20年的商業實踐，催生新一代企業領袖。——這是一群什么樣的人？他們具有什么樣的領導力？他們將塑造什么樣的未來？

　　新浪財經訊2003年12月6-7日，由《中國企業家》主辦的“2003年中國企業領袖年會”在京開幕。主題為“新領袖—決定未來的商業力量”。新浪財經將對本次會議全程圖文直播。

　　以下為文字實錄：

　　地產專題：地產業的競爭力

　　嘉賓：張樹新：王偉斌：胡葆森：王石：潘石屹：黃怒波：王若雄：楊樹坪：

　　張樹新：這一場是房地產界的專場，名字叫“低產業的競爭力，是房產業的競爭力，我是房地產業的替補人士，我什么問題都敢問，也因為不是業中人，很多問題會比較好奇，可能業內大家都心知肚明但不挑明。我們就這個大主題幾個方面請各位嘉賓跟大家討論。我們設這樣的規矩，第一，首先請各位嘉賓介紹自己，出身，所在的城市，做房地產界多少年，都怎么做的，每個人大概只有2—3分鐘的時間簡單介紹，我圍繞幾個方面的話題，構成中國房地產業的讓這些行業發展的基本要素是什么，在不同的時間和區域是不是變化。十年前的這些要素和今天和未來不一樣，在這些要素中政策面的關鍵程度，地域資源的關鍵程度。作為和房地產業公司同樣有的管理、商業模式、市場的關鍵程度，這些程度都雖然時間軸的總變化，我們希望有三個小時的時間逐漸通過我們的討論，為中國房地產界的商業模式，它的過去、現在、將來，獲得一個相對準確完整的途徑。我們是按這樣的方式來討論，規則就是主要的發言人是嘉賓，因為他們在房地產界具有權威的影響力，他們可以描述清楚，我們也希望在座的聽眾踴躍提問，希望所有的討論都不要離開今天的主題。

　　我們都半場是一個半小時，中間有15分鐘的茶歇時間。首先我們請每位嘉賓介紹自己

　　我是來自于廣州城啟集團的楊樹坪：我從事房地產行業有8年多的是，本人畢業于湖南長沙鐵路學院學土木工程的，對于房地產的專業技術不算外行，還是內行，對資本運營方面可能是摸著石頭過河，在里面不斷地學習。

　　張樹新：房地產一定需要資本運營嗎？

　　張樹新：應該是這樣的。我們這幾年主要在廣州，現在也發展到在廣東的江門市房地產開發服務社今年年初我們收購過來了，在北京也有三個項目在進行開發，如果沒有大的意外在明年三月份可以推出市場，北京目前我們的開發量是一百萬平方米左右。在廣州一年的銷售情況大概二十個億。整個集團每年的開發量在建的建筑面積有九十萬平米左右。除了地產業我們入股了廣州證券，與房地產業相關的行業，我們廣州的廣百股份有限公司我們也占了一些股份。我們是以房地產業為主，發展相關的行業。

　　河南建業集團胡葆森：前幾天我在公司提了一個新的目標，是我們公司努力的目標，一句話可能說不清楚，現在達不到，可能需要用幾句話。我是一個星期前11月份的時候是一個很關鍵的事情，很有趣的時間節點。1979年我24歲畢業于鄭州大學外文系，畢業到三個月是24年，我恰好在省外貿企業干了12年，1991年我下海在香港創辦一個企業，上個月正好下海12周年。82年去了香港，工作了將近10年之后下海了，92年初回到河南搞建業房地產開發有限公司。一直在做這個行業做了11年了，我們是立足于河南1億人口的市場，利用河南中等城市群比較密集的特點，從今年開始走向中等城市，明年大家可以在河南的20個中等城市市場上進行運作。河南區域戰略今年是第一年，已經做了十個城市，目前比較順利。

