主持人：接下來(lái)我想跟你談?wù)勱P(guān)于當(dāng)前宏觀調(diào)控之下市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)怎么樣。其實(shí)談到當(dāng)前的調(diào)控的時(shí)候，我反復(fù)聽(tīng)到一個(gè)比喻是說(shuō)，現(xiàn)在是因?yàn)閯傂孕枨蟊患s束住了，這樣的約束會(huì)一直延續(xù)下去嗎？有一天這個(gè)約束釋放的時(shí)候，市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)一個(gè)報(bào)復(fù)性的上漲？

　　孫宏斌：是，肯定的。

　　主持人：所以就是說(shuō)在這樣的邏輯之下，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)有一個(gè)暴漲的過(guò)程，商品房？

　　孫宏斌：政府應(yīng)該讓保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，高端市場(chǎng)應(yīng)該放開(kāi)。有錢(qián)人愿意買(mǎi)貴的，你不讓他花錢(qián)，就應(yīng)該讓他去花錢(qián)，去消費(fèi)。如果保障房的量能上來(lái)，讓收入很低的老百姓能夠有個(gè)保障的話，高端市場(chǎng)應(yīng)該放開(kāi)，這是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)必然的、必須的。

　　主持人：你說(shuō)的該放開(kāi)的，商品房市場(chǎng)政策放開(kāi)、松動(dòng)是必然的，但是當(dāng)前來(lái)看，您覺(jué)得政策調(diào)控的下一步走勢(shì)會(huì)怎么樣？現(xiàn)在就會(huì)放開(kāi)嗎？還是會(huì)進(jìn)一步從緊的趨勢(shì)？

　　孫宏斌：別指望現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策會(huì)在短期內(nèi)有改變。如果現(xiàn)在就放開(kāi)的話，可能會(huì)前功盡棄。持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，讓政府從容的去調(diào)一些別的東西，等放開(kāi)了之后，希望市場(chǎng)沒(méi)有那種報(bào)復(fù)性的反彈。

　　主持人：比如政府調(diào)些什么東西？

　　孫宏斌：比如增加供應(yīng)量，你先通過(guò)現(xiàn)在的手段，現(xiàn)在的措施把房?jī)r(jià)控制住，然后增加供應(yīng)量，等你放開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)的時(shí)候，會(huì)表現(xiàn)得比較好。因?yàn)槭袌?chǎng)最終還是因?yàn)楣┣箨P(guān)系決定的，但是每一次的宏觀調(diào)控其實(shí)都是供應(yīng)量減少了。

　　主持人：所以適得其反。

　　孫宏斌：如果現(xiàn)在放開(kāi)的話，反彈是肯定的，像你說(shuō)的剛性約束下，把供應(yīng)量加起來(lái)，可能你再放開(kāi)的話，影響就沒(méi)那么大了。

　　主持人：你覺(jué)得做了嗎？據(jù)你的觀察。

　　孫宏斌：我沒(méi)看到。

　　主持人：其實(shí)任志強(qiáng)(微博)也跟您有一樣的觀點(diǎn)，他說(shuō)現(xiàn)在的調(diào)控政策根本沒(méi)有解決根本的供需矛盾，他覺(jué)得應(yīng)該解決根本的政策是中國(guó)的土地政策，其實(shí)之前的那么多年，中國(guó)土地政策一直是采取招拍掛這些的政策，您對(duì)這個(gè)政策應(yīng)該是非常熟悉了，因?yàn)楫?dāng)年順馳的擴(kuò)張也跟這個(gè)政策密切相關(guān)，現(xiàn)在你覺(jué)得中國(guó)下一步的土地政策應(yīng)該往哪里去？

　　孫宏斌：招拍掛不是問(wèn)題，而且招拍掛是應(yīng)該堅(jiān)持的，問(wèn)題是你要把更多的土地供出來(lái)，要解決的是，比如說(shuō)土地指標(biāo)，18億畝耕地的紅線等等。

　　主持人：那供地少背后根本的原因是什么？是地方政府的利益所在？

　　孫宏斌：土地制度的改革牽涉到各方利益，是一個(gè)很復(fù)雜的事，但這是必須做的事。

　　主持人：您對(duì)這個(gè)有多大信心，覺(jué)得中國(guó)的土地制度？

　　孫宏斌：現(xiàn)在還需要一個(gè)過(guò)程。

　　主持人：剛才一系列綜合的分析，似乎對(duì)于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看的降價(jià)跟你的邏輯好像不是很有信心認(rèn)為未來(lái)有可能會(huì)降。

