中國金融產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及汽車業(yè)間的連動關(guān)系

　　演講人：北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長曹和平

　　我對汽車和房地產(chǎn)業(yè)是沒有研究的，所以今天來和大家主要是交流中國金融產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及汽車產(chǎn)業(yè)之間的連動關(guān)系，還有一個想法，就是從宏觀經(jīng)濟方面來看，如果三個產(chǎn)

業(yè)產(chǎn)生互動過程的話，就能夠演化出新的趨勢來。

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)某種意義上都走到了一個歷史的關(guān)節(jié)點上，在上個世紀(jì)90年代以后，世界的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了一個比較大的變化，就是說在經(jīng)濟大區(qū)之間，比如說北美自由貿(mào)易區(qū)，西歐自由貿(mào)易區(qū)和東亞即將形成的中國加?xùn)|盟的自由貿(mào)易區(qū)，出現(xiàn)了在大區(qū)內(nèi)部出現(xiàn)了自由貿(mào)易區(qū)的整塊出現(xiàn)，那么自由貿(mào)易區(qū)之間出現(xiàn)了競爭和尋找新的平衡的過程。另外一個，就是出現(xiàn)了從傳統(tǒng)的大工業(yè)經(jīng)濟向數(shù)字化和指數(shù)化經(jīng)濟發(fā)展的階段。那么，大家現(xiàn)在都口頭說一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，二流企業(yè)做演化，三流企業(yè)搞生產(chǎn)。這個標(biāo)志是大工業(yè)的制造產(chǎn)業(yè)體系在過去世界產(chǎn)業(yè)體系的變革當(dāng)中，從大工業(yè)的生產(chǎn)體系向現(xiàn)在的數(shù)字化經(jīng)濟過渡的現(xiàn)象。所以，我們今天討論的這個問題某種意義上是我們處在一個歷史經(jīng)濟機構(gòu)的變革點上。

　　是必然現(xiàn)象不是偶合

　　其實某些時候偶合是很多的，剛才說的房地產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)是沒有什么關(guān)系的，憑什么就出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)能夠在生活當(dāng)中把大家聯(lián)系在一起了呢？關(guān)鍵就在于汽車是流動性的房屋，房屋是靜態(tài)的汽車。關(guān)鍵的意思就是這兩個東西都和人居住某個空間里面有關(guān)系。只不過房子是人住在靜態(tài)的空間里，汽車是人在動態(tài)的空間里。實際上當(dāng)你要購買一輛汽車或者房子的話，兩個在儲蓄的周期上兩個也比較相象，不象買手表和晚餐，口袋里一掏錢就拿出來了，一般都需要一個相當(dāng)長的儲蓄和積累時期。

　　第二個，它們在消費的結(jié)構(gòu)上也比較相象，不是在一個單位時間內(nèi)把汽車和房子消費完了，而是在一個相當(dāng)長的時間內(nèi)，分階段把汽車和房子的價值消費完畢。在經(jīng)濟學(xué)家的眼光里面，這兩個產(chǎn)品之間是耐用消費者，所以它們是一樣的，所以這種偶合其實不是我們表面上的偶合，而是這兩種產(chǎn)品在它的經(jīng)濟構(gòu)造上，在消費者偏好的結(jié)構(gòu)力上處在同一個區(qū)位當(dāng)中。

　　還有一個巧合，就是今天第一個發(fā)言的是王和平，我是曹和平，為什么兩個和平在會上發(fā)言，沒聯(lián)系嗎？是有聯(lián)系的，50年代是戰(zhàn)爭和和平的時代，所以我記得我剛生下來的時候是在西安的和平醫(yī)院經(jīng)常唱的一首歌就是“雄赳赳，氣昂昂跨國鴨綠江，保和平為祖國就是保家鄉(xiāng)”，戰(zhàn)爭與和平是那個年代的主題。

　　宏觀經(jīng)濟概念

　　我今天要講的題目分三個內(nèi)容，第一個要講三個產(chǎn)業(yè)的互動關(guān)系，起碼要對宏觀經(jīng)濟本身有一點點感覺，所以我用幾分鐘時間幫助大家回憶一下我們國家過去5年的宏觀經(jīng)濟的感覺是什么樣的。第一個，大家知道宏觀經(jīng)濟太大了，不是你眼睛看得見的，那么怎么把握宏觀經(jīng)濟呢？第一個變量就是GDP，我們把握他的時候一般從他的增長率來看宏觀經(jīng)濟的走的是快還是慢，我們大家看我這個表上從1998年到2002年，我國的國民生產(chǎn)總值從7萬8千億美元，上升到了10萬2千398億美元，就是在5個時間段里面，我們的GDP增長了2萬4千億美元，所以可以預(yù)測了一下，未來每9年我國的GDP都會翻一番，因此9年以后我國的GDP可能就會達(dá)到20萬億，這是我們把握宏觀經(jīng)濟的第一個感覺。

　　其實，我個人不認(rèn)為中國的國民生產(chǎn)總值是只有10萬個億，因為10萬個億才折合1萬3千億美金，我覺得我國今天的GDP和美國的GDP差不多是一樣大的。你去美國的網(wǎng)站上去看，去年年底的時候，我國的GDP按PPP算是5萬7千億美元，但是有兩塊沒有算，一塊就是我國教育的這一塊，這個占美國國民經(jīng)濟的13%左右的GDP，那么我國只算高校有3000多所大學(xué)，我們大學(xué)生比美國的水平高，研究生和他們差不多，博士生我們差一點兒，我們小學(xué)和中學(xué)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國的水平，這個是說教育結(jié)果。那加上這1萬3千億就有7萬個億，我要是再加上美國說你口袋里有7塊錢，有一塊錢是被法律行業(yè)賺去了。15%的GDP，加上這兩個我們就8萬5千億美元。如果加上類似的一些部門內(nèi)部的旅館和飯店那些不計入GDP的東西，中國的GDP和美國的GDP是差不多一樣大的。

　　我在美國住的時候，感覺到北京市一個月收入2千塊錢的夫婦，和美國當(dāng)?shù)厥杖?千美元夫婦生活水平差不多，除了汽車和住房的大小以外，可是他們要算一個人2萬4千美元，我們一個人才3千美元，所以我認(rèn)為是不合理的，所以這個引發(fā)我一點思考，就是說中國國民經(jīng)濟的個頭、規(guī)模和美國差不多一樣大，只是我們的質(zhì)量沒有人家的高。

　　是密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)

　　規(guī)模以上的企業(yè)實現(xiàn)利潤創(chuàng)歷史新高。從98年的時候是1458億，到2002年5620億，如果說利潤為10%的話，那么產(chǎn)值是5萬6千億人民幣，就是我國規(guī)模以上的企業(yè)大概占GDP的一半以上。然后看工業(yè)增長值的增長速度，剛才把GDP的增長速度看了一下，你想這個GDP里面有幾個個頭比較大，他占GDP的一半以上，在看工業(yè)增加值的增長速度，大家看紅色的是重工業(yè)的增長速度，這個和我們的住宅業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是密切相關(guān)的。

　　全世界固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴大，98年到2002年固定資產(chǎn)從2萬8千億到4萬3千億，就是我們在10萬億人民幣的國內(nèi)生產(chǎn)總值里面，固定資產(chǎn)投資大概占40%，這個說明我國的投資速度還是有點快，現(xiàn)在雖然沒有出現(xiàn)泡沫，但是增長過快了，整個國民的福利在一個較長的時間里是低了而不是高了。所以生產(chǎn)和消費都是偏高，所以中央說防止泡沫，雖然說的不是很準(zhǔn)確，但是從投資和需求的黃金報酬率和過去50年的經(jīng)驗數(shù)字積累下來去看，我們是有一點點高。

