然是很小的比例，為什么中國的房地產企業要進入到時代和我們房地產企業進入資本時代之后，房地產行業將會發生什么變化，今天這是我們的主要，首先請真正的領軍人物解讀這些方面。

　　郁亮：各位早上好，這個是房地產的“資本時代”，萬科進入房地產的時候，在相當長時間內別人問，你們萬科有關系么？房地產時代那時間是關系時代，到了98年我們行業才進入市場時代，真正的市場時代，土地招招標為標志，關系時代和市場時代很大的不同是什么？關系時代很多是空手套白狼，在市場時代憑實力、憑真優勢建立競爭優勢。總比靠關系拿地進步多的多，所以這點上上市公司感到壓力，所以很多上市或者不上市都希望獲得資本。我們行業獲得資本渠道比較狹窄，盡管最早自己開放，對境內境外資本開放。但是隨著行也的發展，很多時候地產公司利用的融資渠道并不是很多，融資工具也不是很多，大家都很想投資房地產，來買房子，只能說明我們的行業融資工具不多。如果有很好的工具，人們可以不買房子可以投資金融工具的，造成千軍萬馬過獨木橋的辦法。

　　另外我們看到在今年，地產公司有很多說法，說1000多億，但國內A股市場300多個億，剩下的是海外市場獲得的。從這里看到我們各種不同體制的發展商通過不同渠道獲得資本。這個時代是我們房地產行業短短20年的進步。應該說在這點上我們可以看到我們的行業終于擺脫過去靠關系的這么一個時代，所以我想資本時代的大幕才剛剛開始拉開。這中間還會有很多未來得發展，還要看發展商、客戶、社會各界在這方面的看法。

　　主持人：謝謝。郁總作為房地產行業的領軍企業家，非常明晰的把中國整個房地產的發展史用時代劃分了，一個是關系的時代，一個是市場時代，而且從2002年作為分水嶺，在這些方面我想任總是從中國改革開放以來就一直在進入到中國的三十年的改革開放，也從事了三年的房地產事業，所以聽聽任總對整個時代的發展和現代資本時代的觀點。謝謝。

　　任志強：歐洲二次大戰之后進行重建，首先是從金融開始支持房地產，他們給的70年的無息貸款。在美國一般都說金融地產，而中國說地產金融，這是一個顛倒的關系，實際上房地產是資金密集型產業。但我們從計劃經濟開始，80年代開始成立房地產公司，如果你們查一下79年建設部文件的話，那時候只有國有企業擁有加入地產行業的資格，私營企業和外資不能進入，為什么是關系時代，因為國有企業當時的土地是劃撥的，所以便成了關系時代。一直到92年南京講話之后才引起非公企業進入房地產，像萬通，那時候才允許土地開始有償出讓了，也允許了其他行業進入到地產。我們萬科最早進入資本市場，但由于大股東沒有能力支持擴張，所以股權怕被稀釋，所以嚴格限制了資本市場的融資規模，所以前幾年發展并不太好，并沒有充分利用資本市場的充分融資。我們的香港華潤充分利用資本市場，在93年宏觀調控的時候獲得大量資金，也取得了快速發展的過程。我們可以看到，恰恰是因為宏觀形勢對資本提出了更高的要求，才還原了地產是以金融資本為支撐的企業本質。為什么郁亮說從92年開始凸顯，因為“17號文件”開始，原來可以拿到一部分錢就可以開工、滾動開發等等，2002年7月1號開始的嚴格制度，限定了必須全部付清，同時銀行的“121”文件也限制了必須四證齊全之后才可以貸款。迫使更多的企業不得不利用資本市場充實自己的勢力獲取土地并取得發展。這時候基本是還原和回歸了地產公司以資本為主要支撐的現象。

　　所以在美國我們可以看到更多的是地產基金上市，大部分是各種基金在上市，但中國進入WTO陸陸續續開放的過程中，還沒有完全開放市場直接融資的情況。我想如果股市和市場直接融資更好的話，我們進入資本時代就真正算是進入了，而現在只有200多家進入資本市場，這個比例還是非常小的，還不能算是地產行業完全進入資本市場。上半年的講話是進一步開放我們資本市場的直接融資，地產企業更多利用這樣的市場機會進行融資。每年完成的投資額2萬多億，境內境外只有1千億的市場融資。一千多億相對于兩萬多億的投資來說是很小的，房地產企業最有資本的增長已經超過9千億，而這個資金量除了境內只有300多億，大量是從境外獲得，所以是境外向境內轉移資本的過程中，更多的資本進入了。02年如果不能有自有資金獲得土地，連貸款發展的余地都沒有，迫切的要求進入資本市場。

