分會7：住房發展與構建和諧社會實錄

　　博鰲亞洲論壇2006年年會于4月21日-23日在海南博鰲舉行，本次年會的主題為“亞洲尋求共贏--亞洲的新機會”。以下為博鰲亞洲論壇2006年年會分會7：住房發展與構建和諧社會實錄：

　　主題：分會7：住房發展與構建和諧社會

　　主持人：中國方面業協會副會長、建業住宅集團(中國)有限公司董事長胡葆森

　　演講人：中國建設部住宅與房地產業司司長沈建忠

　　        首創置業股份有限公司董事長劉曉光

　　        SOHO中國有限公司董事長、聯席總裁潘石屹

　　        萬科企業股份有限公司總經理郁亮

　　        中國國務院發展研究中心市場經濟研究所所長、研究員任興洲

　　        中國建設部政策研究中心主任陳淮

　　        美林(亞太)有限公司副總裁蓬鋼

　　        中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘

　　主持人：各位來賓晚上好，歡迎大家參加住房發展與構建和諧社會分會。今天我們非常高興的請到中國房地產業協會副會長、建業住宅集團有限公司董事長胡葆森先生主持本場會議。有請。

　　胡葆森：各位來賓、女士們、先生們，大家晚上好。博鰲亞洲論壇已經五歲了，借這次博鰲亞洲論壇五周年之際，大家興致勃勃來到會上參加地產分會。大家知道，住房問題一直是住房和老百姓、媒體、開發商、金融機構和金融學者共同關注的話題，早在19世紀文革斯寫過一部專著。大家也知道，住房問題從開發商的角度來講，或者從專家學者的角度來講，影響涉及的非常多，所以有時候就變成了一個社會問題。當這些矛盾處理不好的時候，會在某一個階段上升，所以可以下一個結論，住房問題對任何一個政府來講都是大事。2001年國土資源部11號令之后，發了一個文件，把住房產業作為國民經濟的支柱產業。這些房地產新政不斷出臺，目的只有一個，就是使房地產業能夠健康、持續、快速發展，使房地產業能為國家這一輪的工業化、經濟化做促進作用。

　　在房地產這個行業市場化進入到第二個四年之后，雖然大家都在做著共同的努力，無論是政府還是開發商，還是專家學者，還是金融機構，還是媒體，大家都在做著共同的努力。但我們看到一些現象，使我們感覺不是很理想。當老百姓還都期盼

　　我下面一一為大家介紹一下在臺上就坐的八位演講嘉賓。建設部產業負債司司長沈建忠先生，沈部長也是第一次參加博鰲論壇的論壇，對于政府官員參加這樣的論壇，應該說代表了國家的產業政策的一些思考，同時也有一些自己的想法，他自己特別擅長對構建和諧社會的宏觀問題，同時對香港的住房問題，對歐洲有些國家，比如瑞典都有著很深的研究，也有這方面的專著，同時在我們國家伊斯坦布爾宣言等等世界范圍內的功臣，為中方代表談判代表之一。可以說，既是專員又是專家。第二位大家可能都比較熟悉，是劉曉光先生。他是又紅又專的房地產開發商，因為今天在座的都是官商的代表，他是一個學者型開發商，不光是一個集團的總經理，還是博士生導師，自己在房地產開發方面也有所專著。

    第三位是潘石屹，也是博鰲論壇的常客。也是我們國家創新地產、娛樂地產的代表人物，也是中國房地產營銷大師級任務，SOHO中國的董事長兼聯席總裁。第四位是郁亮先生。大家知道，郁總作為萬科的少帥，很少參加大型的房地產論壇，因為王石，大家知道，原來參加比較多，后來參加公益比較多，所以郁總不得不走上前臺。大家知道，萬科為中國房地產開發商的一個杰出的代表，最先有可能實現千億銷售的房地產企業，他將帶領房地產走向千億。第五位是國務院發展研究中心市場經濟研究所所長、研究員任興洲先生。任所長參加這類的活動不是太多，他是我們國家市場經濟研究會的副會長，也是會展經濟和物流經濟具有獨到的見解。

    第六位大家都比較熟悉，陳淮先生，他是中國建設部政策研究中心的主任，是我們國家房地產產業政策制定者之一，他也是博士生導師，也是社科院研究中院的城鄉建設經濟系的主任，關于城鄉建設這方面有獨到見解。陳先生這幾年也是屢屢發表關于房地產方面的專著，我也讀過他的文章。下一位是蓬鋼先生，美林(亞太)有限公司副總裁。他是美國著名的大學高材生，畢業之后現在是清華大學建筑學的學士，關于房地產投資和房地產經營方面有自己獨到的見解。最后一位是哈繼銘先生，他是中國國際金融有限公司首席經濟學家，這幾年在報章上經常讀到他關于房地產方面的專著，相信今天也有自己非常精彩的觀點。

