地產(chǎn)洗牌：二三線城市頻爆小開發(fā)商跑路
近日，多個(gè)城市都爆出小開發(fā)商因資金鏈斷裂而“跑路”的消息。在傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”來臨的時(shí)刻，這一信息無疑顯得令人擔(dān)憂。
專家分析，在樓市調(diào)控和信貸收緊的雙重壓力下，二三線城市樓市隱現(xiàn)小發(fā)展商破產(chǎn)潮。由于高周轉(zhuǎn)率和非傳統(tǒng)融資渠道的優(yōu)勢，大開發(fā)商兼并收購或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌已經(jīng)悄然開始。
湖南安徽四川相繼出現(xiàn)爛尾樓
在長沙，本該在10月26日交房的樓盤“利璞金立方”一再延期，至今仍未完工。幾個(gè)月前還一派繁忙景象的售樓部如今一片狼藉：資料隨意堆在紙箱里，樓盤模型被推倒，追討無門的業(yè)主還在玻璃門上用紅漆寫了“還我房子”幾個(gè)大字。
有傳言稱，開發(fā)商因資金鏈斷裂導(dǎo)致在建樓盤停工，為保全資產(chǎn)，這個(gè)項(xiàng)目的房產(chǎn)已被凍結(jié)，不準(zhǔn)網(wǎng)簽交易。也有傳言稱，開發(fā)商已經(jīng)逃跑。盡管該說法被該樓盤營銷經(jīng)理否定，但其承認(rèn)，該樓盤確實(shí)因?yàn)橄嫣俄?xiàng)目抽調(diào)資金，而出現(xiàn)了“暫時(shí)的資金困難”。而樓盤的施工方則透露，開發(fā)商還欠其四五千萬元工程款。
事實(shí)上，這并非近期長沙唯一因資金鏈問題而停工的樓盤。8月18日，湖南景上置業(yè)發(fā)展有限公司法人代表石湘中因涉嫌非法吸收公眾存款，被公安機(jī)關(guān)立案偵查。石湘中名下的資產(chǎn)被查封凍結(jié)，其中就包括尚未完工的星沙樓盤“景上·東方航標(biāo)”。
類似的事件最近在其他城市也屢屢出現(xiàn)。8月30日，樓盤“東北角藝術(shù)公寓”因開發(fā)商跑路爛尾，500多名天津業(yè)主涌進(jìn)售樓處靜坐，并組織QQ群要求維權(quán)。
今年7月，安徽宣城市就爆出“房產(chǎn)局官網(wǎng)首頁刊登賣房廣告”的尷尬新聞。因資金鏈斷裂，該市拱極路的樓盤“山城名居”開發(fā)商法人代表不知所蹤，施工人員兩個(gè)半月拿不到工資，逼得房管局出面才繼續(xù)施工。最后，房管局甚至不得不在自己的官網(wǎng)上公告賣房，以此“督促他們盡快籌集資金，盡快向業(yè)主交房”。
而隨著樓市調(diào)控和信貸收緊的壓力逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商開始感受到陣陣寒意，不少尚未出現(xiàn)資金鏈斷裂的中小開發(fā)商也紛紛謀求轉(zhuǎn)型。
在成都，近日有消息稱，來自上海的舜元集團(tuán)將終止在當(dāng)?shù)氐膬蓚�(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并以轉(zhuǎn)讓的形式出售給其他房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)運(yùn)作，公司在成都的發(fā)展重心將轉(zhuǎn)向工程建設(shè)。7月19日，冠福家用也發(fā)布公告稱，公司決定終止成都和沈陽兩地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并收回公司在成都項(xiàng)目上的前期投入。
幾乎在同一時(shí)間，ST珠江、萊茵置業(yè)等上市房企也紛紛宣布由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營不理想，將全面涉足礦產(chǎn)行業(yè)。而整個(gè)上半年，占據(jù)房地產(chǎn)板塊1/6的泰達(dá)股份、嘉寶集團(tuán)、綠景房產(chǎn)等近20多家上市房企也都“棄房從礦”，宣布投資礦業(yè)。個(gè)別開發(fā)商甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)餐飲業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)。
資金鏈斷裂案例或?qū)⒃龆?/strong>
“中國房地產(chǎn)行業(yè)80%中小房企都面臨著不同程度的資金緊張現(xiàn)象。”亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓表示，長沙出現(xiàn)開發(fā)商“跑路”現(xiàn)象，說明了中小開發(fā)商資金鏈斷裂案例在今年下半年將不斷出現(xiàn)。
謝逸楓認(rèn)為，國務(wù)院調(diào)控目前沒有放松的可能性。“一方面是貨幣政策緊縮的基調(diào)難以改變，中小房企很難從銀行獲得貸款，民間資金高額借貸也不敢染手；另一方面，隨著限價(jià)、限購、限貸及房產(chǎn)稅等樓市政策進(jìn)一步加強(qiáng)，中小房企的銷售一旦不順，資金鏈隨時(shí)將破裂。”
在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多，已披露年報(bào)的98家上市房企債務(wù)總額達(dá)1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。同時(shí)，業(yè)績?cè)鲩L明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報(bào)凈利潤平均增幅不到15%。
