2007年9月22日下午，華夏機構投資者論壇在浙江寧波召開，圖為大連萬達集團副總裁李耀漢。(新浪財經 趙鏡波攝)

點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　新浪財經訊 2007年9月22日下午，華夏機構投資者論壇在浙江寧波召開，新浪財經直播了本次論壇的盛況。大連萬達集團副總裁李耀漢就中國不動產的運營與投資發表了自己的觀點。以下為李耀漢先生的觀點。

　　李耀漢：大家下午好，在坐的各位人士，都關注著，資本的運營，關注著自己的資產投降，特別是剛才幾位專家學者，從不同的角度，分析了中國的經過走勢，未來的資本發展狀況，做好很好的講演我作為一個在企業經經營有著經營經經理我們就這么個會議機會，談一點我們自己的體會，大家知道我們萬達房地產集團就是已經營不動產起步的，也是從住宅地產走到了商業地產還有我們的五星級酒店，在19年的發展當中我們現在經過最近7年的調整，逐漸朝著一個不動產的經營物業次優經營運營這么一個企業發展來發展，所以下面我首先跟大家談一談萬達為什么朝著這個方面發展，我們的一些體會，第一，我想跟大家共同分享一下，猶太人在上海也就是上個世紀初100多年前，如何做一個著名的不動產經營商，創造了神話，有這么一個故事，在民國初年，上海灘出現了家喻戶曉的房地產商，是一位英國籍的猶太人，他是1874年來到中國的，剛到中國的時候，他也是一位打工的，后來到了上海的房地產商，1931年的時候，在上海去世，留下了天價遺產。這位猶太人在上海的第一桶金取之于1885年的中法戰爭，當時法國在中國的親民擊敗，上海法租界的一些法國人，驚慌失措，感覺情況不妙，紛紛舉家外遷，引起租界地價一路下跌，這個時候的哈桶在一個公司做，他向主管直言說這種狀況，不會直接下去，應該趁機買地產。

　　上海的租界重新繁榮，地產價格也重新上升，同時自己在中發戰斗前后，賤人九價收購的地皮有漲了數十倍記。猶太人最終敏銳的眼光很早就使我們清醒地認識到，歷史的上海作為遠東經濟的發展中心，和今天土地資源的稀缺依然為土地投資者帶來了很好的商機，這也就是說一直到今天大家在市場的波動當中除了股市和房市是兩大市場的根本熱點的原因，在這里也就是發生我身邊朋友的故事，也就是去年的這個時候，他要到北京買房，他想選一棟比較時尚高檔的住宅，結果選來選去也沒有選一套自己中意的房子，結果有人勸他投入到股市當中來，今年在股市賺了百分之百還要多，但是他今年想拿這個錢依然沒有選種符合自己標準的房產。也就是說五房地產的價格也在上漲。也就是說投資在今天不是說我跟上三位專家學者說的不一樣，不是今天股市給大家帶來了很好的預期，就是股市在今天有很好的機會。

　　第二個就是不可錯失的時代，我們投資

理財早已經不是近代人那么單調，手中的錢如果不想存銀行，也可以投資收藏品，也就是說投資理財的渠道越來越寬，不動產的投資依靠什么吸引那么多的人群和資本參與呢？從情況來看，不動產不會像股票一樣大起大落，是穩健型方式的首選方式，不動產市場由于供求不平衡升值的幅度非常可觀。從去年的6月份滬深股市剛到1600點的只有，只有少數人敢想突破5000點今年廣東的

房價8月份漲到了7000多元，今天我們討論不動產投資，一些蛛絲馬跡都證明，不動產這一塊，包括高端的寫字樓都是在被低估的市場，我們要做的就是及時跟進，最近廣東省社科院研究院對地下錢莊做了一些問卷調查，特的問卷調查面訪了30多萬地下錢莊的操盤者。地下錢莊至少有3000多億美元從外資流入我們國內，相當大的比例放棄了股市，專項了樓市，其中廣東、上海、深圳是這些熱錢的主要流向。到底有多少國外的錢通過灰色的錢流入到國內，目前還沒有準確的數據，但是我們可以分析出來的是這么多的錢不遠萬里來到中國，他們看到了中國的樓市的發展空間，我還了解到目前國外的一些機構，直接收購物業，或者從事土地的開發項目等，聘請了很多港澳的操盤手，今年上半年以上海市場為例，就有四處高端的住宅為外國投資者機構收購，收購面積達到25.34萬平方米，這些收購包括摩根士丹利收購的××樓，香港永興國際收購淡水萬花園等等。上海