　　我是深圳萬科王石：萬科是一家全國性的以城市白領階層為對象的住宅開發商，目前在15個城市，它的特點是比較強調物業管理。像剛才胡葆森先生說的一個企業最好一句話說清楚，我們萬科做到了，我們消費對象非常清楚，是城市的白領階層，經營特點是比較強調白領。這是衡量企業成熟不成熟的重要標準，并不是說一句話說清楚了就成熟，這是最起碼的標準之一，他等于是成功，但絕對是一個成功企業的標志之一。

　　北京中坤集團黃怒波：北京有一個長河灣，大鐘寺城市廣場，我本人是一個詩人，前一段有一個詩集的研討會《落音》(音)，我們其實不太喜歡做企業，不幸為商，糊里糊涂做企業了。我們一般不做重復的產品，可能跟地產界的態度王總不一樣。我們做了長河灣我們覺得北京就這么點地了，商業地產大鐘寺已經框架了四家歐比德、麥卡滴、歐必龍等等(音)，做的都是白領那樣的，五萬平米的酒吧街，一切做著玩。荒山世界地產文化是我們做起來的，第二步我們擴展成別墅區。北京的中國網球學校是我們的，我們準備做北京休閑地產的體育特色的度假。我們把新疆的喀什阿哥蘇還有克爾(音)，三個國際狩獵場，木什塔格、橋格塔，主要考慮到有高爾夫球場，還有以后的度假需要，作為中坤來說不是一個很正規的企業，把每個項目踏踏實實地做好，向在座的各位學習。

　　王若雄青島天泰集團：張樹新說要談談出身，我做地產做了十年，十年以前我在青島市政府工作。第二我是專業學習音樂的，搞了十幾年的音樂，我們目前做的地產是130多萬，青島是一個小地方也算是比較大的。后邊我們向各位前輩學習，特別是向王石胡總學習，做專業化的地產公司，在這里同時我們兩條腿走一條路，兩條腿一條是目前的房地產目前的開發模式，一條是希望向房地產的經營和服務的路去走。也包括剛才黃總說的旅游地產，我們在青島的風景旅游度假區也做了，高爾夫、溫泉、馬會場等等，來北京主要是來學習。

　　張樹新：這位嘉賓進來了，鼎鼎大名的潘石屹，我們請他介紹為什么晚了，第二是請他跟大家抱歉，第三再介紹自己。

　　潘石屹：還沒睡醒，昨天是開一個奧林匹克的殘疾捐助會，說是12點鐘開會，我是早上6點起來覺得還早著呢，對不起，一路上我的司機開得飛快，我說千萬別翻身了，40多分鐘從延慶長城趕大這兒。好在是沒有堵車，對不起。

　　我叫潘石屹，出身是我從小的心病，我特別不愿意在簡歷表上填“出身”，因為出身是“地主”，我覺得跟貧下中農差著一大截，是我挺自卑的一件事情。我現在是做房地產的，一看都做房地產，在房地產的力量很大的。我做房地產做得比較晚，正規開始做91年開始做。在這之前都是幫著別人打點雜，做了12年的房地產，心理面的感覺有點疲憊了，有點厭倦了，天天在做，天天在做。如果再沒有一點新的東西，天天比一年的營業額多少，一年的開工面積多少，一年賺多少錢，前幾年確定很有刺激，愿意跟別人比，最近幾年我覺得這東西好象不是心理面最主要的目標。前兩天去開珠交會(音)，天津有一位孫胡兵(音)的，上來以后還是很有革命熱情的，馬上就說“明年做到兩個第一，全中國代理第一，全中國開發第一”，我確實很佩服他們的激情。

　　我們最近用了三個月的時間想選擇一個方案，因為這個項目已經是三年多了，是北京的物流港，原來選奧林匹克選剩下的一個地，我們跟北京市政府嘉里、中國大飯店、香格里拉、任志強和我，四家組建一個公司，我們開發的面積是八十萬平方米，全世界招標的過程中，三天前我們就確定了這個方案。這個方案可能是一個革命性的，可能是我繼續往下做房地產對我的一個動力和刺激。因為這個方案圍繞一條直線……