　　今天的話題非常好，就是因為昨天央行提到增加了準備金率一個百分點，現在14.5的準備金率已經超過1993年的最高準備金率，93年只有13.5，實際上準備金率提高了，利率也提高了，還有將近13%的保值率。但今天我們的利率水平和93年相比還差很遠，我們可能會想到中央經濟工作會議以后，08年資金會更趨于緊張，3.5萬億還要壓縮，實際上明年可能更多的體現的是地產公司如果不依賴與資本市場或者不依賴與市場融資，完全依賴于銀行信貸的話，可能難以為繼了，對地產公司進入資本市場提出更大的挑戰。所以更多的公司在醞釀，不管境內還是境外積極上市，據說排隊已經超過30家，但是既是這樣，比例還很低，如果有更多地產公司能用資本市場解決資本，這個市場才真正到資本時代。

　　主持人：謝謝任總。任總短短幾分鐘把改革開放30年回顧了一下，下一位大家非常熟悉是萬通集團董事局主席總裁馮侖，我們歡迎馮總。

　　馮侖：我覺得很有趣，今天是禮拜天，而且不到9點大家來了這么多人討論房地產，大家一定不是追求真理的，是來窺探真相，好象想聽點真經，大家可能會很失望啊。我們在這里談這個話題已經成為公眾話題，談了很多，談到現在還再繼續談，可見這個領域里要看到真相和追求真理是很不容易的事情。

　　我先說一下張醒生的開場白太沒有歷史觀點了，就像郁總和任總說的，它是兒童時候的游戲，那時5歲時候已經是這樣了，現在都20多歲了，5歲穿開襠褲是天真，20歲穿開襠褲是流氓。現在老是說那時候這個那個的時候，所以你要有歷史觀點，任何行業，加工業、制造業在5歲的時候也是隨地大小便的，那時候不是兒童自己不懂要上廁所，而是家長沒有把他領到廁所，家長有責任。任何行業初期的時候，如果有不成熟，不完全是企業的問題，有社會、體制各種各樣的問題。到十幾歲為什么不穿開襠褲了，因為家長告訴他應該上廁所。所以隨著市場經濟的體制不斷完善，政府說不能搞這個，大家就不搞這個，于是規范了，于是由天真走向成熟，由成熟變成體面，由體面變成任總這樣的偶像。包括媒體，總是說兒童時代，那就沒有歷史觀點。現在經過三個時代，郁總講的非常清楚，我們已經步入了青年時代，我們已經知道怎么正衣冠、怎么樣走路、怎么樣跟人打交道，已經20多歲了，房地產已經20多年，進入這樣一個進步和成熟的時代。

　　我們今天講到的資本市場，資本市場是什么？相當于大姑娘出嫁，就是把你最美好的拿去給人家看，讓婆婆看，過去在家里早上不起來沒人看，老娘還會給你煮早飯。但婆婆就不可以了，就站在門口喊，要收拾干凈。基本是資本時代，即使是大姑娘出嫁也未必生兒子。現在所有上市公司都收拾干凈了，到各種地方經受投資者的眼光挑剔，經過政府部門的審核、經過客戶包括網上不斷的批評，最后上市了。上市以后是否意味著幸福呢？就像所有在座的男人女人出嫁、娶媳婦了幸福了么？大部分應該是“日子”，而不是“幸福”，日子就是活著，上市房地產公司依然如此。舉個例子來說，大陸主業務為房地產的A股的這些公司，大概100家，今年再融資有多少呢？不到10家，不到10家融資的份額是380億，2/3集中在三家公司身上，那也就是說100出嫁的

