本報(bào)記者 朱戈/文

　　深圳最大一宗地產(chǎn)項(xiàng)目——華僑城南部的深圳灣填海項(xiàng)目，引起了至少20家香港頂級(jí)地產(chǎn)公司的關(guān)注。香港著名地產(chǎn)大亨合和實(shí)業(yè)主席胡應(yīng)湘直陳：“我對(duì)深圳灣地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展存在相當(dāng)興趣，不排除以獨(dú)資方式發(fā)展�！�

　　而與胡氏同樣盯住這個(gè)項(xiàng)目的，至少有新世界、恒基、和黃、信和、新鴻基、恒隆、九龍倉(cāng)以及置地集團(tuán)。深圳市國(guó)土規(guī)劃局官員表示：“這塊地像皇帝女兒根本不愁嫁不出去�！倍�香港媒體則直稱這塊土地為“深圳地王”。

　　值得關(guān)注的是，由于該項(xiàng)目?jī)H地價(jià)一項(xiàng)就高達(dá)50億元人民幣左右，本地地產(chǎn)商根本無(wú)力承接，盡管這是一塊肥肉，但也只能眼睜睜地看著香港地產(chǎn)大亨拿走。

　　拋磚引玉

　　這塊引起香港地產(chǎn)巨頭廣泛關(guān)注的地塊位于深圳市華僑城南、深圳灣北的填海區(qū)，面積達(dá)2.9平方公里，相當(dāng)于香港沙田區(qū)，深圳市規(guī)劃國(guó)土局有關(guān)人士透露，該填海區(qū)住宅面積約205萬(wàn)平方米，土地估價(jià)在50億人民幣以上。

　　1999年開(kāi)通的濱海大道耗資29.9億元人民幣，將整個(gè)深圳灣與羅湖區(qū)、市中心連成一個(gè)整體，這條全長(zhǎng)9.66公里的雙向八車道快速干線和濱海綠化帶將深圳灣推到了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的前沿，而深圳市政府對(duì)這塊耗資巨大的填海區(qū)寄予了莫大的期望，它可以徹底改變深圳臨海不見(jiàn)海的過(guò)去，同時(shí)也為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)留下一個(gè)發(fā)展空間巨大的高尚居住社區(qū)。

　　深圳市國(guó)土規(guī)劃局有關(guān)人士說(shuō)，設(shè)計(jì)方案幾易其稿，原規(guī)劃的會(huì)展中心被取消，整個(gè)填海區(qū)設(shè)計(jì)容積率僅為1.0，總建筑密度為20%可建容納近75000人居住的高尚社區(qū)。作為肩負(fù)構(gòu)筑深圳濱海城市特色重?fù)?dān)的華僑城南填海項(xiàng)目，深圳市政府在規(guī)劃和開(kāi)發(fā)思路上的理性和謹(jǐn)慎顯而易見(jiàn)。

　　雖然這個(gè)填海區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃尚未最后定案，也未決定是整幅推出還是“拆細(xì)”出讓，但來(lái)自業(yè)內(nèi)壓倒多數(shù)的意見(jiàn)是整幅出讓以保證規(guī)劃的完整和協(xié)調(diào)。按照深圳市的相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在簽約后，必須在一年內(nèi)繳清土地出讓金，深圳本土地產(chǎn)商面對(duì)一年繳清50億元人民幣心有余而力不足。事實(shí)上，上周深圳市長(zhǎng)于幼軍宴請(qǐng)香港巨富，無(wú)疑已經(jīng)把目標(biāo)鎖定在香港資金。

　　深圳市政府方面大搖橄欖枝，迅速得到了香港地產(chǎn)商的回應(yīng)。在于幼軍發(fā)出英雄貼后，香港巨富悉數(shù)到場(chǎng)，香港傳媒甚至罕見(jiàn)地評(píng)論稱：“相信這是本港有史以來(lái)千億富豪云集最多的陣容，情景猶如1997年前香港樓市蓬勃時(shí)的賣地活動(dòng)，可見(jiàn)發(fā)展商對(duì)該幅深圳地王的重視程度�！�

　　信和置業(yè)主席黃志祥對(duì)深圳地王極為看好。這家有數(shù)百億資產(chǎn)的公司事實(shí)上早已研究該區(qū)域的規(guī)劃和發(fā)展。黃志祥坦言：“集團(tuán)計(jì)劃7月派員北上視察�！贝送猓�在內(nèi)地一直以從事基建項(xiàng)目為主的合和實(shí)業(yè)主席胡應(yīng)湘表示，對(duì)深圳灣地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展有相當(dāng)興趣，但要看實(shí)際條件，不排除會(huì)以獨(dú)資方式發(fā)展。主力在上海發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目的九龍倉(cāng)集團(tuán)主席李唯仁，以及恒隆集團(tuán)主席李啟宗分別表示，集團(tuán)將積極研究深圳灣的地王項(xiàng)目。