　　現(xiàn)在我們來看固定資產(chǎn)投資今年1到2月份的情況，我最感興趣的就是房地產(chǎn)開發(fā)投資占598億，整個的投資是2000億，所以最右邊這一欄就是房地產(chǎn)開發(fā)占了整個投資的30%，這個怎么判斷？就是房地產(chǎn)的投資占整個國民經(jīng)濟投資的30%，這確實要我們可以把房地產(chǎn)業(yè)作為重要的研究課題來討論。

　　投資和消費的關(guān)系

　　我們現(xiàn)在看在國民經(jīng)濟里面，從總產(chǎn)值的增長速度，到大致的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，再到固定資產(chǎn)投資的過程。那么，我們下面看消費，社會消費品零售總額去年是40911億，那么相比于10萬億判斷一下，就是它該占GDP的40%，投資和消費基本上是一樣大的，這個數(shù)據(jù)按發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟比我們高出了一倍多，為什么這么高？因為有統(tǒng)計的原因，也還有結(jié)構(gòu)的原因，應(yīng)該也有發(fā)展階段不同的原因，暫且不說多和少，但是這里面缺了一塊，消費是4萬億，投資是4萬億，一共是8萬億，那兩萬億到哪去了？我想就是服務(wù)業(yè)里面沒有計到GDP里面的，所以就出現(xiàn)了2萬億的差額，但是你現(xiàn)在看整個經(jīng)濟的圖象大概有了。

　　下面我們看一下外貿(mào)，我們的外貿(mào)一直是出口大于進(jìn)口的。在今年一月份進(jìn)口大于出口了，這個不奇怪，當(dāng)經(jīng)濟上升到某一個階段，進(jìn)口大于出口是經(jīng)濟發(fā)展的好現(xiàn)象，表明你的消費者福利增長了。

　　我們看第二個問題，現(xiàn)在就是金融產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及汽車產(chǎn)業(yè)的情況。我給大家一個這三個產(chǎn)業(yè)在過去5年中基本的變化，大家看從1998年到2002年，房地產(chǎn)的投資是從3500億到7700億，大概增長了一倍還要多，增長速度是從12.6到21.9，前年的增長速度比去年還要快，我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值在過去幾年一直維持在增幅8%左右，那么房地產(chǎn)業(yè)到了25%，25%是國民經(jīng)濟總產(chǎn)值的3倍，那么可以想象一下，一個產(chǎn)業(yè)象一個海里的洋流，或者是我們北京的沙塵暴滾過來了，滾過來以后，其中有一部分滾的速度比其他幾個速度要快3倍，但是跑的塊的這一塊很快就被清潔的空氣稀釋掉了。但是房地產(chǎn)業(yè)跑的速度比國民經(jīng)濟總產(chǎn)值跑的速度快這是一個不爭的事實。那么看一下汽車工業(yè)的產(chǎn)量，剛才總產(chǎn)量滕老說了，我們從98年到2002年5年增長了160萬輛，去年增長的速度是38%，如果國民生產(chǎn)總值速度增長是8的話，汽車行業(yè)的增長速度比國民經(jīng)濟總產(chǎn)值要高4倍，那可以想象一下，所以有的人說汽車產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)投資業(yè)是我國國民經(jīng)濟在過去5年中的驅(qū)動性力量也成立。

　　金融是發(fā)展金融

　　轎車從98年的50萬輛到2000年的100萬輛，去年增長了55%，這個速度是國民生產(chǎn)總值速度的7倍，難怪去年的轎車產(chǎn)業(yè)那么火，那么我們想，我們看見這些數(shù)字的時候不要忙著下結(jié)論，我給了大家這幾個基本概念。汽車有了，房地產(chǎn)有了，我們來看金融產(chǎn)業(yè)。金融產(chǎn)業(yè)人們可能比較生疏，我舉兩個例子，看第一欄，各項余額是18萬億，我國的國民生產(chǎn)總值是10萬億，存款額是18萬億。第二個看城鄉(xiāng)居民存款是9萬4千億，下面看各項貸款，貸款是14萬億，存款是18萬億，貸款是14萬億，說明銀行里面有4萬億的錢沒有貸出去，這個成為國外經(jīng)濟學(xué)家和我們國內(nèi)一大批經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為中國金融體制不合理，銀行存款要付利息，如果貸不出去，那么銀行的利潤就薄了，再加上不良貸款，14萬億里面有25%的不良貸款，那么不良貸款是吃掉利潤的一只老虎，再加上還有一塊閑置的資產(chǎn)，這兩個基本的概念，很多人說我們金融體制會破產(chǎn)，就是根據(jù)這兩個例子。

　　其實我覺得這是一種幼稚，因為中國的金融是發(fā)展金融，是尋找資金的，不是風(fēng)險管理經(jīng)濟的，如果中國的不良資產(chǎn)是25%，按照美國8%大12%就破產(chǎn)的話，那我和你打個賭，我們今天國家到了25%，明年今天的這個時間中國的所有銀行體系就和薩達(dá)姆政權(quán)一樣一夜消失，那說明這個經(jīng)濟學(xué)家的理論對了，所以判斷中國的金融體制不能用西方的標(biāo)準(zhǔn)，這就是金融業(yè)的基本情況。其實可以把存款想象為銀行的資金，存款吸收進(jìn)來以后相當(dāng)于銀行的資產(chǎn)，貸出去以后相當(dāng)于銀行的生產(chǎn)過程，銀行的產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)，汽車產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)，就形成了這三個產(chǎn)業(yè)的連動過程，這個過程是什么？就是第三個問題。

　　融資制度的制約

　　為什么汽車產(chǎn)業(yè)為什么和房地產(chǎn)如此巧合。變成了我們最關(guān)心的兩個產(chǎn)業(yè)部門，除了它們增長快以外，還發(fā)現(xiàn)它們兩個都是高速增長的，因為關(guān)鍵是居民的儲蓄在過去5年里是不斷的增長，汽車和住宅一般不算在總投資里面，是算總需求里面，如果儲蓄率不斷的增高，又沒有新的消費亮點，恰好房地產(chǎn)和汽車產(chǎn)業(yè)的快速增長，把這塊吃掉了。所以，就是說因為居民的收入增加了，需要超出日常以外的耐用消費品的存在，所以汽車產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的火熱確實和居民收入的增高是有關(guān)系的。現(xiàn)在看，為什么居民收入增加了以后我們的錢用不完。我舉一個例子，如果在美國買一個新房子，當(dāng)時是按揭貸款還30年，可是5年以后他調(diào)動工作了，還有25年的要還，他賣給了一種消費貸款的公司，他當(dāng)年付的是7.8%的利息，今年國家政策變成7%的利息了，我把你剩下25年的房子一次就付給銀行了，然后你重新和我簽一個合同，你就可以剩下0.8%的利息，然后這個房子賣給我了，我再把這個拿大市場上賣，這個說明一個意思，就是說如果按揭貸款的這種制度在我國大力發(fā)展起來的話，那4億美元就會找到一個產(chǎn)業(yè)的出口，就是說銀行體制的改變會使我國原來閑置在銀行里的資產(chǎn)能夠進(jìn)入汽車或者進(jìn)入住宅行業(yè)循環(huán)，循環(huán)就能產(chǎn)生利潤。所以融資制度的改革對房地產(chǎn)業(yè)和汽車業(yè)的關(guān)聯(lián)是融資制度變革進(jìn)展的越快，汽車產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貸款再貸款，銷售再銷售，汽車的一級市場和二級市場就會發(fā)展起來，不會說存在在一個很小的范圍內(nèi)。不是每年100萬輛的汽車，因為美國是一年1700萬輛汽車，大概1100萬是轎車，我們城市有4億人口，算2億人具備買我們中國車的水平，那我們每年也應(yīng)該有1000萬輛汽車，可是如果融資制度不改革，那么我們汽車產(chǎn)業(yè)要想在消費方面把產(chǎn)品銷售出去，就受到了一個金融變量的硬性制約，這就是融資制度與房地產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)。