新娘生兒子的不到10個，生大胖小子的是3個，你的分額非常小。

　　所以事實上這么多年回過頭來看去年，甚至看明年，明年我估計還要少，政策又有調整，為什么調整呢？最近在前段時間網上、媒體上提出一個非常有趣的小問題，但是現在變成大話題了。我最近老開玩笑說現實生活中的確很熱鬧，有很多小問題變成大話題，有很多大問題變成小話題。比如某女明星走光了，全國人民像過年一樣天天議論，這就是小話題變成大話題，成為報紙的頭條。老太太吃不上飯，多大的問題啊，卻成了小話題。比如有一兩家公司再融資超過100億，于是有記者或者其他熱心人描繪了一下，就說資本市場上圈錢、捂地、囤地、捂盤、漲價，漲價以后暴利、暴利以后資本市場再圈錢，這就是典型的小問題大話題，為什么呢？剛才任總講了，再融資1000億，在整個房地產投資當中不到10%，不到5%。在這個5%里能夠按照剛才說的可能就是個別是不是有，占多小的份額，典型的小問題變成大話題，大話題以后明年房地產再融資基本上不能嫁了，已婚青年要計劃生育了，已經懷孕的要做流產了。整個的日子要進入資本市場現在也是小荷才露尖尖角，剛才開始的時候，不能變成大話題，都是小問題。剛才講了幾個數字，明年即使是進入資本市場的企業本身可能的再融資機會也微乎其微在A股，A股市場部好反應在香港也會反映，最近碧桂園在上市，所以很快便成了所謂進入資本市場無非是上市的地產公司，實際上明年也都要計劃生育。主要是明年練身材，結構性調整就是練身材，生兒子明年要慢了。

　　青年20多歲了，已經知道怎么文明來做房地產、怎么知道規范進入市場參與合理、理性的競爭，我們都懂了，而且我們在資本市場也經歷了各種投資者的教育，經過了政府的監管提示和督促，這方面都有很大進步。即使這樣，我也提醒大家，也未必結婚了一定能生兒子，一定還是要鍛煉身體，保住自己的容顏，爭取以后的機會，慢慢把日子過下去。

　　主持人：感謝馮總用大家都懂的原則，我要澄清一下，我說的是網上說的。

　　馮侖：我講現在一個現象，“未婚女青年推動房價上漲”，是統計局沒有統計進去的事情。我們現在房價上漲跟需求有很大的關系，至少少算了50%，如果政府說有100個人要買房，實際要買房至少有150個。我做過很多隨機的調查，不完全統計，年輕女孩，沒有房子嫁不嫁，90%的女性沒有房子是不嫁的，待嫁的年齡25歲到30歲，把買方的年齡大大提前了。另外現在是獨生子女，這些女性也是獨生子女，最后6個人湊首付，兩個人供房貸，是中國目前的現實，所以給待娶的男孩子壓力非常大。幾個小姑娘說最低最低男孩要有首付能力。

　　主持人：是不是意味著提高首付的支付標準會造成更多人找不到對象？

　　馮侖：的確如此，但適婚人群有話語權，所以給市場感覺巨大的不滿，這個東西也是小問題大話題。如果說我們假定政府強制規定35歲才能買房，這個問題就解決了，25歲要買房，在全世界都很難，而按照25歲收入的統計，他們是買不起房的。第二中國人的財產關系不是以個人為單位做

理財的，而是以家庭，家族。一個人在中國，只要一個家族掙錢買幾套房，至少買3到5套，給你老娘買了，能不給丈母娘買么？而這些人統計上都是買不起房的，但事實上都買了。這樣特殊的財產管理和西方不一樣，西方不可能給子女買房。所以這些東西都是統計局報表上不統計的，所以我叫“未婚女青年推動房價上漲”，我們要看中國社會的情況以及我們的文化、傳統，以及當年計劃經濟的政策造成今天需求結構，而不是按統計數據看的，需求比統計數據至少多一半，還是非常善意關心未婚男女青年的。

　　任志強：已購商品房的人口年齡調查里，29歲以下占33%，30歲到39歲占37%。

　　主持人：下面我們請王總青島天泰集團股份有限公司董事長，我們今天看到房地產的領軍人物都是具有思想、才華具有很遠的戰略眼光，所以王總是我們房地產行業中最有才華的領軍人物之一。去年他的音樂演奏才能，因此今天談到房地產的“資本時代”，我們聽聽王總用音樂般的語言來描述未來房地產的雄偉樂章。

　　王若雄：大家早上好，我進入商界就是一個誤會，再用音樂語言描繪資本實在太痛苦、太困難了。我還是談談資本和時代。今年企業家年會還是有一個主題叫“繁榮時期的

領導力”。

　　今天的話題我聽剛才幾位大老說了都離不開時代，我琢磨資本時代還是有點問題，在這之前按照馮侖說是開襠褲時代，這算是幼年，資本時代算是正常的時代了，就是正常人的時代，未來還有資本市場之后的時代。所謂資本時代是房地產的一個必然，就像剛才說的叫做金融地產而非地產金融，所以資本和地產是永遠相連的，是一對孿生兄弟。

