主持人凌華薇（《財經》雜志金融主管編輯）：

　　各位來賓，下午好，歡迎你們參加本屆《財經》年會的房產分論壇。聽說去年這個會就非常受歡迎，而且有點火藥味，看來今年不亞于往年。我們這次會議的主題是討論為什么房地產宏觀調控以后，現在房地產的價格還這么高？這也是大家關心的問題，我希望可以從今年宏觀調控政策的分析、明年房地產的市場走向兩方面進行回顧和展望。

　　今天嘉賓的身份比較多元，其中有來自香港和北京的地產商代表，也有對宏觀經濟和房地產市場一向旗幟鮮明、觀點鮮明的經濟學家，同時也有最近比較受關注的外資房地產基金管理人。

　　首先介紹一下，SOHO中國有限公司總裁張欣女士，《財經》雜志特約經濟學家謝國忠先生，香港恒隆集團董事會主席陳啟宗先生，美林集團全球房地產投資部中國業務主管蓬鋼先生，渣打直接投資有限公司董事總經理陳凡先生。他們每位有大約8分鐘左右的簡短發言，其余時間由在座各位進行互動問答。

　　第一位發言的是SOHO集團張欣女士，她是哈佛大學的碩士，又在中國有近十年的房地產從業經驗。

　　張欣（SOHO中國有限公司總裁）：

　　謝謝大家。《財經》年會今天打出了一個題目叫“宏觀調控后的房地產市場”，據說這個題目嚇跑了所有的中國房地產商。叫我來講的時候，是說沒有中國的房地產商愿意來講這個題目，你能不能代表中國的房地產商來講這個題目？我想，《財經》還是秉承了它一貫的敢言的風格。

　　宏觀調控以后，我們看到了這樣幾點：第一，開發商整體來講非常焦慮，開發項目中70%需要做90平方米以下住宅，開發商還不能入睡。政策出臺第一天，我就接到了很多房地產商的電話。外資商人也有很多直接的感受。我們可以看到，房地產市場上本來外資的比例只占百分之十幾，現在只有零了。外資投入中國，也是因為這個新的政策要求，沒有在中國成立公司三年以上的不得介入開發，也就使大批準備進入中國、正在醞釀進入中國的外資基金也受到了很大阻礙。

　　雖然是這樣，但是價格仍然在上漲。我們看到的是，各個城市的房子價格都在上漲，這是跟宏觀調控的主旨、意圖背道而馳的。

　　今天我就講講為什么價格還上漲。

　　價格上漲的原因當然是非常多的，最簡單的一個原因是供求關系。在城市中心好的位置上，人們想購房的需求遠遠比供應的量要大，這就造成了價格不斷上漲。其實，我們在房地產后面看到的是土地供應，如果土地供應沒有大量出臺，控制房價還不會是非常有效的。

　　北京市城市中心的土地供應呼吁了很多年，要透明化、“招拍掛”，但是，最近我們看到幾單我們公司參與的土地“招拍掛”情況還不是非常理想。這里有很多媒體朋友，都非常清楚最近推出的廣渠路36號地塊，46萬平方米，這是很多房地產商都非常拭目以待的項目，在城市中心的地方推出這么大塊的土地，基本是土地政策改變以后的第一次，也迎來了很多開發商的參與。

　　可是，我們看到的情況是，中標的既不是第一名的價格，也不是第二名、第三名的價格，而是第五名的價格，最高價是30.5億元，中標價是26億，中間的差距是4.5億，為什么會出現這個情況？就是因為我們在招標的時候規定，價格不是惟一的標準，那么是什么標準呢？有很多標準。這樣，在眾多的標準下有很多東西無法量化，也成為了一個考慮的標準。

　　從我個人來看，這不是市場化公平、公開的態度，很多無法量化、無法執行的情況下，很多都無法解釋什么是好公司。我知道這個中標的單位有一個很特殊的原因，在這次招標中政府要求開發商承諾以后你的售價是多少，這當然是一個很好的愿望，政府希望控制房價的增長。但這樣一個環節，從開發商的眼里看也是不可控制、不可執行的環節，雖然很多開發商都有承諾，誰去執行？有沒有公開、公平的規則？如果沒有，這種情況下報出來的價格是不是不可執行的價格？但無論如何，最后承諾的售價確實成為了一個考慮的原因。

　　我花了很多時間講這個案例，實際上我想說的最關鍵的是，要想價格降下來，最根本的是土地供應要大量產出，如果土地供應沒有，我們只是靠行政命令控制價格，還是不會走到一個公平、透明的市場化道路上來。謝謝大家。

　　主持人：

　　張欣女士一針見血，指出了宏觀調控可能沒有對癥下藥。接下來請《財經》特約經濟學家謝國忠談一下自己的觀點。

　　

　　