　　張樹新：比較簡短地介紹就可以了，推銷留到后面去。(眾笑)

　　張樹新：各位嘉賓介紹了一遍，我發現了一個差異，同在房地產界，地域的差異，參與時間的差異，心態的差異。比如說潘石屹已經疲憊了，我們沒有發現王石有這個感覺，王石還有很多的業余時間，比如登山，看來沒有顯出疲憊。有很多的房地產概念與旅游文化結合，同時就在河南做不同城市的區域擴張的，有在全國做擴張的。由于參與這個行當的時間不同，應該對這個行業的本身感受不同。比如潘石屹提到孫洪兵后殺出來的黑馬充滿熱情。潘石屹做了十年心態疲憊，是不是十年前的商業模式和十年后現在都大有不同。時間軸的變化，中國房地產業十年前發生了什么，十年后是什么樣子。我們請各位嘉賓描述一下，過去十年的中國房地產業的競爭力是什么，核心競爭要素是什么。現在哪些東西變化了，未來又是什么。

　　王石：過去十年上溯到上個世紀的1993年，恰好那年是第一輪的房地產熱的宏觀調控，主要針對兩個行業，一個是證券行業，一個是房產行業。當時把房地產行業作為暴利，影響社會經濟正常發展進行打壓，這個階段一直持續到98年，低谷是97年。98年地第四季度才開始輿論上有關經濟學家研究，中國經濟要進行增長靠什么，當時之前是搞鋼鐵或者搞汽車，最后發現緊縮還持續，朱容基總理說除了汽車就是房子才是經濟增長點。朱容基總理是從98年開始組建新一屆的國務院班子。朱容基對兩個是非常反感的，一個是證券，一個是房地產，叫形勢比人強。

　　張樹新：在99年之前，中國的宏觀政策和中國政府都不看好房地產是主流行業的？

　　王石：本來也不是。是作為一個經濟增長點的比喻。形勢比人強，朱容基總理對兩個很反感的行業采取了兩個對策，第一是鼓勵證券大型國有經營企業再解套，大型的國營企業一節節上造成現在的情況。房地產卻是從98年開始發生的根本的變化，當時很大的變化我認為是兩點，第一是取消福利分房的政策，各地不同，有的會延遲一點時間。第二，金融種種對房地產的限制開了綠燈。

　　最主要的還是福利房分配以后成為一個主流的商品，這種趨勢一直發展到2001年，經濟學家和有關的媒體驚呼房地產業的發展勢頭。

　　張樹新：宏觀政策改變解放了巨大的消費需求，而從需求促進了這個行業的增長。

　　王石：最大的變化是取消了福利分房的政策。1997年的房地產業市場，福利分房占了66%，商品房占了34%，主流市場是從98年以后轉變的。現在是商品房占到了92、93%的比例，還有不到10%搞福利分房和微利房的政策。第二是談對未來十年的變化。影響未來五年的政策已經定局，政策就是2002年土地轉讓的公式，這是國土資源部的文件。第二個文件，央行的121號文件。第三以國務院名義下發的18號文件，這是影響房地產業未來五年的走向確定的。

　　第一是房地產最重要的，剛才張女士說了，我們到底說是地產還是房地產，其實這是一個說法，沒有嚴格的界定。如果我們較真區別的話，嚴格來講，中國從法律來講，沒有地產的市場。

