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　　房價組成可以透明

　　自從決定買房之后，買總價多少錢的房子就成了思前想后的一件大事，如果能買到性能價格比最合理的房子，自然就是人生中的一件比較快樂和愜意的事情了。

　　房價，到底有多少水分？砍價，到底能砍掉多少水分？

　　據(jù)記者了解，最近重慶市房地產(chǎn)市場首次發(fā)布“公開資訊”，這種房地產(chǎn)公開資訊是通過報紙媒體、行業(yè)專刊、網(wǎng)絡(luò)等途徑公開包括單個樓盤的位置、單位數(shù)、面積、成交價格、成交量、發(fā)展商等情況，以及區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)狀況、區(qū)域房地產(chǎn)需求狀況等信息。

　　如果這些信息是公開的，那么也就是說，房價是可以透明的了。透明的房價，對買房者來說，自然是件好事，買房者可以從這些公開的信息中，知道要買的那個樓盤的公開房價，可以根據(jù)這些信息來決定自己的價格承受能力。

　　在香港，公開資訊已成為居民住宅投資、置業(yè)的重要信息。但在北京，目前還沒有一家房地產(chǎn)公司采用這種“透明銷售”的形式。那么，就要了解房價到底是由哪些因素組成的。

　　房價由什么因素構(gòu)成

　　根據(jù)1992年國家頒布的《商品住宅價格管理暫行辦法》的規(guī)定：“商品住宅價格應(yīng)以合理成本為基礎(chǔ)，有適當(dāng)?shù)睦麧櫍�結(jié)合供求狀況和國家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。”從大的方面來講，房價應(yīng)由成本、稅費、利潤等幾大方面組成。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析說，城市房屋價格基本由以下因素組成：

　　1、前期開發(fā)工程費：

　　(1)土地征用費；(2)拆遷安置費；(3)三通一平費；(4)勘察設(shè)計費；(5)其他直接費。

　　2、建筑安裝工程費：

　　(1)主體工程費；(2)附屬工程費；(3)配套工程費；(4)室外工程費。

　　3、開發(fā)管理費；

　　4、代收各種費用；

　　5、稅收和利潤。

　　土地征用費和拆遷安置費是這樣征收的：把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫兀�把集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)槿�民所有的土地，國家要對原土地所有者因土地被征用受損失的情況進行經(jīng)濟補償；拆遷安置費則是安置被征地者和拆遷者的生產(chǎn)和生活而需要的費用。這些費用在國家統(tǒng)一征地、出讓土地使用權(quán)時由受讓者向國家交納。

　　勘察設(shè)計費是房地產(chǎn)開發(fā)商委托勘察設(shè)計部門對新開發(fā)建設(shè)的商品住房進行勘察設(shè)計所需的費用；“三通一平”費指臨時施工道路、施工用電、施工用水的配置和平整施工場地的費用。所有這些費用的高低直接影響到房價的高低。

　　建筑安裝工程費用是房屋建造過程中所消耗的物化勞動和活勞動的價值體現(xiàn)，是商品住房的價格主要構(gòu)成部分，一般包括直接費、間接費和獨立費等三部分。在直接費中，建筑安裝工程工人工資支出約占工程造價的8%—10%，而建房過程中所耗費的建筑材料費用一般在房屋建造成本中占60%—70%；間接費也就是建筑施工中的管理費和其它直接為施工的工人服務(wù)所發(fā)生的費用，按直接費的一定比例提取。

　　新開發(fā)的住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣管網(wǎng)線的道路、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和單位工程的附屬圍墻、小院、人行通道等費用以及小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公開配套設(shè)施幼兒園、學(xué)校、文化站、派出所等建設(shè)費用稱為小配套，由開發(fā)商自行投資修建納入成本。市政基礎(chǔ)設(shè)施俗稱為大配套，主要指住宅小區(qū)以外的大型基礎(chǔ)設(shè)施、大型附屬工程、生活配套工程等，城建大配套費一般采用代征方式，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。該項費用共占房價的15%左右。