豪宅市場表現低迷，直到今年才出現了回籠的現象。正是在這樣一個背景下，外資沖破了限外政策，隨著交易量的上升，上海豪宅的平均售價上升了2.7%，達到21.70美元/平方米，也有專家看到，在上海眾多的投資者開始把從股市收益的資金重新回到了房地產市場。

　　第三如何挖到不動產的金礦。以上說明只是買不動產的賺，那么如何買到最賺錢的不動產，首先要知道哪些不動產可以賺錢，隨著商業的開發產品越來越多，我們做不動產的手段也越來越多，也可以買市區的豪宅，買購物廣場的商鋪，產權酒店等等，取決于個人的興趣，我想在座的各位可能最感興趣的就是寫字樓的投資。

　　有人說溫州人在北京廣州等地炒房，后來又到了重慶社直轄市后又去了西南，但是就是沒有在寧波停留，不是他們不想，進來才發現寧波的房子早就被寧波人買了，這一方面體現了本地強大的消費能力，也反映了寧波人做住宅投資的意識，對于房價趨于須知上漲的趨勢，越早買越好，這是一個簡單法則，但是對于一個住宅的樓盤環境和周邊設施是一個重點考慮的因素。但是比如觀察附近是否有地鐵交通，周邊是否有商業區，甚至是否可以成為未來城市的中心發展規劃。

　　鄞州區作為一個新興的商業地區也在一天天的聚攏人氣，而政府也正在主導南部的商務區建設，下一步也可能引入大量的企業來這里辦公，商務氛圍也越來越濃，今年上半年重慶的房價在短期內高漲，引來了不少的廣州北京投資商。浙江人數進入到重慶炒房的人數也不少，目前看來汽車很普通。但是僅僅憑政策做并不完整，對當地的經濟狀況以及整個市場的供求情況要有一個全面的了解，我們以北京的寫字樓開始，招商引資的大手筆，北京有大量的寫字樓。同時也奠定了目前幾大商務區的實行，但是與啟動的商品房相比，寫字樓市場則一直處于不溫不火的狀況，北京萬達廣場的寫字樓按目前的價格是23000元/平方米左右，而周邊的高檔住宅已經達到了20000元/平方米左右。寫字樓和住宅出現了價格倒掛的現象，在北京一些區域市場上，房屋售價租金比已經超過了寫字樓，這也意味著房產收按益將下滑，投資性買房高位踏空的現象也增加。北京在售寫字樓當中在上半年很多一部分都迎來了熱銷，這種現象值得我們投資者的重視。寫字樓對區域環境的要求更高，操作過程更復雜，額投資回報依賴于出租資金的回報。俗話說，一步養三代。事實上現在階段一些上市的房地產公司，都開始增加次優性物業的比例，以獲得長期穩定的現金流回報。

　　第四將風險最化，全國性房價上升的今天，賺了錢的人都認為房價一天比一天高，投資不動產的風險藏在哪里，證監會曾經發過短訊給大家，說股市有風險。證監會的短訊很多人都能理解，沒有只漲不跌的股市。不動產的漲跌比股市更難琢磨。政治氣侯給不動產帶來的風險最大。政變和戰爭往往可以對不動產造成毀滅性的打擊，當年日本侵占上海，中國遭屠殺，猶太人被軟禁，一些不動產都被侵略者洗劫，再聰明的投資者也套不過戰爭的劫難。

　　2014年冬季奧運會，因為各方面都認為成功的可能性很大，很多韓國人都認為房價會上漲，所以一些韓國商人都開發民用住宅，圈地修別墅，建游樂場、渡假村。可是去年誰知道韓國敗給了俄羅斯，整個平昌地產市場，價格一路低迷。使平昌的人哭聲一片。就是我們萬達企業，今年不動產的投資，我們說的只是向大家介紹一下當前可能影響不動產大勢的一些情況，選擇不動產這個話題，和萬達的企業北京有一些關聯，因為萬達本身就是商業低產的投資和運營商，萬達是一個和中國四萬多家房地產企業有明顯區別的公司，現在萬達已不只是一個開發商，寧波萬達廣場北京萬達廣場相繼在去年底開業，已經轉型為經營型物業開發為輔的來源的不動產企業，進入商業地產比較早，萬達現在持有的商業面積達到4220多萬平方米，萬達做不動產投資每年可以收到穩定的租金，同時能夠享受到商業物業的資產價格升值和土地升值的雙重利潤，若干年之后可能大賺一筆，萬達還有一支2000多人的跨地區經營的商業管理團隊，是中國唯一的商業物業的企業，也是核心競爭力所在，各位來賓上面就是我用我們萬達在發展過程當中，調整的經營思路，結合著企業的發展，對于不動產的投資談了一些體會。有部隊的地方請大家包涵。