　　張樹新：因為中國所有的地產在所屬都是國家。

　　王石：問題不在這里，他是不允許發展商進行一級市場的經營。比如香港使用權99年。

　　張樹新：嚴格意義上是房產業的競爭力。

　　王石：一級市場是國家所壟斷的。國土資源部關于土地的轉讓，這個決定很重要的一點在未來的五年內，土地私有是不可能的。在第二個五年內，土地私有也是不可能的，這是中國辦房地產一個特色。土地既是國家所有的，一定要通過公式，它的交易和過去完全不同。由于是國家的，土地資源的交易黑箱操作交易的概念是完全不同的。2002年國土資源部的文件是非常重要的。第二，今年的央行的121文件，我覺得相當不錯，雖然其中很多的規定不是得已而為之，但是它是非常重要的，如果它不能執行，或者是18號文件下來把它取消了，那就是它有問題。按照下面的細則來講職能具體的計劃，如果不這樣中國房地產問題大。121文件將決定未來五年房地產的走向。一個是土地，一個是金融政策。第三，很也的行規管理，相對前兩個文件，18號文件的作用是有限的，它的作用只是心理方面，除了讓發商認為自己是支柱產業，有一個心理安慰之外看不到什么具體的作為。一個市場好不好，不要一個行業來確定，只要有消費者，只要有需求一定會很好。但是既然是廣大的發展商18號文件都舉雙手歡呼，我不認為它是可有可無的，它也是對這個行業的規范走向上也同樣有重要的作用，土地政策、金融政策和行業管理上對它正面的一些提法，這三個文件對未來中國的房地產起了作用。

　　張樹新：由于不同的時期和不同的政策出臺，導致房地產業在中國的生存環境發生了巨大的變化，不同的時期大家一定采取了不同的生存發展模式，不同時期的競爭要素是不是不一樣？

　　王石：我剛才是對過去十年未來十年的一個看法，將來的政策會影響的看法，我談了我的看法。關于這點我想還是請胡先生來說一下。

　　張樹新：我們大家都很甘心，如果政策面的變化，導致生存環境有這么大的變化。比如我們清晰看到房地產業受到幾個重要的政策的影響。首先在歷史上宏觀確定了房地產業的位置。從國家計劃體制中的一塊，福利分房是供給制變成的由市場的需求促動形成了房地產業蓬勃生長，還有土地政策和金融政策。過去十年是什么樣子呢？導致我們采取什么樣的商業模式。今天又在怎么樣變化，未來十年又怎么樣。可以看清楚房地產業業者靠什么生存了。

　　胡葆森：剛才王總對過去五年中國的房地產做了一個精確地概括，五年之后國家的政策會發生什么樣的變化看不到，王總一般比較務實。我完全同意王總所說的對中國房地產業概括的總結。我想補充一點，從企業的層面上看，過去的十年分為兩個階段，一是在90年代初期中國房地產業作為一個起步階段操作很不規范，包括政府，對一級市場和二級市場的控制沒有經驗，那段時間恰好是不規范的階段。作為企業來講，那個時期主要是以競爭力主要是看關系，誰跟政府的關系、農民的關系比較緊密就可以拿到土地，利用關系拿地是前幾年非常重要競爭的特征。97年的北戴河會議把城市居民的住宅開發作為新的國民經濟增長點，福利分房的提到以后，98年以后還是在比營銷，誰的營銷手段高，誰的樓盤在這個時期操作得比較紅火。這個時期還是看對項目的控制能力，包括對成本、營銷具體的控制能力在比拼這個。你談到的三個文件共同的特點就是要規范一個行業，這個行業從起步到現在十年左右時間了，從政府、企業、消費者都希望這個市場規范，這些東西順應了市場的需求。今后的房地產行業面對這樣的總的趨勢，剛才開會之前跟王總也在交流，今后大家進入的一個公司時代。

　　張樹新：今后進入公司時代？過去十年是不是公司時代？

　　胡葆森：過去十年是項目時代。在有一些企業。比如萬科，過去很多年以前，因為他91年上市，按照公司規范化的操作，萬科比較超前。我們跟萬科交流比較早，從95年下半年就開始向萬科學習交流，這方面的意識有了幾年，但是從整體上而言，中國現在的兩三萬家房地產行業的群體來講，大家基本上趨于理性了，面對這么多的重要的文件，大家下一步應該怎么做，把主要的注意力集中在企業的層面上比較多了，今后的時間上在比誰的公司層面的問題解決得比較好，比如定位、戰略、規劃的問題，誰解決得好就會在市場上表現出比較強的競爭力。