　　下面進入正式論壇，今天我是主持人，我自己提議，讓每一位嘉賓談兩到三分鐘時間，談一個自己最關心的話題。

　　沈建忠：首先祝賀論壇的出版，今天這個主題是構建和諧社會，是我們部里邊向大會所建議的。原來的題目是有關房地產方面的，我們認為中國正在正視一些社會問題，解決一些問題，提出了構建和諧社會這樣一個戰略性發展的方針。住房問題應該說中央重視、社會關注、群眾關心，有媒體做過調查，大概70%的居民在他最關注的問題里面，住房占有重要的位置。

　　1996年，聯合國大會提出了人人享有適當的住房，我想住房問題說到底是一個全人類大家共同關注的話題，也是大家認同的一個觀點，就是人人享有適當的住房。應該說這么多年來，我們國家下了很大的力氣來解決這個問題，我們現在一路上都可以看到高樓大廈，可以看到轟轟烈烈的工地，沒有一個國家像我們這樣有這么大的建設工程量的建設，每年有很多的住宅交付使用，數量也是巨大的，質量也在逐步提高，應該說成績是有目共睹的。但是，問題也是存在的，我們還有很多人沒有住房，很多人住房不好，很多人有各種各樣的想法，其中就談到做住房這樣一個夢是最難圓的，所以從另一個層面來說，我們也需要講究一條腿長一條腿短的問題，這是住房當中應該注意的問題。

　　當然可能多種多樣，有體制方面的原因，有機制方面的原因，現在網上也登了各種各樣的原因，兩會上也有很多的利潤。大家可能已經注意到了，包括我們的總理溫家寶在兩會的記者招待會上，他用了痛苦、樸實來證明我們在這幾個方面解決的還不夠好，其中就有住房問題。從這樣一個信息我們可以看到，中央是在關注這些問題，是在想辦法解決這些問題，所以從這個角度講，我們跟大會秘書處提出這樣一個論壇的題目，是想借助這樣一個論壇，這樣一個平臺來呼吁我們的政府，呼吁我們的社會，也呼吁我們的房地產企業關注住房發展、各界社會這樣一個很重要的方面。謝謝。

　　劉曉光：我覺得題目很好，我想講的是社會責任，房地產與構建和諧社會。房地產業與其他行業一樣，也是一個行業，比如醫藥、汽車，都是一個行業。第二個觀點，它如果是一個市場化的行業，必然要有利潤，沒有利潤企業就死了。第三個觀點，房地產在發展過程中，需要科學發展，最大的社會責任是要造最好的房子，給老百姓提供物有所值的房子。地產有它的誠信、有它的好房子，還有很多很多，這涉及到政府等等。實際上地產商自覺的在有盈利能力之后，實際上也在體現社會責任。我想社會責任如果深入研究的話會有很多很多話要說。我就說這么多。謝謝。

　　主持人：因為劉總天天在搞阿拉善這個事，其實這個事是在2004年4月在內蒙古阿拉善，就是北京遭遇沙塵暴的源發地，大概87位企業家聚集在阿拉善這個地方，成立了吸引阿拉善的生態協會，劉總就是會長，這兩年帶領80多位企業家為治理沙塵暴做了很多工作，我也有幸參加了這個活動，感覺很有意義，雖然這個事情也是剛剛開始，但是我想在不久的將來，大家就會看到越來越多的這方面的成果。

　　潘石屹：在這之前跟胡總請示了一下，說是講什么東西，他在手機短信上發了兩個，一個是社會責任，一個是綠色地產，我在想，要不就順著劉總講社會責任，要不就講房地產自身存在的問題。我覺得房地產發展商的社會責任第一條就是要服從政府，因為作為一個商人，服從政府的具體體現就是要遵紀守法，如果不遵紀守法其他所有的事情都談不上。所以遵紀守法就是遵守黨的各項方針政策和法規。第二條要做到誠實守信，為客戶負責任，不要說假話。如果不誠實，說的都是言不由衷的話，說的是假話，如果是不誠實的話，所有的一切都是假的，所以作為一個有責任的房地產發展商，一定要有自己的動機。第二個負責任是要去盈利，任何一個虧損的企業是沒有辦法承擔社會責任的，他欠銀行的錢還不了，也沒有給國家交稅，給他辛勤工作的員工都養活不了，這樣的企業做的再好，都沒有能力去承擔社會責任。