　　不過(guò)，深圳灣填海項(xiàng)目?jī)H僅是深圳市拋出的第一個(gè)繡球，好戲還在后頭，深圳市規(guī)劃國(guó)土局局長(zhǎng)劉佳勝稱：“南山地皮招商反應(yīng)熱烈，不排除會(huì)推出一塊位于深圳鹽田區(qū)的豪宅地皮給港商發(fā)展。”

　　但是，深圳地王或許是把雙刃劍。劉佳勝同時(shí)稱：如果深圳地王價(jià)格達(dá)不到心目中的理想，有可能收回。”據(jù)稱，深圳方面心儀該項(xiàng)目由一家地產(chǎn)商承擔(dān)，分拆的可能性不大。

　　本土地產(chǎn)商各懷心思

　　遺憾的是，由于該地塊土地總價(jià)太高，深圳沒(méi)有一家發(fā)展商能具備單獨(dú)承接實(shí)力。此前曾有消息說(shuō)，深業(yè)集團(tuán)聯(lián)合招商、萬(wàn)科、中海、金地等深圳8家有實(shí)力的房地產(chǎn)公司對(duì)深圳灣填海區(qū)進(jìn)行集團(tuán)作戰(zhàn)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)。但據(jù)說(shuō)，8家公司并未就此達(dá)成一致，問(wèn)題主要在兩個(gè)方面：一、由于各地產(chǎn)商風(fēng)格差異太大；二、分配結(jié)構(gòu)難以均衡。

　　市場(chǎng)觀察人士指出，這幅深圳市政府耗巨資填海而成的地塊無(wú)論從歷年出讓土地的規(guī)模還是地理位置論均是唯一的，不論是對(duì)本地發(fā)展商還是香港地產(chǎn)商都有很強(qiáng)的吸引力，該幅土地將在今年第四季度舉行拍賣和招標(biāo)，到底是整幅出讓，還是拆零拍賣，是僅讓港資參與投標(biāo)還是同時(shí)允許本土發(fā)展商一起參與，只有屆時(shí)才見(jiàn)分曉。

　　多家深圳地產(chǎn)商在接受本報(bào)采訪時(shí)表示：“我們無(wú)法與港商較量，我們是小巫，他們是大巫。”但是，部分地產(chǎn)商則撥響了另一個(gè)小算盤(pán)：香港商吃下這塊地皮后，是否可以再?gòu)母凵淌种蟹值靡槐�羹�?/p>

　　填海區(qū)北側(cè)的華僑城地產(chǎn)顯然對(duì)近鄰的這塊寶地也表現(xiàn)出了極大興趣。他們認(rèn)為，華僑城景區(qū)的成功無(wú)疑有助于填海區(qū)含金量的增加。而且，華僑城集團(tuán)在開(kāi)發(fā)華僑城5平方公里片區(qū)十多年已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，早些時(shí)候，華僑城集團(tuán)董事長(zhǎng)任克雷就大談特談在填海區(qū)發(fā)展旅游景觀的前景，并稱“建一個(gè)有2000萬(wàn)游客的旅游市場(chǎng)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于建房子的價(jià)值”。委婉地表露出參予填海區(qū)開(kāi)發(fā)的設(shè)想。

　　對(duì)于深圳地產(chǎn)界而言，填海區(qū)的開(kāi)發(fā)又不僅僅是一個(gè)吸引資金的問(wèn)題了。更讓本地發(fā)展商猶豫的是，這一巨無(wú)霸項(xiàng)目下水后將極大地沖擊現(xiàn)有市場(chǎng)格局。有資料顯示，在華僑城南的這塊填海區(qū)周邊，已有一串大項(xiàng)目啟動(dòng)。華僑城將推出樓面面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的波特菲諾高尚住宅區(qū)，南油地產(chǎn)正在規(guī)劃建筑面積超過(guò)百萬(wàn)平米的“威尼斯水城”，蛇口半島的招商地產(chǎn)[微博]也即將推出海上世界和高新園區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)數(shù)年開(kāi)發(fā)總建筑面積也在百萬(wàn)以上，加上周邊已建、在建的樓盤(pán)和填海區(qū)的205萬(wàn)平方米住宅項(xiàng)目，該區(qū)域樓盤(pán)供應(yīng)量將會(huì)超過(guò)600萬(wàn)平方米，相當(dāng)于深圳市去年一年的銷售量。這將會(huì)直接影響這個(gè)區(qū)域樓市的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　深圳本地分析家認(rèn)為，如果真的將來(lái)有香港巨資進(jìn)駐填海區(qū)，按照規(guī)劃要求，將在4-5年內(nèi)完成整體項(xiàng)目，其樓價(jià)應(yīng)在8000-10000元/平方米左右，這將會(huì)對(duì)整個(gè)深圳樓價(jià)給予極大的支撐力，而一旦周邊項(xiàng)目拉低樓價(jià)又勢(shì)必打擊港人投資的信心。

