周末金股：銀基發(fā)展--凈資產(chǎn)市價6.28元直逼萬科

　　渤海投資研究所 周延

　　銀基發(fā)展(000511)：出于對人民幣升值的預(yù)期以及消費(fèi)升級理念的深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)在已經(jīng)取得良好收益的基礎(chǔ)上，有望在今年迎來更為廣闊的發(fā)展空間。萬科A今日公布

AC-尼爾森互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查 粉紅女郎緊急招募！ 中國網(wǎng)絡(luò)通俗歌手大賽 用搜索登陸一個城市

了季報預(yù)增的利好消息，受到了主流資金的強(qiáng)力追捧，股價最高漲幅接近9%。隨著房地產(chǎn)交易市場的火爆，房地產(chǎn)板塊的季報優(yōu)異業(yè)績值得期待。受益于振興東北國策的扶持，地處東北重鎮(zhèn)沈陽的銀基發(fā)展，因豐厚的土地儲備使其面臨著土地全線增值的重大利好。

　　據(jù)3月22日的《中國證券報》21版報道，公司渾北65萬平方米的土地儲備具有極高的溢價空間，按市價計算，溢價高達(dá)8.9億元，平均3.33元/股，2004年每股收益最少可以達(dá)到0.44元，動態(tài)市盈率僅為15倍左右。按照目前房地產(chǎn)類上市公司的平均定價分析，銀基發(fā)展的理論價值至少應(yīng)在8元以上，目前剛剛7元的價格根本無法代表其巨大的潛在增值能力。

　　聚焦一：凈資產(chǎn)市場價值約為6.28元

　　公司巨資投入的沈陽市渾河天壇地區(qū)土地綜合開發(fā)整理項目被確定為“國土資源部建設(shè)用地開發(fā)整理示范項目區(qū)”，是目前唯一一個大城市建設(shè)用地整理示范項目。項目除了享受國家支持土地整理產(chǎn)業(yè)化的政策之外，也得到了沈陽市政府的高度重視和支持。該項目區(qū)經(jīng)過開發(fā)整理后，建成了占地120萬平方米的濱河公園，65萬平方米的建設(shè)用地已整理成為住宅商用儲備地。尤其值得一提的是，當(dāng)年公司開發(fā)用地的平均成本僅為1231元/平米，隨著土地整理工作的初見成效，該地區(qū)已經(jīng)由昔日的荒灘變成黃金地塊，土地評估價格已達(dá)到4066元/平方米，升值超過3倍。由于大量土地儲備增值，公司凈資產(chǎn)市場價值約為6.28元股，比帳面價值高2.46元/股，從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格的發(fā)展趨勢來看，未來仍有進(jìn)一步增值的空間。

　　聚焦二：房地產(chǎn)項目銷售火爆，投資收益巨大

　　公司的王牌在建房地產(chǎn)項目主要包括以3.7億元人民幣競得的“地王國際花園”以及當(dāng)?shù)匚ㄒ坏淖�落在親水公園——五里河公園里的社區(qū)家園銀河園。“地王國際花園”地處規(guī)劃中的沈陽市中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，是高檔住宅和高檔辦公商務(wù)用房地產(chǎn)比較集中的一個地區(qū)，僅土地的升值空間就十分可觀。該項目總建筑面積30萬平米，平均土地成本1233元/平米，最少也能為公司帶來超過5.6億元的直接收入。

　　銀河園項目是公司去年以來的又一房地產(chǎn)開發(fā)力作，由于五里河公園已正式開園，提升了與公園融為一體的建設(shè)用地的附加值，因此銀河園的銷售前景十分樂觀。銀河園一期項目總建筑面積為5.2萬平方米，地上部分為4.13萬平方米，銷售率已經(jīng)達(dá)到了80%。由于該項目啟動時間較早，平均土地成本僅有820元/平米，而銷售均價達(dá)到了5000元/平米。目前二期4萬平米已基本完工并達(dá)到了銷售條件，預(yù)計銷售時間為2004年3月，有望成為公司新的利潤增長點。

　　聚焦三：高速增長引來機(jī)構(gòu)建倉

　　在將業(yè)務(wù)方向由土地開發(fā)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)之后，公司將在2004年進(jìn)入全面收獲階段。“地王國際花園”一期18.8萬平方米將在年內(nèi)全部竣工，目前已收到2億多預(yù)售款，主要利潤將體現(xiàn)在2004年；銀河園項目一組團(tuán)4.5萬平方米已經(jīng)完工，二組團(tuán)4.5萬平方米將在2004年全部竣工進(jìn)入收入確認(rèn)期，三、四組團(tuán)也將全面開工，全年業(yè)績大幅提升是完全可以預(yù)期的。

　　該股的中長線投資價值已經(jīng)得到了機(jī)構(gòu)投資者的普遍認(rèn)可，華寶信托、基金景福等機(jī)構(gòu)投資者紛紛在2003年下半年進(jìn)行大舉建倉，年報顯示前十大流通股東已掌控了該股10%的流通籌碼，大有長線走牛的潛質(zhì)，目前僅7元的市場價格明顯具有極大的升值空間。

　　從走勢上來看，該股近期始終圍繞10日均線穩(wěn)步攀升，盤中大筆成交不斷，資金關(guān)照跡象十分明顯。周五該股強(qiáng)勢上揚(yáng)，收盤價成功突破前期高點，KDJ等技術(shù)指標(biāo)強(qiáng)勢區(qū)域內(nèi)金叉，后市有望產(chǎn)生大舉突破行情，建議投資者對這種動態(tài)市盈率極低且蓄勢非常充分的土地增值概念股予以重點關(guān)注。