　　最近反復學習，我在想和諧社會只是靠商業的法則，靠市場的法則還是不夠的，因為市場經濟也是有缺陷的，有是有盲區的，需要賺了錢以后多獻愛心，幫助一些窮人和困難的人。我在想，我看到一些商人在獻愛心的時候采用的原則是相互交換的原則，等價交換的原則，我給你捐了錢你必須讓我出名，或者今天捐了錢十年以后要給我回報。我覺得獻愛心應該是無償、自愿的，所以劉總說他到阿拉善治沙的時候我也參加了，參加第一天，劉總聯合好友說是要搞一個活動，所以就去。我說什么活動呢？說是準備讓中國的企業家脫了衣服到沙漠上裸奔，他說你要帶頭裸奔，所以我說我不去了，到今天我都沒去過。這是我理解的房地產商的四方面的責任，不知道對不對。

　　郁亮：從大家的掌聲來講，是想鼓勵潘石屹裸奔，大家應該給他一個勇氣。能做到這個地步，確實我們的行業是有希望的，我們行業備受關注，我們的潘石屹是明星，喜歡被關注，關注美好的一面，當然對不太好的我們不太關心，我們房地產被關注是因為不太好。可能有些原則是客觀的，每一個行業在成熟的過程中都經歷了這樣一個過程，家電行業也面臨今天我們面臨的問題，畢竟在十年的發展過程中有多進步了，在十年之前爛尾樓比比皆是，而今天爛尾樓已經很少見了，當然確實是我們自己發展做的不夠，大家的認識也是不夠的，所以為了彌補房地產行業跟房地產商發生的振蕩，只要我們自己賺好錢，交好稅，把客戶服務好就可以了，結果發現還真的不只是這些。我們每年都會捐一部分錢參加公益活動，用于社區建設等等。這是我們努力在做的。

　　目前房價在房地產上升太快的話，這也不是行業發展之福。所以我們希望行業有更穩定的發展空間，要改變這個印象，需要更唱時間，所以我們希望房地產行業能夠發展自己，能夠用于承擔相應的社會責任，做好自己的工作，為營造整個社會和行業的發展創造和諧的環境，這樣我們也會有更多的發展。謝謝大家。

　　任興洲：大家晚上好。首先非常高興有這樣一個機會和這樣一些在我們國家住房業或者在房地產領域的專家，還有企業家，還有在座的對這方面關心的朋友一起討論，我覺得這個題目非常好，我們改革將近三十年，我們在“十一五”發展新提點上來談住房發展和構建和諧社會的問題，我覺得找到了他的非常重要的一個方面。從和諧社會的角度來講，我們現在國家是進入了黃金機遇期，同時也是矛盾凸顯期，矛盾凸顯可能保證方方面面，有農民工的問題，也有其他方面的。但不可否認，住房問題也是矛盾凸顯的一個領域，我在這里想談的就是如何解決中低收入者的住房問題，如果搞不好這是一個矛盾凸顯和利益沖突的焦點，如果這個問題解決不好，恐怕構建和諧社會無從談起。

　　國外比較穩定的結構是中間的中產階級占的比重比較大，可能社會穩定性就高。而我們國家由于歷史的原因，現在應該說雖然改革開放以后大家的收入普遍有所提高，但總體來講，中低收入者確實還是占較大的比重，這些人的住房如果不能很好的解決，當然這種解決有多種方式，我覺得這是構建和諧社會一個實實在在的舉措。

　　改革開放以來，實際上我們整個政策體系的設計里面是考慮了這一點的，對不同的人有不同的住房體系。比如公積金制度，還有經濟適用房、廉租房等等，應該說我們考慮了這方面來解決中低收入者的住房問題。但是我們回過頭來再看，這個問題還沒有完全解決好，所以我覺得從下一步的政策來看，如何有效解決中低收入者的問題，應該是我們政策的核心，而且不僅僅是政府層面，還包括我們的開發商，經營商，包括社會上更多的市場主體，參與到解決中低收入者的住房問題，這對構建和諧社會是非常有意義的，謝謝大家。