　　第二關于房地產的資本時代，房地產我們今天所討論的，大家都是定義一個概念，就是房地產開發，其實房地產我想想可能和鐵路有點類似。建鐵路，然后經營鐵路，鐵路總有一天會建完的，房子也差不多是這個意思，總有一邊會建完的。在歐洲、倫敦、巴黎新建的房子非常少。現在的就是房地產的經營、持有、物業管理等等，所以他們都轉行做了這些東西。所謂百年企業當中房地產企業是非常罕見的，從房地產開發到房地產持有經營我覺得等應該是房地產的內容，也都應該是房地產的所謂資本時代的主要內容。我們今天是不是把房地產開發作為唯一內容是有點問題，未來特別是有想法做百年企業的公司，可能未來會把對持有經營型的物業作為主項。

　　昨天馬云講說繁榮時期和寒冷的冬天，說到一個觀點說20年是一瞬間，大家公認說中國房地產開發繁榮期或者好的時候差不多有10到20年時期，10、20年以后是不是像鐵路一樣都建完了。這些企業是不是就都消失了？剛才郁總討論的時候說到萬科今年的市值是美國前四大房地產市值得1.5倍，美國那樣高速發展企業的國家，房地產發展量和中國相比真的是不可以相提并論，萬科是5萬多套，全球最大的住房開發商了。所以在資本時代繁榮時期，我們要想，未來的房地產企業怎么個走法。說到繁榮、時代，我們要看資本的特制，資本的特制就是蜜月期。當修鐵路結束的時候，是不是房地產的蜜月期將消失，是不是這些企業也將消失，這是一個問題。

　　我個人的看法是今天討論房地產開發，應該有房地產持有、經營這樣的概念，我掌握的資料中，在中國房地產企業當中，持有性物業作為主要營業收益的還是非常少的，可能沒有，特別是房地產上市企業。所以我在想，我們都想做一個長久的企業，做一個好公司，在繁榮時期是不是想想未來持久繼續下去，如果能的話將怎么走，也是很有趣的話題。

　　主持人：王總提出了一個命題，未來房地產開發和經營、持續發展，就像一個交響樂，有前奏、主題，房地產其實大家聽到這里，又有理論家、音樂家、第一經理人，下面出場的是黃總，他13歲發表過大作，第一篇詩作叫《眼睛》，今天大家希望您用房地產的眼睛看看房地產市場資本時代的發展，用您的眼睛告訴我們未來房地產的發展是什么樣的？

　　黃怒波：我首先說今天有一個大背景，我們今天這個會是繁榮時代的背景下召開的企業領袖年會。

　　我們今天所有抱怨是繁榮時代的小資情調的抱怨，為什么呢？我前天為開這個會從日本趕回來就是中日詩歌兩國交流，他們的詩人都是領軍人物，今年中國詩人過去了，去了以后有一個很深的感受，我們接觸的大量日本青年都是30歲左右，我沒想到那么多漂亮的日本女孩90%多沒有結婚，為什么？他們工資你們不想不到，有一個美女月薪20多萬日元，2000多美金的水平，是我們部門經理副職的薪資水平，他租一個小的公寓一個月大概6、7萬日元，他們沒有辦法結婚，有一個年輕人給我看他的皮鞋裂著嘴。他們看到所有中國人都認為我們有錢，相比之下，日本經濟的這個簫條，我在日本就討論，想想我們30歲的年輕人比他們幸福多了，我們可以經常跳槽。在日本他們找到正式的工作相當不容易，所以說，今天討論是買多大的房子，以至于政府限制你不能買大不能買小，在日本是你能不能租的起房子。日本有一個70多年的詩歌雜志社，在我去的前幾天倒閉了，欠600多萬美元，我說不行我來給他，他說不行了，這個主編在頭一天42歲腦溢血死掉了。

　　第二個觀點，再講個例子，我們的總裁到美國去，有一個房地產項目。昨天下午給我匯報很興奮，說黃總，在美國房地產我們看了一個項目，跟中國的程序差不多，我說這就對了。所以大家討論房地產資本時代，在市場經濟下，哪一個不是資本時代？哪一個行業？比如IT燒錢比房地產燒的多，完全依靠市場和銀行，沒有現代社會經濟，沒有一個行業離得開資本。討論我們的資本時代，很簡單，我們的房地產資本時代是不可回避的階段，這個時代的到來也象征著房地產在發展完善。房地產的資本時代一定不只是上市，要伴隨著我們國家的其他體制完善。比如金融體制的革新、金融產品不是銀行就是上市，一定有很多社保基金，按照合法的渠道進來。在美國就這樣，美國做房地產很大一部分資金還是靠銀行，每個銀行都有房地產部門。所以這個情況下，房地產行業未必只是上市這一個獨木橋，只不過中國的金融產品太死，沒有別的出路可走。

