CIFF2007第四屆中國國際金融論壇(簡稱CIFF)于2007年9月21-23日在上海浦東香格里拉大酒店隆重召開，本屆活動主題：區域金融生態建設與中小企業金融服務。新浪財經獨家圖文直播本次會議。以下為本次會議22日下午分會場一實錄。

　　時間：2007年9月22日下午

　　地點：浦東香格里拉盛事堂2廳

　　主題：2007年第四屆中國國際金融論壇

　　主持人：各位朋友、先生們、女士們，凡是關心房地產的朋友，大家下午好！我們的論壇很快就要開始了，請各位把目光聚集在我們的臺上，聚集在我們的嘉賓、聚集在我們的觀點里。

　　今天是我們中國國際金融論壇2007年主論壇一個非常重要的場合！沒有房地產的金融它不完整，只有金融、沒有房地產永遠也是一條無腿鴨，中國金融和房地產一塊走路才會走得穩，走得強。

　　中國房地產和金融在一起是此消彼漲、共進共退的，共融供應，“具往已數風流人物還看今天朝”。今天我們的論壇邀請政府機構、金融專業的掌門人，以及我們的品牌開發商，從花錢的、用錢的，管錢的到行業的主管部門，我們的行業到底如何發展，在發展當中是我們怎么樣來為金融業創造更大的機會，在金融的機會下來使得行業獲得長足的發展，林林總總、點點滴滴，心中的疑問希望各位朋友通過今天下午的這一個論劍，雖然不是華山，我們叫賽華山，給大家一個啟迪一個思維，今后大家的思考，達到的成就，以及我們行業的發展將給我們今天的論劍、給我們今天的向往給出一個圓滿的答案！非常感謝今天各位政府官員，非常感謝國際國內關心房地產的朋友，感謝國際的同行，以及相關的基金代表，以及一線開發商朋友，凡是關注中國房地產業的朋友，凡是關注中國房地產未來產業的朋友，凡是關注發財的朋友，只要是朋友我們今天都有共同的語言，我想務虛的不談，求真務實才是我們的方向，不管怎么樣，針對中國房子的特點，針對改革開放的實踐來找到完美點才是我們的夢想和需求。接下來有請組委會的主任來為我們做開頭的發言。祝朋友在國際上威名赫赫，在中國大名當當。下面歡迎華偉先生為各位致詞。

　　伊安 穆林先生：下午好！女士們、先生們，歡迎大家參加第四屆中國國際金融論壇、地產金融論壇。我很榮幸受邀來為今天的論壇進行致詞。今天我來到這里是代表金融家協會，也代表國際銀行業聯合會。

　　今天的地產金融論壇可以說是“第四屆中國國際金融論壇”相當重要的論壇。今天的論壇匯集到了金融界和海內外嘉賓共聚一堂來探討和合作，確實是非常有意思的論壇。金融服務業是全球服務業中不可缺少的一環。

　　而對于地產的人來說全球任何地產業都是需要資本和資源才可以增長的。這一點來看大家看中國就可以得到答案了，中國不僅有高度增長的經濟，同時還有不斷蓬勃發展的房地產市場。

　　上海作為FBI的絕對中心，擁有超過3百多家的金融機構。上海金融服務業的茁壯成長可以說為上海鋪了一條通往國際中心的道路。顯然上海也致力于成為房地產業的金融服務中心。我堅信大家一定會獲得成功！

　　今天的CIFF金融地產論壇為我們注入了足夠的活力，為我們創造了一個平臺。這是一場地產界和金融界之間的專業對話。這也象征著中國地產金融界又往前邁了一步。我要感謝主辦方給我這個機會來參加今天的論壇，祝愿各位一切順利。謝謝各位！

　　主持人：既然是國際論壇，有了國際的才有咱們中國的，下面咱們熱烈歡迎上海市銀行同業公會秘書長李言(同音)女士。

　　李源：尊敬的各位嘉賓、各位專家、女士們、先生們，大家下午好！在2007年“第四屆中國國際金融論壇”房地產專題論壇召開之際，我受組委會的委托，對論壇的順利召開表示熱烈的祝賀。并為在今天來光臨此次大會的嘉賓表示熱烈的歡迎！

　　金融改革面臨著新的形式，經濟全球一體化，資本規模在不斷地擴大，金融創新日新月異，中國金融對世界的金融在不斷的增強，同時銀行業的競爭也日趨激烈。本界論壇國內外的專家就金融改革以中小企業金融創新與發展，金融區域發展等進行討論和交流，以此來分享各自的經驗和優秀的研究成果，將為上海乃至全國的金融街開展區域金融建設，改善中小企業的融資環境，為全面實現發展來起到積極的推動作用。

　　金融生態是金融業賴以生存和發展的基礎，它既包括金融機構自身的建設，金融水平的提升，也包括了外部的金融環境。中國銀行業不斷地改革和開放，進一步邁向國際金融市場，與此同時也加強了中國金融業的金融意識，拓寬了渠道。上海正在加快國際金融中心建設的步伐，我們要僅僅地抓住這一市場化，國際化的關鍵，盡快地使上海成為國際市場的中心，金融創新中心和金融人才中心，堅固上海金融中心的地位。參加本次論壇有國際國內著名的學家，他們將對中國房地產的新模式進行探討。我相信在籌辦者的精心創辦下，本界論壇將會帶來新的機遇，對次我相信本次論壇將取得圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：各位朋友，鑼鼓開張越來越精彩，在精彩的大戲上演之前，我們熱烈地歡迎本次房地產金融房地產的主辦方馬雨婷來給大家講兩句。

　　馬雨婷：各位嘉賓，大家下午好！非常感謝大家來參加2007“第四屆中國國際金融論壇”，房地產專題論壇，首先我來介紹一下今天邀請的貴賓。他們是：

　　上海社會科學院科學院與房地產研究中心主任張泓銘先生。

　　漢舍中國投資總部Tobish Rizvi先生。

　　英高投資集團懂事、中國投資銀行業務主管巫沈賓先生。

　　維迪阿總裁吳亭亭女士。

　　鴻意地產集團總裁王洪飛先生。

　　上海新聞晨報地產總裁董旭(同音)先生。

　　今天有請房地產的研究中心主任華偉教授來主持今天的論壇。

　　再次感謝大家的到來。以國際房地產運營的經驗相比，中國的房地產融資渠道仍然過分地單一。現有各種房地產的融資渠道也非常地發展得不平衡，為打通開發企業融資渠道，建立國際資本運營的經驗，增強開發企業發展的核心競爭力，因此我們今天特別舉辦今天的論壇，希望與國內外深度交流和合作來探討房地產開發企業，在次我預祝本論壇取得圓滿的成功，謝謝大家！

　　主持人：各位朋友，2007年的中國迎接2008年的輝煌，談到中國和世界，往往談到中國要和國際接軌，但是我們非�？上驳乜吹皆诤暧^調控一聲緊接一聲的時候，都集中在中國的房地產行業，國際主動和中國接軌，他們沒有去延安、陜北，而來到了上海、廣州、北京和深圳，正在跟中國大地的上海、北京、廣州、深圳等房地產進行一步加強融合，他們主動地和我們接軌。

　　各位朋友！今天的話題將圍繞在中國可以實現的多元化融資渠道以及它如何在未來進一步加強融合，讓外部基金在中國可以賺錢，中國人怎么樣來分享市場份額，還有我們本土的開發商如何在今天的市場當中取得更加好的成績，境外的資金如何跟我們的渠道，跟我們的市場、跟我們的今天共同分享中華民族增長的成果，今天我們非常容幸地邀請到了德意志銀行董事總經理王仲柯先生，下面有請王先生！(全體鼓掌)

　　王仲柯：首先非常感謝組委會給我這樣一個機會讓我跟大家一起來探討對于房地產行業融資方面的工作和探討。我想以我十多年做經濟學來看，我在這一行差不多16、7年了，做的都是比較仔細的東西，最近很多經濟學家、專家們對宏觀進行了跟多的分析，我想我今天還是跟大家分析一下作為同行的專業人士怎么樣來為我們的企業和行業做服務。我改了一下題目，我想講的是：擁有創新的精神、務實的作風，為房地產企業提供全面的金融服務。

　　基于這個主題我首先想講一下德意志銀行我們可以做什么。我想總結一下，一個呢，我想我們有幾大塊來提供服務：

　　第一個，咨詢服務。就是顧問的服務。

　　第二個，融資的服務。融資服務是比較擅長的了，下面可以講一些案例，講一下如何來提供融資服務。

　　第三個，投資服務。也就是說我作為一個銀行，我們本身有一個投資的主體，那我們直接地投入到房地產的企業當中。這是從功能性方面來說的。

　　具體業務方面有：

　　一，房地產行業的并購，我們做很多企業的并購投資，我等下也有案例來講。

　　二，是我們商業銀行這方面對房地產的貸款，貸款方面是非�；钴S。

　　三，是投資銀行服務業方面的融資。

　　這里面最具體的體現就是在建市場的融資，還有股本市場的融資。

　　四，就是提升到大家看得比較熱烈的，最近美國做得有一點過火，做到現在有一點問題的就是資產證券化。

　　最后一點是風險管理和控制的服務。我們主要是從功能的角度，從業務的角度來看的。再融資這方面我們到底能夠做什么呢？實際上很簡單的，應該說可以看一下我們的資產負債表，作為德意志銀行來說，右邊是負債，左邊資產，從我們早期的商業的貸款，到項目的融資，再到債券的融資，一系列的融資這一塊。

　　從左邊來看比較有一點特殊，我覺得可以為房地產企業可以做兩個比較有特色的服務。一個就是剛才說的，一個是資產證券化，所謂的證券化實際上就是把這一塊資產出讓，那這樣你企業就可以套現，這樣可以使得你資產的流動性更好，速度更快。

