《投資者報》記者 潘穎

　　地產業的冬天來了嗎？不，對某些人而言，可能正是春天的開始。

　　9月22日，杭州地產商綠城集團(3900.HK)被銀監會調查房地產信托業務的傳言迅速擴散，引發了人們對房地產商資金鏈能否維系的擔憂。

　　9月26日，滬、深兩市上市房企股價暴跌，中國平安(微博)(601318.SH)A股更是幾觸跌停，導火索是有傳言稱：平安作為綠城主要信托融資伙伴被大基金和重要股東減持。雖然綠城和平安隨后都相繼對所涉傳言做出回應和澄清，但市場神經已被此事深深刺傷，不再相信地產企業仍舊過著正常日子。

　　就在多數開發商心驚膽寒之際，地產界大佬潘石屹(微博)放話稱，“他還穿著棉衣”。與此同時，另一大佬萬科，9月來頻頻拿地，已出手近百億元。

　　三道融資閘門關閉

　　房地產企業資金鏈的收緊是逐步演進的。

　　從去年下半年開始，商業銀行先暗中收緊了對地產企業的開發貸款，今年甚至停了開發貸的審批。直到今年6月，監管部門才首次公開表示要減少房地產貸款，但實際上早在5月，多數開發商就幾乎拿不到銀行貸款了。

　　央行統計顯示，上半年我國房地產貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長16.9%，比一季度末回落4.4個百分點。而同期上市銀行半年報也顯示，多數銀行的房地產開發貸比重下降明顯。

　　為此，房企開始倚賴信托融資。中國信托業協會統計，截至2011年6月，房地產信托資產已由2010年3月的2350億元猛增至6050億元，增幅達150%。信托資產總額也由2.4萬億元增加至3.7萬億元。此時，已不只是綠城這樣的地產商求助信托，就連知名大型房企也加大了信托融資力度。

　　瑞士信貸數據顯示，包括雅居樂、富力地產、合景泰富(微博)等在內，不少開發商過去一年的新債務中，約有一半來自信托貸款。整體來看，上半年新增信托融資達2080億元，完全可以比肩同期2110億元的銀行貸款。

　　然而，這一增長趨勢在今年7月驟然中斷。

　　“7月以后，房地產信托的規模明顯收縮了。”國內某大型信托公司高管對《投資者報》表示，雖然各個公司情況不同，但銀監會對房地產信托的風險排查已令房地產企業在信托上也“此路不通”。

　　去年12月，銀監會下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》預警市場。今年5月，銀監會開始要求信托公司每月上報《房地產信托業務風險監測表》，逐個監測房地產信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施。到了7月1日，銀監會改變了事后報備的窗口指導的做法，開始要求房地產信托項目事前報備。此后，房地產信托規模就明顯收縮。

　　數字顯示，房地產信托的成立規模7月時還有332億元，8月就降至272億元，發行規模則從7月的237億元驟降至8月的186億元。

　　國內主流渠道已斷炊，企業只好尋求海外融資。但8月12日，國家外管局下發通知，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請，導致房企海外發債融資進一步受限。

　　通往羅馬的條條大路都已關閉，資金鏈壓力驟然降臨。投資顧問公司莫尼塔8月發布的一份報告稱，通過對12個城市的房地產商進行的月度調查顯示，近70%的地產商稱，與7月相比，8月的現金流狀況惡化。

　　當下，樓市成交已明顯清淡很多，如果房地產調控政策和信貸緊縮保持不變，未來開發商的生死存亡很明顯要取決于資金實力。

　　房企資金狀況分化

　　日前，有外媒報道稱，中型房地產企業大連正源因拖欠高盛、建行等機構4.47億美元貸款，正面臨重組之境，并將房企資金鏈青黃不接，乃至瀕臨破產的“冰山一角”率先暴露出來。

　　然而，知名地產商潘石屹9月20日在網聊中稱：“開發商還沒有死，穿單衣服的先死了，開發商還穿著棉衣呢。”他還以其公司2009年和2010年的銷售業績說話，表明賣房款還在慢慢回籠，“現在死不了，資金鏈還不錯。”

　　更為游刃有余的是萬科。自9月以來，萬科頻頻在土地市場出手拿地，涉及金額近百億元。

　　接受記者采訪的多位專家表示，萬科和潘石屹是知名地產商，有多年積累和資源，即便他們穿著棉衣，但不能否認，很多中小企業已近乎穿褲衩裸泳。

　　“分化很嚴重”，中國社科院房地產金融研究中心主任汪利娜在接受《投資者報》采訪時說，貨幣政策適度從緊，大型國企與中小企業資金狀況涼熱有別，房地產行業自然也是如此。尤其對在市場火熱的前兩年里，過度擴張、盲目拿地的中小企業而言，其資金壓力就更大。

　　中國社科院財貿所城市與房地產研究室博士高廣春也對《投資者報》表示，總體上開發商資金緊張已是現實，雖然大企業和上市公司也會受調控的影響，但大企業辦法多，輾轉騰挪的空間更大，而小型房企資金緊張已很普遍，甚至已有民企老板跑路事件曝出。

　　據中航證券統計顯示，當前上市房企實際凈借貸資本比均值已從去年末的41%上升至48%，突破了安全底限，行業整體面臨相當于凈資產15%、總資產6%的資金缺口。其中，10%的企業面臨短期資金缺口，40%的企業面臨中期資金缺口，30%的企業中期資金缺口較大。

　　相比之下，行業龍頭公司受惠于前兩年和前十年的銷售高峰，已儲備了足夠糧草。海通證券(微博)計算，2011年上半年，上市地產企業累計預收款達到4026億元，處于近4年以來的最高水平。此外，龍頭公司預收款也已基本完全覆蓋未來2年20%~30%的增長水平。

　　新一輪并購重組潮

　　“在行業整體財務狀況惡化的同時，奉行高周轉戰略的全國性地產企業優勢彰顯。”中航證券認為，盡管上半年，行業平均的去化速度減慢了24%，但萬科周轉速度與去年持平，中國海外、恒大和碧桂園(微博)的周轉速度還在去年基礎上提高了20%以上，行業分化趨勢日益明顯。

　　“融資困難將使得一些中小企業被市場淘汰，這同時給龍頭公司提供了擴大市場和行業集中度的機會，尤其是融資渠道暢通、現金流充裕的公司將顯現較大的優勢，同時具有強大的外延式發展動力的企業也有望抓住行業洗牌的契機脫穎而出。”

　　實際上，由分化程度加劇帶動的行業整合度的提高已經開始顯現。中航證券計算，2011年上半年，前十大房企的市場份額已經上升了13.95%，較兩年前提高了3.5個百分點。清科數據庫統計顯示，2011年1~7月，房地產行業發生并購案例62例，金額175億元，同比分別上升72%和102%。

　　“資金鏈收緊的市場影響將會逐步顯現出來”，汪利娜說，其結果必然是房地產行業的“國進民退”。

　　瑞銀首席經濟學家汪濤預計，在資金困境下，小型開發商將不得不把土地或項目折價出售給具有流動性的公司、或者走向破產。房地產行業或將出現類似于2004~2005年那樣的整合潮。