　　陳淮：我很緊張，不知道說什么好。因為我們今天的主題是構建和諧社會和責任。構建和諧社會是政府的事，社會責任是企業家的事，所以我不知道我該說什么。好在我在想，我想構建和諧社會和社會責任都是在描述一個良好社會的理想追求，不管我們的愿望、出發點多么良好，對理想社會的設計多么完美，官員等等都不能駕馭市場，只能完善市場運行過程中的問題。比如潘石屹講的市場等價交換，就是市場經濟運行的一個基本規則，沒有等價交換就沒有改革目標的具體規定，目前我們在座的很多媒體，畫一括弧，這不是我說的，是一個我們熟悉的老頭說的，他姓馬，是馬克思說的。當然潘石屹：也批評了一些開發商，每當支付一些愛心的時候，要求有相應的回報，這個做法不是太合適。但是畢竟這種開發商要求的等價，和他所作出的貢獻是相應的，有些人名出的很大，但是不和出的那個名相比，還有可愛之處。

　　蓬鋼：很高興今天有這個機會和國內房地產界的各位人士討論國內房地產的問題。在座的有政府的領導，有開發商，也經濟學家，我是唯一一個作為國際投資基金參與中國房地產市場的代表，所以我就想今天講進國際資本和國際資本市場，對中國房地產的影響。在過去一年半，很多國際上著名的房地產資金都在中國市場投資，引起了國內業界的關注。國內的同行，還有國內的媒體都十分注視著外資企業，實際上今天我想和大家談的一點就是實際上國際資金對總量的影響是無乎其微的，所以大家沒有必要擔心。目前外資參與到中國的房地產市場之中，主要是由于中國的非銀行資本市場，這么一個非常完善的框架。在這樣一個框架下，外資以及部分外資對中國的房地產有一定的認識，可是最終中國房地產資金問題應該由中國資本市場解決，而且中國資本市場總量龐大，如果經過很好的組織和運作，是完全可以滿足中國的老百姓的住房要求的。

　　可是，因為多年以來中國的房地產業大量依賴于銀行，這樣的話自有資金，還有銀行以外的資金，利潤較弱，這種情況下，外資的進入也對這方面有一定的影響。在外資進入的過程中，我覺得主要有三個方面，就是在原來因為房地產業大量依賴于銀行的環境下，突然間銀行的政策發生了變化，銀行對于房地產業的支持開始了減少。目前國內機構投資者比較缺乏的是利用外資來妥善經營管理。

　　基于人類資本市場供求的完善，我們現在有很多的開發企業發展到相當的規模，而且在今天的開發環境下，由于開發項目過程當中對開發商的資金，房地產的提高，很多開發商必須跟資本市場結合，獲取資金，增加投資，在各行業的活動當中要緊急的與資本市場受到資本市場的肯定和支持，一定會戰勝這些困難。

　　哈繼銘：我是在中外合資投資銀行搞研究的，我的主要工作是為廣大投資者提供投資的建議，今天這個題目是和諧社會和社會責任有關的，我看到這個題目開始有點不理解，因為大家在談企業社會責任的時候，是一個很廣泛的概念，為什么我們在這里要關注談房地產企業，房地產企業社會責任。我參加過一些企業社會責任的討論，是在一個廣泛的范疇討論，剛才我們在晚宴的時候愛立信捐了100萬的支票，這就是社會責任。

　　中國的房地產企業，一個是利潤回報豐厚，不然也不會有那么多外資不遠萬里來到中國，現在我相信毫不利己、專門利人的白求恩大夫已經不存在了。第二是房價，如果房價很高，在中國還有很多老百姓沒有買商品房，將來購房負擔就會很重。從這兩個意義上說，對房地產來說列這個題目非常有意義。

　　我有兩個建議，一個是社會公益事業，另外可以在盈利的基礎上適當的多建一些廉租房，有利于減輕中低收入者，使他們負擔得起。另外我想談談房價的問題，房價高還是不高，我覺得這個問題應該拿到國際的環境當中來看，中國從97年到現在，中國總體來說房價是在上漲，但上漲幅度根據我們所掌握的數據，西方其他國家上漲速度比我們高得多，像美國、法國房價都超過100%，英國等等國家超過150%，全球房地產價格上漲是全球流動性泛濫的結果。流動性泛濫的東西是有周期的，所以中國在流動性泛濫的形勢下，需要增強自己的領域，中國房地產漲的不如西方那么快，一旦房地產出現調整，就會給房地產商造成比較大的風險，所以應該在合理的范圍內上漲。