　　第二個，就是通過房地產信托基金的形式來做，來把我們的一些存量資產證券化，通過上市的形式來實現我們的投資價值。這應該是從資產的角度來看的。除了從負債的角度我們有商業的貸款，我們有融資，比如說債券、股本、上市，還有我們本身自己的投資來作為一個股東之一，看一下可以為房地產行業做什么，這應該就是我們所做的東西了。

　　我想跟大家說一下我們如何做。我們最近在香港中和集團有一個方興地產我們進行了首次的公開發行、上市，這個是直接通過股本融資的形式來做。中國房地產第一個立足于，而且是權利集中在商業房地產開發公司來上市。它的資產包括了在長安街上一些標志性的影響，上海黃浦江邊的地產，通過甲級寫字樓開發商的角度來給投資者提供機會。

　　我們去年做了一個瑞安地產，瑞安房地產是香港投資的，但是他打造的是中國長江三角洲，尤其是上海新天地這樣一個標志性，非常著名的業務開發商的角度來給投資者提供機會。而我們還做了房地產信托基金，這個我們做了很多，像陽光房地產信托基金。應該說是分差上市的。

　　今年還做了一個香港歷史第一個酒店業務，就是富豪集團下面所有的酒店業務來成為一個信托基金，然后再把信托基金來作為上市，這樣就使得整個酒店數百億的資產可以存活，這樣才可以有一個新的發展。

　　再有一個就是國內都比較熟的，就是上市是比較熟的，房地產信托基金比較多，現在國內游一些稅務上、政策上的房地產信托基金，通過私募的形式來獲取信托的投資，來投資房地產。但是上市的話目前還沒有，這一塊以后國家相關的監管部門會探討這個問題。

　　對于房地產的商業地產可以考慮，投資需求比較大，回報并不是像買賣樓盤這樣立即可以實現的，但是可以考慮這種形式，這種形式應該會很快吧，在國內的地產進行房地產信托投資基金、管理基金上市的模式。這一塊對以房地產企業來說應該是一個發展的機會。

　　再一個是國外用得非常多的，就是通過債務市場來進行發展，還有進行資本的籌措。債務市場現在在中國分得非常細，有企業融資債的市場，還有市級債券的市場，還有以資產來進行抵押的資產證券化，這個市場應該說是非�；钴S的，在國外發展是非常普遍的。房地產本身的債券應該是以數倍的增長，現在已經獲得了萬億美元的概念了，我離開美國的時候是幾千萬的概念，現在是數萬億的概念，應該說這個地產越來越規范了，使得投資者認識到房地產投資的機構是怎么樣的。在投資需求產生的情況下就可以產生新的產品，這就是所謂房地產按揭的資產證券化。這一塊我認為在中國隨著我們信貸的提高，隨著房地產業的發展我認為也很快，應該說是慢慢地開始做起來了。

　　那現在開始做的一般來說在國內來看就是建行開始做，這些商務的房地產按揭來進行一個資產重組化，希望企業會變得很大，本身企業可以自己把自己投資的市場來進行證券化，這是我們當時在香港的時候幫香港的九龍集團整合，把一些樓盤全部打包在一起來進行資產證券化，這些證券化過程當中有一些是3A的，有一些是2A，使得融資成本達到最經濟化。

　　還有一個，整個市場不是太好，有一個新的產品，這個產品來說在整個房地產市場有一個新產品，是怎么樣的產品呢，是一個高票性的債券，加一部分的期權，這個是在市場非常差的情況下，但是企業有很好的業績，有很好發展的前景下可以考慮這種所謂的衍生性的，或者是結構性的融資產品。像我們中興集團是國內的房地產開發商，我們利用這個機會來獲得4億美元的融資，這個企業在過去應該說配資配比是大家比較熟悉的，再融資，最后再做債券和股本的發行。這樣對于它這樣中型的房地產開發商來說可以過百億，這樣就進入了中國房地產開發的前列了。從我們投資銀行的角度來看，基本上是全球各式各樣的資本市場來把這些產品設計推到市場當中，為我們的房地產企業提供服務。

　　除了這一塊再講一下房地產的并購，就是合并，房地產的投資應該說是國外投資者盡管有很多的限制，但是從海外投資的角度來看，對中國房地產的角度來說這個溫度是沒有降低的，現在只是大家怎么樣來通過各式各樣的途徑，在一個合法、合理、合規的情況下來做。

　　一，大家對于中國的宏觀經濟判斷應該是比較正面的，這一點來說基于房地產開發的需求來看，大家也是非常正面的。而且應該可以看到投資中國房地產的基金興趣，或者是投資房地產行業，投資的角度來看，過去一波實際上是亞洲的情況，尤其是香港的情況。接著再到歐洲的情況，現在可以說是全世界的情況，包括美國的資金，還有中東的資金，希望都可以涉足中國的房地產行業。這樣來說呢，應該說對于資金的供給來看是非常充足的。

　　現在最大的困惑應該說是如何來把這個海外的資金和國內資金的需求結合在一起，同時一方面可以促進企業本身的發展，但是在宏觀效果上，宏觀經濟上需要得到一個良性的循環，對于房地產商，對于投資者，對于銀行來說這是一個比較大的挑戰。據我感覺來看，最近這些房地產的企業都有很好的發展機會，而且都處于一個高速發展的階段，需要大量基金的投入，但是在宏觀調控上有一定的限制，同時對于海外資金如何進入中國的房地產市場應該說是有非常大限制的。盡管在這樣的情況下，所有的，或者是大部分的國內大型投資資金也專門為房地產來組織了房地產投資資金，專門專注于中國的房地產行業。他們專注的話可以看到在不同的程度上都有體現。有的是直接投到房地產的開發，有的是跟中國的企業一起來做合資，有的是投資在項目上，在項目上來做。

　　大家可能都知道王石的房地產投資是不能活躍的，德意志銀行提供了很多貸款給他們，這樣就提高了開發商和投資商的回報。

　　我們跟兩家基金一起來聯合投資4億美元獲取了1/3的股權，這應該是非常活躍的�，F在我們又結合了美國一家專門的商業地產，一個地標性的控股公司就拿到了控股權。

　　還有一個是在珠海，基本上當地的企業把幾千畝的地拿下來，拿下來了以后進行開發、運作。國內的合作伙伴的運作模式可以說是比較暢通的。

　　還有一點是國外現在發展到整個一個程度上的話那整合也開始出現了，房地產的整合開始出現了。就是越來越多的企業慢慢地走向了一個整合，如果自己是中型的，或者是已經很大了，那希望進入一個市場，新的領域，很愿意通過并購、合并的模式來進行資本的運作，而且我覺得對我們在座的一些同行們，或者是在座的一些房地產發展商來看，我們從傳統地區區域的發展來注入所謂全國性的，或者是區域性的開發。這樣可以考慮一下是從合并的角度、并購的角度來做還是考慮一下是專門針對一個項目來開發，通過這樣的運作來增強資本市場的經驗，可以進行各式各樣的探討。這樣總的來說就是我們現在有機會在過去幾年來為國內國外的公司在中國的房地產行業做一些比較有益的嘗試，有股本上市，股本投資，有債券的發行，還有我們做中國的第一個民營企業，把它的資產來進行信托、證券化，這樣來進行嘗試。所以這樣來說對于我們現在總結下來的國際資本市場應該對中國的房地產行業是非常看好的，但是現在一線、二線、三線，甚至是對四線的城市都有興趣，所以說發展得很快。

　　另外，我覺得整個也是比較厲害的，現在基本上是從投資、融資、并購，從債券，從證券化來把你盤活，這樣的話都有各式各樣的成功的案例，都有各式各樣的基金來使得投資者愿意嘗試�，F在對于中國房地產行業的企業來說應該說一方面有著很多的人要給你們投錢，還有一方面就是怎么樣拿到這筆錢。還有一方面發展機會很大，還有一方面會受到很多約束，那怎么樣從約束性、發展性當中來獲得平衡點，這個對我們融資服務也好，或者是投資服務業好，對房地產開發商來說都是一個機會和挑戰，希望大家把這個機會抓住。謝謝！

　　主持人 華偉：非常感謝王仲柯先生的精彩發言。中國房地產的明天是國際、國內、全人類的明天。一提到首都我們必定會到北京，但是提到房價我們一定不會忘掉上海，上海湯臣一品14萬每平方，杭州的最高單價已經突破每平方米8萬遠，在談到這個市場的時候，一方面是上海的良性發展，還有一方面黨中央讓我們地方政府發展的同時，把財富定向了一塊來補貼城市的低收入家庭，窮人、富人其樂熔融，所以我想我們未來的發展將會成為房地產業和諧、良性發展的結局。下一位登場給大家介紹的朋友是我華偉的良師益友，是我們上海房地產業的領軍人物張泓銘教授，大家熱烈歡迎！

　　張泓銘：各位朋友大家好！剛才主持人把我介紹給大家了，他很客氣，也很夸張，我個人從事房地產專業，對于金融是比較陌生的，我不懂，但是我很關注，也會思考一些問題，今天我感謝我們會議的主辦者給我這樣的機會，讓我把這幾年的觀察和思考來跟大家交換一下，我們中國房地產融資是多云化的融資。有幾個方面：

　　第一個方面，是對中國房地產融資的現狀進行評價，這是令人感慨的，但是這里面也有很多的無奈。簡單地來說一下，我們現在國內的經濟融資是長期依賴的，我們主要是銀行接待，長期依賴！這個很清楚的。而且目前為止它的門檻、它的總量，它的門檻逐步地有所約束，我們說的多元化融資必將是直接融資，我們國內人認為直接融資是沒有的，但是我認為是有的，我們國內的融資陷入了一個奇怪的境地。我現在說的融資是房地產開發的融資，它有兩種融資的方式：