　　第二點，就是房地產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)與利率的關(guān)系最大。如果政府的利潤再調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)就會發(fā)展的快，如果我要按揭貸款3—40年的話，你利率差1厘，在2—30年的過程中會差很多。所以，美國在2000年4月份到2001年底，連續(xù)降息11次，當(dāng)時他們賣了1000多萬套房子，沒有什么反映，到了去年年底，連續(xù)降息12次的時候，美國今年的房地產(chǎn)就非常火了，就是利率的降低一定會對房地產(chǎn)帶來一個繁榮時期，只不過是有一個時間差而已。

　　再看第一點，金融產(chǎn)業(yè)里面的融資制度和房地產(chǎn)業(yè)及汽車產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)從總供給方面看，假如說汽車產(chǎn)業(yè)在中國怎么能從100萬輛很快的變成200萬輛的生產(chǎn)能力呢？一定需要投資，投資從哪來？三個渠道，一個從銀行利，一個從證券市場來，要么就從國外的投資來。那么我們想，如果我們的融資體系不完善，那么我們汽車投資行業(yè)可能受到國內(nèi)的金融制度的剛性制約，那么外邊的資金進(jìn)來的相對的容易。就是你把國內(nèi)的金融產(chǎn)業(yè)限制住，不讓他成為發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的一個比較深邃的產(chǎn)業(yè)，你的制度限制住他，外邊的資金進(jìn)來碰到的制度障礙就比較低，所以改革我國的融資體系相對的來說其實是支持我們兩個產(chǎn)業(yè)的。

　　中國經(jīng)濟的未來

　　世界經(jīng)濟在過去15年當(dāng)中出現(xiàn)了從傳統(tǒng)大工業(yè)經(jīng)濟向現(xiàn)代數(shù)字化經(jīng)濟轉(zhuǎn)折的歷史關(guān)頭。在汽車產(chǎn)業(yè)里面是不是這樣的？是這樣的。你看美國的通用汽車，現(xiàn)在就賣2004年的車型了，他們要始終領(lǐng)導(dǎo)你的消費趨勢，用概念來推動你的消費需求的。很簡單的例子，手機10幾年前沒有，誰會想到現(xiàn)在成為一個產(chǎn)業(yè)。所以你要是通過概念來向新的產(chǎn)業(yè)體系邁進(jìn)的話，這個對我國的汽車產(chǎn)業(yè)是一個新的層次上的挑戰(zhàn)。這個不是說讓從100萬輛造到200萬輛，不是這個層次上的競爭，是一個占領(lǐng)這個行業(yè)的高端鏈條的競爭，要想占領(lǐng)高端鏈條就是概念領(lǐng)先。因為在大工業(yè)時代里面，資本是領(lǐng)導(dǎo)性的變量。可是在信息經(jīng)濟和數(shù)字化經(jīng)濟里面，是知識和概念是經(jīng)濟要素的粘合劑和領(lǐng)導(dǎo)力量。

　　是知識和概念把生產(chǎn)要素聯(lián)合起來的，而不是資本。我舉一個例子就是納斯達(dá)克，納斯達(dá)克的創(chuàng)業(yè)板就是資本在追逐知識的現(xiàn)象，人家就在市場上有創(chuàng)意的項目，然后要把它變成一個產(chǎn)業(yè)。所以就是說在知識化和信息化的時代里面，知識是粘合劑要素，我國也出現(xiàn)了這種管理，我們現(xiàn)在搞物流，物流里的低端是物流，中端是供應(yīng)鏈系統(tǒng)，高端是整合信息技術(shù)，那么整合信息技術(shù)就是知識在里面起作用。

　　再看汽車產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)鏈。金融產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在出現(xiàn)了指數(shù)經(jīng)濟，比如說道瓊斯50，當(dāng)大家不斷的買他的期貨的時候他就變成了一種產(chǎn)品，去年我去韓國，韓國就是把200個最大的企業(yè)的股票挑出來去市場上賣，很快就把股票交易所從賠錢轉(zhuǎn)成了盈利性的交易所。金大中總統(tǒng)上臺以后，要把期貨放到蒲山的期貨交易所，這個證券交易所就不干了，因為這是他的收入的支柱性產(chǎn)業(yè)。所以，他們的門口掛了一個大標(biāo)語，就是堅決反對把這個項目拿到蒲山的交易所。這個就說明在韓國的金融產(chǎn)業(yè)里面，出現(xiàn)了指數(shù)金融產(chǎn)品。而且大家都在追逐他的利潤，具體利潤有多大呢？韓國的期權(quán)交易量變成了全世界第一了。那么指數(shù)產(chǎn)品的價值有多大呢？美國1999年發(fā)行了2340億美元的貨幣，當(dāng)年新增貨幣需求，美國經(jīng)濟擴張和世界經(jīng)濟貿(mào)易擴張世界銀行估計550億到600億美元就夠了，還有1800億美元輸出到國外去了，兩次資本市場操作，一次商品市場購買，90%移出美國本土經(jīng)濟，就是說1800億美元超出美國經(jīng)濟之外的時候，相當(dāng)于當(dāng)年臺灣國民生產(chǎn)總值的一半。這1800億美元相當(dāng)于美國通用、別克加上波音加上克萊斯勒，四個當(dāng)年的品牌產(chǎn)業(yè)的利潤總和，所以我說金融產(chǎn)業(yè)要向高端走，他提供給中國國民經(jīng)濟的增長不是簡單的意義上的象我們今天想象的這么大，另外如果他走到了高端，我們的汽車和房地產(chǎn)業(yè)也會走到高端上，當(dāng)你創(chuàng)造概念、標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)你變成國際金融中心，當(dāng)你變成汽車中心和房地產(chǎn)中心的時候，那個時候中國經(jīng)濟的未來就來到了。謝謝諸位。

　　車、房與經(jīng)典生活的夢想

　　演講人：銀信投資集團(tuán)董事長張民耕

　　其實,汽車和房子不僅是如何影響人們的生活方式，實際上也在影響房地產(chǎn)發(fā)展的形勢和汽車發(fā)展的形勢,這是我一直在考慮的問題，剛才任總認(rèn)為，今后房地產(chǎn)的發(fā)展包括城市的規(guī)劃，交通的規(guī)劃，是要把人們從汽車?yán)锢�出來，使人們�?5分鐘內(nèi)就把一切都搞定了，包括上班、下班、生活這樣的一種模式我覺得可能不是我們現(xiàn)在可以預(yù)計的模式，我覺得今后的發(fā)展趨勢還是越來越多的人會鉆進(jìn)汽車?yán)铮�然后開到外面住。所以，我認(rèn)為汽車加房子都是郊區(qū)化的生活方式。