　　最后我想談談，在投資銀行和業界人士的觀點，我覺得就目前情況來說，買房不如買房產，這是對投資自住的人來說，但對投資來說，買房不如買房產好。因為中國的房價在某些城市應該說是比較高的，而且可能也是與基本面不是完全相符的。中國大的龍頭房地產商目前的估值在全國的水平來說，還是比較低的，相對來說比較低，這里我們可以看到，中國的房地產總體來說現在是在20%以下，日本在23%，美國是30%，都是非常高的，而且中國在A股市場的房地產公司與他們的資產凈值還是存在一定的責任，因此我覺得買房不如買房產。

　　胡葆森：時間過的很快，每個人都發表了自己獨到的見解，涉及范圍很廣，有房地產商的社會責任問題，也有規律的問題，有蓬鋼講的商業地產，以及在投資人眼中的投資價值如何看待的問題，我想他自己會從國外的市場情況進行了比較。

　　下邊互動一下，通常的論壇如果想達到一個比較好的效果，應該先做一個調查，我作為主持人，我想看看今天在座的200個朋友，有多少是媒體的朋友，請大家舉手，有差不多三分之一。有多少是開發商的朋友？今天開發商出席的少。有多少是研究房產問題的學者？剩余沒問到的，請大家站起來一個代表，向臺上的嘉賓們提一個問題。

　　提問：在目前的情況下，大的房地產企業是否歡迎，比如博鰲會談以后會有什么東西？

　　主持人：我知道萬科在資本市場手段也是豐富多樣，請你談一下對加拿大的投資基金是什么樣的態度？

　　郁亮：如果說住宅的話，我們也愿意合作。做住宅我們沒有融資的工具，所以我們做不了這個事情。我們把房蓋好了，會在融資渠道方面有多元化的融資渠道。

　　提問：我也是一個跟地產相關聯的行業，瓷磚衛浴的流通商，我有一個問題問一下司長，因為您是政府官員，我看中國政府在2000年、95年在土地的銷售理財收入是幾十個億，但是到了零幾年財政收入達到將近一千億，我個人感覺這幾年房價最大的剩余就是財政，就是說政府是使我們房價漲價的最大責任者，現在是讓地產商談地產住房的責任，所以我覺得到底誰是主要責任，我想問問司長。

　　胡葆森：房價問題是比較敏感的，至于政府在房價上升過程中采取了哪些措施，我覺得土地問題沈司長不太好回答。

　　沈建忠：這個問題可以在網上查到一些公開的數據，你剛才明顯的帶有一種情緒我覺得是一個問題，政府這么多年來一直在努力的解決住房問題，這點你要承認，建立了住房的保障制度，建立了公積金制度，現在差不多一萬億，雖然有問題，但是不能用否定的態度來看，我們要看到發展中的問題。所以我們現在也是在努力解決這些問題，包括現在的經濟適用房也有很多議論，對廉租房也有很多議論，對公積金也有很多議論，對房價問題也有議論，這是事實，這是發展中的問題。剛才我已經講了，有體制、機制方面的問題，我們也正在著力研究更多的使得住房發展更好的一些，價格更穩定一些，中央出臺了八項措施。今年溫家寶總理在政府工作報告當中也特別強調了穩定房價的問題。所以我覺得這個問題要公平的來討論，不能明顯的帶有情緒，大家鼓掌什么意思我也搞不清楚。

　　陳淮：建房子，第一受益者是賣瓷磚和衛浴，為什么呢？因為政府的政策一個很重要的特點就是去年關注一級市場的同時，有意完善和擴張二級市場。在一二三級市場結構合理的情況下，按照國際經驗，每賣掉一套新房子，每三個半人搬家，當郁亮賺一次錢的時候，你有三次機會。我告訴你一個不幸的消息，中國人有一個由于種種原因導致的，搬進一個新的房子里，第一件事是先把瓷磚敲掉，更別說二手房，導致了極大的浪費和垃圾增量。但是節水、節材等等是建設部非常關注的。

　　提問：我是來自上海的，我是做實業的，剛才胡會長的調查來看，今天行外的人挺多的，這幾年房價不斷看漲，應該說這個行業也是非常好，我都想做地產了。我想問，對一個行外的人來講，怎么樣進駐城市房地產的投資？我有很多朋友是做地產的，聽來聽去，現在天津的形勢非常好，我想請在座的專家，特別是潘石屹先生，能夠講解一下目前天津的地產環境怎么樣？

