上海五合智庫投資顧問公司總經理鄒毅

　　　　第三屆中國國際金融論壇于2006年9月1日至2日在上海浦東香格里拉大酒店隆重召開。本次論壇的主題為“全面開放后的金融創(chuàng)新與金融服務”。新浪財經對本次論壇進行全程圖文直播，以下為上海五合智庫投資顧問公司總經理鄒毅精彩發(fā)言。

　　鄒毅：始自上世紀末的中國的房地產黃金十年已經過去，當前中國房地產市場政策頻出，價格動蕩，正發(fā)展至一個微妙的局點上，中國房地產未來十年怎么變化？我們看一下未來發(fā)展趨勢。

　　“十二五”開局，房地產市場面臨巨變

　　首先從國際局勢上來看，當前的國際經濟發(fā)展時局正值國際匯率大戰(zhàn)時期。以人民幣計價的資產房地產市場發(fā)展與當前的國際匯率波動存在著千絲萬縷的聯(lián)系�，F(xiàn)在以日本、美國為首的匯率博弈剛剛開始。導致匯率升值一個最快速的現(xiàn)象，人民幣資產快速地升值。

　　再看國內的房地產政策調控。當下政策調控基調是首先確保保障性住房市場的穩(wěn)定，再是進一步控制商品房市場的價格快速上漲。另外從國家宏觀經濟政策方面來看，當前正處于“十二五”發(fā)展規(guī)劃制定和執(zhí)行的初期階段，“十二五”的經濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃執(zhí)行，將對房地產市場產生一些質的影響。

　　再看當前熱議的中國的房產稅的問題。對于房產稅的問題的討論，從一個大的范疇上來說，是下一步“十二五”規(guī)劃當中討論最重要一個稅制改革，涉及到立法完善、理清稅種、優(yōu)化稅率等諸多環(huán)節(jié)，這些都是下一步稅制改革最重要的問題，一旦完成，將對中國社會的房地產市場需求結構將形成重要的影響。

　　再看當前的中國 “十二五”區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。我計算了一下，從09年初開始，到現(xiàn)在中國所頒布立即出臺國家級區(qū)域發(fā)展規(guī)劃達到20個，都對城市發(fā)展建設及城市群的發(fā)展。整個在這個節(jié)點上，不光是中國房地產市場，整個城市發(fā)展模式都是有轉型階段。隨著交通基礎設施的升級，以及下游城市形態(tài)規(guī)劃當中存在一些新的模式、新的思路、新的現(xiàn)象，因此出現(xiàn)了新園區(qū)、高精尖產業(yè)園區(qū)、產業(yè)轉移園區(qū)、資源建設園區(qū)、物流商貿園區(qū)、文化旅游主題公園、高鐵新城等一些新興的特色發(fā)展區(qū)域，這些方面都將影響中國整個房地產企業(yè)的投資和企業(yè)的發(fā)展。這是一個房地產發(fā)展目前的現(xiàn)狀。

　　因此，在這樣的國內外環(huán)境下，咱們今天談中國房地產金融，很大一方面是對房地產企業(yè)在復雜環(huán)境下的應對。房地產金融問題，目前最重要的還是融資渠道拓寬的問題，如何優(yōu)化資本運營將是房地產企業(yè)面臨非常關鍵的點。

　　信貸緊縮催生信托市場2010年井噴

　　看一下這個數(shù)據(jù)。這是我統(tǒng)計從04年開始到10年為止，作為一個非常重要的融資渠道之一的房地產信托市場發(fā)展情況。我們可以發(fā)現(xiàn)，近幾年，從09年開始，國家新一輪宏觀調控之后，金融渠道調控發(fā)生非常明顯的跡象，信托市場井噴，信托資金占整個資金市場應用的份額在進一步的增長。

　　2010年整個中國房地產信托，從09年兩三百億增長到上千億，總共規(guī)模達到兩千億左右，對國家宏觀調控以及相關金融調控政策是密不可分的，這是值得進一步關注的重要現(xiàn)象。

　　區(qū)域規(guī)劃發(fā)展模式轉變帶來新挑戰(zhàn)

