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　　2000年京城房地產市場熱點展望

　　鬧鬧嚷嚷是京城樓市在1999年給人留下的最深印象。先是不分房了，老百姓的眼睛從單位

　　的房管處轉向了開發商，于是售樓處人滿了，房展會爆棚了；接著，數條交通干道要打通了，東四環、南四環、西四 環、白頤路、地鐵5號線、復八線、城市輕軌鐵路，人們選房的腳印被引得更遠了；后來是，經濟適用房上陣了，長龍一樣的 買房隊伍使人又回憶起憑票購物的年代；再后來，商品房的競爭愈演愈烈了，設計上花樣翻新；聯誼會越開越大，賣房廣告上 了網；物業管理競標喊得一聲比一聲高，至于營銷員的隊伍，也被重金弄得“嘩變”了……但相比于新的一年，這些喧鬧只不 過

　　是水面的漣漪而已。套用一句流行的“市場之手”的說法，1999年，市場的手僅僅是觸及到了房地產領域的表層 ，在已經開始的2000年，這只手將正式行使其調節、平衡、運作市場的使命，由此引發的市場變遷，將會更加波瀾壯闊。

　　市場競爭孕育出好房子

　　可以說，作為集團購買向個人購房轉化的最重要年景，1999年是北京人告別“灰頭土臉”的舊式住宅的開始。隨 著市場競爭的加劇，可以肯定地說，進入2000年之后，房地產項目的成敗在很大程度上將取決于其設計水平的高低。

　　1999年開始，北京人真正迎來了“好房子時代”。這一年市場熱點的樓盤，如清芷園、九龍家園、中海雅園等， 無不以獨到的設計風格在北京房地產開發史上占據了重要的一頁。短短一年的時間，隨著這些熱賣樓盤大張旗鼓地推售，公眾 不但認可了其市場應有的高度位置，同時諸如彩色外立面、歐式三段式主體、觀景窗、外飄窗、空調墻、優化戶型以及戶式采 暖、塑鋼窗、森德裝飾散熱器、智能化，又及社區園林景觀設計等一系列新設計的理念，也經歷了一個從無到有、從曲高和寡 到廣為人知的過程。

　　2000年開發商所注重改進的規劃設計主要體現在這樣幾個方面。

　　首先是社區整體的規劃。好的社區一定會有社區園林規劃，要有充足的車位，并最大程度地實現人車分流。園區設計 要講求功能的完善，休閑、健身、娛樂、社交等幾大功能要在園區的設計中“想到做到”，園林綠化要盡可能實現好的、個性 化的視覺景觀。

　　其次是戶型結構要更加趨于合理實用。好的住宅戶型布局充分考慮到居者的便利和舒適，戶內設計要有靜區（私秘區 ）、動區之分；要考慮房主與孩子、與老人，甚至與傭人的住區相對獨立；大戶型必要有雙衛，廚、廁面積要與戶型面積相對 應；低窗、外飄窗、落地窗設計將被大量采用，既要滿足室內大面積采光的需要，也要創造好的居住景觀。

　　再次，社區配套設施要齊全完整。好的社區會所將被普遍接受，網球場、室內游泳池、健身房以及托幼、洗衣、美容 、洗車、24小時熱水、24小時電梯等應有盡有，該實現的全要實現。

　　另外，個性化設計得以強化。美觀秀麗、俊俏可人是今年熱點樓盤的一個共同特征。好的房子一定好看、耐看，樓體 外墻所用材質、用色、外輪廓線等要處處精雕細刻，讓購房人賞心悅目。

　　按照上述標準衡量，從目前已知的項目信息看，2000年北京樓市引人注目的項目最有可能定格在錦繡嘉園、美麗 園、太陽園、萬科星園、清芷園二期、太陽園、朝陽園二期、楓丹麗舍等樓盤上。從項目具體設計類別看，隨著城市居民要求 貼近陽光、空氣愿望的與日俱增和對舒適、閑散的居住品位的追求，2000年的住宅市場將形成小樓、洋房時興，板樓受寵 ，高層無奈的局面。