　　謝國忠（《財經》特約經濟學家）：

　　我不是反對房地產，我覺得房地產在經濟當中是很重要的，而且中國城市化的過程剛剛做了一半，還有一半要做，還有20年。

　　房地產是一個很特殊的行業，是一個周期性很長的行業。在香港，房地產商最重要的是要活下去，要有很多現金。而中國內地還沒有這個表現。中國2001年進入WTO之后，2002年全球經濟上升以后，中國經濟開始也上升，每年出口以3%左右上升，引起資金大量涌入中國，中國的銀行存款每年增加15%—20%，而經濟又沒有增長那么快，這就出現了資金過剩的情況，對資產價格有很大影響。而由于老百姓在股市中虧過幾次，所以在資金過剩的時候并沒有流入證券市場。

　　中國老百姓在房地產上還沒有虧過錢，因為90年代周期中主要是一些外資來炒，后來倒下來之后，老百姓沒有這個意識，所以在資金過剩的時候會有這么多錢都涌入房地產。當時，我為什么對這件事有點擔憂呢？我認為在資金過剩，而老百姓又沒有經驗的時候，這件事情可能會鬧得很大，價格會漲得很高，呼吁一下也會有幫助。之后，政府采取了措施，也就是說，風險最高的時代已經過了。雖然中國的房地產市場價格還在漲，但中國的資金還是過剩很多，銀行里存貸率是70%，香港房地產最高的時候，存貸率不過百分之百，就是說，房地產這么弱，他還到境外借錢炒房地產，中國離這點還很遠，政府壓得很早，所以中國不會出現像香港房地產泡沫那樣的情況。

　　長期來說，房地產對老百姓來說是一項很重要的財富。一般有錢人金融資產比較多，而老百姓的金融資產比較少。在亞洲，一般家庭的資產都表現為房地產。房地產的價格有波動，什么時候進去，對一個家庭以后的影響特別大。這也是一個政策問題，各個國家對這個問題的處理不一樣，新加坡處理得比較好，它是八成的公房，對交易有限制，一般的老百姓都住在公房里，只有20%完全市場化，外資炒得再高也無所謂，倒下去以后，對當地老百姓的影響不大。這是一個很好的辦法。而香港是一半人住公房，還有一半人是有錢人，房地產價格高，對他們的影響也不大，因為他們畢竟是有錢人。

　　中國匆匆忙忙把公房取消了，為什么現在中國人對房地產市場這么敏感？就是這么引起來的，再這樣下去，房地產會政策化，和韓國一樣。如果政府不恢復公房，房地產行業以后受政府的干預會越來越嚴重，對房地產企業也不是件好事情。所以，我以為政府是不是可以考慮這件事。

　　另外，地方政府的財政問題。亞洲的房地產很多地方都偏高，和政府收稅低要通過房地產去建制征稅有關，香港是一個很典型的例子。而中國很多沿海地區，大部分稅收都是上繳中央的，自己的錢非常有限。按照中國的法律規定，地方政府不能舉債，它的錢從哪里來？而地方政府的花錢心情又非常迫切。銀行的資金一多，房地產就是一個很好的渠道，銀行里的貸款變成地方政府的財政收入，地方政府的財政收入漲得那么快，是從銀行里貸出來的。這個問題不解決，房地產要正常化是不太可能的。所以，以后要給地方政府財政開一個渠道，讓它有機會自己去借錢。

　　美國的房地產雖然最近房價高，但平均來說還是很低的。美國發展的時候沒有靠房地產去融資來發展城市，中央政府給了地方政府發債的權力，發債是好事情，市場會關心地方政府的財政，會引起透明化，對各方面都有好處。以后中國房地產要正常發展也是不容易的，中央看到大多數老百姓還沒有買到房子，所以用行政命令來壓。最根本的是中國要有結構性的調整。

　　從周期性來說，中國的資金還是過剩的，對資產價格還是一個推動的作用。中國經濟GDP增長20%，存款增長2.5%，這在歷史上是沒有的，經濟增長和利率脫鉤也有關，行政命令起的作用也不是完全能取代經濟的力量，但總的來說，明年會有一定的調整，中國的房地產是一個地方性的行業，不是一個全國性的行業，如果是金融占主導地位的時候，它會變成全國性的行業。就像現在的美國一樣，美國在歷史上房地產應該是地方性的行業，我們看到周期同步了，是因為金融市場變得對房地產影響越來越大，變成全國的周期都一樣。

　　明年中國的房地產可能會困難一點，主要是出口不會像今年這么旺。美國的經濟在走下坡路，明年是2.5%還是2%，還在辯論，但是會低不少，日本也會低不少，所以明年的出口會低一點，3%的年增長周期會過去，國內資金的增加會放慢一點。

　　供求關系也可能會有一定的變化，中國的房地產市場是個新的市場，剛起來的時候和汽車市場一樣，開始的時候是有錢人買，有錢人都買了以后，如果還有供應，除非讓有錢人繼續買，但現在政府查得比較嚴，有錢人也不敢買，所以現在是一個往下走的壓力，明年這個因素也有可能。中國某些地區的房地產市場已經進入調整期了，可能全國陸續在今后一兩年內會進入調整期。從世界經濟周期來看，上一個谷底是1998年，這次有可能是2008年，或者是2009年出現這樣的谷底，現在還說不清。