　　第三，房地產上市是扎堆上市，有一個共性問題，房地產企業都比較雷同，產品雷同，但也有問題，再大不可能超過萬科，已經形成這么大的規模和一套經驗程序了。如果大家都做住宅，相反你們看北京有一個報道，2020年北京人口將到2200萬人，現在是1700萬人。按這個城市化發展速度看，住宅是一方面，還有別的產品，比如休閑、度假的興起，大城市的郊區度假產品都是滿的，你可以做大也可以做小。如果拿休閑度假的產品上市，一定在中國是一個非常好的產品，所以我的想法是說要走向資本市場，首先要把產品按自己的特性細化、分化，未必都跟著萬科。

　　主持人：黃總確實熱愛詩歌，從詩歌談到房地產并且對未來北京的發展提出了一些見解，我們下面有一位互動嘉賓，是天明集團董事長姜明先生姜總，被大家認為是道德之上的理想主義者，姜總在下面認真的記錄每一個老總的發言，請姜總互動一下。

　　姜明：剛才幾位嘉賓講的非常好，我有一個問題，幾天前中央經濟會議貨幣從緊的政策，昨天準備金率又上調了1%。請問臺上幾位嘉賓，08年房地產的趨勢，具體來說，根據一、二線城市，地價會升還是會降，多拿地還是保守前進，是快賣房還是慢賣房。

　　郁亮：回答你的問題。我們從萬科角度講，別無選擇，從來都是快速開發的道路。對萬科，未來15年左右時間由于城市化增加7千萬戶的家庭，相當于日本現有全部家庭的總合，相當于英國、德國、法國三個國家的總合，這么家庭的數量是非常龐大的，作為行業主流發展商，蓋住宅還是主要任務。現在蓋住宅也做了一些客戶的研究，中國主要城市結婚年齡提到29歲，20歲左右有孩子了。在這個年齡段，應該說如果有效的增加住宅供應量，小戶型是很好的選擇。萬科是第一個積極響應90、70米問題的，所以并不是說90、70米不合理，而是小型化是行業發展的必然趨勢，萬科把提供更多的、有效的方法提供更多的住宅作為行業責任，不管行業歷來有什么變化，都是這個開發的策略。萬科目前為止項目儲備，1到10月份賣出的房子都不夠我們兩年開發的，所以下面我們會堅持策略，不管怎么變都是這個策略。

　　主持人：明年從今的情況下采取什么策略，從您快速開發的戰略講，現在擁有的地只夠開發1.7年，越快速開發地消耗的越快，下一步怎么辦法？

　　郁亮：我們是說快速開發有大量的資金回籠，這點快速開發我們知道，地的供應量政府也在增加土地的供應，未來可能會增加政府性用房，要建立住宅保護體系。所以對于我們開發商來說也會把產品線往下拉，也增加經濟適用房、雙限房快速開發的策略，跟這個結合在一塊。

　　馮侖：的確這幾年房地產的政策，實際上每年都有一些調整，總體來說，有兩個方向的調整非常清楚，特別是最近兩三年，怎么樣解決中低收入住宅，這個問題一直是最近兩年政策的焦點。而政策的焦點實際上最后會回歸到政府管70%的事情，30%的人群留給高收入人群管理，70%的問題現在中央政府和地方政府的一部分，而30%變成市場化中、高收入人群。所以這個市場已經被分成兩部分，或者房地產的問題焦點更清楚了。在這種情況下，每一個企業按照這樣的方針來制定自己完全在30%的市場，30%的市場怎么做，還是在70%這部分，有兩個檔次的問題可以是市場化的，一個是郁總說的雙限房，還可以賣。經濟適用房也是可以賣的。這樣根據政策確定企業是在哪個空間里活。

　　第二個問題，從整個外部環境特別是資本市場和金融服務，我個人看法是比較樂觀的，不管經濟工作會議現在談到整個宏觀經濟中，在不動產的金融創新包括各種投資工具不斷的創新和提供，這部分還是在放。比如最近人民銀行關于試點、不動產投資信托，一次都可以30億，這部分也瞄準70%里面的上面這一點，這部分我覺得應該根據你的企業情況來看，我認為是比較樂觀的，能在政策變化當中找到自己發展的策略。第二每個企業制定戰略的時候要根據身體情況，不是劉翔能這么跑你也這么跑，你可能會撞到樹上。從99年，我們自己很清楚，叫反周期，我們工作都是瞄準周期波動來做的，我們從海南發展到北京到其他地方，經歷很大的波動。我們對周期波動帶來的企業的死亡情況太有體會了，所以強調反周期，實際上減少負債、加大現金，同時制定精準的公司戰略，穩步的提升。所以對我們來說特別希望別人辦喪事自己辦喜事。

