正是因為馮侖站在未來安排今天的前瞻性策略，在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，萬通早已開始了一系列的戰(zhàn)略布局。

　　2011年4月，萬通實業(yè)更名為萬通控股，萬通控股同時發(fā)布新戰(zhàn)略，其定位于投資控股公司，作為北京資本規(guī)模最大的民營房地產(chǎn)投資公司之一，萬通控股總資產(chǎn)近140億元，擁有A股上市公司萬通地產(chǎn)。其未來將倚靠＂立體城市＂和紐約＂中國中心＂等主體工程，著力布局大萬通的未來。

　　主持人權(quán)靜：萬通應(yīng)對的方法是什么？

　　馮侖：所以我們不做短期的應(yīng)對，我們只做戰(zhàn)略的跨越性的跳躍。比如說我們做立體城市，我們跟現(xiàn)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)沒有什么關(guān)系。

　　主持人權(quán)靜：你覺得我不玩這一塊市場？

　　馮侖：我們是做一個現(xiàn)代城市化的操作系統(tǒng)，而不是做房地產(chǎn)。然后我們適度的加大細分市場包括海外市場，我們加大商用不動產(chǎn)。為什么呢？商用不動產(chǎn)市場化程度還比較高，那么我們在這種情況下去調(diào)整。所以，最近我還比較輕松，事情很忙，就相當(dāng)于打仗，你沒有套在這個爛泥潭里，相反很主動。過去二十年每一家企業(yè)的生存很有意思，都有一個特點，都是你一招鮮吃遍天，得有一個瓷器活。如果說萬科是因為均好性、專業(yè)性和價值觀的正確，經(jīng)理人文化，這是導(dǎo)致萬科持久發(fā)展得非常好。潘總是營銷導(dǎo)向，營銷做得非常好。也有像中海，它的品質(zhì)做得特別好，它是施工建設(shè)單位。從萬通來說，一直是戰(zhàn)略導(dǎo)向，戰(zhàn)略領(lǐng)先的一個活法。經(jīng)常會有一些蛙跳動作，如果說現(xiàn)在這樣一個政策，我們幾乎不受傷害。

　　主持人權(quán)靜：其實那一塊市場你覺得已經(jīng)這樣了，你就不玩了。

　　馮侖：沒有啊，我們就把能做的還繼續(xù)做，但是你也注意到，我們實際上最近參與，包括CBD投標(biāo)，包括王府井投標(biāo)，包括上海投標(biāo)，實際上都是我們沒有去在市場上競拍簡單住宅的地，為什么呢？因為我認(rèn)為市場效率太低。

　　主持人權(quán)靜：我看到你們也做了更多的轉(zhuǎn)型，到商業(yè)地產(chǎn)持有型的物業(yè)，這是未來的一個方向？

　　馮侖：我剛才講到我們參加很多投標(biāo)，而且我們?nèi)�部是用美國模式來做，用能力帶動資金，用管理驅(qū)動商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。其實這是整個核心，這些都跟過去有很大改變。我們在住宅細分市場，我們最近在辦臺灣那個項目，在臺灣陽明山上，我們做了276套面向大陸客戶的度假公寓，這就是一個很特別的細分市場。所以，我們就在全球去找這些適合大陸客戶的，因為這邊的政策會導(dǎo)致中產(chǎn)階級……   

　　主持人權(quán)靜：外流。

　　馮侖：轉(zhuǎn)移一部分資產(chǎn)到境外，我們怎么樣為這部分客戶服務(wù)。這就是我們發(fā)現(xiàn)的一個新的細分市場。

　　主持人權(quán)靜：因為你們開辟了地產(chǎn)的一個藍海，不去在傳統(tǒng)的紅海上去拼。

　　馮侖：傳統(tǒng)的東西，因為政府已經(jīng)把它填滿了，政府做了，因為政府現(xiàn)在不要說本來應(yīng)該它做的，不該它做的它都做了。

　　主持人權(quán)靜：如果你們?nèi)プ錾虡I(yè)地產(chǎn)的話，你們的優(yōu)勢又在哪里？跟傳統(tǒng)在商業(yè)地產(chǎn)上做得非常好的品牌，你們又怎么樣能競爭過他們？