銀信投資集團(tuán)董事長張民耕

　　其實在座的多數(shù)人或者大多數(shù)人汽車和房子的夢想基本解決了，但是解決的還不夠好，還有缺憾之處，還要發(fā)展，并且有更多的人車和房的夢還沒有解決，那么在這個時候，尤其在車還沒有解決的時候，你要把人們從車?yán)锢�出來，這個是不可能的。人的需要比10個大學(xué)還能推動科學(xué)的發(fā)展，比10個企業(yè)還能推動商業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展，人的需求是經(jīng)濟、社會發(fā)展的原動力。我相信要把人們從車?yán)锢�出來的力量要無窮大的，可能是我們下一輩或者下兩輩人的歷史任務(wù)。西方的經(jīng)濟發(fā)展有這么一個規(guī)律，就是先要絕對的城市化，然后是逐步的郊區(qū)化，最后回歸城市，那么這時候的城市已經(jīng)不是原來意義上的城市，所以從汽車和從房地產(chǎn)的發(fā)展來說，我覺得這個趨勢都是非常好的，車會在我們國家尤其是在未來得5年當(dāng)中有一個翻天覆地的變化和極其高速的發(fā)展。那么，房尤其是郊區(qū)的住房，會有一個突飛猛進(jìn)的發(fā)展。

　　關(guān)于車和房的夢我覺得我一直在替別人來實現(xiàn)，這個夢實際上在美國是20年代到50年代的中產(chǎn)階級首先實現(xiàn)的，他們當(dāng)時的口號甚至成為總統(tǒng)的競選口號，就是“每家一臺車，自己有自己的房，鍋里有一支雞”。這個在美國實際上是實現(xiàn)了，我們怎么會去做郊區(qū)住宅，實際上并不是我們心血來潮，是看到了車和房子的結(jié)合將來必然會走到郊區(qū)住宅的路上，從那個時候開始，就是從98年99年開始我們就在呼喚郊區(qū)住宅就要來了，人們的郊區(qū)化生活方式就要來了。99年我送女兒去美國上學(xué)，給我的觸動特別大，我從美國的最北面到南面，給我的一個感覺就是美國人真正的實現(xiàn)了他們的車和房的夢想，這樣的夢想中國人能不能實現(xiàn)，我覺得中國人一定能實現(xiàn)，我們的努力會加速它的實現(xiàn)。當(dāng)時，我降落到洛杉磯感觸特別深，我往下面看，一片燈海，但是在這個燈海上飛機飛了半個小時，就是說美國的郊區(qū)化住宅比比皆是，這種生活難道只有美國人可以享受嗎？中國人不能享受嗎？尤其是中國白領(lǐng)以上的比較高收入的階層就不能享受嗎？我覺得不對。于是就研究美國的住宅郊區(qū)化的過程，看看是不是一種普遍性的規(guī)律，后來我感覺確實是這樣的規(guī)律。

　　實際上我看到了美國的住宅郊區(qū)化就是由于汽車的推動。美國在1920年以前，可以叫做前郊區(qū)化時代，那時候由于美國高度的工業(yè)化，工廠需要集約化生產(chǎn)，需要勞動力的高度集中，需要交易場所的高度集中，降低交易成本，那么城市就非常密集了，聚集了大量的人，那時候城市的居住品質(zhì)逐步的惡化，有一部分人感覺到對城市生活質(zhì)量的不滿，他們就開始沿著鐵路線往外搬遷。

　　第二個時期是沿著電車線往外搬遷，所以在美國和英國可以看到，城區(qū)的形成是城區(qū)中間是高密度住宅，這個顯然是工業(yè)化時代的產(chǎn)物，下一階段就是稍微遠(yuǎn)一點的，但是還在城區(qū)，叫花園住宅，就是當(dāng)年汽車和電車把他們帶到那里的，再遠(yuǎn)一些就是1920年到1950年這個階段，叫汽車郊區(qū)化時代。那個時候美國從1915年開始大批量生產(chǎn)汽車，1915年美國的汽車產(chǎn)量是150萬輛，到了1920年美國的汽車產(chǎn)量是900萬輛，到1930年美國的汽車產(chǎn)量是2650萬輛，那時候福特車一個車型都賣到1000萬輛，這個在現(xiàn)在都是不可想象的。

　　隨著汽車的便宜和普及，人們背離城市的距離越來越遠(yuǎn)，為什么呢？首先還是經(jīng)濟動力，就是郊區(qū)的房子便宜，第二是人們改善居住的愿望，就是郊區(qū)的房子在同樣的加強，我原來住在高密度住宅里面，到郊區(qū)以后就可以有自己的庭院和花園，郊區(qū)就成為美國的中產(chǎn)階級居住的地方。

　　上個世紀(jì)50年代到80年代美國就是進(jìn)入普遍的郊區(qū)化時代。那時候也是和車和交通密切的聯(lián)系起來。那時候就是剛才說的艾森豪威爾新政，他模仿歐洲大量的開發(fā)高速公路，當(dāng)時也是為了解決他的經(jīng)濟危機，政府投資來拉動經(jīng)濟。80年代美國已經(jīng)成了世界上高速公路最密集的地方，那么這種高速公路就使車有地方跑了，然后就是美國車的成本極度的降低，和人收入的比例發(fā)生了根本性的變化，家家都買得起車了，美國家庭擁有車輛就是兩輛車。有路，又有車，這時候到郊區(qū)住是非常很自然的事。80年代可以說美國已經(jīng)基本上實現(xiàn)了郊區(qū)化。同時還有一點，實際上到郊區(qū)去人們最根本的動力還是追求性價比更好的房子，50年代到80年代美國就真正實現(xiàn)了住宅的工廠化生產(chǎn)。所以，其生產(chǎn)的速度和效率是非常高的，你和開發(fā)商簽訂一個協(xié)議以后，2個月以后就可以入住了。另外一個就是實現(xiàn)了住宅的平民化和低價化。我這次特意的去考察了美國住宅的價格，發(fā)現(xiàn)它們從絕對量上來說不低，但是和他的收入比確實是比較低。大概15萬美金可以買200平方米，三個臥室，兩個車庫。到20萬美金，家里就可以有游泳池了，這個和一個家庭的年薪收入比是5到6倍，所以說他的低價化和普及化就實現(xiàn)了，這時候就有如果去郊區(qū)，他的這種生活方式就實現(xiàn)了。象這樣的生活中國是不是有一天會實現(xiàn)？我堅信是一定會實現(xiàn)的，現(xiàn)在種種政策上的障礙會被實踐證明逐步化解。

　　所以，郊區(qū)化住宅肯定會變成一個普遍的，人人的享受得起的一種居住方式，而這些對于人們的生活品質(zhì)和生活方式的影響是巨大的。諸位可以想一下，你們有多少年沒有自己伺弄過自己的花草了，有多少年你沒有領(lǐng)著自己的孩子在自己的前庭和后院里玩了，而這些是人們的基本生活要求。而且我們把房子做的越來越便宜的話，這個夢想就越來越容易實現(xiàn)了，這是擋不住的。關(guān)鍵是，第一不要把我們的郊區(qū)化住宅蓋成農(nóng)民房，第二就是政府要妥善的進(jìn)行規(guī)劃，包括交通。

　　當(dāng)然，郊區(qū)化肯定有弊病，其中最大的弊病可能往往就是交通上你要花時間和錢，但是對于我們來說，尤其是我們現(xiàn)在的階段來說，你是愿意在擁擠的城市街道上停車起步，還是愿意在郊區(qū)的公路上享受一種奔馳的快感，我想這些東西是不言而喻的，這說明郊區(qū)生活的魅力是非常大的。

