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　　當(dāng)前，個(gè)人貸款購(gòu)房已成為社會(huì)一大熱點(diǎn)，借錢(qián)還錢(qián)天經(jīng)地義，個(gè)人住房貸款的利率和還本付息方式自然成為居民們十分關(guān)心的問(wèn)題。

　　目前最常用的三種還貸方式

　　1、到期一次還本付息法。

　　借款人在貸款期內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息，目前人民銀行頒布的1年期內(nèi)(含1年)的個(gè)人住房貸款，采用的就是這種方式。

　　2、等額本息還款法。

　　是貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種方式。由于月還款額相同，簡(jiǎn)單又干脆，適用于在整個(gè)貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來(lái)源的貸戶(hù)，如國(guó)家機(jī)關(guān)、科研、教學(xué)單位人員等。目前住房公積金貸款和多數(shù)銀行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款都采用了這種方式。

　　3、等額本金還款法。

　　又稱(chēng)利隨本清法、等本不等息還款法。就是借款人將貸款額平均分?jǐn)偟秸麄�(gè)還款期內(nèi)每期(月)歸還，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種方式每月的償還額逐月減少，較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用。

　　兩種新的計(jì)息還貸方式

　　發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)已十分通行、目前國(guó)內(nèi)只有少數(shù)銀行(如建設(shè)銀行)正在大中城市試點(diǎn)的是以下兩種新計(jì)息還貸方式：

　　1、等比累進(jìn)還款法。

　　也稱(chēng)等比遞增(減)累進(jìn)法，就是將整個(gè)還款期按一定的時(shí)間段劃分，每個(gè)時(shí)間段比上一時(shí)間段多(少)還約定固定的比例，而每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月須以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。

　　例如，一購(gòu)房者向銀行貸款10萬(wàn)元，貸期10年，按現(xiàn)行利率選擇“等額本息還款法”，其每月還款額為1089.20元，10年后他總共需支付本息130704元。但他如果預(yù)計(jì)5年后的收入將會(huì)有一個(gè)較大的提高，那么他可以選擇“等比累進(jìn)還款法”。以5年為周期，第二個(gè)5年的月付款比第一個(gè)5年上浮50%；那么第一個(gè)5年內(nèi)，他每月還款約在905元左右，第二個(gè)5年內(nèi)，每月還款約在1358元左右，比905元上浮了50%。10年后他總共需支付約135780元。從計(jì)算中可見(jiàn)，選擇“等比累進(jìn)還款法”的付息要比選擇“等額本息還款法”多5000余元，這是因?yàn)橘?gòu)房者借用銀行貸款的時(shí)間要更長(zhǎng)一些，因此在利率相同的情況下，也就要多支付一些利息。

　　2、等額累進(jìn)還款法。

　　也稱(chēng)等額遞增(減)累進(jìn)法，其與“等比累進(jìn)還款法”類(lèi)似，不同之處就是將在每個(gè)時(shí)間段上約定多(少)還款的“固定比例”改為“固定額度”，以同樣在每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。

　　上述兩種還貸方式計(jì)算復(fù)雜。由于計(jì)算機(jī)程序設(shè)置等多種原因，目前在國(guó)內(nèi)暫時(shí)還較少被銀行所采用。但是，從美國(guó)、日本和香港等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展興旺的國(guó)家和地區(qū)的實(shí)際情況看，其卻是國(guó)際上十分通行的兩種消費(fèi)信貸還款方式，尤其受到新婚夫婦和開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的年輕人的歡迎，因?yàn)樾禄椴痪玫姆驄D在買(mǎi)房或買(mǎi)大宗耐用消費(fèi)品后往往資金吃緊，但其家庭收入通常是遞增的，現(xiàn)在采取頭幾年少還、后幾年多還的方式，使有潛力的青年購(gòu)房者能夠緩解眼前暫時(shí)的資金不足，同時(shí)也使購(gòu)房支出更貼近其實(shí)際收入變化的趨勢(shì)。

　　除上述五種方式外，國(guó)外銀行還采取一種叫“增本減息法”的計(jì)息還貸方式，就是在“等額本金法”的基礎(chǔ)上，每期的利息按理論余額計(jì)算，但本金的歸還則是從小到大，使得每月歸還的本息總額是一樣的。這種變體還款方式，購(gòu)房者也應(yīng)有所了解。趙寧

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