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　　二月的京城氣溫已開始回暖，而近日市場上傳來的消息卻令許多房地產中介企業提前感受到了倒春寒。一方面，政府今年將加強管理力度，處罰和取締一批無營業資格、超范圍經營的房地產中介公司；另一方面，21世紀不動產等一些實力雄厚的外資企業逐漸加快了擴張步伐，擠壓著本地企業的生存空間。

　　也許真的狼已經悄悄到來，恐怕今年房地產中介行業也將如網站退潮般出現大的倒閉與兼并，進行全行業的洗牌。在政府管理與激烈競爭下，那些無實力無信譽的中小企業的末日恐怕快到了。

　　市場快熟了

　　據北京市國土資源與房屋土地管理局統計，自1999年11月15日二級市場開始開放至今，北京市2000年全年只有1100多套房的交易量，遠遠沒有達到人們預期的水平。2001年，很多專業機構都認為二手房市場將會啟動，并得到快速發展。

　　國土資源和房屋土地管理局人員介紹，有關公房轉讓的規定已上報市有關部門，近期可望出臺。而由于住宅三級市場開放政策的出臺，公房因其地段好、面積小、總房價低等因素，在商品房價格過高的北京有著巨大的市場。而2000年11月份開始發放的中央在京機構職工住房補貼本著專款專用的原則，將在2001年基本消化。按平均貸款六成計算，將形成60億元的新增市場，首批發放的住房補貼對象主要是無房戶和住房困難戶，他們對公房的青睞是不言而喻的。

　　三級市場包括私房租賃、已購公房租賃和公房轉讓等內容。而近期內將出臺的公房轉讓合法規定的出臺，不僅意味著北京市五六十萬套的成套住宅和大量的非成套住宅可以用于出租，意味著北京市三級市場將成為一個完整意義上的租賃市場。業內專家指出，三級市場一旦打開，只要房屋租賃市場能有合理的投資回報，在需求大量存在的條件下，必然能吸引居民儲蓄或社會閑散資金用于房屋租賃經營。具體表現在，他們會購買商品房或二手房用來出租投資，從而促進商品房和二級市場的發展。

　　一些業內人士認為，隨著一級市場的土地供應的逐漸規范、控制，一手房的供應量會逐漸減少。而二手市場在政府大力推動下，交易量會不斷增大。同時按照市場發展的規律，隨著社會不斷發展，人們生活不斷提高，住房的要求也隨之提高，換房自然會越來越頻繁，二手代理將從中起重要作用。由于金融對房地產的支持越來越大，按揭貸款越來越寬松、靈活。政府也從多方面支持，市場發展是毫無疑問的。

　　可以預期，今后房地產中介業務特別是二手房的轉讓、租賃業務將會有極大的發展，市場的潛力不容忽視。房地產中介市場這塊為人矚目已久的蛋糕已經越來越大，其誘惑力逐漸顯現出來，套用一句廣告詞來說——“蘋果熟了”。

　　洋品牌咄咄逼人

　　正是在這種市場前景的誘惑下，一些外資房地產中介品牌挾雄厚資金與完善管理經驗，開始逐步進入中國房地產中介行業。他們不是自己開店，而是通過合作與連鎖加盟的形式迅速克隆自己，擴大知名度與爭奪市場份額。由于他們對中介市場研究深入，蓄勢已久，一直等待最適當的時機，一旦機會到來，將憑借強大實力，以難以抵擋的勢頭快速擴張，與國內本土品牌爭奪市場。

　　2月16日，21世紀不動產北京遠洋基業加盟店正式開張，標志著21世紀不動產與中遠房地產集團共同開拓北京房地產中介市場；幾乎與此同時，另一家據說是美國房地產經紀業營業額最大并擁有最高知名度的特許加盟品牌——COLDWELL BANKER(簡稱CB)通過信義房產獲得特許加盟，在上海開設兩家加盟店直接進入房產中介領域，外資品牌已經顯露出咄咄逼人的勢頭。

　　自稱“已經盯了10年中國市場”，一直在等待合適的時機的21世紀不動產，1971年創辦于美國加州，是全球最大的房地產中介機構。目前的業務范圍遍布全球30個國家和地區。21世紀不動產從1975年開始從本土向海外拓展系統，1983年進入亞洲地區，并于1999年進入中國內地房地產中介市場，經過近一年的本土化工作以及業務拓展，21世紀不動產在中國內地的運作體系已日趨成熟。目前21世紀中國不動產在全國已有四個加盟區域，在北京已有十幾家加盟店。21世紀不動產宣稱，將在未來幾年中在中國內地授權30個區域分部，發展2000家加盟店，培養14000名經紀人。

　　搶灘上海的CB也是久負盛名的大型房地產中介公司，據CB信義房產中山公園加盟店店長陳先生介紹：CB成立于1906年，是一個有近百年專業歷史及服務經驗的房地產服務品牌。此次通過信義房產的特許加盟，使CB這一代表先進房產理念的模式與上海本土情勢結合起來，將在豪宅、休閑不動產、新成屋和商業不動產方面為上海消費者帶來較大的實質利益。目前CB信義房產已在上海組建了兩個加盟店，未來10年的目標是在全國建立1000家加盟店。