　　主持人：

　　剛才謝國忠演講的時候我特別擔心，怕他不會說出他最重要的結論。下一位發言人是香港恒隆集團董事長陳啟宗先生。他們在中國內地現在有大手筆的投資，比如上海的港匯廣場和恒隆廣場，最近他們在沈陽的兩個項目達到了105億元，據報道，他們為內地資本做出的資本承諾高達300億元。中午我們聊天的時候，陳先生也說他比較看好中國內地的商業物業項目，但對物業市場持保留看法。

　　陳啟宗（香港恒隆集團董事長）：

　　今天房地產分會來的人這么多，這是所有的發展中的經濟體必有的現象，是好的現象還是不好的現象呢？我在這個行業里做了30年也沒有搞懂。

　　對于內地的房地產市場，我不好講，因為我主要在香港做。所以，我想把謝先生剛才說的原則性問題，應用在一個開發商怎么看中國內地的房地產市場的問題。

　　題目是“房地產在宏觀調控之后的事”，第一，我不知道宏觀調控完了沒有。第二，要是一個房地產商不能夠承受兩三年、三五年的任何宏觀調控或者市場自然規律的下降，要是一家房地產公司不能承受三五年的周期，對不起，你的財政是非常不健全的。

　　現在在內地，因為房地產商還是一個比較新的行業，財政實力不夠強的公司多的是，所以就有一些危機在這里。對我來說，宏觀調控是非常好的事，越長越好，掉得越低越好，別人沒錢我就來買了，他們也不是我的競爭對手，他們都不是制造商，我賣出去的他們買下來，我不賣出去，他們就可以去買了，他們也不是我的競爭對手。所以，我謝謝國家領導人，宏觀調控非常好。

　　總而言之，所有發展中的經濟體，房地產一定是制造很多大的財富，但是人們忘記了一件事，就是它也制造了很多很多破產的人。在香港，40年來我們看得多了，大家認識的那些都是成功的那些，不成功的那些，根本不會把名字說出來，人們也根本不會知道，但是我會說出一大堆。

　　作為一個房地產商，我到中國內地來，可以選擇到不同的地方，住房也可以選擇，做商業。我對內地的住房市場很有意見。第一，不要忘記，中國是社會主義國家，初級階段也好、晚期階段也好，總而言之，社會主義國家不會讓住房非常商業化，用市場手段也好、行政手段也好，總是會把價格壓下去的，特別是現在提出和諧社會，一定會把房價壓下去。

　　剛才張欣說了，用大量的土地供應或納稅的方法把房地產壓下去。當然，我講這些，主要是講到中下價位的住房，高價的不一樣，中下價位的在理論上不一樣，中下價位的是必需品，高價那些是奢侈品。我不是沒有房子住，不過我想買一個更好的、更大的，所以那是奢侈品，不是必需品。但是95%以上的住房是老百姓的必需品，比如，我的未婚妻，我不買房子，她就不嫁給我，那我沒辦法，必須買房子；她不愿意和我的父母親住，不生孩子，所以我必須買房子。

　　高價的住房市場比較小，全世界都如此，當然現在在上海、北京好像還不錯，但是市場比起中下價位的住房來說要小得多，其他城市更不用說。但是，有個問題，中下價格的住房，單位價格很低，比如2000元人民幣一平方米，買的時候每平方米要賺多少？最多也不過兩三百人民幣。要蓋多少、賣多少才賺一個億？不是件容易的事。這也是我對住房價格有意見的原因。高價的樓房就不一樣了，可以非常厲害，價格突然間跑到四、五、六萬，政府也不要太擔心，反正這是奢侈品，對一般老百姓的生計也沒關系。

　　住房一般是賣的，特別是中下價位的，你賣出去以后還要買土地。從前我不知道內地人怎么買土地，我們在香港都是拍賣，這里在從前很多是靠關系，但是現在這樣越來越不行，國家越來越規范化，規范化對我來說又是好事一件，又要謝謝國家領導人。以前當地人買地，我不知道是怎么搞的，我不懂。現在大家都拍賣，這很好。

　　還有貸款，以前是有關系就能貸款，現在也規范化了。很多房地產商都擔心，政府要調查他們。其實房地產不用擔心，因為數量很大，周期性又很長。在這個過程中還是可以讓很多人賺大錢的，但是在這個過程中你不要忘記一件事，別忘了更多的人破產了。

　　我對住房有意見，我對商業樓宇特別有興趣，在這方面是可以賺錢的。當然，第一個理由是政府比較少地干預，因為它不大影響民生；第二，要是你的財政實力夠的話，最好是租而不賣，這樣會輕省一點；第三是不用再買地補充你的儲備。香港是全世界最少分層出售的地方，就是霍英東先生最早搞的。住房必須買一套，但是商業地產，只要分層出售，一定可以降下來，大大降下來。李嘉誠先生自己的寫字樓所在的地方都是水平相當高的，因為他不賣，不分層出賣，但是其他蓋的東西，一分層出售的，水平就降下來。