　　如果我們有足夠好的性能價格比的房子，有足夠好的性能價格比的汽車，我想我們房子加上車的最后的結(jié)構(gòu)是郊區(qū)化的住宅和郊區(qū)化的生活方式，這種趨勢是不可阻擋的。謝謝各位。

　　兩大體系支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　演講人：北京通潤房地產(chǎn)公司總經(jīng)理劉軍

　　剛才幾位嘉賓的演講非常精辟，他們給我們描述了一個財富創(chuàng)造經(jīng)典生活的美好前景，這也是我們主辦這次活動的意義之一。

　　作為汽車和住宅這兩個支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)點，我想通過這次活動做一個有益的嘗試，實際上汽車和住宅都是要靠兩大體系來支撐的，一個體系就是服務(wù)體系，一個體系就是質(zhì)量體系。作為一個開發(fā)商，我覺得相比起我們汽車產(chǎn)業(yè)的兩大體系來講，我覺得我們確實是落后了，因為汽車產(chǎn)業(yè)是一個技術(shù)領(lǐng)先的行業(yè)，技術(shù)的領(lǐng)先決定了它必須要不斷的更新。那么我們房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量和服務(wù)體系有沒有？這點是作為我們房地產(chǎn)人要考慮的，是值得我們深思的。

北京通潤房地產(chǎn)公司總經(jīng)理劉軍

　　實際上，汽車產(chǎn)業(yè)走過的這10年，從100萬輛到200萬輛，不只是一個量上的變化，質(zhì)的變化我們大家都切身體會得到，從過去的普桑、北京212吉普，到現(xiàn)在汽車市場的五彩繽紛。而我們房地產(chǎn)市場過去一直在說的都是李嘉誠先生所說的名言“地段、地段還是地段”，這個名言在我們地產(chǎn)界是金科玉律。但是，地產(chǎn)界的黃金地段，特別是在我們北京，大家回頭看一下地產(chǎn)界走過的路程，在我們寸土寸金的黃金地段，依然不斷在產(chǎn)生著一些好無美感，設(shè)計平庸的一些建筑，所以我們現(xiàn)在確確實實需要冷靜，因為現(xiàn)在我覺得地產(chǎn)界普遍比較浮躁，過去在抗日戰(zhàn)爭的時候曾經(jīng)說過“華北之大安不下一張書桌”，那么我覺得現(xiàn)在就是“地產(chǎn)界之大也確確實實放不下一張書桌”，沒有更多的人在潛心研究地產(chǎn)界的產(chǎn)品，沒有人潛心研究地產(chǎn)界的行業(yè)主線、發(fā)展的走向和規(guī)律，據(jù)說任總最近要成立一個建筑研究院要研究一些問題，我作為一個地產(chǎn)人是要向任總表示敬意的，因為現(xiàn)在大家都在講要在賣房子的基礎(chǔ)上有所升華，是要創(chuàng)作一種產(chǎn)品，因為每個城市都是由不同的元素來組成，每一個建筑實際上是城市的基本要素或者結(jié)點，但是有些建筑開發(fā)商是在沒有責(zé)任感地信手涂鴉，不是在確確實實的精雕細(xì)琢。所以，我想作為地產(chǎn)界來講，確確實實現(xiàn)在應(yīng)該到了冷靜思考、拒絕浮躁的時候了。謝謝大家。

　　如何實現(xiàn)汽車、房地產(chǎn)、交通三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聯(lián)動

　　演講人：首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光

　　談到汽車、房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)的交合，我認(rèn)為還應(yīng)該再加上一個交通產(chǎn)業(yè)，因為交通產(chǎn)業(yè)對住房產(chǎn)業(yè)影響很大。我簡單說一下我的觀點，首先從綜合資本上看，住房產(chǎn)業(yè)與汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向是非常好的，大家知道，住房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展趨向越來越明顯，比如將來的分區(qū)化，比如自己投資、第一投資、第二投資，作為投資品的趨向。

　　而作為汽車產(chǎn)業(yè)來講，這是一個大產(chǎn)業(yè)，隨著住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭的強勁，汽車產(chǎn)業(yè)也會越來越強勁，比如北京的亞運村一帶是北京最繁華的地區(qū)之一，雖然人們不是最有錢，但是基本上都有汽車。我粗略統(tǒng)計了一下，亞運村1020個餐館都很火，這說明住房和汽車產(chǎn)業(yè)在這個區(qū)域肯定是緊密相連的了。可能在未來5年中，大批的家庭要購買汽車，這個概念不一定是富人了，可能月收入幾千元的都可以買汽車，因為可以按揭，有消費貸款。所以這兩個產(chǎn)業(yè)是緊密結(jié)合在一起的。

首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光

　　那么，發(fā)展這兩個產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵的地方在哪呢？就是在于金融，比如說消費信貸，在于房地產(chǎn)的發(fā)展基金，在于房地產(chǎn)的其他的金融問題，包括汽車信貸，那么這個結(jié)合點如果找好了，我們這兩個產(chǎn)業(yè)可以共同發(fā)展，可以發(fā)展的更大。因為，第一：這兩個產(chǎn)業(yè)有高度的關(guān)聯(lián)性；第二：只有用一種金融的模式、金融的產(chǎn)品能夠把他們有機的結(jié)合起來，當(dāng)然還有一種新的生活模式可能把他連接起來。

　　昨天我和英國人談設(shè)計概念的時候，他說不但給你設(shè)計房子，我要給你設(shè)計一套新的生活方式和新的生活模式，所以說汽車和住房兩大產(chǎn)業(yè)怎么能夠結(jié)合起來創(chuàng)造一種更大、更新的模式，這與兩個產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)發(fā)展有很大關(guān)系。

　　那么，地產(chǎn)界和汽車界怎么對話？怎么能夠結(jié)合起來？我想用金融的杠桿力量是非常重要的。我在賣房的時候怎么賣你的車，你在賣車的時候怎么賣我的房，這個是有很多的課題需要研究的。

　　首創(chuàng)置業(yè)賣的房子都是7000元以上的，基本上都是可以買得起車的，在買車的過程中怎么結(jié)合，這個是值得要深入研究的問題。但是，以前基本上這兩個產(chǎn)業(yè)是分開的，你賣你的車，我賣我的房，沒有什么對話，所以我認(rèn)為要達(dá)成兩大產(chǎn)業(yè)的合作其切合點關(guān)鍵在于，其一，要有金融服務(wù)，要動用更好的金融產(chǎn)品來把這兩個結(jié)合點找到。

　　其二，可能要不斷地選擇創(chuàng)造中國人民新的生活模式，這個可能把汽車和房地產(chǎn)結(jié)合的更加緊密。另外，從金融角度來看這兩個產(chǎn)業(yè)，這里也有很多題目可能研究，做金融你只能做證券、基金、保險、期貨，做證券的過程中只能做經(jīng)銷、承售、經(jīng)濟，二級市場都不讓做，那么我要做住房和汽車的消費信貸。

　　所以，從資本市場看汽車和房地產(chǎn)這兩個產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，我覺得非常有意義，這兩個產(chǎn)業(yè)相關(guān)性非常強，就跟買房要裝修，買車也要裝飾一樣。從金融角度看，住房業(yè)和汽車業(yè)的發(fā)展趨向結(jié)合點都是有很大的發(fā)展空間的，那么關(guān)鍵是我們用什么樣的金融產(chǎn)品來使這兩個產(chǎn)業(yè)更好的結(jié)合起來，所以要建立這兩個產(chǎn)業(yè)界對話的通道和對話的模式。