　　第一，它在施工當中要建筑商帶職施工，這是我們政府所反對的，所不愿意的，但是在房地產開發市場當中，在建設過程當中是普遍的行為。代替它實際上就是一個直接的融資行為。政府不允許的，但是又普遍存在，這是很奇怪的。

　　第二，就是直接融資的形式。我們房地產施工到達一定的程度以后，我們可以預售，房屋可以預售，然后賣給消費者。房子還沒有蓋完，消費者要付款，尤其是在房地產形式好的情況下消費者付完了款，實際上這是融資的行為。

　　第三，就是國際融資。國際融資現在目前有什么狀況呢，我有一個評價，我的評價是明暗交叉。什么叫明暗交叉呢，就是公開的，我們政府允許資本進入我們中國，包括我們中國企業、海外市場上市，這個是明的，那還有很多暗的，個人的基金、同行完全是暗的，有的是在中國設立了分支機構，有的沒有在中國設立分支機構，但是也為我們的企業做了融資，所以說是明暗交叉的。我們的企業也是如此，明暗交叉，邊界游走，這是我對現狀的看法。實際上它也是多元化的。

　　第四，維持房地產融資力量依然強勁，這個力量主要是來源于政府。

　　這是我們今天要說的第一個方面。我說的第二個問題：多元化的融資，這是房地產發展的必由之路。房地產多元化是國際上的一般規律，這個大家一般很清楚了。中國房地產融資的多元化在中國有它的特殊要求。那有哪些特殊要求呢，長期以來我們中國的融資

　　主要是銀行融資，但是我們說了兩種融資行為，它并沒有納入規章保證，我們納入規章制度的就是銀行融資，我們中國的銀行融資在有4大銀行貸款比例、余額是比較高的，我們不能說是很高的，而是比較高，作為中國來說它一定要考慮到國有銀行風險的問題。這也是一種可行性。

　　還有一種可行性，我們國家經過04、05、06年房地產宏觀調控以后，對房地產企業銀行貸款的門檻提高了。我們知道資本35，項目資金35%要到位。完了以后還需要有4證，我們都知道房地產最需要基金的時候是拿土地的時候，基金應該在4證以前、3證以前需要基金，但是我們國家四大銀行的要求是必須要有35%，完了以后還需要有4證，這種特殊情況在世界上是比較少有的。我們不能說絕無僅有，應該說是比較少有的。所以我們中國房地產開發的融資有著比較特殊的要求和靈活性。當然了，我剛才也說到一個建筑工程上的融資來做補充。

　　我第三個想法就是宏觀經濟的調控。05年直接說明了挑白了，房地產的宏觀調控，04年主要是為了緊縮膨脹，但是05年是挑明了房地產行業。從04、05年開始我們國家的銀行系統要把房地產的開發來進行規劃化，而且數量上要控制，尤其是06年更要加強宏觀調控，07年也沒有放棄。在這種情況下房地產的多元化投資有必要嗎，當然有必要了，我們不否認前年所說的問題，我們正規的渠道還是銀行，還有一個是兩個直接融資手段，我們沒有資本來作為保證，我們國際融資游走在明暗的交叉邊界上，我們也沒有充分的保證。宏觀經濟的調控沒有否定我們房地產的融資要多元化。

　　我們要做這個選擇，這個多元化的融資有客觀率的需要，這個是必然要做的。我順便說一個觀點，最近一年有人說房地產行業是不合理的，有的人還說這個房地產業的支助地位是我們持久的，我今天借這個機會我要說，他們都是房地產的專業人士，你如果說研究過美國的房地產業，研究過廈門的房地產業，研究過日本的房地產業，你一定會說房地產是永久的增值產業。

　　既然如此那我們房地產是可以不斷發展的，而且中國往西部發展，往中部發展，房地產融資的多元化永遠是需要的。但是目前是不夠理想的，所以很多人有無限的感慨和無奈，但是問題是我們要進行自覺的房地產融資，還是要進行被動的房地產融資，如果用哲學的語言來表述，我們的多元化的房地產融資是自在的還是自衛的，這是哲學上的問題。

　　第三個方面，優先發展國內的多元化融資增長趨勢。有幾個理由：

　　一，中國房地產發展的規模越來越大。我查了一下數據，今天的時間有限，我的演講沒有數據，我講數據的話那就太龐大了。中國房地產的發展規模越來越大，有的人說你中國房地產也不是支助產業，也不需要怎么研究，但是中國房地產業的規模，它的企業，它的資產總量，它開發的量比重會越來越大！這是第一個理由。

　　第二個理由，國內金融市場的能量越來越強大。這個金融市場，包括傳統的銀行，新型的市場，證券市場、保險市場等等各種金融市場總量是比較大的，由于它越來越強大，它有所謂的流動性過剩，實際上我們用簡單的語言來描述就是貨幣供給過剩。

　　第三個理由，多元化融資渠道大家越來越了解。我們中華民族是一個很謙虛的民族，但是又是一個很時髦的民族，在國際融資上應該說我們在座的朋友們，我們房地產業的老總們了解和掌握是很快的！我們并不陌生。中國的房地產發展規模越來越大，多元化的融資工具我們越來越了解，但是為什么我們國內融資沒有大發展呢，為什么不給于制度和規章的保證呢，這需要我們決策者決斷的。這是我想說的第三個理由。

　　第四，中國房地產的國際融資也是比較忌諱。我前面說了第三個問題，就是優先發展國內的房地產多元化的融資，優先。同時我們國際融資也有必要發展，動作國內資本有機會。我將注意到我們分會場一個大會主題當中有藍海戰略的問題。藍海戰略從05年開始已經成為了管理界、企業界時髦的名詞，我們會議的主辦方把國際金融聯系起來，我認為是很恰當的，現在中國房地產多元化的融資給國際資本的藍海戰略提供了很好的機會。

　　房地產金融的開發我認為是其中之一，當然了，還有特殊的需求、特殊的需要。其中最大可以理解的是，為什么房地產金融的開發是一種特殊的需要，我們要讓你們知道，在這一點上我想稍說一、兩句，這樣的需要我們認為是對某些程度的需要，而不是對中國每一個城市、每一個地方的需要。

　　比如說上海，我們國家在20年以前中央已經確認了上海打造幾個國際中心，到了21世紀初，我們中央確認了打造4個國際中心，其中有金融中心，你要打造金融中心，你放房地產這一大塊，你的金融中心怎么打造呢。

　　第三個小點，我們需要對外的開放，我們需要國際資本進入，我們需要融資，這樣的話我們馬上就想到“風險”兩個字，我個人認為金融開放兩個關鍵是，一：加快速度。你越慢的話那國內金融從投機的角度來看，它越有機會，你的速度越快，那投機的欲望，或者是造成風險的可能性就越小。我們既要向房地產一樣開放，同時也要避開風險。

　　第三點完善控制房地產風險的規章。這一點已經做得相當不錯了。05年開始我們所謂的房地產宏觀調控中，對房地產的交易我們也有很好的措施，我們希望房地產的交易買賣可以長期地持有。我們不希望是短期的操作，首先在上海實行了1年以內的房地產要收取營業稅，或者是3年以內的營業稅，再來是5年以內要交營業稅，還有各式各樣的所得稅。

　　我認為這是市場波動、風險的重要措施。還有一個是規范外資投資，這是我們中國房地產做的規章制度。我們不要一提到國際金融就認為是有風險的，我們提到泰國金融危機首先是房地產引發的，當然了，主要是辦公樓。

　　我們現在的國際金融、國際融資行為前面說到的是明暗交叉、邊界游走，我們要按照規章制度來做，但是有一個問題要解決，就是跨國教育的合理性，合法性問題，跨國教育目前來看，按照我們去年頒布的國家規范外資房地產來看，它是不支持不鼓勵跨國教育的，但是房地產的跨國教育，包括房地產金融的跨國教育這個問題是有待于解決的。好的，我發言就到這里，謝謝大家！

　　主持人 華偉：各位朋友專家意見千言萬語，來日方長，今天只是一個開端，上海的大地關注的是國際的眼球，上海的房勢中國的房地產金融，我們巾幗不讓須眉。下面有請吳亭亭總裁來交流她的意見。

　　吳亭亭：今天我給大家介紹的是法國房地產市場情況、房地產公司上市了以后的股票表現，法國投資者對于房地產項目的投資是喜歡短線還是長線，以及這些資訊對中國公司的借鑒。

　　在介紹下面的內容之前我先簡單地介紹一下我們公司。

　　Vestasia-EFI是歐交所最大的保薦人，成功地保薦了近400家企業的上市。目前歐交所上市的第一第二家中國公司都是我們保薦上市的，年底前還有3-5家中國公司上市掛牌已經排期。

　　我們的優勢：操作的上市的時間短3-6個月，費用低，成功率100%。我們有優秀的團隊，豐富的行業經驗，35年來建立的廣泛的媒體資源，及良好的投資者關系。

　　下面我介紹下法國地產行業發展狀況，我們從這張圖可以看到法國別墅的銷售從85年到2006年幾乎沒有什么增長，樓房的銷售增長從4萬套增長到10萬套，

　　從85年-06年，別墅房價從7萬多歐元漲到了24萬歐元/平方米，樓房的價格從1000多歐元也漲到3000多歐元/平方米。

　　這張圖是法國投資地產的基金，我們看到一年的投資回報是20%，3年的投資是100%，他們喜歡長時間投資。

　　下面是法國增長最快企業: CBO Territoria (地產) +309%, Exonhit Therapeutics (生化制藥) +253%,和 Poweo (電力) +178%.