　　最后，在商業樓宇中，技術含量是相當高。很多人以為有錢就可以做房地產，沒有這回事，以為請設計師替你設計設計就行了，那樣你是沒有資格做房地產的。因為設計師是藝術家，不懂得市場，要是他也不懂，你也不懂，那一定會破產。

　　主持人：

　　謝謝陳啟宗先生風趣的發言。下一位發言者是美林集團的蓬鋼先生。我想，他可能會從今年7月11號六部委發布的171號文談起。

　　　　

　　

　　蓬鋼（美林集團全球房地產投資部中國業務主管）：

　　我作為外資參與中國房地產市場的一個參與者，想講一下對剛才說的限制外資的政策對我們有什么影響。

　　大家可能覺得有很多影響，有了限制外資的政策以后，外資購房量有很大下降。這里要分機構投資者和個人投資者，兩者是非常不一樣的。我們是作為國外的機構投資者在中國做房地產投資。

　　根據中國一貫利用外資的政策，我認為，現在這些政策是完全跟中國的利用外資的政策

　　一致的。因為中國利用外資一直都是以直接投資的形式為主，而中國的資本市場從來都沒有對國際開放，只要人民幣一天是不能自由兌換的貨幣，中國的資本市場就是一個有控制的資本市場，國外的大量資金、股票、基金是不那么容易進入中國的，這是中國的一向的政策。

　　有一個比較灰色的地方，說不清楚的地方，就是房地產。中國近幾年以來是允許國外買中國的房地產，但這算直接投資還是資本項下的開放呢？實際上在外管部門一直有這樣的爭論，我們經常互相切磋。只有到最近幾年，因為外資大規模購買中國的商業物業，才產生了這樣的一個問題。如果一個外資的企業或者是它在中國有它的經營和業務，然后購買了寫字樓、購買的住房，這算是一些經常項下的，應該和它的FDI是一致的。如果一個外國企業花一兩億美金收購了中國的寫字樓用來收房租，這實際上和做一筆貸款、做一筆股票市場的投資然后獲取金融上的回報是一樣的。這樣就跟中國利用外資的基本國策有了一定沖突。所以，最近以來陸續出臺的一些政策主要是為了阻止這樣的基金來到中國進行投資。我認為，這和中國利用外資的政策相一致。

　　當然，這些也不是我們一直在中國投資的方式，也跟我們對中國的外資正理解是一樣的。當然，與此相關衍生出的一些理論，比如說外資是來炒外匯、來抬高房價，還有一些因出臺新政策而產生的過激的行為，比如對所有外資都不給予登記，你在中國注冊一些公司，在中國有工作、有學習，這些都不給登記，也是不對的，因為作為機構投資者，從來都不是以炒外匯為目的，我們房地產基金來中國掙的從來不是炒外匯的錢，有專門的基金掙炒外匯的錢，房地產基金在投資的時候一定是要做對沖的，即使人民幣有大幅度升值，這方面的利益我們也是享受不到的。

　　從抬高房價的角度講，這和國外的機構投資者沒有太大關系，也不可否認，有很多國外的個人行為是賭人民幣升值，或者是與高檔物業的價格快速上升有關系。

　　除了這些國外資本進入中國，外資要是以直接投資進入中國，實際上是有一定益處的，為什么？目前中國實際上非常需要一個非銀行的資本市場，中國的資本市場還大量依賴于銀行，從需求和供應兩方面這都不適應于市場的發展。

　　謝先生也提到，中國的資本過剩，有很多資金在銀行里存著，發揮不了作用。我也接觸到很多房地產開發商，很多房地產行業的企業又急需資金，銀行在加緊管理以后，它們得不到發展項目所需要的資金。所以，供求方面沒有一個很好的平臺讓多余的資金能夠充分地得到利用。

　　所以，我認為，外資進入中國，就跟其他的以FDI形式進來的行業一樣，一方面帶來資金，另外一方面，很重要的是帶來技術。這個技術就是幫中國建立一個非銀行的資本平臺，這個平臺在今后幾年里對于中國房地產市場的發展是非常重要的。外資首先進來是用自己的錢，但是也不排除在幾年的時間以內，這些外資進來實際上在替中國的資本進行管理。我們都是外資的管理人員，我們不是外資本身，現在我們管理的有可能是外資的錢，但也有可能是中國的錢。