　　張樹新：我們在其他的行業講到的詞匯，公司的戰略、定位、管理、模式，都是今天開始以后我們在房地產公司要談到的。

　　胡葆森：主流群體來講更多的是注意力向這些層面的問題開始集中了。

　　楊樹坪：對于前面的看法，兩位前輩講了很多，我非常贊同，后面一段時期他們把大框架都說了。由于國家對這個行業的規范管理，特別是經營政策和土地政策的改變以后，項目時代跟公司的時代我們前輩總結得比較概括。原來很多的項目公司，或者一個城市一千或者幾百家房地產公司，在未來的四五年時間每個城市剩下一百幾十家。

　　張樹新：不只是公司時代，還是大公司時代。

　　楊樹坪：很可能在房地產業里面出現整合，出現大浪淘沙的局面。你沒有資金的實力拿不到貸款，都是陽光下作業。對于中國消費者、發展商來說，對大多數人來說這是一個福音。我們深圳、廣州在全國應該是早先一步，我覺得廣州的市場比較規范，過去的三年時間里已經是這么走了，只不過是金融市場沒有走，土地市場已經走了。明年1月1號開始廣州的土地出樣金都是一次繳(音)，這也是全國的最先，淘汰的力度和速度比較大，相對來說，市場上的爛尾樓會相對減少，北京爛尾樓少，所以房價一直在漲，廣州前幾年沒有漲，一直走下坡路，今年有反彈。未來的大浪淘沙里面，原來比較規范的操作有一定的實力公司一定會在未來的時間里面發展得更加好。這個品牌是由項目的品牌變為公司的品牌。

　　張樹新：未來的五年，大家不敢說是十年。過去準備好了在未來行當中具有競爭力的一些公司，他逐步的競爭力會體現出來，積累了品牌、管理、很多戰略上的優勢，包括他獨特的定位。潘總如何看過去十年？未來五年？剛才你講到，過去積累的品牌管理模式，未來新的項目當中是不是延續？

　　潘石屹：前面幾位老前輩談得很好，我同意的就不談了，90%我都同意。我談一點不一樣的地方。過去中國不光房地產一條真理，只要市場化的守住進步，人們就吃得好穿得好，只要不市場化，搞計劃經濟就退步。中國搞房地產業進一步地證明了只要市場化我們社會才會進步，未來的五年十年也好，都是一樣的，只要我們繼續實現市場化就能夠進步，如果不實行市場化我們就會落后，我們住的房子會一天比一天差。121號文件從某種程度上來說是帶有一個很明顯的計劃經濟的特點。121號文件有8條，6條我非常同意，6條全是舊的，原來下發過的，只有兩條，一是4，一是8，這是對房地產的貸款做了具體的限制，一個是限房，一定是多大的比例等等，這些東西中國很大，中國的城市很多，每一個城市的房地產發展商很多，每一個房地產發展商的好壞程度不一樣，對同一個房地產發展商有好項目，也有差項目，用這樣一些具體的數字一刀切的辦法管理，銀行和金融在中國的商業銀行只能夠失去他們的生意。真正的做法應該是銀行市場化，這個城市做得好可以放寬，這個城市過熱了，出現風險了可以卡得嚴一點。對于同一個城市來說，好的房地產業發展商應該鼓勵，差的要控制。好的應該要支持，應該把現代的人緣培養得火眼晶晶，能夠看到收益、風險在哪里，如果人民銀行總行的文件能夠代表全中國的人的事情都做了這是很好的事情。121號文件下發當天晚上我寫了《121號文件對中國經濟帶來的20個可能性》，市場經濟是優勝劣汰的，要支持好的，淘汰壞的。18號文件有一句話說“今后最大限度發揮市場在房地產資源配制的積極作用”。我們說了多少年，什么是市場經濟，就是拿著錢買東西，就是鼓勵大家要交易，18號文件“任何單位不能擅自設置公房上市的障礙”，如果一個市場有200萬套房子不能交易，這個市場化就不完全了，如果這個市場化交易了，我們用的東西對你是寶貝。