　　法國增長最快行業有： 公共設施 (電力供應) +132%,， 醫療保健(生化制藥) +121%,， 金融 (地產) +85%.

　　地產企業在二板表現強勁，至2007年6月，歐交所二板市值最大的企業 ：Poweo (電力)： 280m�，Promeo (地產)： 224m�，Exonhit Therapeutics (生化制藥)： 209m�

　　其中，POWEO及PROMEO都由我們保薦上市。上市當天市值分別為18m�和71m�, 兩家企業最初都在歐交所三板(MarchéLibre)上市轉到二板做的公發。

　　下面我們講講法國的地產公司上市的情況

　　ALTAREA(FR0000033219)，是在歐交所主板A組上市 ，主要致力于商業地產的開發，銷售及管理 。營業額的76.6%來自開發管理大型商業物業，23.4%來自開發銷售住宅，94.7%的營業額在法國境內實現，當前市值：1,574,393,600 � ，當前股價：199.50 � /股 ，2006年平均市盈率：29.85倍

　　我們從圖看到，為什么從06年的12月股價會持續飆升？因為他們對外宣布將投資國際地產市場660M的歐元，通過這個圖和信息我們可以看得出來法國的基金和機構投資者他們對這個信息是非常感興趣的。

　　我們再看PROMEO (FR0010254466)，目前是在歐交所二板上市公司。2005年11月16日三板上市，2006年11月30日轉入二板 ，主要致力于商業地產的開發，管理及銷售，營業額90%來自新房及建筑用地的銷售；7.2%來運營戶外旅游居住網絡；2.8%的營業額來自商業及辦公物業的開發及管理 ，當前市值： 179,090,384 �，當前股價：58.50 � /股 ，2006年平均市盈率：15.8倍

　　我們再看CBO TERRITORIA(FR0010193979)，歐交所二板上市 ，主要致力于土地管理；建筑規劃；地產開發；租賃管理 ，當前市值： 108,266,176 �，當前股價： 4.39 � /股 ，2006年市盈率：60.07倍

　　下面我想著重講講SILIC( FR0000050916 )，這個公司是在歐交所主板A組上市 ，主要致力于企業不動產管理，營業額的74.1%來自不動產租賃；3.6%來自不動產管理 ，當前股價： 110.64 � /股 ，當前市值： 1,933.23 M �，2006年平均市盈率：44.76倍

　　這個公司對我們地產公司有一些借鑒作用，他們是90年代上市的，主要是從事大型物業的租賃管理，該集團是巴黎大區最大開發商。擁有1百萬平方米的辦公用房，9個產業園，占巴黎大區辦公用房總面積的53%，總價值的74%。

　　園區內以法國、歐洲和美國的高科技、服務性企業為主：銀行、保險、旅游、制藥、電子、航空、貿易等。比如達能集團，歐萊雅集團, AXA保險公司，法國電信，日本東芝，麥德龍法國總部，標志公司等。

　　公司經營特色，選擇有戰略意義的核心位置設立產業園，企業高度集中，高質量的建筑設計，高質量的服務，環境舒適安全，以可持續發展的眼光設計園區，所有園區都為進一步擴建留有余地，園區內有配套服務設施(餐廳，商店，郵局，銀行等)和物業管理部門。

　　他們在在La Defense 有190 000 平方米的辦公樓，120 個公司，在巴黎北部，戴高樂機場附近有131 000 平方米的辦公樓，80 個公司，在奧利機場園區有440 000 平方米的辦公樓，300 家公司，在Courtaboeuf 有 95 000 平方米辦公樓，120 家公司，在Evry 有57 000平方米辦公樓，80 家公司。

　　他們是法國第一個做資產證券化的公司，把商業樓宇5年、10年，或者是50年的租約來進行資產經營化。這個公司非常聰明，他們善于應用金融工具，這個公司的發展戰略對國內房地產公司有一些借鑒的作用。

　　由以上數據看來，法國地產發展情況來看，它是跟中國整個地產是完全不能相比的。所以，我們建議國內的地產公司盡快到歐交所上市，讓法國的地產基金投資你，中國蓬勃發展的地產業對法國的投資者有足夠的吸引力。

　　如果你們準備在歐交所上市，你們首選的保薦人就是我們，因為和第一合作你也有機會成為第一。好的，今天的演講結束了，謝謝大家！

　　主持人 華偉：下面我們有請漢舍房地產投資機構總Tobish Rizvi先生來為大家做精彩的演講，他主要是講地產融資和兼并收購。下面我們熱烈有請。

　　Tobish Rizvi：非常感謝中國邀請我來參加“第四屆中國國際金融論壇”，我想我們這個主題也是跟整個論壇聯系在一起的，因為我們可以從中找到融資渠道。印度在去年的時候法國有一些機構就宣布了一個數據，說有2千5百億美金，其中有10%都等待著進入亞洲市場。我想對于這個話題在座各位都是專家了。所以如果大家有問題的話歡迎大家會后與我溝通，或者是跟我的中國同事進行接洽。

　　可以說世界房地產的主流還是以直接投資的模式。這種直接投資仍然代表著中國房地產大量的資金流。這張圖上就顯示了這種模式的兩個構成部分，左方法投資商，右邊是資產，也就是賣方。但是我們現在發現機構投資者對于資產是比較感興趣的。如果讓一筆投資需要有競爭力，那是需要有很多精力和經驗，也需要專家的經驗。所以他們很多就是從單一的策略變成了一個多元化的戰略，多元化這里就是我們說的四個基金方式。私募基金可以說起到了一個中介的作用，為他們的目標、項目總和來進行資產管理。大家看到在這張圖表上相比較我們前面的兩方又多加了一方法，就是房地產基金這一方。

　　接下來我將用20分鐘左右的時間來給大家介紹一下到底私募基金到底是怎么樣工作的，他們到底是這，他們是怎么樣形成的，他們是怎么樣合作的，當然了，我最想講他們到底是怎么樣賺錢的。

　　可以說用私募基金這個模式是可以為大家打造了一個共贏的局面。這就是為什么世界上有這么多的人感興趣用私募基金來籌集基金。首先資本是很重要的，現在美國到目前為止通過這樣的模式已經有1千億了。

　　我們通常有一種說法，說金錢是一種力量，但是對房地產界來說尤其重要。無論是物業的所有者還是說買方，或者說還是賣方、資產所有方，大家都希望可以相信這些具有專家經驗的人，無論是在上升的市場，還是下降的市場都是這樣的。這樣也可以作為我們房地產基金方面很好的機會，因為他們可以更好地關注這個機遇。

　　私募基金可以說是反映最為迅速、最為明確的一種房地產投資方式。在這張圖片上我為大家展示了不同種類的基金。我們是通過他們的風險程度以及相應回報的程度來對他們進行分類的。大家看到最靠左邊的是所謂的核心基金，他們的風險最低，他們的回報也是最低的。增值型的風險型更高一些，但是同時也可以為投資者帶來一定的回報，在這里我特定地標注了這一種類型就是投資基金。

　　接下來我通過圖表的方式來為大家簡要介紹一下地產私募基金流程圖，這些是構成、投資和收獲，大家看到在這當中我們有一個中心就是需要有一個合適的投資戰略。也就是說要從機構投資者那里到資金。當然也需要有一個管理團隊。形成一個合理的投資策略，為投資者合身定做他們合適的回報。當然還需要以文件的形式來記錄基金的表現情況，它的業績，以展示這個團隊的經驗。我想把私募基金的過程比做一個有四條腿的板凳。這四角當中任何一條腿短一點，或者是斷了那都會摔倒在地。

　　所以我現在想重點來講一下投資這一塊，投資這一塊包括幾個步驟：

　　首先，要找尋一個投資的項目組合。還需要指定整個投資組合的目標，以及目標風險。

　　這一個分析的過程除了定量以外，同時還是一個定應的分析。我在這里列出了四個步驟：

　　其中一個是目標和策略。

　　第二，就是要定義投資范圍。

　　第三是要預測每個市場環節的回報。

　　最后，是建立目標投資項目的結構。

　　接下來我給大家舉一個例子，是我們假想的一個例子，就私募基金來說他們是怎么樣確認投資目標的。在這個例子當中我們假設需要在美國對于房地產市場進行一個共同化的資產組合，同時我們又要求風險較低。接下來一個步驟就是需要用到一個新的市場當中，看一下各自回報情況，以決定各自資金優化方法。這其中包括資本面的分析、持續的回歸，還有其他的一些交叉分析。也就是說不是要把所有輔助的都放在一個資產類別上�；�金經理需要各自的評估。也就是說基本上是在同一個細分市場當中，什么時候才是最成熟的、最佳的投資時機。

　　下一個是在建立目標投資組合當步驟當中會成立一個投資委員會來加快投資決策。這就是從定量轉到定型的分析。那什么叫投資委員會呢，就是類似于像董事會這樣的。他們一旦一個目標的投資組合決定了以后就進入了聲明周期的第三種，也就是我們說的“收獲”，基金經理必須要對投資組合進行分析。要設一個標尺，并且把這個標尺進行比較，在基金會最成熟的時候來進行私募。我想講的最后一個部分就是講一下報酬，他們付出的和回報的方面。為了把這個問題講得清楚，我想舉一個例子來說從融資到最后是怎么樣來獲得回報。

　　進行管理了以后基金管理將會增加10%的基金。從投資組合當中它獲得是現金流的凈收入，也就是說要把所有的債務都撇開出去，拿到部分現金流是要進行分配的。首先我們看一下，第一個是優先回報。也就是說所有融資的人都可以拿到這部分回報。