　　外資進來，在目前階段，有幾個方面可以看出它的益處。一方面，是對于一些商業物業整體收購，整體利用資本運作來進行管理，對于它的品質保證、今后的物業升值都創造了很多條件。第二方面，對于目前市場的一些整合。目前房地產市場開發商數量還是太多，作為一個比較成熟的市場，應該有少數有經驗、有實力的開發商控制大量市場，這樣，對于市場的穩定、產品質量的保證、市場的長期發展都是有好處的。現在中國有一些發展商經過多年發展，有了一定的規模，這些發展商都積極與國際市場接觸，爭取吸取國際資金，擴大他們的市場占有量。我認為，今后幾年，和國際資本接觸得好的企業，會越來越大地占領市場。

　　外資對于項目的一些判斷有一定經驗，好項目、壞項目分得比較清楚，這樣，就避免了一些因為國內銀行比較一刀切的政策，產生了一些好政策依然得不到貸款的情況，可以使一些好項目得到充足的資金，保證它的完成。

　　主持人：

　　外資究竟能給中國的房地產帶來什么？最后一位發言的陳凡先生，他所代表的渣打直接投資有限公司前不久剛剛完成了兩個民營的房地產項目在香港上市，一個是世貿，一個是綠城，也有消息說，渣打考察世貿用了兩個月，但陳凡先生確定投資綠城的時候只用了十天。下面請他介紹一下對中國房地產市場的看法。

　　陳凡（渣打直接投資有限公司董事總經理）：

　　先告訴大家一個好消息，昨天我又把錢扔給了另外一家北京的房地產公司，錢到賬了。這家公司是一個非常好的市場，不過這回是個國有企業。

　　因為昨天晚上凌小姐和我溝通了一下，說大家對房價比較感興趣，在座很多人都準備買房子，問我房價是漲還是跌。我告訴大家，房價要漲，說什么都沒用。為什么呢？

　　第一，我們看好中國房地產企業和房地產市場，基于三個基本要素。第一個要素就是，人要買新房子，要有房子住。剛才說了，結婚、娶媳婦，得有房子，這是和人口的城市化進程相關的。我們國家現在每年有800萬—1000萬人口進城，到目前為止，有5.8億人口是城市人口，13億減去5.8億，還有多少人，每年1億人進來，大概還要多少年？一算就能算出來。我認為，不敢說別的，除了戰爭、文化大革命這種特別特殊的事件，只要我們保持者改革開放這個基本的可持續發展進程不變，在今后的30年到50年，乃至70年至80年之內，中國的房地產市場總的趨勢一定是好，但是這個過程中一定有波動，有時候高一點、有時候低一點。

　　剛才香港的革命同志和我們講香港市場，你們可以看看，香港市場前十年房價、前二十年房價，然后你們告訴我，這樣上去，以后十年、二十年我們是漲還是跌。這主要是由于土地的稀缺性造成的，今年大學畢業生人口是500萬，比去年多了97萬，勞駕，這些孩子都要有房子住。房子漲和跌，東四牌樓只有一疙瘩地兒，這塊地拆的蓋，蓋了拆，每一次拆的時候拆遷成本多，潘石屹他們家攤去？他們沒那么多錢，怎么辦？只能轉到下一個賣家。這是一個最簡單的道理，如果誰連這都不承認，那就是發高燒。

　　中國房地產市場要漲的第二個要素是什么？我們改革開放，連續30年來，經濟增長7%—10%，假設按照7%再增長十年二十年，大家不要忘了，可支配收入的增長率在中產階級階層超過了GDP的總增長率，大家可以看看，北京總的GDP增長是多少？每個人的GDP是4.6萬，到2010年是5.2萬。把江蘇、浙江、上海每個地區2005年的GDP算出來，再把過去三年的GDP排一下，就會知道GDP的增長是非常高的，而到了中產階級可支配收入的增長是非常高的，這導致人一定會從貧民窟里爬出來，住上經濟適用房，再走上甲級住宅，住進商品公寓，一個人一輩子要換三棟房子，這是全世界的定論，中國也沒有例外。

　　房子的更新換代是必然的，綠城和世貿，它們的房子的質量，世貿中間花園，最近在頤和園，綠城蓋了一套房子，起價3.5萬，聽著都是天價，但是住到那兒就知道為什么值3.5萬，因為位置在那兒擺著呢，這是一個市場行為。

　　第一驅動力是要住新房子，第二驅動力是住好房子。第三個驅動力是哲學層面、文化層面。大家不要小看這一點，對于任何一個國家都是一樣的，咱們中國人本質上是個農民國家，有9億農民，對農民來說什么最重要？從來就是買房子、置地。中產階級首先就是要買房子、置地，你看看你們家街坊，周圍一圈人，有多少人炒股票，有多少人買房子，就不用我再說什么了。買房子一定是一個最基本的需求，也是衣食住行里最核心的需求。

　　第二，房價漲是不是好事？嚴格來講是好事，看漲什么房子。剛才說了，如果漲寶馬和奔馳的房子，你們家沒意見，因為政府把漲房子這塊的稅收走，去蓋公共交通、蓋地鐵。像香港的地鐵，全世界最有效的地鐵就是香港地鐵，老百姓坐地鐵舒服著呢，比打出租車快，在香港，如果你們家破產了還坐出租車，第二天把你抓起來，為什么？你有錢坐出租車，沒錢還債權人的錢？那是不可能的，所以有公共交通系統，有舒適的私家車系統。我們要說的是，要把這個公共系統、福利系統建起來。