　　馮侖：優(yōu)勢在哪里？這幾次投標(biāo)都看得很清楚，我們?yōu)槭裁纯偰苤袠?biāo)呢？

　　主持人權(quán)靜：為什么呢？

　　馮侖：我們?nèi)�年前做美國模式，至少跟國�?nèi)的這些同行比，我們在精細化、專業(yè)能力上，因為商用不動產(chǎn)是以運營為導(dǎo)向，不是以開發(fā)規(guī)模為導(dǎo)向的。所以，商用不動產(chǎn)是一個手藝活，在CBD有12個項目在競標(biāo)，這么多地產(chǎn)在競標(biāo)，我們的專業(yè)分非常領(lǐng)先。另外一個很簡單，地球上最復(fù)雜的商用不動產(chǎn)我們都有做，紐約的世貿(mào)中心我們做了8年了，投資密度最高、安全挑戰(zhàn)最大、環(huán)保挑戰(zhàn)最大，在老城區(qū)里做。我們又和香港置地有了8年的合作，將近10年的歷史。所以，在這種情況下，我們已經(jīng)在商用不動產(chǎn)上非常清楚的掌握了它最核心的一個能力。我一直在想，讓錢跟著你跑，就相當(dāng)于導(dǎo)演加制片。張藝謀為什么不差錢呢？為什么很多爛導(dǎo)演差錢呢？因為他能創(chuàng)造價值，他有票房，有品牌。所以，我們現(xiàn)在要努力的方向就是要變成張藝謀這樣的，在商用不動產(chǎn)里變成張藝謀、馮小剛。然后錢就跟著你走了。張藝謀出錢了嗎在電影里？沒出錢，但是他得到的權(quán)益金、制片費還有票房分帳，他在這個游戲中你仔細看都叫張藝謀作品，版權(quán)根本不是他的，版權(quán)是投資人的，打字幕的時候先把他打出來，張藝謀作品，出資人都最后一大片，電影結(jié)束上來這一串，那是出資人。

　　未來我們也是這樣，如果萬通在今后幾年能夠按照計劃發(fā)展得很好，我們也就是萬通作品，我應(yīng)該是手藝活的錢，但是后面字幕里的一大串是別人，就是這樣。全世界最好的商用不動產(chǎn)的地產(chǎn)商都是這樣。所以，我們希望我們用七到十年完成轉(zhuǎn)型。目前我們已經(jīng)花了三年時間了，我相信再有五年到七年時間，我們應(yīng)該轉(zhuǎn)得很好。

　　主持人權(quán)靜：未來萬通的發(fā)展方向，你們會把多少的注意力放在海外？

　　馮侖：我在海外做的所有的項目都是賣給中國人的，所以我還是注意力是在中國，而且這個事情政府非常支持。你要走出去做這個，不需要30%的資本金，10%到15%就可以，政府就給你貸款。而中國走出去，政府的貸款利息才4%—5%。所以，現(xiàn)在我們整個金融政策也是鼓勵境外投資，抑制你境內(nèi)的發(fā)展。

　　主持人權(quán)靜：會考慮在境外上市嗎？

　　馮侖：我希望萬通整體能夠有一天在境外上市，上市的目的主要就是那邊的效率高。

　　主持人權(quán)靜：國內(nèi)市場有這么糟糕嗎？

　　馮侖：現(xiàn)在是一個極其難以確定，不確定性越來越大的一個環(huán)境。最近你看溫州、廣東中小企業(yè)倒閉很多。另外，整體社會的心理、輿論，社會氛圍，都對于企業(yè)家做長期的預(yù)期是非常大的困難。