　　主持人：您問了兩個問題，第一從外行變成房地產內行。第二，請潘石屹評價一下天津的投資環境。

　　潘石屹：這位朋友，我們私下說，因為我沒怎么去過天津，我怕太浪費大家時間了，因為我看很多朋友要提問題。我覺得中國的房地產發展前景還是非常大的，因為在未來的幾年、幾十年時間估計要有幾億人到城里去，都需要房子。現在可能出現了一些問題，出現的問題都是發展中的問題，是可以解決的問題，但最關鍵的是我們怎么樣面對這些問題，不要掩飾，如果掩飾的話可能會出現更多的問題。就像人得了病一樣，沒病的時候當病人去治是錯誤的，大病當小病去治是錯誤，小病當大病去治也是一個錯誤。我們在一起清楚的知道房地產得了什么病，用大病還是小病去治，用什么藥，這是最關鍵的。

　　我是來自海南電視臺的記者：今天非常高興來到這個非常和諧、幽默的場合，謝謝各位，也謝謝臺上這么多非常幽默的嘉賓，創造了這么和諧的氣氛，謝謝你們。我有一個簡單的問題，是一直非常困惑我的。李嘉誠有一句話說，房子一是地段，二是地段，三還是地段，不知道在座的各位有沒有不同的看法？請做答。

　　劉曉光：你說的是對的，地段要看是哪個地段。我們現在遇到一個問題，地產商不愿意投資基金，因為中國地產商94%用的是銀行資金。

　　提問：第一個問題，今年是否還會出臺新的宏觀調控政策？第二個問題，根據統計局一季度報告，全國二線城市的房價將很快并且達到了兩位數以上的增幅，怎樣看待這個問題？

　　沈建忠：這個問題今天不能回答，我得到領導的指示，因為就怕引起誤解。前段時間我講的話，可能第一財經的同志也在場，這個話應該是有問題的，引起了媒體的很多連鎖反應。所以為了穩定我們的市場，穩定大家的心理預期，講一兩句話讓人誤解了反而不好，如果你的報道給我看過，我可以講。但是我可以告訴你，是可以按照溫家寶總理在政府工作報告當中談到的三個堅持、四項原則，其中講到穩定政策、適當微調的精神去理解。

　　陳淮：領導有交代，不能回答。你的問題本身有問題，首先今年宏觀調控沒有準入，它是指總量和總需求的關系，并不是對房地產業的矛盾。這是第一個問題，包括通貨膨脹、通貨萎縮，供不應求這叫宏觀調控的對象。第二個問題，什么叫二線城市，目前漲價最快的城市是北京、城鎮、大連、呼和浩特和成都，其中至少有一半以上應該算一線城市。

　　提問：作為地產商的老總，你們認為老百姓三年的收入能不能買得起貸款的房？

　　郁亮：事實上按照有關的研究報告，我覺得全球人民的生活水平都在上升過程中，我看到另外一個數字，三月份的時候中國老百姓儲蓄存款總額增加9千億，我們覺得國內資金很多，如果有合適的方式，外資也會和內資競爭。房子的問題，隨著經濟收入越來越高，人們會買得起房子的。

　　胡葆森：你這個問題提的水平不太高。因為在發達國家，現在房子五到八倍都屬于正常，一戶家庭的年收入，就是五年的年收入加在一起買一套房子屬于正常，你現在說三年恰好代表了住房超前消費以及超前消費中浮躁的心態。實際上包括國外，加拿大等國家都非常重視這些問題，國外剛畢業的學生一般都是租房子，或者買二手房，很少買新房。在香港100平米以上的屬于

　　劉曉光：城市化過程中很多家庭有住房，這跟外國不一樣，有產權住房，可能過去百分之六七十年的家庭有自己的住房，這個情況在國外也沒有。

　　胡葆森：剛才沈司長、陳淮主任也好，在講住房的宏觀情況的時候，我心理特別想補充一個數字，因為我是最近也是在研究一些數字，98年之后，就是說當中央把房地產產業作為國民經濟新的經濟增長點的一個政策出臺之后，98年以來到2004年，大概用了七年時間，現在整個城鄉的住宅存量是150億平方米，其中有接近100億是住宅，這100億里面有40億，就是接近一半是98年建的，國家無論從建設部也好，各級政府也好，在最近七八年解決老百姓的住房做了大量的工作，所以有將近兩億人住進了新房，成績還是很大的，而且整個房地產業，在十五期間上交的稅收超過了五千億人民幣，希望大家能夠正視這些東西，不要人云亦云，聽一些人或者是發了一些牢騷，就把這些問題認同了，帶著這些問題、帶著所謂的情緒化，所以希望能夠在提問題的更加理性一些。