　　舉個例子，曾經在加拿大都是讀書、打工的人，打工的時候收入肯定不高，這時候你就可以到政府申請廉租系統，填一張表，把你所有的收入、包括銀行賬單都報上去，然后排隊，排到那兒了就住一個新房子。這個房子是在市中心，你周圍的人是用3000塊錢一個月來租，你是90塊錢一個月，等你畢業了以后，你的收入上去了，第二天就給你轉成3000塊錢，這就是所謂的福利系統，而這個系統在中國不能照搬不誤，因為中國人太多了。所以政府肯定也要制定出一個相關的公務系統，來取代以前的公費分房。

　　我還要說最近的宏觀調控。宏觀調控特別敏感，不僅是房地產商，連外資都嚇跑了。

　　主持人：在座各位有沒有人要對四位的演講進行簡短的評論？

　　提問：

　　剛才陳凡先生說到宏觀調控的時候欲言又止。我想問剛才大家都觸及到的一個話題，就是宏觀調控本身。你們覺得它完了沒有？如果還沒有完，下一步的措施是什么？

　　陳凡：

　　宏觀調控完沒完，待會兒我給國務院打個電話，現在我還不知道。（笑）

　　至于我們是怎么看宏觀調控，剛才陳啟宗先生說出了對宏觀調控的看法。我講兩點，第一，我特別支持，堅決擁護。由于宏觀調控，導致市場很多投資者對市場看不明白，都嚇跑了，這就導致了對很多項目的評估價格就很差，當時在世貿和綠城上市的過程中產生了很大的懷疑，在這種情況下，我們趁著黨給我們的東風就進去了，目前為止證明我們當時對黨的信任、對宏觀調控的信任和依賴是正確的，所以現在我們賺錢了。

　　第二，其實宏觀調控本身出發點是好的，政府做宏觀調控就是為了解決老百姓的和諧問題，但是我們要看調控什么，如果你調控的是奔馳和寶馬，那就調控錯了，如果你調控的是公交系統，那就對了。對政府來說，最主要的是在宏觀調控過程中，確實通過討論弄明白了什么是福利公務系統，什么是商品住宅，是應該把價提得高高的，多收稅，政府拿收來的稅蓋公屋，通過宏觀調控，我們黨和國家非常快地理解了這個過程。所以，后面的政策會把更大的重心放在對公共系統的建立，包括我們的信用系統、銀行對廉租屋的活動，這也是政府應該做的事。

　　搜狐網站焦點網記者：

　　請問謝國忠先生，對陳凡先說的房價要漲的事怎么看？第二個問題，兩位嘉賓都談到福利性系統，也就是寶馬奔馳和公交車兩套系統，請問，如果是政府調控的引導，那么你們覺得政府下一步有多大的力量做這部分工作？

　　謝國忠：

　　房地產是一個周期性很強的行業，從長期來說，房地產價值是跟勞動力收入成正比的。在美國100多年的歷史中，房價和收入的比例一直處在比較穩定的狀態。在任何一個國家，房地產價格和收入的比例如果出現很大波動，最終都證明維持不下去。所以，你說房地產長期好，如果是中國人的工資漲是好事。房地產長期是跟著工資走，但短期是跟資金走的，所以資金的波動比收入的波動要大，所以房地產的周期會那么大。

　　比如日本，現在的房價比20年前還低，香港現在房地產的價格比10年前低，因為香港炒股票賺錢了，所以一般的房子上去了，貴的房子沒怎么漲。如果政府不調控，在資金過剩的時候讓資金完全進入房地產，就會出現像日本或香港這樣的問題。所以，中國政府在這上面做得還是比較謹慎，也是應該的，老百姓不要把資金都拋在這里面。

　　至于怎么解決老百姓的住房問題，剛剛我提到，一個家庭一半的財富是房地產，價格一高，他以后的工資都會貼在這上面，以后家庭的平均凈資產一定是水平比較低的，對他的生活會有很大影響。在中國是不是應該恢復公屋？現在政府沒有很好的機制做這件事，也是值得政府考慮的，因為中國進入資金過剩的階段是因為人口結構引起來的，如果資產價格波動，經常影響，如果政府不去采取一定的措施解決普通老百姓的住房問題，房地產會很政策化，搞得行業也發展不好，對整個經濟也沒有什么好處。

　　主持人：

　　幾位嘉賓在談到解決中國城市房價過高的時候都提到了要建立公共住房體系。但是從現在來看，地方政府沒有動力去做，因為他們的收入主要依賴于土地轉讓收入，無論是市政改造還是城市化進程方面，依賴性比較強，在這種情況下怎么推進呢？

