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　　日前，一場題為“WTO與中國房地產投資”的專題講座在朝陽園舉辦，中國人民大學工商管理學院葉劍平教授針對中國加入WTO對房地產這一支柱產業將會產生哪些影響、購房人選擇物業的目標應如何確定等進行了系列分析，對投資型購房者深有啟迪。現將其中一些觀點整理出來，以饗讀者。

　　“入世”后投資資金將流向房地產

　　葉劍平先生認為，加入WTO對普通用戶來講是個利好。如汽車，就會由于關稅的降低而使成本下降，很多人都可能買車。除此之外，國家大力發展第三產業也使得就業機會增多，老百姓收入就增多，生活水平自然有所提高。另外，外資的大量涌入，外企的增加使高收入人群增加，人們手里有了多余的錢更多想到的就是用于投資，而個人投資的主要方向一個是股票，另外一個就是房地產。

　　中國加入WTO后對房地產業的影響

　　1.精品樓盤會比現在更多：對于房地產企業而言，在中國入世后高檔化、品質好、環境優的樓盤會推出更多，這一點對購房者來說是個利好，但對發展商來說是個挑戰。

　　2.投資房地產的人會增多：由于上面我們所提到的，人民生活水平的提高必將拉動房地產市場的需求，尤其是投資購房的人會明顯增加。因為房地產投資畢竟是固定資產，比起股票、證券來更為保險一些。

　　3.空置房現象將有所緩解：空置房會由于交通的改善而減少，就如同國外一些收入水平高的家庭會把家安置于郊外一樣，當老百姓自己可以買車時，遠距離物業的相對距離縮短，人們會更愿意選擇遠離市區的地段居住。

　　4.融資渠道的增多更便于置業：對于購房消費者們更為重要的一點利好就是融資渠道的增加。這樣購房者在國內貸不到款還可以到外資金融機構貸款，購房的負擔相對減小，消費群也就相應地增加了。

　　5.入世將加大寫字樓和外銷房的需求：事實上，中國加入WTO并不是對整個北京市市場帶來沖擊，它對內銷房特別是對普通住宅的影響不會很大。受影響較為明顯的將是商務寫字樓和高檔外銷公寓等。它們都將由于第三產業的發展和外資的大量涌入而加大市場需求。

　　6.中國加入WTO房價不會降：我們還知道加入WTO后一些進口高檔建材就會降價，至于房價我認為不會因為建材的價格而降低，因為開發商只會選擇更好的材料才提高他們所造的房子的品質，而不愿意采取降價這種形式來博得消費者的歡心。再加上土地本身價格的不斷上升，物業開發成本也就基本不會改變，所以房價不會有明顯改變。

　　購房者在選擇物業時的標準

　　1.工程質量最重要：

　　房屋作為一種有著長期使用價值的產品，它的工程質量是所有組成要素中最為重要的一個。一棟房子設計再漂亮、配套再完善、服務再優秀，施工質量不好，時時危及人們的正常生活，就絕對談不上投資價值了。

　　2.與居住生活息息相關的設計及配套：

　　在保證房屋質量的前提下，戶型設計應該是便于生活，不違背人們生活習慣的；社區居住配套設施應齊全，影響舒適度的涉及或配套將直接影響房屋的租售。

　　3.物業服務水準也會影響物業價值：

　　物業管理公司除了日常的維修維護外還應提供相關的服務，但服務的內容與社區的檔次也有關系，高檔社區內一般都會選擇業績好的物業管理公司提供酒店式服務，如朝陽園聘請的是亞洲最好的第一太平戴維斯國際公司，這對物業的維護、管理及良好社區環境的形成非常重要，物業的增值、保值也取決于此。

　　根據實際情況選擇投資目標

　　買房投資賠錢的原因很多，比如投資意識超前。某從國外歸來的人士，以為中國也像外國一樣，選擇郊區是生活品質提高的表現，所以在郊外買了一棟別墅，但因為環境配套跟不上，郊外的路又不好走，一直也租不出去，自然就談不上賺錢了。其實以現在北京的情況來看，高收入人群租房的需求是不斷增加的，但由于人們生活居住需要一定的私密性和舒適度，所以投資者選擇商務鬧市區內住房出租的效果不一定會好，可太遠了又受交通環境的限制，所以應該是離工作集中地稍遠，自身配套設施完善的物業更保險一些。當然想投資什么樣的物業、出租給什么樣的人，自己還是要有一個定位，要根據自己的實際情況選擇投資目標。

　　大前景利好投資收益不怕小問題

　　有投資者認為，房地產市場的交易環節復雜，房子增值后不能像股票一樣立即套現，說不定過段時間又會跌，因此投資房產有點“泡沫”。但房地產作為固定資產，更容易保值，雖說是變現難，但起伏不會很大，不會像股票證券那樣讓人血本無歸。而且多數房地產投資者會選擇長線投資，也就是出租。那么在租金收入達到一定水平后，購房成本就可以收回，如果最后把房產賣掉就更不會賠錢。另外，還有投資者認為，如果買房時作8成10年按揭，可能會出現收益與成本相抵的情況。中國的房地產市場與國外的不一樣，土地是國有的，一般使用期為70年。作為10年按揭可能投入的成本如利息等會占房價的30%，如果10年的收益能達到30%，那么該房子就起到了保值的作用。如果月收益達到10%，則租金可在10年中將本息付清，房子增值性也得以體現。另外，人的需求是無限的，而土地的供應量則是有限的，北京的房地產市場又處于發展階段，加入WTO后，這種升值潛力將有一輪強勁的上升勢頭。文字整理王華

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