　　張樹新：政策對于房地產的作用左右巨大。

　　潘石屹：剛剛前幾位說的，公開交易的問題。這是好啊！土地公開交易是好啊！

　　張樹新：金融政策你認為這中間有很多非市場化的東西。

　　王若雄：前面幾位前輩都說得很好！(眾笑，因為他的頭發白)前輩不是按年齡算的，我想從閱歷算的，更不是從頭發看的(他是白頭發，眾笑)。從另外一個角度來談談前十年和后十年。

　　對于前十年是一句話，我同意寶森的意見，從主流上說，不是指個別企業。前十年大家在做地產，或者是做地產秀或者是地產概念，通過這些東西推動我們地產的發展，或者地產的前進。后邊有五年也好、十年也好，我們這撥人如果還想五年十年以后還在這里露臉坐在這兒，我們還是要去做企業。

　　什么叫做企業，主要強調兩個概念，一個是均衡，一個是和諧。一驚一咋可能不能長久，還是要溫火的發展是比較健康和可持續的。去年我斗膽寫了一本企業管理的書《推開這扇窗》，談到一個概念，三線，業務線、管理線和品牌線加上一個企業文化。你的業務線、管理線、品牌線要均衡和諧地成長，這條線要被這個企業文化包容。前十年我們對品牌強調得比較重，也做得比較成功。業務線增量上做得比較成功，質量值得商榷。管理上普遍較弱，萬科除外，我是說主流的企業，在管理上比較弱。

　　企業文化在某些地產企業基本上是空白的，今后在這方面應該多下點功夫。如果均衡和和諧做好了，未來五年和十年我們將會產生一大批令人尊敬的房地產企業，同時這個產業也可能會成為像其他產業一樣成為令人尊敬的產業。我們這些所謂的企業家、明星可能會令人尊敬的企業家。

　　倒過來說，我們是先去做令人尊敬的企業家后是明星，而不是與此相反，謝謝！

　　張樹新：一直沒有發言的黃總請發表你的觀點。

　　黃怒波：我也講講我的看法。跳出企業圈的看法，在中國做企業每個人都是戴著鐐銬跳舞，中國的政府是強勢政府，企業是處于弱勢。要考慮中國的國情。

　　張樹新：這是轉軌經濟的特點。

　　黃怒波：跟中國的政治體制有關系。作為一個企業不要政府解讀什么，政府的行為明天不知道他會作出什么樣的規則。中國的政府不是一個重復的政府，在市場經濟中。中國的社會環境也不是一個成熟的環境，都是在成長的環境。做企業要有自己的生存之道。在地產的方面，我有幾個方面。這么文件我都沒有看，我也沒有辦法左右它，明天不知道政府又要出什么，這樣的話企業怎么辦？你要永遠意識到明天不知道發生什么。你做一個項目的時候，我觀點不要做得戰線不要太長了。在一個行業里面，我不太認為地產界能做大公司時代。這是很可怕的。全世界很少有一個百年老店做地產很大的，香港是特殊的情況，我對香港有看法的，這種資源某種是一種不公平的現象，這是香港特殊環境形成的。中國社會下一步要均衡要公平，未必求大，大家做得有特色不就挺好嗎？很多的企業在互相競爭，你開了一百萬平米，我就四百萬平米，這離開了做企業原來的目標價值，我們做企業是做什么的？首先我們要創造，創造的過程獲利，不是非爭幾百強。王總做得龍頭老大，是因為這么多年經過了很多的磨難走到這個位置上，我替王總也捏著一把汗，比如明天跟臺灣打仗了，首先誰的資金鏈占得最多，地產業全部倒霉。