　　另外看看中國城市的變化。說到城市，我們就要說到中國城市發(fā)展規(guī)劃和中國城市發(fā)展政策。我們看幾個數(shù)據(jù)，09年開始中國城市化率達到46.6%，連續(xù)十年增長率1.4%，這是一個非�？焖俚囊粋�增長過程。預計達到整個發(fā)達國家城市化率的百分之七八十，相信在未來十年內，年城市化率數(shù)據(jù)將會與之非常接近，而且以這樣的速度發(fā)展下去。未來十年中國一二線城市發(fā)展模式將改變，新興的戰(zhàn)略性產業(yè)發(fā)展將成為改變城市發(fā)展模式的重要因素。因此未來城市發(fā)展和房地產業(yè)的發(fā)展都要關注物聯(lián)網、云計算、生態(tài)智能、數(shù)碼科技、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展動向。

　　再看中國城市空間發(fā)展模式出現(xiàn)的新變化。未來的中國城市組團，一定是以中心輻射這樣的城市模式，這樣的空間格局更適應人口眾多、人口密度較大中國城市特色。所以相關城市規(guī)劃發(fā)展模式也將出現(xiàn)變化。相關的政府、企業(yè)決策者，下一步在這樣產業(yè)格局變革下，需要對城市布局進行重新定位。隨著產業(yè)定位之后，進行產業(yè)引導、培育，形成新興有朝氣的產業(yè)園區(qū)。對地方政府來說，下一步的策略重新設計我們以往的城市發(fā)展模式。

　　在這樣的背景下，我們認為整個城市發(fā)展將有這么幾大變化。從我們接觸中國目前相關的產業(yè)地產和房地產出現(xiàn)新的項目來看的話，新型園區(qū)，以往高新技術園區(qū)或者開發(fā)園區(qū)作為主要發(fā)展區(qū)域。但是現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)單純地方政府以經濟開發(fā)區(qū)為粗放型發(fā)展方式，已經不適應現(xiàn)在發(fā)展模式，一定是出現(xiàn)一種新的更專業(yè)化園區(qū)的出現(xiàn)。我們發(fā)現(xiàn)各種高新技術產業(yè)園區(qū)，資源性的園區(qū)，隨著消費的主體升級以后帶來物流商貿區(qū)，隨著人民生活質量提高以后帶來的主題公園，以及高鐵新成，都會成為未來重要的變化和一個城市重要發(fā)展的亮點。這都為城市發(fā)展規(guī)劃帶來新的挑戰(zhàn)。

　　住宅地產高利潤時代遠去，商業(yè)地產迎來新的春天

　　住宅市場的變化體現(xiàn)在兩大方面，第一是成本在提高。第二是政策風險在加大。我們的價格我們的銷售速度在受到進一步非常大的調控。第三方面是政府對開發(fā)周期的要求提高，開發(fā)節(jié)奏將進一步加快。同時，土地增值稅清算政策下一步將更加強化執(zhí)行，這又降低了企業(yè)利潤水平，將進一步降低我們企業(yè)利潤的水平，導致現(xiàn)在當前政策調控之下，像住宅地產銷售去化率以及現(xiàn)金流風險正在加大。

　　在這種情況下商業(yè)地產帶來很大的機會。這種大的機會有這么幾大方面。第一，人民幣升值，住宅地產調控。第二，中國老百姓真正在富裕，我們人民幣GDP和人均可支配收入都在存在兩位數(shù)的增長，這將導致城市下一步升級，以及商業(yè)硬件環(huán)境升級。第三，從當前商業(yè)地產現(xiàn)象來看有這么幾個方面的現(xiàn)象，簽約火爆、成交量成交價格有進一步的提升。

　　對商業(yè)地產運作的話，實際上有一個相當大的困擾，整個商業(yè)金融環(huán)境還不夠，我們商業(yè)租金，和我們相關品牌租賃市場，并不能隨著火爆的市場達到租賃市場環(huán)境改善。從長期投資和短期來看都需要利弊的過程。我們商業(yè)地產領域將進入一個新的發(fā)展機遇期。