　　港商的憂慮

　　在深港間全日通關(guān)及地鐵接駁上，香港地產(chǎn)商與特區(qū)政府的擔(dān)憂如出一轍。有分析人士稱，港府擔(dān)心深港交通過(guò)于通暢導(dǎo)致大量港人北上置業(yè)，會(huì)拉近兩地樓市價(jià)差，如今深圳樓市價(jià)格只及香港樓市的1/5，如果香港樓價(jià)同深圳看齊，到時(shí)給香港帶來(lái)的不僅僅是樓市行情的問(wèn)題，還可能引起其它震蕩，這讓港府極為頭疼。樓價(jià)上升會(huì)傷害香港廣大市民，而樓價(jià)下跌不僅會(huì)傷及民生還會(huì)拖累香港本地經(jīng)濟(jì)，而地產(chǎn)在香港經(jīng)濟(jì)中所占比重一直很大，疏通兩地關(guān)口會(huì)方便港資北上投資，如果造成香港樓市下挫更會(huì)直接殃及香港地產(chǎn)商的利益，所以港府一直在這個(gè)問(wèn)題上猶豫不決，99年香港立法會(huì)幾乎通過(guò)一個(gè)法令，即對(duì)所有出關(guān)的香港人收10-15元的過(guò)關(guān)費(fèi)，以阻止港人北上勢(shì)頭，但由于深港兩地社會(huì)的強(qiáng)烈反應(yīng)只好作罷。面對(duì)港人北上置業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭港府也只好聽(tīng)之任之，讓兩地樓市在發(fā)展中自由磨合。

　　但在香港業(yè)界也有不同的聲音，香港著名地產(chǎn)分析人士劉北昌認(rèn)為，24小時(shí)通關(guān)和地鐵接駁完全有機(jī)會(huì)成為香港樓市復(fù)蘇的“回魂丹”。從港人在深置業(yè)的人群分析，除了一部分度假及給國(guó)內(nèi)親友買樓自住，大部分還是香港商旅人士，由于通關(guān)帶來(lái)的障礙，在閉關(guān)之前如回不了香港就得住深圳酒店，隨著深港商務(wù)交流的增加，港商在深圳的酒店消費(fèi)不斷增大，也給經(jīng)商人士帶來(lái)諸多不便，于是在深圳買房就成了一種潮流。劉北昌認(rèn)為，兩地關(guān)口暢通一方面可以增加國(guó)內(nèi)企業(yè)在港置業(yè)的購(gòu)買力，另一方面可穩(wěn)定原本北上置業(yè)人士回流香港買樓。至于兩地樓盤(pán)價(jià)差則根本不可能是吸引港人北上置業(yè)的原動(dòng)力，就像小鎮(zhèn)的房子賣得再賤也不可能吸引大城市的置業(yè)大軍一樣。

　　至于香港地產(chǎn)商關(guān)心深圳的稅收問(wèn)題，深圳地產(chǎn)知名人士彭遠(yuǎn)才則認(rèn)為，香港的地產(chǎn)商對(duì)深圳的稅收政策不太了解，與國(guó)內(nèi)其它地方相比，深圳的稅收政策相對(duì)來(lái)說(shuō)非常透明，在地價(jià)中已含有土地配套費(fèi)、出讓費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)。何況于幼軍市長(zhǎng)在這次港交會(huì)上還許諾將在今年的某個(gè)時(shí)間會(huì)取消深圳已執(zhí)行了十幾年的土地增值費(fèi)，這無(wú)疑又會(huì)降低港資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)成本，據(jù)有關(guān)人士推測(cè)，該項(xiàng)優(yōu)惠政策會(huì)在填海區(qū)正式拍賣時(shí)推出。

　　香港發(fā)展商習(xí)慣于依據(jù)港府公布的數(shù)據(jù)來(lái)作投資決策參考，一位對(duì)深圳市場(chǎng)很熟悉的香港地產(chǎn)商人說(shuō)，內(nèi)地?cái)?shù)據(jù)公布機(jī)制顯然具備太強(qiáng)的不確定因素，比如說(shuō)土地規(guī)劃，在新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，很難確定未來(lái)幾年的房屋供應(yīng)量。這個(gè)發(fā)展商的擔(dān)憂并不多余，雖然深圳市有關(guān)部門(mén)已確定將提前公布土地供應(yīng)量，但對(duì)未來(lái)幾年內(nèi)的土地供應(yīng)則沒(méi)有太明確。