　　第二部分是資本回報，也就是說最先提供資本的人，或者是到基金的人。

　　余下這部分余額我們稱之為鼓勵的利益，也就是說余下的現金流會按照七三開的比例來在資金之間進行分配。這一部分的余額、這部分的鼓勵利益可以說是對獎勵基金管理的需求，來使他們的資產超過一定的限額。這同樣是我剛才舉的例子。在這里我以中等回報來給大家解釋一下，在這里的回報率是15%。

　　如果說我們是按照60、40的比例來說，那60這么一個負債水平來說我們可以看到貸債的回報率是64%。拿到的這部分回報了以后我們可以按照優先的，或者是鼓勵的利益來做。但是如果是余額的話，那所有剩下的部分就可以給基金了，大家從這個例子看到有45%。這就是整個私募基金一個激勵機制。

　　我要再次感謝漢舍(中國)邀請我到中國來做這個演講。謝謝！

　　主持人 華偉：非常感謝我們Tobish Rizvi先生的精彩演講！下面我們更有一位重量級的嘉賓，有請納斯達克原中國的總裁，美國國際資產顧問的總在王華國先生來講一下“如何擁抱美國的資本市場”。

　　王華國(音)：各位下午好！我不是房地產行業的，我主要是在資本市場工作，現在在美國基本市場顧問有限公司工作。公司在馬里蘭洲總裁是納斯達克的創始人。我因為不是這個領域里的人物，所以就不好對房地產多加指責，或者是多加表揚，我想最近出現的問題是比較明顯的房地產問題。就是按揭美國刺激貸款的問題。美國的房地產行業主要是在紐約交易所上市的，在納斯達克上市的基本說很少，特別是大家知道美國房地產行業當中有一些證券化的公司，就是房地產證券化，所有的公司大部分是紐約交易所上市，所以作為房地產行業這種實業的資本、這種大的融資金額應該比較注意紐約交易所，看一下同類型的公司在紐約交易所是怎么樣表現。首先也是在紐約交易所出來的。大概是在兩個禮拜以前，連續兩個禮拜紐交所大跌，第一次跌幅大概250點，差不多離350點，有近1百點之差�，F在有一些回升，因為華爾街和美國政府關于刺激貸款的問題是否會影響美國經濟和影響全球經濟有不同的看法。華爾街認為美國政府必須要降息，而美國政府認為沒有必要，美國經濟還是非常地強勁。最后是華爾街的專家認為這個看法是對的。美國政府降息挽回了資本市場的形成。但是并不是最后的結果，因為大家知道一個降息、升息對市場的反映往往需要3到6個月，那到底這個降息、升息是否對市場有很好的表現，我們還需要看3到6個月以后的情況，具體來說就是美國新房的買賣是否能夠恢復，這個問題很重要，如果說不能恢復，那就說明這個災難會影響到其他的國家。實際上英國的銀行已經影響到了，它出現了問題，這個問題是比較重要的，希望在座的注意。希望這個刺激貸款的問題沒有影響到中國，但是中國有6個銀行已經參與到刺激貸款的買賣當中了，所以估計也會有1百億的損失。

　　美國刺激貸款反映了一個問題，就是從實力資本向虛擬資本轉換的過程當中出現了泡沫，專賣給投資者，完了以后再到美國資本市場上去上市，在交易的當中又利用對沖資金的杠桿作用來使得這個泡沫越來越大，這個問題就是風險沒有控制好的問題。

　　我想美國房地產行業將會帶來一些還不能夠滿足購房人。他們的出發點是好的，但是在這個剛才當中沒有很好地去監管，也沒有做一個很好的計算，就像97年金融風暴出現的問題一樣，實際上還是一個理論上對于實際過程當中計算不能全面估計到這個問題，所以就出現了金融風暴，這次刺激貸款實際上夜襲同樣的問題。泡沫在實業資本當中已經產生，通過了蓄意資本的放大，最后造成了市場大跌。所以說關于這一個刺激貸款產品的問題是需要值得認真研究的。對于中國是否有影響，中國是否有類似這樣的貸款，會對將來中國的經濟有所影響，是需要認真研究的，也是需要認真防范的，我有講這些。謝謝！

　　主持人 華偉：各位朋友大家好！聽了各位嘉賓的精彩發言，還有更加精彩的內容后面，我們對中國的房勢明天的成長信心百倍，誰主沉浮還得看我們自己。下面我們有請蓮花國際信托投資有限公司總裁李曉東先生來給演講，下面有請李先生。我覺得中國的房地產實際上成長性是非常好的。管于是乎行業和諸多的評價和購并，在這個行業為這個社會做貢獻的時候，當行業出現一些販私的時候，我們把種種的購并、其中的關懷來授予給了房地產，而我認為房地產這個行業最大的問題不是來自于發展，最大的瓶頸而是來自于兩點，一個是制度環境，還有一個是來自于金融行業的發展。我個人認為就我們金融行業拖了我們房地產發展的后路，君不見銀行靠什么生活呢，靠利息，我們房地產開發貸款難道沒有給我們金融行業、尤其是商業銀行提供充分的利息嗎，當我們連續加息貸款利率達到連息7.5%的時候，我們百貨行業一年的毛利不超過3%，這時候再繼續加息，我們的百貨行業就算有銀行的信貸業務，那借得越多，虧得越多，沒有人做虧本的買賣，所以中國的大賣場紛紛據改道了供應商，向供應商融資，所以在中國的市場上加息并不意味著額度的減少，反而給我們房地產行業留下了更多的空間。所以我認為經驗非常地重要，中國國情不可缺少，兩條腿走路，左腿、右腿一般長，這樣走出來可以趕上劉翔的速度。

　　下面我們請李總裁來講講他最真心的話語。最真摯的結論。掌聲鼓勵。

　　李曉東：各位大家好！不好意思剛才最關鍵的時刻人不見了。今天很高興感謝組委會的邀請來到房地產金融論壇，大家也知道做房地產的我服務于聯華國際信托，房地產金融是我們的核心業務，在這個領域當中進行了一些探索，今天跟大家回報的也是我們近期在房地產金融領域創新的探索。由于一個本土型房地產基金的構架來跟大家做一些交流。

　　在開始這個介紹之前想把幾方面的心得來跟大家進行回報一下，一個是房地產金融方面的情況，就是房地產直接融資現在存在迅猛的發展。整個房地產行業目前在產生一些新的變化，最近隨著金融、土地、信貸、政策的變化，然后宏觀調控的深入，現在房地產行業其中度在迅速地提高，居于北京市的例子在99年的時候整個北京市有4千家房地產開發商，到2006年底的時候只剩下了8百家，也就是說有將近80%的房地產企業推出了這個市場，因為有可能是由于土地的門檻提高了，資金的門檻提高了，很多房地產公司把所創的項目做完了，那這樣后續項目就很難做，也許北京一些城市還轉到了二線、三線城市，下鄉了，不管怎么說，整個業內的并購是非常頻繁的，另外房地產開發從開發模式向投資模式在轉變，資本的力量也逐漸在增強。行業的分工也逐步在細化�，F在有一些專門的房地產投資機構在逐漸地活躍。部分的房地產開發商實際上已經變為，或者是逐步地變為房地產投資的角色，大量地跟投資基金合作，或者是接受一些基金來替投資商來管理房地產看法的基金，進行房地產開發。

　　另外，就是在金融系統單純依靠投資途徑業面臨了調整，很多開發商認為銀行貸款僅僅是宏觀調控造成的短期問題，實際上這當中也有銀行業的改革，逐步地把原來收益和風險不匹配的情況來扭轉過來。所以說直接投資就成為了主流。在房地產行業并購、競爭、大量企業被淘汰出局的過程當中，誰最后能夠取得勝利，我認為取決于房地產開發商的資本能力，獲取資本的能力，上市是最好的途徑，來迅壯大自己的資本，或者是獲得私募基金來進行合作，或者是再發展一些信托的基金。

　　房地產金融另外一個方面就是現在資本大量地進入房地產行業。我們一直也在講實際上在國際的產業分類里面，房地產業是金融的范疇。所以說也是一個必然的趨勢，一年來我們可以看到資本市場的迅猛發展也為有實力的房地產企業打開了機會之門，從原來上市的萬科不斷地通過資本市場來獲得基金，同時一些有勢力的地產商也在上市，或者是準備上市，去年新財富4百強當中，前10名當中有7個都是做房地產的，當然了，今年最高的時候到了1千4百億，等等這樣的東西，所以說上市已經是房地產的潮流了。

　　第二，企業債券這一塊，公司債現在由證券會來接過來，原來在發改委發行很少，現在逐步地進入市場了，另外行業的并購也不用講了。特別是是一個大的開發商不斷地并購一些項目。

　　我們現在正在非常緊張地做瑞士推出前的準備工作，現在也在做一些法律法規來配合政府，包括在跟財政部在進行一系列的溝通，根據上面的安排希望在2008年上半年能夠把產品推出來，另外中間也有一而產品在準備。

　　結論就是房地產的直接融資將會成為市場的主流。第二私募基金在這個進程當中也逐漸地成為非常重要的力量。很多中國企業都是在PE的培養下發展起來的。房地產企業為什么需要呢，首先PE能為房地產企業提供新的融資渠道，改善融資結構，剛才也講了我們的直接融資太少了，間接融資過多，當前的房地產企業比率確實是直接融資過少，在國外應該占到70%以上，而且成熟的市場中間需要融資，不光是上市公司，還有一些大量的中小企業也需要基金的支持。