　　第二，地產業需要競爭，不要想著整合，小的是美好的，現在求大。我覺得生物界、企業界有自己的規律，也許你就是最大，我就小，但是我也活得挺好。這是另類的觀點。

　　第一，企業界不要去替政府解讀什么，最嚴重的是不要企圖去影響政府，政府的行為太難預測了。你要想好好地活就把自己的企業，資金的鏈條項目做出特色來。地產界是文化的內涵相當深的，安徽的地產做徽派民居跟北京、新疆完全不一樣，我就不明白怎么用生產線的方式，我到日本看過他們的房子沒法住，地板全部用生產線做的。中國這么大，每個人住的地方文化要求也不一樣，天氣也不一樣。我就不太理解。我覺得地產很重要的因素，以后的競爭應該是特色時代，我不看重公司時代。你是不是造出了那個地方的特色，消費者是否才接受你。作為一個企業來說，可以探討過去，但是我對企業的看法是這樣的，我們的公司不實行公司制，企業永遠沒有昨天，昨天過去就過去了，你永遠不知道明天發生什么，你應該往前看。在地產的競爭上有點爛盤，也有換手，都是一帆風順的不可能，社會需要競爭，也需要過熱，也需要點爛盤，要市場自身的機制調整它比較合適。

　　………

　　張樹新：各位嘉賓給了我們的基本概念，過去十年主要的競爭力不是我們首讀的公司管理的方方面面，也不是我們和其他行業看來有差異，因為核心要素土地金融政策，由于去年今年土地和金融政策的逐漸規范，中國地產業也開始面臨講，或者已經開始準備作為所有不同行業的企業都要具備的從戰略管理、品牌、產品諸多要素，然后是競爭。這里有很多不同的觀點，是不是我們地產界隨著政府對這個行當認識的成熟和政府決策的逐漸成熟，中國地產界也在成熟中。假如我們未來是公司時代或者是特色時代，未來五年主要的競爭要素是什么？這些競爭要素是不是今天的中國房地產界公司都準好了？中國的房地產業有一個標桿“學習萬科好榜樣”，我們回到王總，從王總的角度怎么看未來五年作為公司之間的競爭，你的產品的競爭。我們剛才聽到只有王總非常準確地講“我的產品特色定位于白領，城市，物業管理”，他是怎么來這樣做定位的，會不會還有其他的變化？

　　王石：主持人展開的要談過去的十年和未來的十年，預測的未來的五年。我剛才談的觀點想再細化一下。為什么三個關鍵是影響未來的關鍵，我也認為18號文件不是很主要的，主要的121文件和土地政策。

　　我認為土地政策，第一，我們不能忽略中國是發展中的經濟，中國是社會主義向市場經濟過渡特殊的經濟。我們看看國家所有的土地轉讓出現一個趨勢，在三年前我曾經談的對中國房地產業的看法，第一個觀點土地圈地有泡沫，我記得我當時說過這樣的一句話。真正的泡沫是什么？對發展商的圈地運動已經停止。國土資源部的文件非常有效地遏制了這一點，這之前，發展商最大的是12平方公里，這是最大的項目。這不是做發展商小區，而是在做城市了。國土資源下文以后這是不可能的，按照公司，這種圈地是不可能的。

　　張樹新：你說到這樣圈地是有泡沫有問題的，但是從國際資本問題來看，是否國有土地資產儲備是不是你的要素，你怎么解決這個問題？

　　王石：土地里得買，沒錢還全這是泡沫。(沒錢全得到嗎)這當然了，有錢全就是實力的現象。問題是上有政策，下有對策，開始不同的開發，比如物流開發區是一個新的圈地的方法。我不是針對潘總來說的，比如說大學城、高科技開發區、生態園等等。真正的圈地剛才講了，真正的圈地是政府。有人問了怎么是政府，這就是中央政府和地方政府。