　　看到市場不好有問題的時候我們都比較高興，從現在開始是一個相對快的發展，這就是用了7、8年時間把結構調到比較舒服的狀態，比如負債情況，我們從上市公司來看，我們公司負債一分錢都沒有，現金在A股市場排第四位，你的狀況調的比較好就可以調的快一點，如果不夠好可能只能賣了。鍛煉身體，男人健身強身，女人塑身美身，今后日子才能過下去。我跟萬科王總有時候爬山，最大的體會就是按自己的能力和節奏走路，不要在意別人怎么走，比你天天看別人更重要，這事就亂了。

　　主持人：我在想他們談到市場要分化，政府要管70%，經濟適用房房、兩限房，市場進入到走市場的路，這時候我想起任總，您多少年前一直講這個觀點的時候被封“人民公敵”，政府現在用的觀點好象跟您當年鼓吹的理論特別相象，我在想人民公敵是不是還挺為人民的？現在政策是不是在按您的理論走？

　　任志強：在1998年23號文件出臺的時候，建議把商品房市場和社會保障或者公共住房政策市場兩者分開，兩者之間不打架。當時發展經濟是主要矛盾還是建立住房保障制度。比如說剛才郁亮說在城市化發展中還要有7千萬家庭，還要增加這么多，這個數字非常大。

　　就是我們可以從人口學、市場經濟發展角度研究出未來的可能產生的需求，但是我們永遠不可能知道總理在想什么。最近九部委要下去派人檢查24號文件的落實情況，大家認識到確實是兩個市場，要政府承擔一個市場，商人或者市場經濟承擔另外一個市場，這是世界各國發展的必然規律。

　　我們還有很多已經產生的市場上的必然規定是需要我們引起警惕的，比如說郁亮說我們現在的需求就是小戶型，我認為是對的，現實需求更多的需要是小戶型。但是有一個特殊現象值得我們警惕，1956年蘇聯很多人住在地下室、窩棚，所以在蘇聯有一個特殊的叫法“赫魯曉夫樓”，在1956年在歐洲看完二次大戰的恢復情況就在蘇聯建小戶型，四、五十平米左右，“赫魯曉夫樓”到了59年，有人提出意見，他說現在大家不是有房子住了么？如果不蓋房子有多少財力讓大家做大房子呢？其實他們不缺地，于是蓋了大量小樓，本來預計30年以后拆掉，重新蓋新的，但他下臺之后沒人管了，這部分樓大部分是90年代拆了，因為50年代的經濟情況只能滿足到這個程度，就足夠了，但30年后發展之后不能滿足人們的基本需求，但是現在我們看看這些“赫魯曉夫樓”已經成為蘇聯建筑史上的最大敗筆，而且基本上已經被拆的稀里嘩啦，沒有拆除的都在罵赫魯曉夫。現在莫斯科一般的房子，多少錢呢？6千美元一平米，因為俄羅斯1億4千萬的人，莫斯科占了2400萬人，占到5、6%的樣子，都集中在莫斯科，所以房價已經到8千美元，稍微好點一萬美元一平米。

　　如果北京還是這種方法的話，房子也是滿足不了需求，但不知會不會出現類似于“赫魯曉夫樓”的情況，因為新加坡經歷過，新加坡在50年代60年代蓋了，在70年代統統拆了，現在將近80%是公共住宅，最后出臺一個法律，70%的人同意拆除，就拆除，所以他們現在的商品房是20萬一平米，不管工資多少，工資收入也高了，為什么不管？新加坡是唯一不管住房的政府，80%是政府解決了買房的問題，所以故意把地價搞的高高的，因為只對極少數人群。我們這次國家也想體解決70%、到80%的住宅問題，因為我們房改房解決了56%-62%的公共住宅，解決了一部分。

　　如果按這樣算還有10%到20%的人許多政府的公共住宅解決，剩下就可以用市場化辦法解決。我們生產量大概6、到7億平方量，加上二手房5%，萬科再擴大規模，拼命蓋，一年增加一萬套到頭了，對1億5千萬家庭來說是很少的。現狀是有一億套是80平米以下的小住宅，2%有熱水，還有相當一部分是沒有公共衛生間或者只有一個小廁所的概念的住房，這些可能都要拆了重來，北京已經拆除了80年代的房子了。