　　在個別的樓盤中，已經(jīng)出現(xiàn)買我的房子送你一輛什么車，這只是個簡單的合作方式，更深入的合作還沒有人探討和研究，這說明汽車界和地產(chǎn)界的結(jié)合還不緊密，所以舉辦今天這樣的論壇峰會很有必要。

　　實際上從金融角度講，金融怎么對房地產(chǎn)和汽車共同促進(jìn)的我們還沒有更深入的研究，今天來講兩大產(chǎn)業(yè)的互動發(fā)展這樣的課題是非常有意義的，他給我們提出了一個更深遠(yuǎn)的課題，就是汽車與地產(chǎn)，汽車、地產(chǎn)與金融之間的關(guān)系，所以，今天的論壇非常有意義，謝謝各位。

　　任志強：住房和汽車對于中國人生活方式的影響

　　演講人：華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強

　　從現(xiàn)在的情況看，汽車給我們帶來的是縮短了交通距離和時間的距離，使城市的邊緣在迅速擴大。但實際上我們現(xiàn)在沿用的是美國在80年代之前的一種規(guī)劃方式，那個時候美國主要是依賴交通來解決城市規(guī)劃和居住的問題，艾森豪威爾在二戰(zhàn)中獲得的收益是當(dāng)了總統(tǒng)以后修建了大量的高速公路，因為歐洲的高速公路網(wǎng)給聯(lián)軍的作戰(zhàn)產(chǎn)生了很深遠(yuǎn)的影響。所以，當(dāng)時美國的高速公路網(wǎng)已經(jīng)超過了歐洲，因此也在解決住房問題上起到了巨大的作用。

　　但是在80年代之后，美國現(xiàn)在新提出的城市規(guī)劃概念是把人們的生活從汽車?yán)锢�出來，要求美國人最好是脫離汽車而生活，其原因是他們認(rèn)為，汽車最終給我們帶來了城市的災(zāi)難和污染。而且產(chǎn)生了一個消費的扭曲行為。所以，我們前一段時間專門請哥倫比亞大學(xué)的房地產(chǎn)專家來談的時候，他們重點提出了就是現(xiàn)在所有的城市都在考慮，在城市規(guī)劃中盡可能地回避汽車，回避汽車不等于回避交通，可能發(fā)達(dá)城市會逐漸的用軌道或者其他交通方式來解決城市規(guī)劃和連接問題，在城市的局部規(guī)劃里面，美國人提出了新城鎮(zhèn)計劃，就是提出在一個社區(qū)中把就業(yè)和配套的生活教育等等相關(guān)問題在一個區(qū)域中解決，這樣就有利于減少交通的距離，使人們在生活的范圍之內(nèi)用15分鐘的步行距離完全解決到，現(xiàn)在看來這個是一種比較好的城鎮(zhèn)規(guī)劃方式，但是在國內(nèi)目前還有很大的差距，特別是中國現(xiàn)在正在延續(xù)的是小城鎮(zhèn)的規(guī)劃和衛(wèi)星城的規(guī)劃，而小城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城的規(guī)劃里面又不能使城市的基礎(chǔ)設(shè)施迅速的滿足于這種小城市的連接問題，軌道交通、公路交通雖然北京市在加強，各個城市也提出了用地鐵和輕軌來解決交通的問題，但是目前看來，還沒有完全做到，還依賴于汽車。

　　我想從另外一個角度談汽車。美國人雖然從家庭生活中希望把人們從汽車中拉下來，特別是私人轎車上，但是同時他又提出另外一個理論，就是住房和汽車是人們的生活的必需品，過去我們的必需品停留在吃穿上，但是現(xiàn)在生活的必需品是要解決住房和汽車的問題。就是汽車不再是一種奢侈品，而變成一種生活的必需品，這個對美國人來說是兩種生活方式，就是日常性生活的時候可能不依賴于汽車的交通，但是我的消費性生活，享受性生活可能要更多的依賴于汽車，組成的是另外的一種新的生活方式。

　　從世界上看，去年增長率最高的是精神消費品，不管是美國也好，還是南韓也好，他們的出口增加值里面，增長速度最快的就是那些“胡思亂想”東西，實際上這代表著一種精神消費。房子和汽車在中國目前都屬于物質(zhì)消費的一種，但是與一般的物質(zhì)消費不同的就在于他同時是一種精神消費品，比如說什么牌子的汽車，好與壞之間可能顯示了一個人的身份和他是不是有更多的錢，當(dāng)人們擁有財富的時候一定會轉(zhuǎn)換為物質(zhì)和精神生活雙重消費的標(biāo)準(zhǔn)，比如說我們過去賣房子是解決居住問題，后來賣房子是擴大的居住問題，再后來賣房子就是解決精神消費的問題，人們不在滿足于室內(nèi)，而且要求有環(huán)境，要求有配套，要求有更能顯示自己身份和地位的象征，汽車也同樣在這樣的發(fā)展過程中，這兩者之間可能組成了一個特殊的關(guān)系。第一個，他們都是在中國經(jīng)濟的發(fā)展中總量在極具加大的部分；第二個，就是兩大產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中增長速度最快的，去年大概汽車增長率70%，房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)四年保持20%以上了，這個增長已經(jīng)很明顯地體現(xiàn)在我們中國的經(jīng)濟生活中的轉(zhuǎn)化，人們消費觀念的轉(zhuǎn)化。這兩者又是相互支撐的關(guān)系，住房和汽車相互并聯(lián)。

　　所以，在城市規(guī)劃上我們過去從來不講汽車問題，以前小區(qū)里面沒有停車場，但是這幾年城市規(guī)劃的要求已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，比如說從5%、10%、30%、50%到100%，或者超過100%的車庫配置量，這個速度增長是非常快的，交通部門在城市規(guī)劃修改停車位的時候幾乎每年在變更，前年大型商場可能要求每萬米配置20輛，現(xiàn)在已經(jīng)要求配制50輛到100輛，豪華別墅已經(jīng)要求1比1以上了，這個就恰恰說明這兩者之間的互補關(guān)系，逐漸的發(fā)展過程中已經(jīng)成為生活中的一種標(biāo)志，他改變了生活的一種習(xí)慣，所以說——財富創(chuàng)造經(jīng)典生活，最早的時候可能是說穿一個名牌的時裝，這個西服很貴，顯示一個人怎么樣，但是逐漸的生活中發(fā)現(xiàn)，這些已經(jīng)在很大成分上不能在代表人們的一種生活標(biāo)志了，而住房和汽車可能更多去實現(xiàn)這樣的轉(zhuǎn)換過程。

　　那么，從城市目前的情況看，我個人覺得房子還是很貴的東西，汽車也同樣很貴。如果按照我們的房價比，在大家認(rèn)為很高的情況下，我們汽車的價格比更高，而實際上現(xiàn)在的汽車消費是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了住房的消費，美國人說我的收入是6萬美金，我的房子可能是18萬到20萬美金，這個房價比是1：3到1：4之間，但是6萬美金可能買2、3輛汽車，而中國人現(xiàn)在的收入是雖然房價收入比是1比5或者更高，但是汽車收入比也同樣有一個很大的差距，他一年的工資并不能買一輛或者兩輛汽車，在這樣一種情況下，這兩者之間可能還有一個差距，這個差距造成目前的消費水平還不能使它們變成生活的必需品，而逐漸發(fā)展的過程中一定要讓這兩種東西變成生活的必需品。