　　剛才還講了資本證券化，資產證券化的步伐都在加快，一些企業需要上市，這樣的話他們就需要上市之前來壯大自身的實力，也需要滿足快速增長帶來的基金需求，所以說房地產恰恰可以結合市場，來投資于高增長的企業，既可以分流股市的基金，同時又可以為股市培養更多優秀的企業，提高股票供給。這樣對房市和股市兩方面的泡沫都可以起到積極的作用。

　　另外房地產企業隨著PE也可以積聚行業內分散、閑散的基金，追求項目和資本兩個方面的回報。現在房地產開發企業的資金門檻越來越高，中小企業尋找后續項目的難度加大，大家看到一些土地拍賣都是一些大的房地產開發商所壟斷，動輒幾十億，上次蘇寧拿到地達到了6萬多，這樣的格局小的開發商逐漸被排擠，這樣他們的企業前期積累的基金需要尋找出路，有一些企業規模太小，他做房地產也只能享利潤，而不是通過上市來獲得價值體現。也就是說原來大家都覺得不起眼的房地產企業，像在國內最多排中等規模，但是這樣的企業只要在資本市場上市，那他在短短一年內就可以達到1百億的項目，所以說利潤是需要在資本市場來上才可以實現價值。

　　另外就是外貿順差居高臨下，人民幣的預期導致流動性過剩，資金普遍寬裕，同時推動資產價格不斷上漲的情況下，大量的基金看好中國的房地產市場，卻缺乏有效的融資渠道，所以追求項目和基金兩個方面的回報，實現收益的成熟效應這個是比較重要的。到現在為止產業基金的立法了以后，去年有一個渤海產業基金的事業，后來由于方方面面的原因陷入了停頓，現在新的試點沒有進一步的動作。第二，現在6月1號重新修改了以后，有限合伙的制度逐漸被大家所重視。大規模的募集也存在一些障礙。

　　另外，就是原來的監管政策比較復雜，限制很多，所以都出現了一些問題。現在信托行業的監管政策發生了變化，這樣也為PE的推出帶來了新的機會。有新的兩規重新頒布，原油的兩規廢止。人民銀行銀監會下發了一系列的文件來進行了清理，原來說時政不能貸款，很多文件都進行了廢止。愛情了以后現在很多信托就是在投資者數量上有了比較大的區別，原來的是投資人加起來不能超過2百個，現在是合格的投資人當中自然人不能超過50個，機構投資人幾千幾萬都可以，再就是在發行上，原來最多是在異地城市，而且是需要審批資格的，當時我們聯華信托每次只是在一些城市進行發行，現在可以在全國范圍內進行發行了，再就是更加可以保證大家的資金、安全，還有資金限制非常小，尤其是在房地產方面的限制比原來少了很多。

　　依據信托法和新聞頒布的兩規就為本土的私募、資金的設立提供了一些新的形式，我我們在上個月的8月17號，在博鰲房地產論壇上，我們聯合全國房地產商會，簽署了基金信托計劃的合作意向書，正式開始推出一個面向全行業的私募股權基金，這些方案介紹，設立的目的來看，剛才業介紹了很多，主要還是想引導行業健康、穩健發展，為這個行業探索出一條項目資金新的通路。

　　還有一個比較重要的是，我們這次強調的是發展綠色地產，我本身也是商會的副會長，我們跟國家環�？偩衷诤献�，進行綠色地產認證，現在很多地方政府房地產土地的招標因引進了綠色地產的認證。環保的標大概占到了5百分，真正的商業標才3百分，有了這樣的渠道就可以拿到比較好的低成本的項目。

　　牧師產品的一個主要一些要素是什么呢，我們首期是20個億，這個基本上額度已經滿了。后續的目標規模是2百個億，我們已經要選擇一個大型國內排在前兩名這么一個商業銀行來做我們的保管銀行。另外，起點是1百萬，自然人，我們的起點是各百萬，委托人中間分為兩類，一類可以參加到投資委員會，或者是管理公司來發展他們的秩序，還需要發展他們的資金和管理業務，還有一個是作為普通的委托人，整個這個基金的架構是這樣的。

　　也就是說在受益人或者是投資人下面來投資設立這么一個基金、信托計劃，主要的項目主要是三類，還有一些少量的融資。在這個剛才當中聯華扮演的是受托人的角色，投到項目上獲得的投資回報，包括這些投資企業上市來實現推出，投資的目標是在三類，有上市潛力的房地產企業的股權投資，還有一些項目公司的股權收購，另外就是一些優秀房地產企業的投資需求。

　　組織發起人是我們全國工商聯商會，目前的會員有2千多家分布在全國各地，他們跟環保總局協作，在這里也有一些綠色項目的儲備，包括商會的會員也有很多的房地產企業，房地產優勝的項目，他們也有一些將要上市的企業，都是跟資金信托來進行合作。

　　第二，聯華信托一直致力于打造專業的房地產信托企業。我們在2004年面向開發商推出了這么一個品牌，另外我們前幾年發行了一個系列的計劃，在原來的前提下這也是一種突破。我們也希望通過這樣的合作來跟中國的房地產企業共同成長，我們這一次在博鰲簽約的十家首批發起委員會大概是招商地產，華遠，還有天鴻，中國融安，還有國際投資集團等十家，目前發起委托人對舞臺在不斷擴大還有一線的房地產紛紛要求加入進來，我們現在把它作為整個房地產行業的駕馭，在有項目尋找基金，或者是需要私募的時候可以跟我們商量，另外在有一些閑置基金，在短期內不能應用的時候也可以放到這個基金來，我們會竭盡全力地獲取最大的回報。謝謝！

　　主持人 華偉：非常感謝李曉東的精彩發言。人們常說一個人有學問叫學貫中西，但是中國的房地產行業一定要洋為中用。下面的嘉賓取得了會計事物落的會員，他在外從事投融資企業融資資產的經驗，中國的房地產蒸蒸日上，讓這位學貫中西的金融人士來為我們發展真知灼見。我們要洗耳恭聽。希望有請XXX先生。

　　XXX先生：尊敬的主持人，尊敬的是主辦方，尊敬的嘉賓，女士們、先生們，大家好！首先感謝主辦方給我這個機會來跟大家講一些話。

　　我們主要是想介紹一下我們在幫助中國企業提供融資服務，特別是幫助中國的房地產企業走向國際、走向國際以外市場的經驗來跟大家分享一下。我這次講的內容結構主要是這樣的，就是私募在創建過程當中的情況，還有在國內來看什么樣的企業，包括房地產企業在整個私募當中應該注意什么問題。其他一些銀行在投資服務的時候需要有一些財務顧問，這些財務顧問所起的作用是什么。下面就是簡單地來介紹一下整個投資銀行的情況。

　　剛才一些專家也講了，首先企業在進行資本運作的時候需要一些私募啊，股權融資啊。大凡是需要跟一些機構來進行合作。中國的企業如何跟世界的資本接軌，在這里面包括投資銀行，還包括有一些專業的會計師。在整個運作剛才當中財務顧問，國內的企業要拿國外的錢來做。它是在整個企業的層面上來幫助企業如何來體現企業的價值，為企業的價值提供最大化的服務。

　　也就是說在整個企業的私募也好，境外上市過程當中也好，企業在私募、在用海外錢的時候，在用基金的時候這個企業其中有一個關鍵性的問題，就是你怎么樣讓你的投資者認識，它為什么要讓你投資，這個是非常重要的方面。也是第一個概念，在投資者這里要體現出來的。

　　我們投資的話有的是房地產，要看是你商業地產，工業地產，還是住宅地產，一個企業在主營業務最突出，或者是相對突出的時候這個投資過程是非常重要的。而且對于一個者來說經驗告訴我們外面的投資者對哪一部分是最重要的，這個都是我們需要注意的問題。

　　還有看一下怎么樣來體現這個投資過程的吸引性，實際上就是企業的融資方式，這個對投資者來說價值意味著什么，這些都是于是重視的。所以國內的企業在進行私募的時候需要面臨的問題。

　　第三個問題就是稅務問題。我們企業在外面整合和私募基金接觸的時候總有一個準備過程，以前的房地產有一個主流的業務，還有其他的方面會有介入。原來集團是一個獨立核算的市場，那跟這些稅務之間有什么聯系，剝離得不好可能會帶來一些負面的影響。所以說在會計處理上我們在準備工作開始的時候，整個過程當中這個問題是非常重要的。

　　下一個問題就是在私募和引進外資的情況下，或者是外部的基本在轉換過程當中有一些法律法規的問題，需要有一些資質。有的時候你是下面的子公司，但是它的資質有可能是集團里的，集團拿到的資質，那怎么樣剝離這一塊，政府法規主要是針對有關資質的獲得，這個是在上市的時候需要考慮的問題。

　　最后一個問題是在準備過程當中，國內有游國內的法規，境外有境外的游戲規則，那境外的游戲規則在上市也好，在怎么樣也好，要統一起來，這個是非常重要的。

　　同時在整個進行私募當中，還有在境外合作過程當中也遇到一個資產剝離的問題，資產剝離有很多問題是反映在一個國家資產投入當中。以前的債權債務，包括銀行的貸款，有的時候這筆錢直接給集團了，把這個債轉到跟別人合資的方面，而對銀行來講你先把還了，舊債還了以后你再來做，或者銀行你把錢借了以后，舊的錢還了以后，那還牽扯到一個第三方的問題。這也是需要考慮的。

　　最后一點需要考慮的就是時間性，有的時間快了以后那企業價值沒有最大化沒有體現出來，時間和價值要可以很好地搭配。所以對于一個境內企業它想走出去經常會遇到一些問題，這些問題我們看起來是正常的，但是實際遭到的時候就不對了，這些都是需要注意的問題。