　　管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職工工資支出、廣告費、辦公費用等。為鼓勵開發(fā)企業(yè)加強經(jīng)營管理，節(jié)約日常開支，按照社會平均支出來決定，目前該項費用占房價的1%—3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，目前尚無統(tǒng)一規(guī)定，如實行國家定價的安居房、解困房等，利潤率只有3%—5%，房價因而相對較低；如實行市場調(diào)節(jié)，開發(fā)企業(yè)就將利潤率定得較高，房價也因之趨高，但受市場影響，房價總體會趨于平衡。

　　代收費名目繁多，有商業(yè)網(wǎng)點費、中小學(xué)危房改造費、郵電通訊設(shè)施費、規(guī)劃管理費、文物發(fā)掘費、人防工程費、墻改基金等幾十種，涉及到不同部門。

　　另外，商品房價中包含有銀行貸款的資金利息和各項稅金，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費、教育費附加、投資方向調(diào)節(jié)以及房屋買賣時發(fā)生的契稅和交易登記費。

　　專家教你如何“殺價”

　　北京房地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士童淵說，買房人殺價時各有招數(shù)，以下幾種招數(shù)可以用來和售樓人員周旋，把房價“殺”下來：

　　首先要避免流露出特別強的購買欲望，比如：不要表露對物業(yè)有好感；跟售樓人員說你已看中其他物業(yè)并準(zhǔn)備付訂金，或者告訴售樓人員已看中其他物業(yè)并已付訂金，但亦喜歡此物業(yè)，是否再便宜點補償已付又不能退的訂金；或者表示想購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上優(yōu)惠；不停找物業(yè)的缺點要求降價；告之自己很滿意，但家人、老公或老婆有其他的想法，希望便宜點可以解決問題。

　　或者你也可以表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使賣方降價，比如，你說想準(zhǔn)備一次性付款，要最優(yōu)惠的價；或者帶著5000元，說只要售價合適馬上決定購買；實在談不下來，抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個有強烈購買欲的客戶。

　　殺價時也可以自己的經(jīng)濟能力不夠作為理由：用其他物業(yè)的價格做比較，要求再減價；說自己能力有限買不起，要求再便宜點；或者說你的資金尚在外地或外國，購房款需分期慢慢支付，爭取更優(yōu)惠的付款條件；指出物業(yè)管理費太貴不能支付，要求是否可送物業(yè)管理費；告訴售樓人員自己的現(xiàn)金積壓在股市上或其他生意上，想購置但付款條件或售價能否優(yōu)惠；告訴售樓人員這房子是別人送的，自己不想掏錢買，預(yù)算有限，就這么多錢。

　　當(dāng)然也可以通過賣交情爭取拿到該項目的最優(yōu)惠價格，比如說認(rèn)識開發(fā)商高層或是關(guān)系戶，要求給內(nèi)部價；從朋友處已知能有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇；或者告訴售樓人員自己沒有通過代理行，直接與開發(fā)商交易應(yīng)能免傭金，更便宜點；與談判人員、銷售人員成為好朋友；送一些小禮物給談判者或銷售人員，表示自己感謝對方幫助自己的誠意，希望能換取更大的折扣。

　　另外，也可以用聲東擊西探知更便宜的價格：找多位不同的銷售代表，試探售價的最低價；要求開發(fā)商給毛坯房的價，同意后再要求提供裝修；假裝要買好幾套，先爭取一個批發(fā)價，然后告之沒有能力買，但可以考慮一套，要求批發(fā)價；先選一個比較次的單元，把售價談好，再要求同樣的售價買更好的單元；告訴售樓人員你買物業(yè)主要想用作出租，自己不在國內(nèi)也沒有時間辦出租事宜，是否能安排出租事宜并要求送裝修、家具、電器。

　　還有幾招，比如對賣方許之以利：告之自己的行業(yè)與開發(fā)商有關(guān)，給點優(yōu)惠可能往后有生意上的合作，能為開發(fā)商省點錢；告之自己會有不少朋友會跟著自己買，只要給最優(yōu)惠價，可以帶更多買家來；告訴銷售人員幫個大忙之后會好好答謝。

　　拖延談判的時間，慢慢磨，主動權(quán)在自己手上，每次要求更便宜的售價，這也是一種好辦法。

　　童淵說，當(dāng)然，并不是每一個買房人都必須把這些招數(shù)使遍，最好還是根據(jù)你平時與人打交道的風(fēng)格選擇其中一種或幾種方式。(文／本報記者徐曼)

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