　　陳啟宗：

　　我提醒大家注意一件事。有幾位演講者都認為蓋公房是好事，要是真的有這個需要，那是需要做的一件事，但是它也會衍生很多本身的問題出來。比如，剛才說新加坡80%都是住公房的，但是他們要從80%過渡到70%、60%、50%，這是件大事，怎么過渡？什么時候過渡？這要小心處理。而且政府一抓到錢就不容易放開，這也不止需要政治技巧，還需要管制技巧才能把這件事做好。總的來說，我認為，需要蓋公房，那也沒有辦法，最好的辦法還是用土地供應來解決這個問題。

　　謝國忠：

　　土地供應的辦法也有用，但是因為中國的收入比較集中，有時候供應過多，供應的量并不一定用在需要的人那里。比如我的一個同學和我說，在廣東有40%已賣出的房子空著。因為中國的收入比較集中，就有一個競爭的問題，土地要供應到多大程度，才能把老百姓住的房子的房價調下來？這也是說不清的。還有，地方財政的問題怎么解決？不要把地方財政限制在只靠房地產調控。剛才我說，允許地方政府發債，中國資金過剩，如果允許政府發債，也并不是壞事，還增加了透明度。

　　關于中央和地方稅收怎么分配的問題，在美國，地方政府有物業稅、銷售稅，還有一部分個人所得稅歸地方政府。中央政府主要是個人所得稅，中央政府承擔了經濟里最大的負擔，就是社會保險開支、醫療補貼。現在中國很多開支都是地方政府出的，從退休金到醫療，以地方政府為主，但地方政府的收入占劣勢，很多錢都跑到中央了。所以中國的稅收制度也要改變，才能使地方政府擺脫對土地、對房地產的依賴。

　　第三，如果在地方政府的財政上開了一個門，他就有了錢去發展城市。土地這件事也要和地方政府分開，放在一個土地基金里，像香港就搞了一個獨立的體系，它的目標就是長期做，增加土地收益，錢回來以后又回到社會上，比如把土地上來的錢放到社保基金里，這樣分開以后對市場的健康發展有好處。

　　張欣：

　　我提出一個不同意見。我覺得，中國的情況和很多國家不一樣的是，我們的市場化程度遠遠不如西方國家，和香港也沒有可比性。所以，在中國，現在我們正在往市場方向走，而不是說我們市場化的程度太高，出現很多問題需要政府參與。就公房的問題，我也不贊同解決住房價格過高要通過公房的政策來解決，以前我們就生活在那樣的社會里，現在市場化不到十年的時間，給大家帶來那么多幸福、那么好的房子，現在又要往回走，這不是我們的未來。

　　我們不是給地方政府更多的權力去蓋公房，我們的問題是土地市場化不夠透明，我們的土地供應沒有在價值量最高的城市中心真正產生，大量的土地供應在大城市全部在邊緣地帶，沒有辦法對城市真正的需求產生供應，這是我們面臨的問題。為什么出現土地沒有透明供應呢？還是和我們的市場化程度不夠深有關系。所以，我們現在不應該往回走，而應該往前走，更加市場化、更加透明，讓市場作為有效的手段去調整價格。

　　《中國稅務報》記者：

　　剛才幾位嘉賓都提到稅收，請教謝先生和張總關于稅收的問題：兩年來，為了打擊所謂的炒房，政府在二手房交易環節出臺了一系列平抑房價的稅收政策，兩位對政策的效果或影響做一個什么樣的評價？

　　

　　張欣：

　　剛才講到公房，連接著公房的一個問題就是二手房，剛才陳凡先生講到寶馬和奔馳，也就是高檔房，實際上現在市場上大量的二手房就是檔次比較低的、質量比較差的早期供應出來的房子，很多是早期的公房，現在轉向二手房。

　　現在我們一致認為二手房市場建立得不夠有效，你現在想交易、供銷二手房都不是那么有效，這是很多一手房價格不斷攀高的一個原因。如果是五年前買的房子，現在想賣出去，交易極其難，這就使大家一而再再而三追著一手房買。

　　不僅僅是說人們想住新房，人們當然想住新房，他想買二手房也不知道怎么買。按揭怎么做？市場怎么做？很多具體的問題都沒有解決。這還是一個市場的問題，不是供應量的問題。從整個市場來看，低檔房的供應量現存量是非常大的。

　　謝國忠：

　　政府最近對增加交易的成本是不是對市場有用？各個國家的看法不一，歐洲的交易成本很高，香港的交易成本最低，所以交易價格波動較大。我和朋友之間交談，也發現確實有影響，我的朋友想把房子賣掉，算了一筆賬，覺得成本很高，又不想賣了。不好的地方，交易量下降，對價格也肯定有影響。

　　而在房地產領域，老百姓也從來沒虧過錢，供應又很過剩，很多因素在一起，政府又不能加息，如果中國的GDP增加10%，利息也應該增加10%，過去其他國家都是這樣的，房地產市場就不會過剩了，而現在中國政府不愿意加息，企業負債非常高，如果加息影響很大，所以政府無法加息，只能通過其他手段來調控。我想，過幾年中國的房地產市場才會理順。