　　但是這些準備過程當中對一個房地產企業來說它很難在這個準備剛才當中來把所有的是都進行強化。我們最好的是在做這個的時候需要考慮到專業性。這樣才可以達到事半功倍的效果。

　　實際上對于私募企業來說它也是一個產品提供給買方，它作為一個投資者來說，實際上也是一個投資機會，你這個投資機會是由誰來實施的，或者是由誰怎么樣做的�，F在國內所有的投資房地產的開發商他們走向國際成功了，基本上都是投資銀行來做的。所以說就得出了這樣一個結論。

　　再一個是財務顧問他也有各式各樣的財務顧問。比如福利啊，工種啊。實際上從財務顧問的角度來看，他們就是把企業的投資機會推銷給海外的私募基金，或者是海外上市的投資者，實際上我們是這樣的，我們把國內的投資機會提升了，等于說這個質量發生了本質的變化，它的過程實際上是一種加工的過程。所以說這是需要引起國內的注意。

　　下一個：既然是財務顧問在這方面起了這么多關鍵的作用，那財務顧問、各式各樣的投資銀行怎么樣來組合呢，我認為這個答案非常簡單，選擇合適的，并不一定要選擇最大的。第二個，就是在現在這個行業里的經驗。但是最重要的是要又理解國外，又理解國內。有的時候跟理解的價值觀都不同，所以財務顧問要土洋結合，這樣是考核顧問比較重要的方面。我主要是負責一些投資銀行的業務，包括一些在中國做一些私募基金的投資，我們公司在香港是一個獨立的機構，是說證監會監管的。英高不良資產投資公司，或我們是全方位的。是在香港注冊的，公司的股東是英國人，立足于香港，面向于英國，主要是在私募市場。同時英高主要是做中小型的，我指的中小型是幾十個億，1百個億以下，幾個億這樣的。我們有基金的，還有項目的，基本上是在資產這一塊。這是我們英高服務的方向和市場的定位。

　　英高在整個公司的資本運作上面不像其他的投資銀行，它把資本分得很細，一個企業有再私募，或者是第二次再做購并和配比。英高主要是結合這個團隊，都是由一個團隊來做，中小企業的市場它各自的特點會體現出來，它的資產大概是在10個億啊，10幾個億啊，各個公司的特點不一樣，我們公司的特點是量體裁衣，根據各個公司的情況來做。是綜合性的投資銀行產品和服務。

　　公司1988年成立，從01年到現在的話它整個的企業大概超過了5百個億港幣。地產在我們這個行業里也會體現出來。下面介紹一下房地產行業里幾家國內的地產上市是英高比較關注的方面之一，英高以前也做過業績非常突出的行業。因為今天的時間短暫，所以只能跟大家分享一些經驗，從理論上和將來對房地產業的資本項目進行討論，再次感謝組委會，再次感謝各位嘉賓給我這樣一個機會。希望我們在接下來的時間里可以保持聯系，謝謝大家！

　　主持人 華偉：非常感謝我們各位嘉賓的精彩演講，浪花之后更有激情，各位朋友嘉賓的演講到此結束，下面是嘉賓對話環節，討論的主題是圍繞開發商如何在資本市場實現多元化的融資，下面我們有請德意志銀行銀行亞洲的董事總經理王仲柯先生，納斯達克原中國區總裁黃華國先生。李曉東先生，鴻意地產集團總裁王洪飛先生，還有上海鴻基企業發展公司的總裁上場來給各位嘉賓做一個精彩的交流。各位嘉賓朋友敬請上臺，千萬不要像羞答答的玫瑰，該開還得開。各位來賓，各位朋友我們的華山論劍正式開始，現在是“真刀真槍”的時候到了。如果各位朋友有什么問題盡情提問。實際上我們說中國也不缺錢，像以前都為認寧要浦西一張床，不要浦西一間房，現在這些哥們虧死了。浙江的朋友啥事都沒干，現在蔣琬城12.6個億，開出了一個天價。對上海的市場來說更加興旺，我們認為開放上海需要各路資金。本地的開發商單打，但是膽大并不是硬道理，我們相信隨著港資、英資看好中國的房市，更好看好中國房市有本土，又有融資渠道的開發商，所以我認為一旦中國的房地產業插了房地產融資的翅膀，那它的力量不可估量。大家是不是可以把他們的獨特武功對中國房市未來先交流一二，場下有“真刀真槍”的也可以立馬起來。

　　嘉賓：談到土地的多元化方面，剛才聽了這么多專家的討論，我認為要抓住幾個時機，一個是融資這一塊，這一塊來說除了要限制在50個億這樣，其他的機構沒有限制，這樣的話可以作為開放式的信托，在這個過程當中如果你作為投資者也好，或者是開發商作為被投資的對象，應該是被爭取、理解這樣的信托基金，它會有什么樣的項目，什么樣的機會，開發商要抓住這樣的資源，這是非常重要的。

　　第二點就是直接投資的形式。現在我感覺人民幣基金應該說口子打開了，有很多的機會，我估計一開始政策沒有限制的話，那很多人也會利用人民幣來成立基金。作為我們的行業內的人也應該認識到這個問題，這也是一個基金的來源。

　　還有第三點，就是剛才聽到李總講了中國的證券市場有可能是比較簡單、簡化的，過去我們感覺企業發債比等天都難，現在看把天上的東西放低下來看了，這樣就可以抓住機會，房地產的開發發展肯定就是債務市場和股本市場不斷地交錯，然后來形成滾動性地發展，這樣才可以抓住世紀，沒有資本的話那很快在未來2到3年內，應該說房地產的排名也好，或者是整個組合也好，這個實力應該有很大的變化，所以說要把房地產的企業做大、做好的話我認為這些過去是靠基金，靠一個銀行的貸款，我們現在看到貸款越來越緊了，這個是宏觀上面的問題，基金的滾動發展也可能會認為你在滾動過程當中不夠用，在這個過程當中私募的，信托的、債券的，這一塊運作好了以后，那我想國內的專家在這個市場當中可以做得更多。他們不斷地設計這個產品，還需要找到投資者來把產品送過去，我們在國外做的是相對有益的億我們唯一做的是一些結構比較復雜一點，其他的倒沒有什么問題。

　　主持人：各位朋友房地產一定是跟基金共生的。今年2月份城鄉居民儲蓄余額突破了5萬億大關，我們的外匯儲備超過了1億5千億美元，我們不缺錢啊，買中國的寫字樓毛租金還是8%到10，沒準中國上個月通貨膨脹，比美國高了5、6個百分點，但是我們是我們缺欠，還是缺少投資機會，中國人能不能有自己的睿智。我想多元化融資一定少不了這個話，兩條腿才跑得穩，心里才踏實。我想李總在這方面應該會給大家一個非常交心的心路坦誠。

　　李曉東：講到私募的問題，我想是否可以再深入一點。單純地講私募的話它的流動性不太好，私募可以流通，那只要按照144的規劃那這個私募是可以流通的，這個私募再引申下去，我們講的IPO實際上是公務IPO，公務在發行版年在1念之間，這樣對整個公司本身也好，對整個產業也好，對上司以后的表現也好，就有很好的意義，所以說在這方面我建議大家要做好“144A”的交換，我想這個對中國的房地產是比較有益的。

　　還有在這個領域里海外表現最好的投資銀行是哪些呢，最好的包括瑞士也好，包括144做得比較好的大概只有這么一家，叫做FBR，這是一家美國的投資銀行，是FBR，不是FBI，這個要特別跟大家說明，它的表現大概增長了7.2%，剩下的一些大行，比如說摩根。另外FBR已經開始跟北京中國人民銀行開始培訓。

　　這些問題今天好像很多都提出來了，但是要怎么樣深入下去，對中國的房地產有什么好處，有可能還需要做一些深入的研究，把這些國外用得比較熟的，非常常規的東西要結合中國的情況拿進來，對中國的房地產行業做一個補充，我想是有意義的。

　　嘉賓：今天既然是探討房地產的融資基金，在當天的中國錢進去，一方面實際上國家可能還是很犯愁這個事的，就是錢太多了，股票有泡沫，房地產也有泡沫，這些都是錢多的表現。

　　另外一方面融資難是不是項目不好，房地產的項目不好呢，也不是，你看到同行業好，房地產基金也好，大家在這里都是看好房地產的，既然有好的項目，又有大量的錢，那為什么還叫融資難，我認為無非就是缺乏工具，尤其是投資工具，所以房地產金融融資發展滯后于整個行業發展的方面。整個廣大的開發商也缺乏這些工具，我在很多場合講只要友好的項目，絕對不可能沒有基金。這里有很多心態需要調整，因為很多開發商用慣了銀行的錢，原來銀行幾乎把房地產開發商都包了，銀行拿了最高的利潤，這些幾乎是一去不復返，他也要給他的股東回報，境外投資者也需要他降低風險，所以說以前的房地產在初期階段是需要一手搞定市場，這樣房地產就可以干了，搞定行長可以拿錢，但是現在局面變了，所以說使用工具的習慣和心態也是很重要的。

　　主持人：非常感謝嘉賓的發言，對李總的發言我同意99%，但是有1%想探討一下，有這么多的貪官污吏，我利息給你，你還了，如果個別人不還，那銀行拍賣，我們開發商并不一定都是老手，沒有開發商的話那買誰的房子啊，關鍵是不能指望開發商的良心發現，開發商、房地產和金融之間是良性的交易，因為我們缺乏融資，除了上市融資以外，向銀行借錢不借白不借，借錢就是硬道理，借到錢就可以玩利息，又可以為政府納稅，就可以支付土地租讓金，我想符合中國的房地產行業，不能說是銀行和房地產之間互相打情罵俏，各干各的事，我認為缺乏直接融資，正是需要導入我們國內的經驗，除了銀行以外更需要的多元化來解決融資，一個巴掌拍不響，我們還有三位嘉賓都是來自于一線的朋友，我看了一下，好像除了一線以外，一線的2/3都是從江蘇來的，像鴻意地產，正大集團跟我們南通有千絲萬縷的不了情，到底是上海輻射江蘇，還是江蘇挺進上海，我們想聽聽他們的話語。