　　主持人：謝謝任總，我們今天可以給大家再一起鼓掌，人民公敵卻是是為人民的。咱們論壇既要有發揮，也要有八股文命題的作文。最后一個問題就是雖然中國的房地產發展，除了領軍人物帶領的房地產主力軍以外，大量非專業的房地產領域企業也進入到房地產，我們每個嘉賓今天房地產市場可能發展下去么？

　　黃怒波：我們在座的這些人出道都不是做房地產的，做過其他的行業，從非專業進入到專業領域，這個時代永遠會有，但現在的形式不一樣了。在目前的形式下，敢于進房地產行業的都是財大氣粗的，都志在必得，不是我們當年不知不覺的沒有辦法地去做，最最后覺得這個好就站了起來。其實倒下的也有很多很多，但目前情況下，這是一個主力時代，美國時代也有很多房產企業也隨時進來隨時退出，這個時刻這些財大氣粗的進來，對房地產市場有很大的沖擊，至少有人會像郁總挑戰，只要規則在那個地方，市場就需要有一個競爭的游戲在里面，所以我的觀點可能會過一兩年尤其在明年的調控嚴格的情況下，會有一批新的大鱷代替我們。

　　主持人：黃總的觀點是今天要進，要不然腰纏萬貫、財大氣粗，要不要小心點。

　　王若雄：上個月中國企業家俱樂部到海爾做了一次互訪，當時和張瑞敏談房地產的問題，海爾這幾年做房地產也進入很早，但規模沒有做起來，大家很好奇是不是張總帶領海爾要做出規模來？大家還記得前幾年張瑞敏曾經說過，海爾不受誘惑，不去進入，但基本還是按照這個觀點說的，意思是說海爾進入房地產主要還是為了主業，家居集成進入的，可能這個說法是張瑞敏的一個解釋。其實如果真的為了家居集成也不必做的規模多少大，也不用驚天動地找這么多人、出這么多資本。但我們也看到很多很多外行，黃總說所謂每一個人都是從外行轉過來的，但是我覺得這個問題主要的驅動力還是利益驅動，在這個行業里，大家認為有高回報的，所以才進入，當產業平均利潤率低到某個點的時候，也會自動撤出，所以我覺得這個話題不必特別地拿出來展開討論。到了時候就來了，到了一定時候又走了。我是這么看的。

　　主持人：郁總。

　　郁亮：外來很多進入的行業，我確實統一黃總的說法，我們當年都是外行，再次說明我們的行業是徹底完全對外開放的行業。第二點有實力有品牌的業外企業加入這個行業，對這個行業健康發展是有好處的，唯一提醒的是很多人說家電制造業長虹進入房地產行業，說是我們太苦了沒什么錢賺。這個問題要提醒，我們可以看到，從毛利率來說房地產是比較高的。但資本回報來說房地產和制造業沒什么區別，差距主要在資金周轉率方面，我們房地產行業兩年周轉一次，而很多家行業一年周轉好幾次。所以回報來說差不多，一個行業、一個社會如果是對外開放的不允許這個行業平均水平高于社會平均水平，這是經濟上必然的規律，如果大家說做房地產賺過多錢，我們附帶率遠低于制造業的，這也是說用資本做這個事情不一樣的，所以從資本回報率來說，也就是世界平均水平，總的來說有實力、品牌的企業加入我們行業是我們這個行業的好事。

　　馮侖：我是這么看，在最近兩年，這個行業的最重要的特征是四個字，一是集中，二是轉型。集中體現在三個方面，一個是向大公司、好公司、上市公司集中，最近萬科對市場占有率已經到了2%，比前幾年有一個比較大的增加。另外現在資本市場的融資也支持了剛才我說的判斷，最近幾年包括保利上市，中信也在計劃上，還有很多大企業上市，規模越來越集中，行業也能看到集中度。第二表現是向國企集中，如果從A股看，前十年不會有民營了，主要是國企或者萬科這種混合經濟。第三向發達地區集中，這個行業市場包括前十位、前二十位大部分都在發達地區，營業額、客戶主要都在集中，集中度非常高。面對轉型不企業有不同選擇，相對來說有規模的企業無非在戰略上做一個選擇，因為這樣的集中，資源配置就會出現問題，目前稍微大一點的公司大概有三種戰略，第一種是單一產品全國化復制，快速成長、產業化經營。單一產品就是住宅，住宅萬科還要集中，主流產品60、70%做，這樣可以支持產業化，可以快速成為全球最大的公司。第二多地區、多產品多樣化的產品公司，包括富力、合生這些。第三區域集中，適度的產品多樣化，像萬通這樣一些公司。那么這三種戰略無非是資源有限的情況下做出的不同選擇。另外進入資本時代想辦法上市，通過不動產金融創新、跟社保、保險等等不斷擴張，而不僅僅依賴于銀行。

