也許“東山再起”對孫宏斌而言，早已是平常事。1990年，從清華畢業不到3年的孫宏斌憑借過人的商業天賦成為聯想少將，1994年，出獄后的孫宏斌創建順馳，從地產中介起家，做到能與萬科“叫板”的地產巨頭。盡管后來順馳因為瘋狂擴張而最終導致資金鏈斷裂，但是在過往二十多年的商戰生涯中，犀利的眼光、過人的膽略，一直是孫宏斌身上顯眼的標簽。

　　孫宏斌曾在上市之后坦承，自己一直是房地產行業里犯錯最多、吃虧最多的，但獲得經驗教訓也是最多的。與當年順馳追求速度和規模截然相反，在融創的經營上，孫宏斌始終把現金流的管理作為企業發展重中之重。

　　主持人：剛才我們說到產品和區域的問題，您剛才也提到了拿地的問題。現在在調控當中，很多人也在認為，也許現在正是一個拿地補血的一個好時機，您覺得現在是一個拿地的好時機嗎？融創這方面計劃是什么？

　　孫宏斌：因為我們在年初的時候就一直在說，今年年底肯定是一個拿地的好機會。原因就是上半年政府對保障房用地供給力度要大一些，商品房大部分都在下半年推出，供應量肯定是比較集中。另外下半年年底開發商資金鏈也會非常緊，年初的時候開發商不缺錢，因為去年房子賣得挺好，貸款去年也貸得不錯，但是隨著時間的推移，到現在開發商的資金已經有點緊了，繼續往下走，包括今年年底、明年上半年，資金都會非常緊。所以今年下半年，包括明年上半年，都是一個買地的好時候。

　　主持人：您覺得好時候是因為別的開發商資金鏈沒錢了，這時候你們有錢嗎？

　　孫宏斌：不是所有開發商都沒錢，但是有部分開發商肯定沒錢。今年媒體老說所有開發商資金都緊，或者都有問題，其實是不一樣的，有一部分開發商挺好，有一部分開發商就很緊張。

　　主持人：你們是屬于第一種。

　　孫宏斌：肯定的，因為我們的銷售目標肯定會按期完成，或者會超額完成，我們融資也比較好。

　　主持人：融創中報的凈負債率達到90%，所以業內也有人說，其實融創的負債率還是蠻高的。

　　孫宏斌：我們凈負債率是高一點，但是要綜合看這事，我覺得房地產行業的主要問題是杠桿率高，負債率只是杠桿率的一部分，不能說明全部問題。

　　主持人：您給我解釋一下杠桿率和負債率有什么區別？

　　孫宏斌：房地產行業的問題是杠桿率高。杠桿率由三部分組成，第一部分是預售款，預售款是在資本結構里面占的比重最高的，是杠桿率里邊最重要的。第二部分是應付土地款，應付土地款是很剛性的負債，但是不在資產負債表里面，這是很大的問題。第三是負債率。這三個加起來。你要看一個企業的風險，主要是看杠桿率，負債率只是杠桿率的一部分。

　　主持人：你們前兩部分做的還不錯。

　　孫宏斌：我們預售做得非常好，我們的應付土地款一分都沒有，全部付清了。所以我們的負債率雖然高一點，其實現金流是安全的。在組成杠桿率的這三個部分里面，影響最大的是銷售，有的企業資金很緊的原因是因為銷售的不好。如果銷售的不好，即使負債率很低，風險也還是很大的。其次重要的是應付土地款。負債率排在第三位。要看一個企業是否安全，這三個方面要綜合來看。

　　主持人：您剛才說到融創的應付土地款一分錢都沒有，都付清了，是不是跟你們關于拿地規模的控制有關？

　　孫宏斌：控制土地應付款是風險控制很重要的方面。我們的做法是必須有錢才去買地。土地款付清了之后風險就會小很多。如果你要買20億的土地，你就應該有20億的資金，如果你只有10億，然后10個億要等著賣房子的錢來付，那風險就很大。

　　主持人：接下來會大規模拿地嗎？

　　孫宏斌：不會，我們會量力而行。首先要保證現金流是絕對安全的，其次要買的地是好地。在這種市場情況下機會會多一點，我們會挑符合我們自己戰略的地，我們喜歡的地，價格還要合適。