　　居培成(音)：大家好！我是以前正大集團的副總裁。我們可以回顧一下中國整個房地產行業，實際上房地產行業真正成為市場時間并不長，伴隨96、97年取消了福利分房制度到現在也就是10年左右的時間。這十年左右時間在房地產商還沒有被妖魔化之前，我曾經看到中央電視臺有一個標題：居住改變中國。我們可以看到當前的城市面貌、城市形象，我們的居住環境沒有房地產開發是根本不可能做到的。

　　我舉一個簡單的例子，同濟大學有一個老師到教授級別差不多要到5、60歲才可以分房，但是現在租房條件得到了非常好的改善。而且從總的來看中國國際化的程度是有非常大的農業人口在占著相當高的比例。包括我們人民幣的增值，包括我們城市化過程當中人們對于空間的需求增加，對房地產都有一個長期的看好。

　　這個長期的看好來講，我覺得房地產行業以前是資源性的行業，一個是基金，還有人脈，土地的資源現在進程太慢了。所以說生存環境來說對地產商應該是競爭越來越激烈了。面粉都賣到了面包的價格，那你想面包還怎么做啊。所以我想提一點自己的看法：

　　一個對于大型企業或者是中型企業來講要充分利用各種金融手段來應用金融工具。

　　對于中小型的企業我也要講一下，我覺得中國房地產企業沒有真正地做到一個細分市場的目的。從品牌來講，說明汽車大家說一個品牌，什么類型的車、什么類型的人開、適合什么服裝，可以說出很多來，但是房地產商，中國做寫字樓最好的房地產商，沒有，專門做酒店的沒有，做各種細分市場的生產商沒有，還包括專門做拉面的也沒有上市。所以我認為房地產真正地要把企業做好，一方面是需要充分利用多元和的融資渠道，同時要把自己企業本身的工作做好，這是非常重要的。謝謝！

　　王鴻飛：今天很高興可以遇到很多投資銀行的朋友，因為我們是做房地產開發的開發商，我們一年要做20多個億。從去年以來到今年我們發現了一個非常大的變化，就是房價漲了這么多，但是現在每個城市的房子都還很好賣，都是打電話問能不能幫我留一個房子，我們到現在開盤都不敢做廣告，因為做廣告的話會引起幾天起就排隊了，這樣引起社會的混亂，所以說開盤就開盤了，出現這方面的變化，我們都應該來更深入地關心這一點，就是我們的房地產行業到底怎么了。

　　我最近參加了幾次拍賣，我發現現在不要說面粉的錢比面包貴，現在連小麥的錢都比面包貴。也就是說你沒有辦法預算以后賣什么價，你沒有辦法想象，這個是給我一個很大的促動。說明什么呢，說明我們的土地資源可能太稀有了，我們的貨幣流動性過剩，比我們想象的還要差。也就是說稀有資源的追逐，貨幣流動性過剩對稀有資源的追逐表現在房地產行業太強盛了。房地產不進是居住的功能，存在的功能比我們想象還要多。

　　我們到2020年還有18億3千多挖土地，十幾年當中光高速公路，大橋，南水北調這些大的工程就需要花掉很多畝，光是公路建設，鐵路建設，大江、大河的治理，還有退耕還林都會超過很多。所以這對我們來說就會面臨這樣的局面。所以說資本市場怎么樣來跟市場結合，從更深一個層次來講，我認為現在什么樣的價格拿土地都是不貴的。謝謝！

　　主持人：只要好，該拿利就拿利，掏錢也是硬道理，今天掏得多，明天就賺得多。

　　宋捷：很高興能夠參加今天的論壇，實際上這兩天大會的主題是國際金融，而今天是一個房地產的分會，我覺得實際上房地產和金融、資本的聯系是越來越緊密的。我認為今天主要探討的話題是多元化的融資，實際上我們房地產主要是在專業房地產領域來運作、開發多元化的企業。我們從99年開始做徐家匯宏基廣場，到現在在其他城市也有相同的項目。但是我們現在有很多的金融機構在溝通、在接觸。實際上像人民幣開發了以后，我們也跟一些商家進行溝通，但是總的來說我們覺得外資銀行和內資銀行競爭沒有特別的優勢，但是總體來說我認為跟國內的銀行比較起來沒有什么差別，而一些新興的月外來機構，他們的模式更為靈活，包括對一些物業抵押以后的殘值部分，這些跟美國的刺激貸款比較類似，他們會做這方面的貸款。他們可能會通過一些專業租賃公司的形式來經營。我們現在的形式就像前面王總講的房地產在這一塊的整個發展是非常迅猛的，整個盈利模式是非常好的。我們的合作基金是20年，但是回本的時間是4到5年，而這一塊來講我覺得就是房地產細分這一塊有好的項目，但是我們缺乏一些資金的支持，所以說說是否可以把融資變成投資，我認為這樣的話角色的互換，利益的捆綁，借開發企業來有一些要求，回報上的要求，類似于這樣平臺的搭建，那我們一般都會選擇大量持有，大部分是做持有、做運營、做經營，所以我認為這一塊是比較難的，因為住宅市場和商業市場有很大的差異，傳統的住宅主要是開發商直接面對消費者，但是商業地產當中還有一個是商家，還有一個是投資人，整個機構比較復雜，所以說我覺得商業這一塊需要有一些金融機構介入的話，那我覺得這個對長期持久有非常大的幫助。為什么有一些企業選擇商用用地不管是淮海路，還是哪里，不管是金融風暴，還是現在到多少人民幣，都是走強線的，它就是有比較強的金融資本來做支持，所以我們希望在臺下也有一些相應的金融機構來跟我們開發商聯系起來。

　　主持人：掌聲代表了一切，各位朋友下面我們還有一些時間，如果是場下來賓有什么問題，盡可以向廠商的來賓來進行提問和交流。

　　提問：主持人、各位專家大家好！我目前開發幾個項目，根據我公司的發展，上海浦江生態林的項目是02年市政府的重點項目，它主要是要完成園林綠化城市再浦江，當時推出的是9千畝，當時是6千畝，建設是又我們來建設的，當初市政府對整個項目分成三個階段，第一階段要求開發商完成生態林的建設，第二個階段給了我們30%，0.2的融資率，第三個，搞一些休閑娛樂項目處理。

　　這三個階段我們從建設到現在真正有5年了，這5年當中的周期比較長，根據我們公司現有的資金流的話這樣可能不充足，所以說這個項目早了一些。原來市政府也需要這些銀行來進行優惠，我也找了一些金融開發商來合作，找了一些開發商他們是比較簡單的，它是一個生態林的開發建設，所以對項目來說，凡是看的人不會說這個位置不好，人民廣場整個高架下去，帶上海這么好的地方有6千畝的林，無論是現在來看，還是從以前來看并斗爭不是說不好，但是整個項目起動的資金量比較大，所以這個項目能不能出來，那這個可能性是比較重要的。謝謝！

　　李曉東：這種是前期需要融資，后面逐步體現的。這個前面也有一些林權的改革，也有一些人在探討能不能在這個過程當中通過信托的方式來實現未來現金流證券化的東西，正好也有其他的企業在探討這個問題，所以說國際上對這個項目有更好的經驗，還是請王總來講一下

　　王仲柯：我們感覺上上這有一點公益性，是帶有工藝性的東西�；�于這種東西像美國對這種感覺有一點公益性，但是又不是純公益的性的東西，用地方政府的債券來做。這樣的好處作什么地方呢，一個是通過半政府的機構，或者地方政府的融資機構，以這樣的平臺來發地方政府債券，或者是項目債券，這個債券在當地是“三重”和“免稅”，基于這樣的話你的融資成本是5億多，要看的話就需要看這些東西。在國外比較喜歡民營企業、合資企業，就是有民營的成份，，也有國營的成份，這樣來做多重投資結構，在政府投資的基礎上來進行企業投資，所以說企業作為一個民營就好一點。出去你總的項目達不到這個情況，那政府只要6到7，或者是7到8，剩下的給私營企業就可以了，通過這樣的話政府通過一部分的錢來達到整個城市改造的事。單一一個企業純粹這樣去投，就像你這個樹是大家共享的樹，而不是說誰可以占有這個樹。所以說民營企業搞

高爾夫也好，或者之在公園旁邊開一個房地產也好，我們說這一塊是垃圾處理的地方，你幫我清理干凈，做比較好的綠化，旁邊這塊地劃給你了，可以做樓盤。原來有一塊是垃圾場，太臟了，所以政府不出一分錢，實際上原來是一個很差的環境，這樣的運作上是需要協調的。當然了，這個有可能不是銀行給你，是從城市發展來作為一個�？�、專用，應該這樣來看。謝謝。

　　提問：有可能我這一塊沒有講清楚，因為政府對這塊地的首先是定性的，政府貼款，根據我們企業想要啟用這個項目。

　　主持人：中國的房地產很多受益于政策，但是成功路徑是曲線救國，聲東擊西，但是聲東擊西還需要有一個過程，有了中國房地產市場以后，那有什么話不能說呢，所以我相信房產和金融攜手并肩，剩下我們就可以得出一個共同的結論：買房有理，賺錢無罪。謝謝各位朋友！今天的論壇就到這里。

　　(完)