(聚焦存準率下調)釋放流動性——房地產市場難迎“暖流”

　　新華網濟南12月1日電(記者 袁軍寶)中國人民銀行11月30日宣布將從12月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。業內專家普遍認為，這次下調存款準備金率，更多的是緩解實體經濟流通性過于緊張的局面，以降低宏觀經濟下行風險，但對于寒冬中的房地產業來說，調控政策依然將保持收緊態勢，這次釋放流動性，難為房地產市場帶來“暖流”。

　　房地產業受益有限

　　這次存款準備金率下調0.5個百分點后，按10月末我國79.21萬億元的人民幣存款余額初步估算，可直接釋放約4000億元的流動性。

　　山東大學經濟學院副院長、房地產經濟研究所所長李鐵崗分析認為，目前我國的通脹形勢有所緩解，CPI和PPI逐月降低，這為我國的貨幣政策轉向提供了基礎，并且目前國內外經濟下行風險加大，適當釋放流動性有助于緩解企業資金壓力，對保持經濟平穩增長作用明顯。

　　業內專家普遍認為，這次釋放流動性，更多是緩解市場流動性普遍趨緊的局面。根據央行最新數據顯示，10月末我國廣義貨幣(M2)余額同比增長12.9%，狹義貨幣(M1)余額27.66萬億元，同比增長8.4%，貨幣供應量的同比增速均處于近年來的低點。

　　從到期票據來看，12月份公開市場到期資金量僅有800億元，較11月份3000億元以上的到期資金量大幅減少。此外，人民幣升值預期降低、貿易順差減少等因素導致的外匯占款下降，也都要求釋放流動性來補充經濟運行所需資金。

　　宏觀經濟方面，中國物流與采購聯合會1日發布數據顯示，11月份中國制造業采購經理指數(PMI)為49.0%，環比回落1.4個百分點，自2009年3月份以來首次回落到50%以內，顯示出經濟增速回落趨勢仍將延續。

　　山東財經大學房地產研究所所長郭松海說，這次下調存款準備金率更多意義上是對實體經濟流動性的補充，以保證經濟增長，并沒有特別針對房地產市場，因此房地產市場即使有所受益，也不明顯。

　　李鐵崗則認為，在目前的房地產市場不景氣形勢下，央行放松的流動性，難以“滋潤”到房地產業中。因為，從一些銀行的反映來看，金融機構向房地產業放款的積極性已明顯降低，即使銀行的資金有所寬裕，地產商也難拿到貸款，這次釋放的流動性會更多流向實體經濟行業。

　　房價走低預期不變

　　合富輝煌房地產顧問有限公司市場研究部總監許傳明說，這次下調存款準備金率很難緩解房地產市場資金普遍緊張的局面，特別是前期拿地正在建設、樓盤銷售不佳的地產商，面臨著年底結算的巨大資金壓力，在融資困難的情況下，降價是緩解難題的唯一出路。

　　近日，山東許多樓盤的降價趨勢明顯，降價引發的“退房潮”開始蔓延。位于濟南天橋區的一家樓盤近日打出8.8折的銷售策略，甚至“內部團購價”每平方米降至不足7000元，比兩個月前下降近兩千元，引發業主大鬧樓盤，要求開發商退房、退款。

　　據濟南住宅與房地產信息網數據，5至11月份，濟南批準預售住宅數量比網簽量高出4000多套。而按照世聯怡高監測，濟南目前住宅可售存量約達4個月，處于近幾年的歷史高位。

　　此外，由于資金鏈緊張，濟南還出現多處樓盤停工及延期交房現象。業內人士認為，雖然目前開發商資金整體還沒有緊張到停工的地步，但一些實力不強的房地產公司由于銀行貸款收緊，資金難以周轉，延期交房的現象可能會繼續增多。

　　雖然降價趨勢已經出現，并且多地出現土地流拍現象可能影響到后期市場供給，但許傳明認為，這只會影響到一年半至兩年后的樓市供給，以目前的房地產供求關系看，房價仍有下跌空間。

　　郭松海說，一系列現象表明目前房地產業面臨著巨大的資金缺口，房產商不能指望國家放松貨幣政策來緩解資金壓力，房價將繼續調整。一些業內人士還認為，即使調控放松，對地產市場的影響也有明顯滯后性，因此短期房價不可能反彈。如，2008年9月開始降息，力度遠大于降低存款準備金率，加上其他救市政策，但房地產市場直至2009年3月才開始復蘇，滯后兩個季度。

　　調控難言松動地產商不宜“賭多”

　　有專家認為，在房價還未調整到位的情況下，國家調控政策難言放松，房地產商對于市場形勢仍需謹慎，不宜“賭多”。

　　李鐵崗說，從目前情況來看，房價最終要調整到合理的價位，雖然目前一些樓盤價格出現了快速下降，但整體房價下跌仍不明顯，即使考慮到調控提前量因素，近期調控也不會放松。

　　易居中國董事局主席周忻分析認為，這次下調存款準備金率，并不能以此判斷房地產業的春天快要來了—發商目前仍要快賣房、緩建房、不拿地，現金為王。“寧愿未來因今天看空巿場而后悔；不要未來因今天賭多而消亡。”

　　對于是否該適時放松限購等調控政策，中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云曾表示，房價高企的根本原因是供需關系嚴重失衡，土地供應一端由于資源有限，不得不采取節約集約式的方式。但購房需求這一方，完全是敞開式的，炒作將需求越放越大，最終供需關系導致房價暴漲。因此限購等抑制非居住性需求的做法還需堅持。

　　記者采訪時也發現，大多數民眾對房價回落持積極態度，大部分只有一套房的民眾認為，房價下跌對其影響不大，但房價上漲可能會為其子女購房及改善性住房帶來巨大負擔。

　　也有一些專家認為，這次下調存款準備金率對于房地產降價及其健康發展有促進作用，因為銀行資金的逐步寬裕首先可能會放松對個人按揭貸款的限制，這對于回應開發商的降價行為有一定積極作用。

　　山東社會科學院經濟研究所所長張衛國說，目前對樓市繼續調控符合大勢，從國際、國內形勢來看，國家適度補充流動性也有利于保持經濟平穩增長，今后國家對房地產業的調控需加強“定向性”，盡量減少對整個宏觀經濟的影響。