【新民網•獨家報道】 雖然滬上新建公寓項目中，價格出現下降的樓盤數量不斷增多，但樓市總體成交在9月前20天仍毫無起色。目前，一種市場怪圈正在形成，即市場剛需依然存在入市意愿，房價也有一定程度回調，但成交卻依舊難以啟動。有業內人士警告，如果這種“降價失靈”成為普遍現象，市場就很可能陷入最危險的“陰跌”狀況。

　　據21世紀不動產上海區域市場中心提供的統計數據顯示，6月1日至9月20日期間，全市持續成交的新建公寓項目共有208個，其中月均價環比下降的盤數達到144個，比7月增加了14個，占到總數的一半以上。其中，更有10個項目的成交均價出現連續下降的情況。

　　奇怪的是，降價樓盤范圍的增大卻并沒有帶來成交的明顯上升。CRIC研究中心數據顯示，9月前20天上海商品住宅成交面積僅為41.2萬平方米，僅略高于2008年的水平，為近五年來第二低。甚至有不少降價樓盤的銷量甚至不及降價前，出現了“降價失靈”的狀況。

　　但事實上，市場上也并非沒有熱銷的項目。如位于寶山高境淞南的美岸棲庭項目是近30天內銷售套數最多的樓盤，開盤不足兩周已成交194套房源。但該案出現一個明顯的特點，即其報價較低的小戶型房源被一搶而空，而價格相對較高的頂層復式公寓等銷售情況卻普通了許多。

　　克而瑞分析師楊晨青就認為，這種現象說明目前市場中剛需客戶的體量依然非常巨大，其觀望氣氛也并沒外界想象的那么濃厚。只要有“性價比”高的剛需項目入市，成交量依然能夠快速釋放出來。但目前實際降幅明顯的剛需項目卻是少之又少。

　　21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪也指出，目前樓盤降價幅度并未有明顯放大，降幅10%以下的項目仍占降價盤的絕大多數。他分析認為，新盤降價同時，也在無形中影響著市場預期，使得買家對后市的看空情緒升溫，并期待會有更大幅度的降價舉措，這或可以解釋“降價失靈”情況的出現。

　　“全國性的大型房企通常情況不愿意在上海這樣的一線城市降價。”楊晨青表示，其實這也是無可厚非的事情。因為對于大多數全國型房企來說，即使在淡市中要加快銷售速度促進回款，也一定會優先選擇二三線城市的項目打頭陣，而土地資源稀缺的一線城市，房企降價追求跑量的動因明顯較小。

　　但一位不愿透露姓名的業內分析人士則發出警告，未來如果仍沒有大型開發商率先讓旗下項目集體明顯降價來啟動市場。申城樓市很可能進入樓盤價格不斷小幅下降卻始終無法拉動成交的“陰跌”狀況。“一方面是開發商覺得降價無用繼續‘摒牢’，一方面是購房者不斷等待價格進一步下滑。”(新民網記者 朱正炎)