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　　公房上市無疑是今年房市的一大熱門話題，地產界的不少人士對未來深圳三級市場抱有殷切的希望。　　199 9年深圳二手樓市成交活躍，二手樓的買賣149．4萬平方米，同比增長48．8％。今年6月，房改房的可以上市交易， 樓市已有所騷動。　　無論從中短期還是長期來看，深圳的房地產業一直被看好，深圳人均GDP早在1997年就實現30 00美元，如果深圳的經濟繼續保持14％以上的增長速度，以每年每人增加住宅面積1平方米以上計，將對新增商品房需求 量規模至少在500萬平方米以上。部分普通老百姓對于二手房有較強的消費能力，1999年深圳二手房的價格只有新商品 房價格的一半多一點，購買一室戶可換成二室戶，二室戶可以換成三室一廳。　　但目前，深圳地產三級市場尚處于萌芽，與 其在房地產市場中的地位和所應發揮的作用極不相稱，促進二手房的交易，消除三級市場嚴重滯后的局面已成為整個房地產市 場健康發展的關鍵。深圳二手房交易普遍存在賣高買低的情況，而公房上市最為引人注目的是價格，公房上市將促使深圳地產 價格在去年的基礎上有可能進一步下跌。公房上市將會推動三級市場的進一步發展，同時加強了政府的服務功能的完善。由于 公房上市是牽涉交易手續、地價繳納等許多復雜的過程，政府將會在各項環節上作充分準備，這些都將促進二手房整體交易市 場的發展。　　公房上市的　　難點及措施　　一是住宅市場體系建設嚴重滯后，有關法律、法規沒有建立或不完善。三級市 場尚未開放，造成房屋無法順暢流通。反過來又制約了一、二級地產市場的發展。　　二是金融對住宅消費的支持力度不夠。 在發達國家，金融服務已從支持住宅生產轉向支持住宅消費。盡管近年來住宅消費信貸發展較快，但還存在著貸款期限短、貸 款比例低、擔保方式單調、手續繁雜等問題。　　三是中介服務業規模狹小，中介服務機構之間很難真正開展市場競爭，沒有 好的中介服務機構，三級市場將難以得到健康發展。　　四是三級市場普遍存在這些具體問題，產權可靠嗎？是否有私搭私建 部分？有否占用公共空間？是否改動過房屋的內外部結構？是否有牽涉到面積計算的結構改動？另外當前對于軍隊、醫院、學 校的一些公有住房一般還不允許上市出售。　　針對上述問題，有必要采取一系列措施加以解決：　　改變住宅的流通體制。 市場經濟要求增強住宅的流通性，以滿足人們經濟狀況變化、職業變換對住宅變化的要求，政府必須建立一整套完全有利于三 級市場的流通體制，為購房者提供各類房屋流通信息，產權變換場所及必要的服務。　　對購買商品房實行減免契稅的優惠， 對出租原住房轉購新商品房的，享受不交納增值稅和所得稅的優惠。

　　提高購房貸款額度及延長貸款年限。如貸款年限最長延至30年等，貸款額度可達80％以上等。另外簡化貸款 手續，為購房者提供方便快捷的服務。建立完善的抵押貸款制度，為住房交易提供信用擔保，減少金融風險。

　　政府必須扶持中介服務機構參與三級市場，購房者在交易中往往十分依賴中介機構，但目前深圳房地產中介機構 近150家，但真正較具規模、運作規范、資質信譽好的中介機構并不多，政府應在政策上支持和扶持有實力、信譽高的中介 公司，讓它們積極參與三級市場的交易。

　　三級市場擴容對地產

　　整體市場的影響

　　地產三級市場是房地產市場持續發展的基礎和保證，這種作用于主要表現在：

　　有助于消化深圳積壓的大戶型住宅、豪宅及別墅市場、促進三級市場保持活躍；

　　指導一級市場中各種用途土地的投放比例。由于三級市場中各類房地產市場供需狀況是整個房地產市場供需的最 終、最準確的反映，故能起到優化土地供應

　　結構的作用；

　　能促進房地產咨詢、評估、經紀等中介服務行業的發展，并可帶動金融、保險、建材等相關行業的發展；

　　三級市場的發展有利于建立正金字塔式的地產交易體系。

　　2000年三級

　　市場的走勢

　　隨著深圳房地產一、二級市場規模的逐漸擴大，三級市場的發展亦有加速的熱態。在新的形勢下，業內人士預測 ，今年三級市場有如下幾個熱點。

　　一是網上買賣，深圳將在今年春交會上推出房地產網上交易，現在深圳上網用戶數量幾乎呈現出幾何倍增的狀況 ，電子商務的覆蓋范圍也是越來越大，網上進行房地產交易，深圳肯定走在全國前列。

　　二是出租住房比銀行儲蓄回報大，隨著銀行利率的下調，部分積蓄較豐的市民在尋求另外的投資渠道的同時，看 到了住房出租的高回報，開始購買二手房，做起了租房的生意。這樣會促進面積較小的二手房的交易。

　　三是由于深圳市常住人口占的比例很小，對過渡性用房的需求很大。羅湖區二手房的交易主要集中在面積為50 －60平方米的小戶型，買主多為來深創業不久、買房以求工作方便的生意人，此外購房給內地來深的老人及親屬暫過渡的高 級白領人士亦不在少數；而福田區那些面積在80平方米左右、每平方米售價3000元上下的二手住宅最受居家人士的青睞 。由于這些用房均為過渡性質，往往換手率極高。

　　四是二手房的交易能否順利進行，二手房的銀行按揭是一大關鍵；隨著二手房交易額的增加，相信二手房交易按 揭將有新的突破，不少業內分析都認為其可能成為一個市場熱點。

　　周品茗