　　企業(yè)競爭戰(zhàn)略轉型重提上日程

　　從企業(yè)戰(zhàn)略方面來看的話，在這個結點上，企業(yè)競爭戰(zhàn)略轉型已經成為必須。

　　第一種類型是萬科為主這樣產品線，他用標準化的模式，采用高周轉戰(zhàn)略，使他在短期內有效規(guī)避價格快速上漲、政策調控風險。

　　第二種類型是類似世茂股份或者新世界地產，這些在香港在中國內地非常老牌的公司實施綜合性的開發(fā)，他們通過把相關的投資和現(xiàn)金集中在不同的地區(qū)、不同的物業(yè)種類上，以形成有效的資產組合，降低運營管理風險。

　　第三種類型，現(xiàn)在越來越多的外行，相當于制造業(yè)領頭羊公司，他們在制造業(yè)這個行業(yè)做的非常厲害，所以各地政府紛紛優(yōu)惠的土地資源作為條件以引進其進入進行產業(yè)投資，這樣反而成為了這些企業(yè)獨特的拿地模式，具備了在房地產業(yè)做大做強的基礎。

　　第四種類型，做資源型的發(fā)展策略。目前有相當一部分企業(yè)通過獲得較大土地儲備資源進行中長期用地的拓展，因此出現(xiàn)了各種各樣的造城、造鎮(zhèn)、造園、造區(qū)的戰(zhàn)略，這些都逐漸成為了市場常規(guī)的方式。

　　第五種類型，產品領先戰(zhàn)略。當前市場有相當數(shù)量的優(yōu)秀中小企業(yè)，他們企業(yè)可能并不知名，但是一直深耕于產品領域，將單一種類產品做得非常精細甚至相當出彩，銷售得同樣很成功，因為他們抓住有針對性的細分市場。

　　當前情況下，企業(yè)轉型的模式應該是：劃分市場、構建新商業(yè)模式、重組企業(yè)資源、設計戰(zhàn)略性新業(yè)務、規(guī)模化配置團隊，實現(xiàn)產品創(chuàng)新。

　　資本籌劃提速商業(yè)綜合類物業(yè)開發(fā)

　　在一些綜合性房地產當中，剛才我們所說的商品房領域存在很多的機會，也是現(xiàn)在人民幣基金和房地產基金所投資的，實際上把商業(yè)房地產拆細的話，我們發(fā)現(xiàn)酒店、購物中心、商業(yè)綜合體、物流園區(qū)、商貿城，甚至于現(xiàn)在相關的一些養(yǎng)老地產，都成為當前專業(yè)化房地產基金的目標鎖定，他們在開發(fā)過程中所取的功能和特色都各不相同，但是他們都成為當前行業(yè)資本的重點。資本都在這個領域，我覺得有非常多的機會。

　　這種情況下，資本需求的重點是運營管理成熟期追求現(xiàn)金回籠、開發(fā)建設期，需要戰(zhàn)略性融資、做企業(yè)的戰(zhàn)略性資產布局與資本運營。

　　大型綜合項目開發(fā)需前瞻性的戰(zhàn)略設計

　　最后說一下，對于一些大型的綜合型開發(fā)項目，很多開發(fā)商不是做一個單個項目，而是做一個地塊，更多是跟政府談判，做大的區(qū)域建設，解決城市的大的發(fā)展的問題。這就涉及到拿地模式設計、產業(yè)布局規(guī)劃、金融籌劃，戰(zhàn)略模式設計，招商及運營模式設計等諸多的復雜環(huán)節(jié)上的問題。這樣的大型項目操作，可能一個大的項目，未來都會成為一個上市公司，成為上百億的穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)，這樣的情況之下，需要更加多樣化、國際化的戰(zhàn)略設計和資源整合�，F(xiàn)在這種項目越來越多都成為一個市場我覺得現(xiàn)在一個新的時間點上，很多企業(yè)作為一個主要需求的熱點。

　　今天簡單說這么幾大方面，主要是跟各位嘉賓共享一下當前房地產市場的信息，貢獻一下當前的思考。謝謝！