　　洋品牌采取特許經營模式即特許給加盟者自己的品牌、管理模式、服務精髓等，而利用對方的資金迅速實現擴張。這種方式被稱為“21世紀的主導商業模式”，既有助于“多快好省”地擴張，又把大工業流水線生產的標準化經驗引進到了商業經營領域，有利于品牌延續。有專家預測，如果照此勢頭發展下去，洋中介可能在幾年之內占據國內中介市場的主導地位。

　　雖然這些外資品牌在中國目前還只是處于準備與試探階段，沒有大舉進入市場，但從其宣揚的發展目標與顯示的勢在必得的決心看，已經是“山雨欲來風滿樓”了。而外資中介企業能否如愿入主中原，成為市場的占領者，最終還要看本地企業的表現。面對強大的對手，本地企業是否有能力與之抗衡呢？

　　本土企業不甘示弱

　　面對外資品牌龐然大物的擴張，感到最大壓力的就是本土的中介企業。以往，人們認為房地產中介企業多是沒有品牌的，無論是規�；蚬芾矶茧y于抗衡，業內缺少真正能夠與之抗爭的企業。而實際上，歷經幾年的發展，市場上已經出現了一些頗具規模的中介公司，在京滬兩地占領先地位的我愛我家和上房置換公司就是其中較有代表性的兩家。

　　在三年的發展過程中，上海的上房置換公司以傳統經營模式建立200多家店面，其根本在于政府的支持與充分利用了市場發展的時間，已經確定了在上海中介市場上的龍頭地位。雖然目前上房置換公司依然面臨著激烈競爭的威脅——原有連鎖經營模式和更新的操作經營模式的競爭，如互聯網服務、電話中心委托服務和房屋銀行模式甚至包括特許經營模式的競爭。但總體來說，上房置換公司的競爭力較一般中介遠為強大，相信上海房地產經紀服務市場的發展過程將陸續在中國一些城市得以復制。但是由于所倚重的政府背景濃厚，離開適宜的土壤�熒戏恐脫Q在上海以外的市場的擴張速度較慢。

　　北京成立不久卻聲名鵲起的我愛我家公司則是一出世就完全按市場化運作。他們提出“兩網合一”，即互聯網與傳統的直營店網絡相結合搶占市場。面對外資企業虎視眈眈的局勢，我愛我家公司董事長兼總經理陳早春先生笑言不足為懼。陳早春認為外資企業以加盟連鎖形式爭奪市場并不可怕，因為現在的中國房地產中介市場并不成熟，連鎖加盟的基礎還不具備，管理模式難以直接應用于其連鎖店中；而由于房地產行業特有的區域性特點，這些國際著名品牌盡管氣勢洶洶，實際上迅速占有市場是很不容易的，而其已有品牌只在外銷房領域具有優勢，在廣大的二手房領域，大家的起點是一樣的，而適應市場需要充足時間�？梢灾v，在一段時間內，先行起跑的我愛我家具有一定優勢。面對未來有國外重量級公司參與的競爭，陳早春坦言我愛我家就是要與21世紀不動產等品牌直接爭鋒于市場。自去年4月成立以來，我愛我家已在京城擁有50家直營店，占據北京二手房交易近40%的市場份額，在南京與杭州等地也陸續建立了10余家分店。計劃今年在10個省市開到1000家分店，以逐步占領全國市場。他明確提出，我愛我家的目標是致力于成為中國房地產中介行業的第一品牌�？磥�，國際品牌與本土品牌強者間的對話剛剛開始，相信這場競爭不會是一邊倒的局面。

　　中外爭鋒�熆蛻羰芤�

　　無論這場品牌之戰、中外之爭的結果如何，最后的受益者都將是廣大客戶。競爭必然會促進市場的發展，維護消費者的利益。而隨著市場的發育和消費者的成熟，政府也已經開始對市場加強管理，國家工商行政管理局即明確表示今年將加強對經紀人的管理，進一步規范經紀人主體準入，嚴厲打擊“地下”經紀人活動，依法查處經紀人違法行為。

　　據了解，到目前為止，北京市共有房地產中介機構700多家(不含分支機構)，在冊的從業人員2萬多人。為了加強對中介公司的管理力度，保護消費者的權益，今年北京市從兩個方面入手整頓市場：一方面取締和處罰無營業資格、超范圍經營的房地產中介公司；另一方面加強對從業人員的培訓工作，開展對房地產經營人員從業資格的認定。對于已經參加過北京市經紀人培訓并領取證書的1000多名人員，還要通過工商局進行的法規培訓；房管職能部門表現出前所未有的整頓中介市場的決心，中介委員會也表示要在2001年全面塑造中介新形象。

　　可以預期，各路中介企業贏得市場的根本，必然是以更好的服務質量為客戶提供滿意服務。而未來的房地產中介市場將擺脫一直背負的惡名，真正發展成熟起來。(本報實習記者薛連勝)

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