　　孫宏斌：長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)沒(méi)有可能降的。今年一定會(huì)降，不是因?yàn)楣┬桕P(guān)系發(fā)生變化了，不是基本面發(fā)生變化了，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈緊，他缺錢(qián)，活不下去了，一定會(huì)降的，是因?yàn)殄X(qián)緊，不是因?yàn)楣┬桕P(guān)系，基本面沒(méi)有變。

　　主持人：根據(jù)您的分析，您認(rèn)為未來(lái)不可能降，而今年會(huì)降，反而今年成為了一個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。

　　孫宏斌：肯定的。

　　主持人：如果我們給我們的觀眾，想買(mǎi)房或者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別感興趣的人一個(gè)具體的建議和指導(dǎo)的話，您會(huì)建議他們今年買(mǎi)房嗎？

　　孫宏斌：我會(huì)的，我的建議是如果你要是自住的話，你就可以買(mǎi)了，為什么呢？該降的今年會(huì)降的，不該降的是不會(huì)降的。如果你是自住的話，是個(gè)時(shí)候。如果投資的話就算了，投資的話就買(mǎi)融創(chuàng)股票，因?yàn)槲覀児善焙鼙阋�，或者買(mǎi)綠城的股票，綠城股票也很便宜。

　　主持人：說(shuō)到房?jī)r(jià)的時(shí)候，很多老百姓還是認(rèn)為泡沫是很?chē)?yán)重的，你覺(jué)得有多大的泡沫？

　　孫宏斌：我不認(rèn)為有泡沫，中國(guó)很大，不同的地方太不一樣了。我不認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)有泡沫，我覺(jué)得它有問(wèn)題，它需要調(diào)整，尤其是結(jié)構(gòu)性的或者是政策性的，但我不認(rèn)為它有泡沫，而且現(xiàn)在的政策其實(shí)在擠壓泡沫。另外泡沫在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就沒(méi)有判斷標(biāo)準(zhǔn)，而且有一點(diǎn)泡沫也不見(jiàn)得是壞事。

　　主持人：如果給一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的話，您覺(jué)得北京的房?jī)r(jià)如果降多少就算是沒(méi)有泡沫，有這樣的答案嗎？

　　孫宏斌：看長(zhǎng)一點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)降不了，真的。

　　主持人：所以北京的市場(chǎng)您覺(jué)得沒(méi)有泡沫。

　　孫宏斌：沒(méi)有。

　　主持人：如果延伸到二三線城市或者再往下到四級(jí)城市呢？

　　孫宏斌：那有可能有，因?yàn)槿绻�在二三線城市的話，房?jī)r(jià)一定不能脫離老百姓購(gòu)買(mǎi)力，脫離購(gòu)買(mǎi)力的話一定會(huì)懲罰你的。但是北京的房?jī)r(jià)用購(gòu)買(mǎi)力算不出來(lái)。

　　主持人：沒(méi)法算。

　　孫宏斌：沒(méi)有人會(huì)算，現(xiàn)在不讓外地人買(mǎi)了，我覺(jué)得北京的限購(gòu)會(huì)持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，要放開(kāi)的話，房?jī)r(jià)更難控制。

　　主持人：所以關(guān)于調(diào)控，我最后再想問(wèn)你一個(gè)最后的問(wèn)題，這個(gè)調(diào)控的政策到底什么時(shí)候會(huì)停？

　　孫宏斌：短期內(nèi)不會(huì)。

　　主持人：多短？

　　孫宏斌：至少一年，我們跟自己說(shuō)，我們要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不要有短期調(diào)控政策會(huì)改變的期望。

　　主持人：這么說(shuō)吧，當(dāng)出現(xiàn)什么樣的因素的時(shí)候，您覺(jué)得政策的松動(dòng)就具備條件了？

　　孫宏斌：有兩種情況，可能政策會(huì)松動(dòng)。第一種情況是經(jīng)濟(jì)滑坡特別厲害，比如歐洲的問(wèn)題影響到全球影響到中國(guó)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)惡化得厲害。第二種情況是保障房的量上來(lái)了，讓老百姓基本滿(mǎn)意了，也可能會(huì)松動(dòng)。

　　主持人：第二個(gè)可能性你覺(jué)得大嗎？跟現(xiàn)在的保障房建設(shè)的狀態(tài)？

　　孫宏斌：短期不大，必須要有一個(gè)過(guò)程。