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　　目前，全國可出售公房60%以上已按國家有關房改政策售與個人，沿海部分開放城市高達90%以上。城鎮居民住房自有率已達70%左右，基本形成了以居民自有產權為主，多種產權形式并存的新格局。下一步，人們關注的將是貨幣化分房，機關、企事業單位怎么搞?

　　機關單位率先闖關因地制宜三種類型

　　日前，建設部在廣州召開了全國部分城市住房分配貨幣化情況交流會，據與會的上海、北京、廣州、南京、天津、重慶等35個大中城市介紹，這些城市住房貨幣化分配正全面推開，已有90%的城市在1999年底前出臺了省、市級黨政機關貨幣化分房方案。其中，1／3的城市開始全面實施住房分配貨幣化方案，1／3的城市正在進行貨幣化分配試點。

　　根據向職工發放住房補貼的不同做法，35個城市貨幣化分房方案大致有以下三種類型：一是以南京、武漢為代表的24個城市，對參與貨幣分房的職工，實行“老人”一次性發放補貼，新人則按其工資比例逐月發放；二是以廣州市為代表的五六個城市，設定一定發貼年限(如廣州為25年)，按每個職工職級的住房補貼標準和當地房價情況，向新人發放住房補貼；三是以濟南、西安為代表的幾個城市，實行不管職工有否住房，住房面積達標與否，新人、老人一概以工資為比例發放住房補貼。此外，還有個別城市則實行按每個職工基本住房面積(如65平方米)發放補貼，職務晉升后再視情況補貼的做法。

　　在以當地經濟適用住房平均價格為參照制定住房補貼標準時，不少城市以提高單位住房公積金繳存比例的辦法來實行住房分配貨幣化制度。如福州市規定，參加貨幣分房的職工，除其單位和個人均需按統一規定的繳存比例繳存住房公積金外，所在單位要再按其月工資總額的16%，每月為該職工繳存代替住房補貼的公積金，繳存至滿20年為止。

　　各城市住房補貼資金的來源大同小異，主要來源于原有的從財政或上級部門劃轉的住房購建資金渠道和單位現有住房資金，采取由財政部門會同實施單位統籌協調解決的辦法。一些城市還對補貼構成比例作了界定，如廣州規定，市直單位負擔的補貼額最高不超過住房補貼總額的40%，差額部分由財政預算撥付；目前單位負擔的部分從單位住房基金、單位福利基金和其它自有資金中列支。

　　對貨幣分房的“源頭”--資金，多數城市的落實情況還是比較好的。福州市財政今年已優先安排8000萬元補貼資金；天津市今年在原有資金渠道3300萬元的基礎上，今年還從預算外資金中安排不低于5000萬元，用于市級機關和全額事業單位貨幣分配資金。

　　一些城市的房改工作人員向記者反映，由于起步階段申請實施住房貨幣補貼的職工以新參加工作的職工為主，這部分人數相對較少，不少地方的財政和單位尚能補貼到位。但隨著貨幣化的全面開展，參與分配的新職工必然迅速增加。而在一些地方，雖然房改部門已匡算出了年度分配資金的規模，也被政府列入財政預算，但由于各種原因并未落實好。一些地方財政困難的城市，對于如何籌措這大筆的補貼資金感到有壓力。因此，從長遠來看，抓好原有住房資金的劃轉和開辟新的住房補貼資金渠道，確保補貼資金來源落到實處，將成為貨幣分房能否有效推行的一大關鍵。

　　企事業上演“重頭戲”

　　機關單位在貨幣分房改革中先行一步，而且進展比較順利，為建立新體制進行了有益的探索。容納了我國城鎮職工總數80%的企事業單位，由于其貨幣分房改革牽涉面更廣更大，因此，成了全國貨幣分房的“重頭戲”。

　　在參照當地機關單位方案的基礎上，我國各地不少企業也紛紛制定了各具特色的貨幣分房方案：

　　廣州市企業補貼標準參照市直機關標準執行，并在一定范圍內自主決策。補貼發放既可以統一采取按月發放的形式，也可以對老職工采取一次性補貼和按月補貼相結合的補貼方式，補貼資金存入住房補貼專戶，按住房公積金的管理辦法進行管理。目前，全市已有8個經濟效益較好的企業242人根據經濟承受能力實施了各具特色的住房貨幣分配。如廣州市城市建設集團規定，職工在規定的住房面積標準范圍內購買商品房的，公司原則上給予補助房價的60%，個人支付房價的40%，職工在公司工作期間逐月領取住房補貼，分4個檔次，從每月600元至1040元不等。中外合資的五羊-本田摩托(廣州)有限公司制定的補貼年限為25年，補貼標準從每月303元至467元分6個檔次，公司對需購房職工提供免息貸款。

　　企業單位住房貨幣分配改革試點起步較早的大連市，已有36家企業開展了貨幣分房，初步形成了四種類型：建立穩定資金，補貼標準在市直標準基礎上上浮20%；按照市直標準執行；標準自定，區別不同情況給職工2-3萬元不等的補貼；有資金的自收自支事業單位上浮20%。大連市房改部門要求企業用好售房款，夠補一個補一人，夠補兩個補兩人。