　　提問：我問兩個問題，第一，現在很多朋友說08年以后北京房價下跌，前天我們采訪潘石屹先生的時候，他透露北京四大要升值的地段，我想問一下劉總和郁總，潘石屹說的三段請兩位再說一下，看看和兩位的差異。

　　劉曉光：大家知道，北京的房產發展比較旺盛，我認為不會下跌。現在需求量很大，現在北京每年的軍工量低于需求量，所以我覺得對08年北京的房價沒有影響。我認為東三環地帶會升值，CBD，或者是半CBD。還有可能是可能在海淀，溫泉鎮這塊。

　　新浪：剛才有人提到給中低收入者買房，我看也有媒體報道說給中低收入者建房是給七八百人建同住的大宿舍，我想這個報道是否反映了當時萬科的方案？郁總您是否有更好的方案？第二我想問潘石屹，前兩天他在新浪做聊天，當時的聊天是我做的，后來北京晨報有一個標題是北京的房價太高，第二天搜狐、網易等三大門戶都掛在了首頁，我記得潘石屹的意思好象不是這個意思，您問媒體是不是能經常正確表述您的意思。第三我想問一下劉總，因為劉總以前買過徐州和淮南的地產，因為我家是淮南的地產，我想您進軍淮南房地產是什么立場？是否給我的親戚帶來一些利益。

　　郁亮：我們確實在研究中低收入者的住房方案，我們當初是設計讓一些人住在一塊，有中國的文化傳統，也可以解決一些問題，所以我們研究的時候把它有到了中低收入者的方案中來，這個設想今年可能會實施，深圳今年會有一個小項目做這樣的嘗試。當然，住宅今后開發出來之后怎么經營，是賣還是出租，或者其他，這還是需要考慮的。但還是先要有解決方案。

　　主持人：他的第三個問題就不回答了，太自私，因為有他的親戚。

　　潘石屹：媒體在報道很多人講話的時候常常是錯誤，以我的經驗來看常常是標題出錯誤，前不久我寫了一篇博客，就是隨意寫的，第二天發現財經報導是潘石屹：行政手段調控房地產，效果很差。我在博客上反復找也沒有找到這句話，前兩天我做完節目以后在其他媒體上也報道，我現在也習以為常了。去年我和任志強我們兩個人辯論房地產，所以我們兩個人吵了半天，他的觀點說明白了，我也說明白了，第二天又一份報紙把我們倆的話給說反了，記者寫標題的時候尤其不要寫錯。

　　胡葆森：剛才任所長從市場經濟研究所所長的角度談了政府如何解決中低收入住房的問題，你們對她有什么問題？

　　提問：我今天要提的第一個問題，住房發展和構建和諧社會，構建和諧社會是一個替補，涉及到方方面面，我們如何維護業主的利益等等，但大家忽略了一個，就是農民的利益。今后我們的房地產開發商如何在考驗農民利益上有一些新的突破？第二，我問任所長一個問題，還是和政府有關，政府的宏觀政策對土地今后如何規范，第一是集體所有，第二是國家所有，對集體所有的土地，我們國家今后會制定什么樣的政策？

　　任興洲：今天大家可能矛盾的焦點都聚集開發商了，這也很正常，因為他們的做法跟我們每個人利益都有關系。這也是我們住房問題的一個核心，大家也講，有的說現在住房的房價高是因為土地的價格高起來了，但是我個人認為，這種高開掛是一種進步，它的信息透明化的一個方向，比原來的通過各種手段在暗箱里面操作是一個進步。所以我們想，可能是在這樣高快掛的過程中上來了，有一些確實反映了在城市化過程中我們對土地價值的評估，它的價值在不斷提升，這不僅在我們國家，我們國家六年為城市化率提高了9個百分點，在這個的過程中，土地價值才有所變化。但是我想土地的高開掛的過程確實是體現了我們對土地的管理，以及在政府指導下的市場化的運作是進步的，看我們怎么看。剛才這位朋友說農民的問題如何解決，實際上政府注意到了這一點，過去在對土地的征用土地過程中有非常大的問題，這也跟我們的主題有關系，就是不和諧的因素，大量農民的土地被占用了，改變了土地的用途，沒有給農民一個很好的安排。