　　另外，我們的養(yǎng)護(hù)性消費還很高。一輛汽車一年可能要花1萬多塊錢去養(yǎng)護(hù)。那么，按房子可以使用70年來計算，這個汽車可能只能用10年。這樣就使汽車處于一個很高的消費過程，所以可能房地產(chǎn)和汽車業(yè)同樣做一個努力，就是盡可能使他能被我們更多的家庭所接受，這個是兩方面都需要共同考慮的問題。

　　住房成了一種必需品，這個是我們?nèi)∠�福利分房制度之后使人們不得不去獨立購買住房了，另外一個就是高人口出生率和我們的家庭組合速度在加大和加快，這兩者就迫使租房需求在大的增高，而且這些并不能對汽車業(yè)產(chǎn)生一個同等的作用，人們就需要在車和房之間作出選擇，而逐漸的選擇過程是因為一些人因為消費能力低先選擇了汽車，而另外一些人先選擇了住房，但是這兩者之間還是不成比例的關(guān)系。我們現(xiàn)在的住房消費是5千多億，而汽車消費現(xiàn)在還處于一個比較低的水平，住房已經(jīng)在按億在計算平方米，而汽車現(xiàn)在最多是百萬級的，還沒有到上億的數(shù)量級。所以這個差距也同時顯示著一種希望，如果美國人平均一個家庭擁有2.3輛汽車的話，我們中國人的發(fā)展余地還很大，過去我們認(rèn)為手機很貴，發(fā)展速度可能會很慢，實際上現(xiàn)在的發(fā)展速度已經(jīng)超過了我國的所有研究機構(gòu)和經(jīng)濟學(xué)家作出的判斷，這個發(fā)展速度是非常快的，而汽車工業(yè)和住房產(chǎn)業(yè)都可能會出現(xiàn)超出我們經(jīng)濟學(xué)家所預(yù)想的結(jié)果而迅速增長。因為人們的收入在高速增長，這兩者之間的差異在大大縮小，汽車在降價，房子在降價，或者說盡管漲價，但是漲價的速度也沒有高于我們的收入增長速度，去年我們收入增長是12%，今年一季度是13%，如果按照這樣的速度增長，也許兩年以后，我們的房價收入比和汽車收入比都會發(fā)生一個巨大的變化，而那個時候可能會讓我們的住房和汽車在我們的市場中占有更重要的地位。謝謝各位。

　　主持人：非常感謝幾位嘉賓的精采發(fā)言，下面進(jìn)入互動交流階段，請在座的嘉賓和記者朋友進(jìn)行提問。

　　問：最近很多媒體在報道中央可能會有新的金融政策出臺，這個政策的出臺對于房地產(chǎn)下一步的走勢會有哪些方面的影響？

　　劉曉光：這些政策包括房地產(chǎn)項目到了封頂才可以做按揭，只給五成的按揭等等，確實對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的影響，但是現(xiàn)在我們了解的情況是這樣，第一個這個政策到底出不出臺還沒有最后確定，第二個我覺得即便出臺是對于中小房地產(chǎn)公司影響較大，而對于大的的房地產(chǎn)公司影響會小一些。

　　任志強：我個人覺得如果這個政策出臺，對中國的經(jīng)濟會有重大的影響，但是我的看法可能和各位不一樣，我想中央的領(lǐng)導(dǎo)不會輕易的作出一個不利于中國經(jīng)濟發(fā)展的決策，這個是第一個。第二個這屆政府可能會更多的去支持房地產(chǎn)業(yè)和汽車業(yè)的增長，比如說在稅收的改革上會有利于房地產(chǎn)的一些發(fā)展，比如說減免個人所得稅，減免交易契稅，從目前各個城市來說，各個城市的主要管理者可能也不太贊同用這樣的方法。

　　比如北京市已經(jīng)明文規(guī)定，由經(jīng)委用財政獎勵的方式給予退稅補貼，現(xiàn)在享受的范圍雖然很少，只對中外合資企業(yè)、高科技企業(yè)、軟件企業(yè)的管理人員實施了這樣的獎勵，去年經(jīng)委獎勵了大概有1200萬，因為我們現(xiàn)在這個范圍還沒有放開到所有人都能享受，但是這個頭開了以后，可能就剎不住，下一步可能有越來越多的政策會支持對房屋和汽車的購買，這樣的政策里面還包括了對汽車的減免個人所得稅，所以我想對汽車產(chǎn)業(yè)來說也是一個重大的支持，但是這個政策的實施細(xì)則不知道發(fā)放到哪一級了，可能很多人根本不知道這項政策，所以他根本就沒有去申報減免稅費。如果到2005年對境外銀行一打破以后，國內(nèi)的這些銀行再用這種金融管理辦法已經(jīng)不行了，比如說不動產(chǎn)基金，用信托基金的方式馬上可以轉(zhuǎn)換和替代，比如說境外銀行進(jìn)入以后保證你的錢按揭款發(fā)放的時候必須投在抵押物上，不會被發(fā)展商弄走了。

　　第二個就是誠信制度問題，如果可以批準(zhǔn)發(fā)不動產(chǎn)基金的時候，美國政府是由聯(lián)邦政府擔(dān)保的，所有人購買是沒有任何信譽問題的，因此他就不存在這個問題，在美國銀行貸款只占30%，而不動產(chǎn)基金占70%的抵押貸款，我們目前就是因為金融沒有開放，所以資金壓力都在銀行上，但是我想這個局面沒有幾年好日子了，一定會被打破，而變成于更有利于市場的發(fā)展。

　　劉曉光：北京的投資環(huán)境中房地產(chǎn)還是不錯的，其它的環(huán)境并不樂觀，如果把這個環(huán)境再破了對于發(fā)展是不利的。第二個就是“非典”對咱們也有好處，因為貿(mào)易出現(xiàn)逆差了，旅游業(yè)受到重大影響，零售業(yè)下一步也有不確定性，然后就是民航和火車，所以房地產(chǎn)業(yè)是有力的支撐點。現(xiàn)在基本上北京的二環(huán)封閉了，那么現(xiàn)在那里誰有樓做誰就有發(fā)展。

　　問：請問任總近兩年房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展迅速，但是面臨的一個問題就是現(xiàn)在整個市場運作有一點點艱難，市場上暫時出現(xiàn)了供大于求的狀況，所以有人說現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有泡沫的情況出現(xiàn)，您認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過速嗎？

　　任志強：我從來不承認(rèn)有泡沫，從任何數(shù)字上我都沒有分析出有泡沫，誰來證明供過于求？去年住宅開工是6億4，竣工是2億4左右，實際銷售是2億2千9，一共就沒有剩多少房子，那么總共的空置量也就1%都不到，非常低，沒有任何可以證明的，去年我們銷售5千3百億，投資額是5千2百億，銷售額大于投資額，開發(fā)商沒有掏一分錢全都是消費者買的，其中有六省市是投資和消費的關(guān)系是大于100的，北京的投資額500多億，銷售額是800多億，上海是132%或者更多，所以沒有任何一個跡象表明是泡沫。就是從目前的經(jīng)濟因素看，去年開始說有泡沫，今年一季度1、2月份增長32.8%，房地產(chǎn)投資增長37%，比去年高的多，要有困難發(fā)展商就不蓋房子了，沒人投了，從目前的情況看，沒有數(shù)字可以表明。我們以國防指數(shù)的統(tǒng)計為準(zhǔn)，房價收入比不超過1：5。其中有18個省市在1：3.5之內(nèi)，低于國際上發(fā)達(dá)國家水平的房價收入比，所以沒有任何理由說我們國家已經(jīng)出現(xiàn)泡沫了。