　　沈陽市將各類企業中，職工家庭夫妻雙方無房和住房面積未達到控制標準，夫妻年收入4萬元以下的職工納入了貨幣分房。并根據企業性質和經濟效益情況，采取4種分配方式：1、有條件的單位采取高比例繳存住房公積金的方式。2、對參加工作達到規定年限的職工，在其購房時發放一次性補貼，未達年限者按實際工作年限發放。3、補貼資金來源穩定、數量充足的企業，住房補貼在20年內按月發放。4、將職工住房消費含量理入職工工資，隨工資發放理入工資的比例控制在25%左右。

　　據了解，北京市正在制定企業住房分配貨幣化指導意見，擬規定，企業可以選擇建立補充住房公積金，一次性發放住房補貼、按月發放或兩者結合，或一步進入市場化等多種方式，對職工實行住房貨幣分配。

　　政府不再劃一模式只抓補貼資金來源

　　鑒于企、事業單位容納了城鎮絕大部分勞動力，是對房改拉動住房投資和建設的主體。為此，建設部副部長劉志峰特別指出，企業貨幣分房要把握的基本原則是：在統一政策的前提下，因企制宜、方式多樣、方案自選、民主決策，分類指導。要根據企業所在地經濟適用房價與職工收入的關系，保證補貼資金來源。企業貨幣分房方案的制定、報批應有程序，方案自選不等于少數人說了算。

　　劉志峰說，參照當地房價和職工收入情況，企業貨幣分房大致可采取幾種方式。以企業所在地經濟適用住房60平方米標準面積售價，除以雙職工家庭4年職均工資總和，如果：

　　1、房價和職工收入比在4倍以下的、經濟效益較好的企業，可以認為職工工資中已包含了住房補貼，無須再發放住房補貼；

　　2、房價與職工收入比在4倍左右、經營情況良好的企業，可適當提高企業新職工(指參與貨幣分房的對象)繳交住房公積金的比例；

　　3、房價與職工收入比在4倍以上、經營效益尚可的企業，可比照機關貨幣分房的做法，推行貨幣分房；

　　4、對于房價與職工收入比在4倍以上，經營狀況不穩定的企業，應采取多種方式的貨幣分房，可實行多種形式的一次性補貼，或按工齡發放、或按職務補貼；

　　5、對于經營狀況不好、甚至出現虧損，但有自有土地的企業，則可采取集資建房的辦法，由單位出地，職工集資建設住房，也是一種補貼形式。至于經營狀況既不好，又缺乏自有土地的企業則不宜急于推行貨幣分房，可待企業轉制解困之后再實行。

　　對于企業住房分配貨幣化應特別強調兩條：一是凡新設立的企業，新招職工必須從進企業之日開始，一步到位實行貨幣分房；二是地方允許企業集資建房，一定要符合當地城市建設和企業發展規劃。允許企事業單位集資建房只是一種過渡性做法。城市房屋建設中，住宅占了6至7成，如果企業自建住宅大行其道，不利于城市規劃，會影響城市形象和環境的改善。

　　貨幣化分房正小步向前

　　住房貨幣分配改革，將住房商品化的觀念深植人心，既減輕了政府財政負擔，又滿足了職工的住房需求，引導了城鎮居民住房消費，促進了房地產業的發展。

　　從各地貨幣分房者購房消費情況看，家庭出資比例比實物分房時已大大提高。大連市第一批50名享受補貼并申請購房的職工，總購房款948.6萬元，即使夫妻雙方補貼全部到位，單位補貼約占總購房款的56%，職工家庭負擔已占45%。沈陽市領貼職工實際購房面積達7.2萬平方米，職工購房款總額為1.3億元，其中購房補貼資金僅4600萬元。天津市去年實施貨幣分配的1.7萬名職工中，有1.3萬人購房77.6萬平方米，職均購房60平方米，其中購買商品房和經濟適用房67.1萬平方米，購買私房和舊公房10.5萬平方米，總共19.2億元購房款中，單位補貼6.91億元，個人出資12.29億元，個人出資比重達64.7%。在上海和廣州等貨幣分房先行一步的城市，大量房改房正源源不斷上市流通交易，對改善居民住房條件和活躍當地經濟，正發揮越來越明顯的作用。

　　據有關調查，我國城鎮有60%-70%的居民需要改善住房，近幾年，有30%左右的居民希望依托現有住房上市換購住房的愿望。在發達國家，存量住房的交易遠遠大于增量住房的交易，而我國則剛好與之相反，二手住宅市場潛力巨大。隨著城鎮實物分房的終止和貨幣分房的實施，迫切需要開放住房二級市場，使二手買賣盡快活躍起來。值得注意的是，面對二手市場強烈的“優惠交易稅費”的呼聲，一些城市卻在擔心這樣“低門檻”會影響地方財政收入，不少地方的實踐已經證明，盡管房地產交易稅費率降低了，但由此促進交易而帶來了地方稅收總額的增大。因此，充分發揮市場機制的作用，出臺吸引和鼓勵早入市早收益的政策機制，是下一步政府啟動住宅消費的一大課題。(本報記者李四清董龍江)

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