　　但最近幾年來，政府對這個問題也高度關注，同時出臺了相關法律法規，包括一些政策，我想今后在這個行業，我們各級政府可能對這些方面的土地政策更嚴格，或者是對農民的。當然一些具體的中央政策，很多地方政府政策是好的，具體執行可能還有一些問題，這些問題我們大家都講了，很多問題都是成長中的煩惱，都是在我們整個工業化快速推進，城市化快速推進的過程中帶來的很多問題，我想在我們的發展中也會體現。

　　胡葆森：任所長講的非常對，中央對土地采取了最嚴格的管理手段，所以我想出發點還是為了保護農民的利益。今天論壇里很難得請到了兩位金融的博士，大家有沒有問題要問他們。

　　提問：我想問一下兩位，您剛才說炒房子不如炒房產。當您買房子的時候，剛才您談到買房地產

　　哈繼銘：買房子只要摸自己兜里有多少錢，新的政策實施使帳戶更加透明，提高了業績的進步。在經濟層面上更是如此，我們可以看到，這實際上是很簡單的事情，買房地產的話，這樣地區如果房地產賣的很快，會有一些調控的措施，買了再賣的話要交一些稅。

　　郁亮：萬科在93年的時候就提出超出25%的利潤不做，我們做了十多年，我們不斷提高自己的水平，目前我們的利潤還不到10%。我們提這個口號的意識是什么呢？我們不是希望通過暴利來獲得自己的競爭實力。這和我們的管理水平相聯系，說到中國最大的開發企業是誰呢？我想是開發經濟適用房和廉租房的未來。看看鳳凰排行榜就可以看出來誰是最多的，有一點我可以告訴你，萬科在過去一年納稅超過四個億，這點我們非常驕傲。

　　胡葆森：由于時間限制，咱們節省點時間，最后請臺上的八位嘉賓每人給大家說一句他最后特別想說的話。

　　哈繼銘：我覺得任何一項投資都是有風險的，買房地產股也是有風險的。但是最終買什么應該由大家自己來決定，但是有一點是清楚的，自住的我覺得是可以買，但是炒房的應該有所收斂。

　　蓬鋼：今天很高興參加這個論壇。

　　陳淮：謝謝大家今天沒有一個問題問我。我也希望胡總，讓我回答了兩個別人的問題。

　　任興洲：我想住房是一個特殊的商品，所以無論是政府還是開發商，都牢記一點，包括我們研究人員也是一樣，要心系百病，關注民生，謝謝。

　　郁亮：我們房地產行業需要在座的關心，當然除了關注住房之外，請各位關注我們更好的方面。

　　潘石屹：我認為核心是二手房市場，如果要調整關系的話，我想第一點應該把量和未來房地產住房需求結合起來，因為這個會上又要解決住房問題，還要解決工作場所的問題。還有一個，就是稅收能不能把持有物業的稅降下來，這樣有利于二手房建設。最后，我看到有人說取消預售房，我認為這是不可取的。我今天看到的一個社科院的博士提出來，說是取消房地產發展商，那更不可取，這樣市場供應量就是零了。

　　劉曉光：我希望大家系統地看。從國內需求來講，對于房地產，消費需求應該好。

　　沈建忠：我今天有點對不起，像他們的講話都可以隨便談，如果我們在討論當中有些問題談的話就變成一個比較新聞的問題，所以我想有獨家新聞的時候首先告訴我，李總和我也很熟悉，今天大家可能對我不太滿意，我是回答問題最不好的。我在這里說是什么意思呢？我不要太好了，大家都對著我來了，我是為了不回答問題，所以對大家不好。在這里我要說兩句話，對著這個主題，解決群眾的住房問題是社會各界的重要內容，堅持按照和諧社會與促進住房發展是我們一個很重要的保障，謝謝。

　　胡葆森：已經接近兩個小時了，我最后想說，大家可能能看到最近以色列和巴勒斯坦又干起來了，南北朝鮮也經常打仗，就是說在世界上，只有中國是長期處在一個高速、穩定的發展時期，我覺得作為中華民族的一員我們應該珍惜對民族的戰略機遇期，我覺得二十一世紀前20年作為中華民族的戰略機遇期需要和諧，所以今天的主題和住房發展與構建和諧社會，及想讓政府、專家、學者、媒體、消費者、金融機構能夠坐在一起，經常溝通信息，不要因為信息不對稱而產生誤解，我想這種場合還會不斷的有，希望大家能夠帶著這些問題一起去思考，一起去交流，在這樣的氣氛中我想住房問題最終能夠把它解決好，讓中國的老百姓都住上好房子，這樣中國的和諧社會才能最終實現，謝謝大家最終的參與。謝謝。