　　問：我想問一下張(民耕)總，住宅郊區(qū)化是一個非常美麗的前景，但是不得不承認(rèn)北京現(xiàn)在交通的狀況是越來越嚴(yán)峻，堵車的問題是大家都有目共睹的事實，那么在美國現(xiàn)在也是一個郊區(qū)化原來的情況，現(xiàn)在又再次回歸城市化了，你覺得象咱們北京這么大的城市，這個住宅郊區(qū)化大概能夠流行多少年？多少年以后我們北京人會回到城市？

　　張民耕：美國住宅郊區(qū)化的發(fā)展本身就經(jīng)歷了兩代人，現(xiàn)在他回歸城市其實也只是一個苗頭，美國的新市政主義在推行的過程當(dāng)中帶有很多理想主義的色彩，在新市政主義里面有一個是一種非經(jīng)濟學(xué)的觀點，他覺得我們現(xiàn)在遠(yuǎn)離了城市，遠(yuǎn)離了生活基層的人，我們要回去，我們要和生活基層的這些人逐步的融合。另外就是走新市政主義的道路還有一個很大的困難就是成本上算不過來的問題。我們其實在城區(qū)搞拆遷，從某種意義上是一種新市政主義的現(xiàn)象，就是把老的住宅拆掉，做成適合人群生活的新的街區(qū)，這個實踐證明在中國他的土地成本是非常高，為什么在芝加哥他能夠?qū)嵭心兀恳驗殡S著人逐漸的搬空，城區(qū)的地已經(jīng)非常不值錢了，他的前提就是城市空心化是成為真正的空心化，真正空心化以后地價降的非常低，這時候才有可能做新市政主義，現(xiàn)在在美國實踐發(fā)現(xiàn)，就是這種新市政主義是非常困難的，他們現(xiàn)在造新城的過程當(dāng)中，推行這個新市政主義，造新城就是把住宅和環(huán)境和不同文化的柔和，把居住和各個基層的融合，把居住和就業(yè)機會的結(jié)合，這實際上是新市政主義原來的意義已經(jīng)蕩然無存了。

　　所以我們搞郊區(qū)化，也注意實行美國的那種方法，我們也可以在郊區(qū)制造這樣的新城，總之回到城市去恐怕要解決的并不是地理位置上的單一問題，而是為了解決更好的一種居住質(zhì)量和水平。其實美國從80年代以后到現(xiàn)在，實際上美國的居住郊區(qū)化到了新的階段，這個叫做郊區(qū)城市化的階段，美國對于一個城市是不是形成有若干個指標(biāo)，這個指標(biāo)里面有一個很重要的指標(biāo)就是在新的城市里產(chǎn)生新的就業(yè)機會，這個城市從此就開始有自己的財政，人們在這個地方的居住就會更穩(wěn)定，生活質(zhì)量也會更高，所以我想我們走的路就是住宅郊區(qū)化之后，郊區(qū)城市化，那時候這種城鎮(zhèn)從規(guī)模，從交通，從就業(yè)機會，可能會比原來的中心城市有很多優(yōu)越的地方。

　　問：剛才聽劉(軍)總發(fā)言的談到一個理念，就是開發(fā)商不要太急躁，作為現(xiàn)在北京市豪宅市場競爭這么激烈的情況下，通潤房地產(chǎn)公司在這種理念上是怎么做的？

　　劉軍：我想作為地產(chǎn)和相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行一種互動的討論是有公益色彩的。我就把我們的開發(fā)理念做一個簡單的介紹，因為“通用時代”這個項目是我們公司的第一個項目，所以無論是從投入還是從我們自身的壓力來講都很大，應(yīng)該說我們心情比其他同行更著急把這個投資收回來，更著急做下一個項目，但是我在研究整個北京房地產(chǎn)市場的時候，我們把客戶細(xì)分的時候定位在高端客戶群體，那么相應(yīng)對你開發(fā)商就提出比較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，你就只有用你這種高質(zhì)量的服務(wù)和高品質(zhì)的產(chǎn)品去滿足和迎合高端客戶需求，才能夠得到市場的認(rèn)可和業(yè)主的認(rèn)同。實際上你真正用心去做一件事才能贏得人家的回報，才能引領(lǐng)消費者跟你走。我們現(xiàn)在企業(yè)努力去做的就是要樹立自己企業(yè)的品牌形象。

　　問：在什么狀況下住房消費和汽車消費會互相拉動？

　　曹和平：在經(jīng)濟產(chǎn)品當(dāng)中，有一些產(chǎn)品是共生性的，有一些產(chǎn)品是競爭性的。那么共生性的產(chǎn)品是什么，比如說咖啡和咖啡伴侶，如果說咖啡賣的火，咖啡伴侶一定會賣的火，那么茶葉和咖啡兩個是競爭性產(chǎn)品，茶賣的多了咖啡就少，所以剛才我就舉一個例子就是說天生的住宅業(yè)和汽車業(yè)是共生當(dāng)中的互補性產(chǎn)品。所以什么情況下這兩個產(chǎn)業(yè)能夠共同發(fā)展，我想就是這兩個產(chǎn)業(yè)任何一個產(chǎn)業(yè)需要的經(jīng)濟大環(huán)境好了，一定會拉動另一個產(chǎn)業(yè)。

　　問：剛才聽張總說住宅郊區(qū)化，我想問今年都知道別墅項目停批，那么請問張總隨著人民收入的增加，別墅在未來得2、3年內(nèi)他的消費需求是增加還是萎縮？

　　張民耕：我說自己的感覺，就是應(yīng)該增加的。因為我知道有許多人有這個愿望，而且他在積累這樣的經(jīng)濟能力，我覺得用行政的辦法來解決經(jīng)濟問題可能是最蠢的辦法。最后肯定是市場的力量會極其強大的，不信咱們拭目以待。

　　曹和平：其實住宅郊區(qū)化不是十全十美的，我給你舉幾個例子，美國的芝加哥，他的城市市中心到了晚上6點種以后就非常的蕭條，下來是底特律的市中心晚上9點以后就是鬼城了，然后就是紐約，在帝國大廈上一看下面全是貧民窟，而東方的城市都是不夜城。美國就是郊區(qū)非常的發(fā)達(dá)，可是城市中心非常的簫條，結(jié)果就是那個城市的擴展外面發(fā)展起來了，里面就變成貧民窟，這個就是一個宏觀經(jīng)濟上的浪費。另外一個，為什么美國所有的大城市會出現(xiàn)中心在萎縮邊緣在發(fā)展呢？因為他有一個非常大的制度漏洞，因為我是一個市政稅收的話，你要在郊區(qū)建了一個住宅，政府就收一份稅，所以他鼓勵企業(yè)去郊區(qū)建住宅。所以我想就是郊區(qū)經(jīng)濟和東方的經(jīng)濟結(jié)合起來，我覺得可能是一條途徑。

　　主持人：我們非常感謝諸位到場的嘉賓和新聞界的朋友們，而且我們期待著新聞界的朋友們能把我們今天的峰會能夠廣泛的傳播出去，利用我們這樣研討的機會，使那些擁有了財富但是還沒有創(chuàng)造出美好的生活的人們創(chuàng)造美好生活，讓那些還沒有擁有足夠的財富的人們?nèi)ヅ�力的�?chuàng)造財富，然后再去創(chuàng)造美好的生活。另外通過我們這樣的活動也促使業(yè)界能夠有更多的思考，促使我們的政府給我們的業(yè)界營造更好的經(jīng)營環(huán)境，非常感謝大家，對于大家在這樣特殊的時期能夠在這里共聚一下午的時間，我再一次代表主辦各方對大家的光臨和堅持表示感謝。