　　買商品房先要選擇位置

　　作為特大型城市，北京的住宅開發與樓盤項目所在區位有著最直接密切的關聯。經過10余年的房地產開發，北京住 宅建設的格局及走向已基本明確。城區———市區———近郊區居住帶———郊區衛星城這四塊板結構，現已基本定位。但隨 著政府市政投資不同時期有所偏移、經濟適用房開發政策以及城市住宅建設總體延伸的規模，2000年北京樓市的熱點區域 將會比去年有較大的轉移。

　　東部地區：樓盤集中，WTO助外銷盤回升。2000年東部區域新上市樓盤將主要集中于三環至四環之間，并且有 明顯的扎堆兒現象。其中以正東方向的朝陽路紅廟至十里堡、偏東南方向的東南三環至大望路區段，以及東北方向的望京地區 最為集中。

　　正東方向除總開發量近百萬平方米的“老樓盤”外，2000年擬上市的都會華庭（城市廣場二期）、京棉廠外遷改 造、興隆家園北區等項目，其開發量均超過20萬平方米，今年開盤上市總量估計不會低于30萬平方米。

　　東北方向的望京地區隨著A5區和大西洋新城的帶動，現在已是北京目前最大的工地，在建項目總數近30個。由于 開發項目集中，開發商搶奪客戶的競爭日趨激烈，故上市樓盤都會在設計品質和價格上展開角逐。其中圣馨大地、大西洋新城 二期、銀楓家園、宏源公寓將是最熱門的樓盤項目。

　　西部地區：高尚社區成市，“高知”人群墊底兒。西部地區是繼東三環、亞運村之后京城樓市的又一“后起之秀”。 隨著近一年來IT業以迅猛之勢侵入人們的工作、生活等各個領域，預計2000年西部地區，特別是西北部地區樓市會從中 直接受益。

　　今年西部地區新增樓盤，將主要集中于西四環路五棵松路以北至西黃莊路東一側，以及西南三環和地鐵路向西沿線， 中關村地區將只是現有項目中新開盤的樓座。該區域今年能夠形成市場熱點的樓盤除中關村的項目之外，另外將主要集中于西 四環路五棵松以北、以東的位置上。

　　城南地區：溫泉、地鐵、低價位，“好房子”依然有市場。南部地區2000年主要的上市樓盤項目，將以南三環沿 線為中心點向內外延伸。這一區域由于在洋橋—馬家堡—草園一線現有數十萬平方米的大量的存量房待售，故南部區域主要的 市場交易還會集中在這一區域；其次，地鐵5號線開工可以啟動從南城通達北部交通動脈，其為南部區域房產帶來的利好影響 將遠遠大于南四環路橫向打通。

　　從客觀條件和發展商的主觀因素看，今年城南地區的熱點項目形成基礎一是地鐵5號線沿線地區物業，但這要看5號 線今年能否加快啟動；二是地下溫泉的獲取；三是樓盤個性品質極佳，它處物業不可取代；四是看樓盤價位是否有絕對的優勢 。城北地區：降價、掃尾，經濟適用房與豪宅共存。

　　即便不包括中關村和望京，以亞運村為核心的城北地區仍然是北京人公認的樓市旺銷區。但由于去年經濟適用房“紅 頭粉面”殺入市場，其造成的市場“轉型”使2000年之后的北部商品房市場出現“兩極分化”的局面。

　　亞運村地區商品房市場今年主要受北部經濟適用房左右。回龍觀、天通苑去年半年時間已分別售出3000至500 0套房屋，在不提價的情況下，這兩個樓盤今年仍將繼續霸占市場，吞噬大批商品房的準客戶。

　　不過，由于買房人的需求如同買“奧拓”與買“別克”人的差別，其身份和消費價值觀念都會有根本的差別，所以在 北部經濟適用房熱銷的背景下，依此理論推斷，今年北部地區依然有望被看好，并有可能熱銷的樓盤將會是華清嘉園、楓丹麗 舍、萬科星園、華馨公寓，或有同等品質層次的新開樓盤。