由于信貸緊縮政策，開發(fā)商從銀行渠道獲得資金解渴難度明顯加大。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源今年同比增速加快，自籌資金占比保持首位并繼續(xù)增大。從房企資金來源方面來看，1—7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源共計(jì)4.8萬億元，同比增長23.1%，增速較1—6月上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。
除利用外資、國內(nèi)貸款增速有所下降外，其余各項(xiàng)資金來源的增速均保持增長態(tài)勢。從占比來看，開發(fā)企業(yè)自籌資金占比繼續(xù)提高，國內(nèi)貸款占比保持下降趨勢，其他資金來源占比無明顯變化。
“一旦中小開發(fā)商資金鏈斷裂，除了被大房企‘吃掉’外，最后就是破產(chǎn)倒閉。”謝逸楓表示，中小房企資金“斷奶”已經(jīng)有好幾個(gè)月，如果下半年貨幣政策依然緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨洗牌，大部分的中小房企將在調(diào)控中死去。
謝逸楓稱，如果爆發(fā)中小開發(fā)商破產(chǎn)高潮，爛尾樓又將重現(xiàn)。而這一局面不僅是購房者倒霉，地方政府和銀行都會(huì)坐不住。因?yàn)橹行￠_發(fā)商的大部分資金都是銀行貸款的，有政府擔(dān)保的。中小房企唯一保命的方式就是降價(jià)回款，可避免被大房企“吃掉”。
地產(chǎn)行業(yè)洗牌已開始
“現(xiàn)在已經(jīng)有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，只是沒被看到，這是因?yàn)槠飘a(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在仍以‘被收購’的形式存在。”地產(chǎn)界知名人士任志強(qiáng)在其微博上表示，今年以來不少中小房企因債務(wù)關(guān)系或是信貸趨緊等政策因素，需要轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的市場公開數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購數(shù)據(jù)合計(jì)為62宗，總涉及金額達(dá)到了175.39億元，相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。
“今年前7個(gè)月的市場總并購金額已經(jīng)明顯超過了去年全年165.25億元的規(guī)模。”謝逸楓分析，在2010年的房地產(chǎn)行業(yè)并購爆發(fā)式上漲后，今年前7個(gè)月的房產(chǎn)企業(yè)再次出現(xiàn)明顯上漲，并購的案例數(shù)量及并購總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng)造了歷史新高，房地產(chǎn)行業(yè)也占據(jù)了整體并購市場的第一。
清科集團(tuán)最新報(bào)告顯示，8月份中國并購市場共完成86起案例，其中披露金額的有80起，披露總金額18.65億美元，平均每起案例交易金額2331萬美元。與7月份相比，并購案例數(shù)量基本相同。但由于海外并購案例規(guī)模較小，8月的交易金額環(huán)比下降25.41%。
其中，國內(nèi)并購有75起，占并購案例總數(shù)的87.2%，披露金額的71起，披露金額12.09億美元，占披露總額的64.8%；海外并購有7起，占并購案例總數(shù)的8.1%，披露金額的6起，披露金額3.17億美元，占披露總額的17.0%；外資并購有4起，占比4.7%，披露金額的3起，披露金額3.39億美元，占比18.2%。
從并購案例完成數(shù)量來看，建筑/工程成為8月份一大熱門行業(yè)，共完成12起案例，占案例總數(shù)的13.9%；能源及礦產(chǎn)行業(yè)排名第二，完成10起案例，占比11.6%；生物技術(shù)/醫(yī)療健康行業(yè)排名第三，完成8起案例，占比9.3%。雖然建筑/工程行業(yè)案例完成數(shù)量最多，但案例規(guī)模大多不突出，平均交易規(guī)模約1086萬美元。
顯然，這些規(guī)模不大卻數(shù)量眾多的并購案例就是中小房企在資金鏈繃緊，無奈之下“斷臂求生”的被并購結(jié)局。而業(yè)績表現(xiàn)較好的大房企，則因?yàn)槠漭^高的資金周轉(zhuǎn)率而大肆開展收購，逆勢擴(kuò)張。
同策數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，十大標(biāo)桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過其去年全年海外融資金額的總和。房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1541億元，同比增長119%。
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