　　陳凡：

　　其實房地產這件事，也說不明白，各說各的理。但是這次宏觀調控是怎么來的？很多程度上都是像謝國忠這樣的研究人員，他們看到了很多問題，他們直接和國家領導人說話，他們屬于輿論領袖。然后再加上《財經》雜志、《新地產》，這種雜志惟恐天下不亂，他們去煽惑，煽惑完了以后，他隨便說，媒體說完了以后說，對不起，我歸中宣部管，沒說錯就完了。

　　但是政府是有責任的，張總說的完全市場化的理論分屬一派，本人原來也做過幾天大學老師，對學派非常理解，但是說回來，派是利益集團的代表，因為他是純市場。從政府來說不行，它必須得照顧老百姓，90%以上買不起房的人。當然，公房是不是一個非常好的體系？二手房本來是取代公房的一個非常有利的條件，結果稅務局為了征稅，或者是響應這次宏觀調控，我怎么也得出幾招啊。出了一招，正好踩在西瓜皮上了。為什么？中國的交易市場為什么不征交易稅？也不征流水稅？因為我們希望市場好，上升85%以上的都是國有企業，我們考慮國有企業的就業問題，再去征稅，這8千萬股民怎么辦？本來就陪著本呢，還要征稅？同樣的道理，為什么讓房地產在今天這樣一個公屋系統還沒有建立起來、政府還沒有找到渠道的時候去征稅呢？

　　自從宏觀調控以來，房子問題，之前好像從來沒有把它看成一個政治問題，今天謝國忠反復提到這是政治問題，政治經濟學，什么東西一到了政治的高度，所有人的敏感神經都掐起來，害怕啊，這就是今天為什么房地產商都不敢到會的原因，我們這些人不怕，所以謝國忠說這是個政治問題。

　　我覺得，咱們看一看房地產，一共有六個群體，當然最壞的肯定就是老地主開發商，他們是賺錢的，應該打。但是想一想，開發商也是勞動者，他們不開發我們賺什么？第二肯定是外資，“八國聯軍”不是好東西，但是你把錢都弄完了，開發商嗷嗷待哺，你不拿錢他拿什么買地？政府不收稅，拿什么做公益事業？政府是最無辜的，一方面要管土地這點事，還要管銀行，因為銀行也是政府的。

　　宏觀調控每個部門都出政策，為了屏蔽金融風險，假如把銀行的貸款這么嚴格地卡下去，產生兩個效果，第一，你得把錢存在銀行，銀行每個月要付給你利息，銀行的錢從哪兒出？它到哪兒去掙利息？他不把錢貸給潘石屹，政府得賠啊，銀行的利率要下來。我們做過一個調查，銀行在個體信貸這塊，壞賬率是最低的，這是有目共睹的，比一般的借貸去做生產要低很多。所以這塊的信貸是最穩的，現在我們一會兒說房子封頂了，一會兒又這個那個的，反正每天都得出一個政策，要不然怎么叫政府？咱們出政策一定要靠宏觀調控，得有所為，但是方向很重要，我擔心你有所為別完了，本來想解決這件事，一下子砸自己左腳上了，然后又打自己的右腳一下，有時候我真替政府著急。

　　其實銀行這么做，結果對誰好呢？ 對“八國聯軍”有好處，像美林，他本來是沒有機會的，結果一下子有了股本金，有機會了。最后說外資，我也有嫌疑，不好說外資怎么對，但是設想一下，一個公司里要有股權，要有債權，這兩者得平衡，如果都是債權了，股權的風險就大了。美國有100年歷史，我們從文化大革命以后有30年歷史，從開始一個月掙幾十塊錢，到現在一個月掙幾千塊錢，我們這種過程在全世界是“蝎子拉屎獨一份”，就中國有，中國的情況按照中國的法兒解，別說美國、歐洲了，到咱們這兒都不work。

　　我的意思是，中國這點兒事其實挺簡單，銀行該放貸就放貸，老百姓買賣二手房該不上稅就不上稅，該讓房地產開發商在好的地方高高地蓋，就高高地收他們的稅，政府該把自己的公房蓋好了，先把自己的事干好。

　　土地倒是一個很大的問題。我講一個很實際的問題，現在在我們國家，土地首先是戰略資源，我們說農民用地是神圣不可侵犯的，因為農民要就業、要吃飯，把他們拴在土地上。我們是農業大國，有9億人口在農業上。可是請問一下，我們從一個農業大國轉向一個工業大國的時候，是不是還要把這9億農民都焊在土地上？我們一平方米土地生產的農業GDP和美國、和日本相差多少？

　　主持人：

　　陳先生講得非常精彩，我們以熱烈的掌聲感謝他。感謝嘉賓和來賓的精彩演講，歡迎大家繼續參加下面的論壇。