　　樓盤價格代表的是品質

　　2000年京城樓市面臨的最敏感問題依然還是房價走勢問題。所有想買房的人都希望房價能繼續下降，但主觀愿望 不能取代現實。前不久，建設部一位負責人發表觀點即認為，房價現已降至較合理水平，當前是購房置業的好時機。從北京城 市總體情況看，市場進入由集團購買向個人購房轉變的市場轉型期之后，樓市的重新盤整勢必導致房價重整，該降價的房子必 須要降，好房子、新項目的價格注定要節節上升，這就是今年市場要上演的價格悲喜劇。

　　高檔住宅———翹首待升。2000年高檔住宅將被重新看好。好位置、價位不俗的高檔別墅、公寓之所以會出現反 彈熱銷，所依托的理由主要是基于人們對經濟走勢和匯率變動的預期，以及中國即將加入WTO給北京房地產市場帶來的利好 刺激作用。

　　至于哪類高檔物業能夠在2000年熱銷，業內人士普遍看好的是前面所提到的“U”型沿線的房產項目。燕莎商圈 、國貿商圈、中關村，長安街和金融街以及機場路沿線。

　　高檔公寓市場現在總體趨勢是外銷公寓與內銷公寓價位趨于接近，這一行情若與加入WTO相遇，無疑是投資客難得 的機遇。春節之后在大山子即將開盤一外銷帶精裝修公寓———宏源公寓，該樓盤現主體已封頂，但起價卻僅為6400元， 房價總款平均為70余萬元，其投資潛質不言而喻。

　　西北部地區高檔公寓有逐漸增多之勢。目前市場可接受的高檔公寓均價在9000元上下，預計這一價位不會再有下 調。而一旦中國加入WTO成為現實，價格首當其沖上調的肯定就是外銷公寓。

　　時尚住宅———美艷招人愛。時尚住宅在2000年將是講求居住品質的購房族所選擇的主流項目。此檔次熱銷樓盤 需要具備的條件：一是市區內樓盤的地理位置應處于北、西、東三環至四環路之間，交通出行方便，郊區項目則要靠設計的個 性品質突出環境、綠化、低密度，并且社區要有很好的生活配套；二是社區周邊和社區內有較好的自然環境以及人文環境；三 是社區規劃和房屋設計符合時尚潮流；四是開發商素質所樹立的購房者對物業管理品質的信心。這些樓盤主流單元的房價總款 額在100萬元上下，購房者家庭月收入不低于萬元。其樓盤品質將是京城“好房子”的代表標志。今年此類樓盤的代表可能 會包括太陽園、美麗園、萬科星園、圣馨大地、大西洋新城二期、九龍花園三期等。

　　從價格走勢來看，此類住宅因綜合品質較好的原因，其樓盤價格會隨銷售期的推進而不斷上調，但上調幅度會減弱， 上調速度會減緩。個別形成熱賣的樓盤，價格上調幅度也會相應增大。

　　早期樓盤———為降價找理由。今年樓市的一個明顯特征是設計有新意的新樓盤好賣，老項目滯銷。這里所指的“老 項目”是指兩三年前立項的，目標主要是對單位集體銷售的普通住宅。這些樓盤由于無市場化動力約束，設計落后，如今個人 購房成為市場需求主體，“好房子”越來越好、越來越多的情況下，買房人注定是“喜新厭舊”。所以此類樓盤是今年市場降 價的主力。這些老樓盤早期開盤的價格較高，在經過長達兩年左右，甚至四五年的銷售之后，所剩尾房或空置房基本已無好朝 向、好樓層的房源，在當前市場和資金壓力并舉的情況下，開發商只好采取打折或變相打折的方式銷售，這支所謂的新軍將對 樓市價位的走勢扮演舉足輕重的角色，客觀上也將拉動市場總體價格的下降。