　　張樹新：地方政府本身是一個利益主體。

　　王石：根據國土資源部調查的一個資料，全國圈的開發區的綜合全部大于全國行政區的綜合，真正的圈地不是發展商。如果我們現在把憤怒的對象對著發展商，告訴你，同志你把目標弄錯了。(眾笑)

　　張樹新：國土資源部的政策在對發展商很大程度上是對各地的政府的？

　　王石：沒對住。最大的違規是地方政府。我無意進一步對政府的批判。土地方面對發展商是止住了，規范我們發展商，對于發展商帶有泡沫性的圈地很明顯是遏制了。我也不同意將來從事就是光明交易了，職能說這種交易大大降低了權錢交易的方法，這種還是有的。我們的拍賣公式制度只是一個工具，不可能解決制度的問題，大大降低了這個方法，一定要和121文件聯系在一起。

　　張樹新：過去十年中共的干部因為腐敗貪污出現問題6、70%與土地轉讓有關。

　　王石：我不同意，80%和建公路有關系，20%和發展商有關系。國有規范局出問題的也有，但是肯定比建公路的少。現在有一種誤解，一說就說發展商怎么樣，其實不是這樣的，100個當中的發展商有99%都是清白的，包括我們在座的包括我們臺下的。如果我有問題，我覺得心虛我不敢說這句話。土地的規范真正不規范不在發展商，這個文件不能孤立地看，要看121。我們發現一個有意思的現象，兩個問題，一個是發展商的問題，我們房地產業的特殊行業是資金密集型的，但是現在土地一方面規定拍賣必須要在很短的時間內把錢拿出來，第二121文件有嚴格的限制，不允許你貸款買地，這是121文件的問題。我不是說你喜歡不喜歡它是你看的現狀，這樣制約了你出現什么情況呢？第一，門檻提高了。

　　張樹新：空手套白狼變得很難。

　　王石：門檻提高了對誰有好處？對消費者。你不能盲目地弄起來，你沒錢弄了地，風險是銀行的，你要趕快建房子趕快賣，這質量能保證嗎？這對消費者有好處，不管發展商受什么樣的影響，發展要去適應。主要是土地轉讓的規定和121的文件們抗提高了，對消費者有好處，他按照這兩個文件尋找出路出現市場的優化組合，很多的發展商會淘汰的，500家變成100家的預測我是完全不同意的。未免對很多的想進入這個行業的發展商未免太悲觀了，想做大的發展商未免太樂觀了。不像家電行業。五年之后就剩下一些大的企業。

　　張樹新：為什么？

　　王石：你指望一個政策一下子變得很公平很透明是不可能的。

　　張樹新：政策的執行和操作是有折扣的。

　　王石：房地產有特殊的屬性。我們真正影響的是需求，需求是非常旺盛的，為什么圈地有那么多的方法，他最后一定有這么多的品種。品種來講SOHO的概念是非常好的概念，也白領先導、新銳、有錢的、年輕的消費階層。物流又是一種地產，包括商業地產各種地產，它的特殊屬性決定我們現在剛進入的、準備進入的或者是進入時間不長的不用擔心。

　　張樹新：房地產的特性是非工業化的。是個性化的。

　　王石：另外一個概念，個性一定有非常多的機會，機會非常多，我相信在未來的五、十年內想進入這個市場發展的機會是很大的，你更多的看的是單兵操練，靠自己的能耐想殺出這個天地比較難，比把自己的聰明才智組合起來。下一步發展一定要選擇自己的品種，專業化發展，和優化組合是必然的趨勢，這個趨勢是漸進的趨勢。在未來的三到五年之內看到很明顯，應該不可能淘汰多少。你想發展大有大的做法，中有中的做法，小有小的做法，都有機會。