　　作為小企業也有兩種辦法在轉型當中求生存。第一，找縫隙市場，也就是大公司不做的，這種縫隙市場遍布全國，萬科都不會跟你競爭的。另外小公司可以逐步的在一個區域市場跟大公司服務，我覺得這也是一個。比如我們現在也開始轉型跟大公司結合，在區域上有很大的優勢，做成戰略合作，也有很大的生存空間。集中和轉型將會是房地產最主要關注的趨勢，所以每個公司制定不同的戰略就可以了，至于原來做什么不用管它。包括海爾，從我們公司來說，我們不去研究太多他會對我們有什么影響，因為規模大的企業優勢就是資源集中度高，爆發力強，只要政策給了，16家國企主業是房地產。但他們跟我們不競爭的是第一中國市場太大，第二他們的戰略往往是沒有的，為什么大型國企很難制定戰略，因為領導人是經常換的，沒有人對這個企業會負責。我們都對自己的一輩子在討論，我們的戰略，不僅制定還要很執著，國企沒有，就是很胖的人，但不一定能傷害到你，這跟其他的零售、保險、消費品不一樣，競爭格局不會感覺他對你的壓力，相反如果研究自己的戰略，把企業治理結構、產品、服務這些調整好，管他外行內行進來，大個小個進來問題都不大，與其關心這個話題，不如把自己家里收拾收拾更重要的。

　　主持人：留一點時間做一點互動。

　　提問：由于國家經濟工作會議確定了金融從緊的政策，昨天的有的經濟學家提到國家的大的經濟形勢即將發生變化，一些比較對銀行依賴性的行業或公司會受到很大的影響，我想請問任總，這樣是不是意味著房地產業也即將進入寒冬，謝謝。

　　任志強：這種事發生過很多次，88年調控經歷過了，93年調控我們也經歷過，97年緊縮我們也經歷過，經歷過的企業沒當回事兒，房地產企業無論如何一定會服從政府政策。就像馮侖說的，當你讓他穿開襠褲就要穿開襠褲，因為他不知道，告訴他要去男女廁所之后他就去廁所，所以無論如何會服從，每個企業按照自己的戰略考慮是進入還是退出是快速發展還是拖拖拉拉、暫時回避一下。房地產行業死亡率很多，最多時候一年死掉兩萬家，不代表投資者死了，而是項目死掉了。比如萬科收購了軸輕質，成了萬科大股東之一了，你說是進入房地產還是退出房地產，只是換了一個方式，每個企業采取不同的戰略決定，如果說冬天全死掉了，如果還有不斷的房子冒出來，大樹底下總要死幾棵草。

　　提問：很多員工找我們說老板加工資吧，物價上漲，再干一年還不如房價漲的部分。我想作為民營企業里的中層干部，那些可能是車間主管、高級技工，他們的房誰來建？

　　任志強：你來給他建房，你當他老板當然給他買房了，否則一定沒盡到企業責任。最好不要問誰蓋房子，我們也蓋廉租房、也蓋兩限房、銷售房，而是蓋房子的人。第一是買得起房子的人，一類是完全買不起房的人，中低地收入的家庭，他只能讓政府解決，再低的房價也買不起，生活費都要讓政府補貼，需要政府對他貼息、貼租。另外靠政府幫助才能買起房子的人，任何社會里和國家里都占多數，這在各個國家用長期信貸租金或者公開金融政策來支持大量發展商建只能租的房子，新加坡有、香港也有，這種房子是要解決你說的這些人。比如天津開發區已經有了這類房子，為了解決當地非戶籍人口的人，告訴你只能租不能買賣，要有這套配套措施。我們社會保障制度最缺的不是給老百姓的廉租房，而是解決中間這塊的長期可以租用的房子，所以要改變消費預期從買到租是很難的。當然當老板的要提高工資，讓他買的起房子。

　　主持人：我們再次以熱烈掌聲感謝我們嘉賓的精采演講，謝謝大家的光臨。